Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Twickel 36
Gratis bèta · pilot5655 JJ Eindhoven
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
−0,1% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een vrijstaande woning (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 190 m²
- Vraagprijs per m²
- € 5.184
- Energielabel
- A
- Bouwjaar
- 1976
- Kamers / slaapkamers
- 8 / 5
- Badkamers
- 2
- Perceel
- 652 m²
- Soort woning
- Huis · Eengezinswoning, vrijstaande woning
Woonoppervlakte: advertentie 190 m², BAG 251 m²; Brixfox rekent met 190 m².
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 3.500 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
- Jaar 7: buitenschilderwerk€ 6.958
- Beheer
- € 1.385
- Verzekering
- € 400
- OZB
- € 771
- Rioolheffing
- € 202
- Waterschapsbelasting
- € 181
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 6.439
- Leegstand (jaar 1)
- € 1.154
- Belasting (jaar 1)
- € 18.398
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Eindhoven: 0,0846% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Eindhoven: € 202 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Eindhoven: 0,0199% van de WOZ
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 7 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 62 | 74,25 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 20 | 34 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 15 | 15 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | 41 | 41 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 18 | 24 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 152 | 175 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 55,5 | 55,5 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 368 | 433 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
7 vergelijkbare huurwoningen op 1,23 tot 7,93 km (gewogen gemiddeld 3,9 km)
5 van deze 7 hebben een slaapkamer meer of minder dan deze woning. De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 2 zonder eigen ligging-index zijn niet bijgesteld.
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 12,65 × 190 m² = € 2.404 per maand.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Perceel m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningvrijstaande woning | 190 | 652 | 8 | 5 | A | 1976 | ||||||
| Hof van Gerwen 365503 HL · huis | 1,23 km | 169 | — | — | 4 | A | 2019 | € 2.295 | € 13,58 | € 12,11 | 11 nov 2026 | 21 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.134 (€ 12,63 per m²), uit € 2.295 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×0,965 · ligging ×0,993 = € 12,11 per m². | ||||||||||||
| Bergen op Zoomstraat5652 KB · twee-onder-een-kapwoning | 2,81 km | 140 | — | — | 4 | D | 1935 | € 2.290 | € 16,36 | € 13,52 | 4 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.194 (€ 15,67 per m²), uit € 2.290 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel D omgerekend naar A ×1,03. Naar deze woning: grootte ×0,912 · ligging ×0,945 = € 13,52 per m². | ||||||||||||
| Libel 275508 SB · twee-onder-een-kapwoning | 3,6 km | 153 | — | — | 5 | A | 2009 | € 2.500 | € 16,34 | € 11,31 | 11 nov 2026 | 3 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.125 (€ 13,89 per m²), uit € 2.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,937 · ligging ×0,869 = € 11,31 per m². | ||||||||||||
| Zandeiland 205658 AK · twee-onder-een-kapwoning | 4,24 km | 164 | — | — | 4 | A | 1999 | € 3.150 | € 19,21 | € 14,00 | 31 okt 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.678 (€ 16,33 per m²), uit € 3.150 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,957 · ligging ×0,896 = € 14,00 per m². | ||||||||||||
| Waalreseweg 835554 HB · vrijstaande woning | 6,43 km | 222 | — | — | 5 | A+ | 1936 | € 3.250 | € 14,64 | € 12,65 | 11 nov 2026 | 19 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.680 (€ 12,07 per m²), uit € 3.250 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A+ omgerekend naar A ×0,97. Naar deze woning: grootte ×1,048 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 12,65 per m². | ||||||||||||
| Beelmanstraat 75554 CJ · twee-onder-een-kapwoning | 6,94 km | 153 | — | — | 4 | A+++ | 2025 | € 2.400 | € 15,69 | € 14,26 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.328 (€ 15,22 per m²), uit € 2.400 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A+++ omgerekend naar A ×0,97. Naar deze woning: grootte ×0,937 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 14,26 per m². | ||||||||||||
| Uranuslaan5632 AJ · vrijstaande woning | 7,93 km | 198 | — | — | 4 | C | 1975 | € 3.645 | € 18,41 | € 16,62 | 4 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.191 (€ 16,12 per m²), uit € 3.645 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel C omgerekend naar A ×1,03. Naar deze woning: grootte ×1,012 · ligging ×1,018 = € 16,62 per m². | ||||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 24/100- KeukenOnbekend
- BadkamerRedelijk
advertentietekst:
Met een woonoppervlakte van circa 190 m², vijf slaapkamers en twee keurig verzorgde badkamers biedt deze woning een bijzonder aangename leefomgeving voor wie wa
- ToiletRedelijk
advertentietekst:
Royale entree met toegang tot de meterkast, woonkamer en de verzorgde toiletruimte met wandcloset en fonteintje.
- VloerenGoed
foto's:
Dark grey tiled floors appear well-maintained and modern.
- BinnenschilderwerkGoed
foto's:
Interior walls are freshly painted in a neutral white color.
- BuitenschilderwerkGoed
foto's:
Exterior brickwork and trim appear in good condition.
- Kozijnen en glasGoed
foto's:
White window frames appear well-maintained; glazing looks double.
- DakGoed
foto's:
The roof tiles appear intact and in good condition from exterior views.
- Cv-ketelGoed
kenmerken in de advertentie:
Warmtepomp
- IsolatieOnbekend
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 368–433Vrije sector
- Huur daarna
- € 2.404Vergelijkbare huren binnen 8 km
- Waarde daarna
- € 984.015 – € 984.015 – € 984.015vraagprijs — in koopsom-termen: × 0,999 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,5%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 16.500 – € 33.000incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 368–433Vrije sector
- Huur daarna
- € 2.404p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 7 comps) × 190 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- € 984.015 – € 984.015 – € 984.015vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 0,999 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,3%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (3)
- Keuken · onbekend€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat onbekend: 0 … volledig
- Badkamer · Redelijk€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat redelijk: 0 … volledig
- Toilet · Redelijk€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat redelijk: 0 … volledig
- keuken: staat onbekend, geprijsd als band
- badkamer: staat redelijk, geprijsd als band
- toilet: staat redelijk, geprijsd als band
Volledig renoveren
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 16.500 – € 33.000incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 368–433Vrije sector
- Huur daarna
- € 2.404p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 7 comps) × 190 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- Niet getoondNotitie van het model: label al op of boven het doel
- IRR over 10 jaar
- 2,3%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (3)
- Keuken · onbekend€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat onbekend: 0 … volledig
- Badkamer · Redelijk€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat redelijk: 0 … volledig
- Toilet · Redelijk€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat redelijk: 0 … volledig
- label al op of boven het doel
- keuken: staat onbekend, geprijsd als band
- badkamer: staat redelijk, geprijsd als band
- toilet: staat redelijk, geprijsd als band
Prognose over tien jaar
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 2.404 | € 2.476 | € 2.550 | € 2.627 | € 2.706 | € 2.787 | € 2.871 | € 2.957 | € 3.045 | € 3.137 |
| Jaarhuur | € 28.848 | € 29.713 | € 30.605 | € 31.523 | € 32.469 | € 33.443 | € 34.446 | € 35.479 | € 36.544 | € 37.640 |
| Leegstand | € 1.154 | € 1.189 | € 1.224 | € 3.888 | € 1.299 | € 1.338 | € 1.378 | € 4.376 | € 1.462 | € 1.506 |
| Vaste lasten | € 6.439 | € 6.614 | € 6.795 | € 9.476 | € 7.171 | € 7.366 | € 14.526 | € 10.583 | € 7.987 | € 8.205 |
| waarvan onderhoud | € 3.500 | € 3.587 | € 3.677 | € 3.769 | € 3.863 | € 3.960 | € 4.059 | € 4.160 | € 4.264 | € 4.371 |
| waarvan groot onderhoud | € 6.9587 | |||||||||
| Netto exploitatieresultaat | € 21.255 | € 21.910 | € 22.586 | € 18.159 | € 23.999 | € 24.739 | € 18.543 | € 20.521 | € 27.095 | € 27.930 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 18.398 | € 19.048 | € 19.719 | € 20.412 | € 21.127 | € 21.867 | € 22.631 | € 23.420 | € 24.235 | € 25.077 |
| Kasstroom | € 2.857 | € 2.863 | € 2.867 | −€ 2.252 | € 2.872 | € 2.872 | −€ 4.088 | −€ 2.899 | € 2.860 | € 2.852 |
| Cumulatieve kasstroom | € 2.857 | € 5.720 | € 8.587 | € 6.335 | € 9.207 | € 12.079 | € 7.990 | € 5.091 | € 7.951 | € 10.804 |
| Waarde einde jaar | € 1.016.487 | € 1.050.032 | € 1.084.683 | € 1.120.477 | € 1.157.453 | € 1.195.649 | € 1.235.105 | € 1.275.864 | € 1.317.967 | € 1.361.460 |
waarvan groot onderhoud: 7 buitenschilderwerk € 6.958
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 1.157.453 | € 1.361.460 |
| Verkoopkosten | € 14.081 | € 16.325 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 1.143.372 | € 1.345.135 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −1,7% | −0,7% | € 1.761 | −€ 74.345 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 1,6% | 2,5% | € 2.857 | € 290.453 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 2,8% | 3,7% | € 3.405 | € 461.881 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −2,2% | −1,4% | −0,5% | 0,4% | 1,3% | 2,2% | 3,1% | 4,0% |
| 30% van de prijs | −4,8% | −3,5% | −2,1% | −0,8% | 0,5% | 1,7% | 2,9% | 4,1% |
| 50% van de prijs | −8,5% | −6,2% | −4,1% | −2,2% | −0,4% | 1,2% | 2,8% | 4,3% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 2,5% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
EindhovenVoor deze woning
Opkoopbescherming geldt niet voor deze woning: boven de WOZ-grens van € 355.000 (2026), niet exact; WOZ-schatting € 837.250–€ 985.000; ook teruggerekend naar de peildatum 1 jan 2024 ligt de schatting erboven (€ 692.858–€ 985.000, teruggerekend met 6,8% per jaar, afgeleid van de CBS-prijsindex van bestaande koopwoningen in de regio Zuidoost-Noord-Brabant (gemeten tot het 3e kwartaal van 2026, daarna doorgetrokken): een gemiddelde over de regio, geen gemeten WOZ-waarde).
provincie Noord-Brabant · waterschap De Dommel · belastingjaar 2026
Eén regel is nog niet gelezen en houdt daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur. Woningen waarop die kan slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,08464% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Eindhoven, CVDR747333/2, art. 5 B I (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"B. de eigenarenbelasting: I. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,08464%"; versie geldend vanaf 20-12-2025, de eerste wijziging (Gemeenteblad 2025, 558147, raad 16-12-2025: "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026."); versie 1 (geldend 02-12-2025 t/m 19-12-2025) had 0,08514%; 2025: 0,09049%
- Rioolheffing eigenaar
- € 202 per jaarBron: Verordening rioolheffing 2026 Eindhoven, CVDR746872/1, art. 5 lid 1 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"1. Het eigenarendeel wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. Het tarief voor het eigenarendeel bedraagt € 202,-."; Gemeenteblad 2025, 494580, geldend vanaf 02-12-2025; het gebruikersdeel (€ 280 per volle eenheid van 500 m³, art. 6 lid 2) is voor de huurder; 2025: € 197
- Watersysteemheffing (waterschap) · De Dommel
- 0,01987% van de WOZ-waardeBron: Verordening Watersysteemheffing waterschap De Dommel 2026, CVDR748235/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,01987% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,02241%, lid 2; geen buitendijks tarief), Waterschapsblad 2025, 29208, geldend vanaf 02-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 18); de ingezetenenheffing (€ 66,60 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; bij erfpacht betaalt de erfpachter (art. 2 lid 4 a)
Opkoopbescherming
Van krachtsinds 1 apr 2022 tot 31 dec 2027, in 85 wijken/buurten: Binnenstad, Bergen, Witte Dame, Irisbuurt, Rochusbuurt, Elzent-noord, Tuindorp, Joriskwartier, Bloemenplein, Looiakkers, Kerstroosplein, Gerardusplein, Genneperzijde, Eikenburg, Puttense Dreef, Burghplan, Sintenbuurt, Tivoli, Gijzenrooi, Nieuwe Erven, Kruidenbuurt, Villapark, Lakerlopen, Doornakkers-west, Doornakkers-oost, Tongelrese Akkers, Muschberg, Geestenberg, ’t Hofke, Limbeek-zuid, Limbeek-noord, Hemelrijken, Gildebuurt, Woenselse Watermolen, Woensel-west, Kronehoef, Barrier, Mensfort, Rapenland, Generalenbuurt, Oude Toren, Oude Gracht-west, Oude Gracht-oost, Driehoeksbos, Prinsejagt, Jagershoef, ’t Hool, Winkelcentrum, Vlokhoven, Kerkdorp Acht, Achtse Barrier-Gunterslaer, Achtse Barrier-Spaaihoef, Achtse Barrier-Hoeven, Tempel, Woenselse Heide, Blixembosch-west, Blixembosch-oost, Eckart, Luytelaer, Vaartbroek, Heesterakker, Eliasterrein, Vonderkwartier, Philipsdorp, Engelsbergen, Schouwbroek, Schoot, Strijp S, Het Ven, Lievendaal, Drents Dorp, Grasrijk, Zandrijk, Waterrijk, Bosrijk, Meerrijk, Schrijversbuurt, Oude Spoorbaan, Hagenkamp, Genderdal, Blaarthem, Rapelenburg, Bennekel-oost, Bennekel-west, Gagelbosch, Genderbeemd, Hanevoet, Ooievaarsnest
WOZ-grens 2026: tot en met € 355.000.
Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.
- buiten de wet: een nieuwbouwwoning die nog nooit bewoond is (art. 41 lid 1 Huisvestingswet 2014 sinds 1-1-2024: alleen "bestaande" woonruimte; MvT: "Bij de aankoop van een nieuwgebouwde woning die niet eerder is bewoond geldt de opkoopbescherming dan ook niet"); een bewoonde nieuwbouwwoning die wordt doorverkocht valt er wel onder. De verordening zelf laat alleen nieuwbouw "die aantoonbaar ontwikkeld is om te verhuren" buiten (art. 2 lid 1 f)
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving 6 maanden of langer verhuurd was (art. 2 lid 1 c), niet als die verhuur zelf op een opkoopvergunning rustte
- buiten de regeling: een woning die vanaf de inschrijving van de gemeente Eindhoven of een woningcorporatie is (art. 2 lid 1 e)
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad (art. 3 a)
- vergunning: de eigenaar woonde er ten minste 12 maanden na de inschrijving en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet toeristisch (art. 3 b)
- vergunning: de woonruimte is onlosmakelijk deel van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 3 c)
- hardheidsclausule: onbillijkheid van overwegende aard (art. 8)
Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "in het kalenderjaar voorafgaand aan het moment van inschrijving", MINDER DAN € 355.000 (art. 2 lid 1 b; € 355.000 zelf valt erbuiten); WOZ-waarde is "de volgens de Wet waardering onroerende zaken voor een bepaald kalenderjaar vastgestelde waarde van de woonruimte" (art. 1): bij een inschrijving in 2026 de WOZ voor 2025, in 2027 die voor 2026, een jaar ouder dan de WOZ die bij de inschrijving bekend is, dus bij stijgende prijzen lager dan de waarde nu. Een vast bedrag: de verordening van 2024 geeft geen indexatie en geen bevoegdheid om het opnieuw vast te stellen; € 350.000 vanaf 1-4-2022 en € 355.000 vanaf 1-1-2023 ("het bedrag dat gelijk is aan de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie voor het kalenderjaar 2022, zijnde €355.000", Gemeenteblad 2022, 87431, art. 26 lid 2). Het woonprogramma 2026-2030 kondigt een herziening aan ("We bekijken in 2026 of de grenswaarde in deze verordening nog passend is.", rij 11); geen wijziging gevonden op 3-11-2026. Zolang geen besluit is gelezen, is de grens voor een inschrijving vanaf 2027 een band van € 337.250 tot de NHG-grens 2027 (€ 500.000): een herziening kan de grens van 2022 gelijktrekken met de NHG-grens van nu. Voor 2027: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04)
"1. Het verbod bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet is van toepassing op alle woonruimten die voldoen aan elk van de volgende kenmerken: a. de woonruimte is gelegen in één van de gebieden die zijn opgenomen in bijlage 1 behorende bij deze verordening; b. de WOZ-waarde van de woonruimte bedroeg minder dan €355.000 in het kalenderjaar voorafgaand aan het moment van inschrijving;" (Verordening opkoopbescherming gemeente Eindhoven 2024, CVDR709321/1, art. 2 lid 1, geldend 01-01-2024 t/m 31-12-2027); "2. Deze verordening vervalt van rechtswege met ingang van 1 januari 2028." (art. 11). De einddatum is die van deze verordening, niet per se van de regeling: een opvolger is niet gevonden (alleen gezocht; de site van de gemeente en de raadsinformatie waren onbereikbaar), opnieuw lezen vóór 1-1-2028 en na een raadsbesluit over de grens. In werking vanaf 1-4-2022 (hoofdstuk 7 van de HV 2020, Gemeenteblad 2022, 87431) en nog toegepast (aanvragen in het Gemeenteblad tot oktober 2026). Alleen in de 85 buurten van bijlage 1, in alle zeven stadsdelen; 31 CBS-buurten (onder meer Fellenoord, het TU-terrein, Riel, Esp, Bokt en Hurk) worden niet genoemd. Vier jaar: "binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving" (art. 41 lid 1 Huisvestingswet 2014). Leges € 281 (Legesverordening vergunningen 2026, CVDR746561/1, tarief 3.5.6); boete € 21.750 bij de eerste overtreding (art. 9). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Omgevingsprogramma Herziene woonprogramma Eindhoven 2026-2030, CVDR760346/1, § 6.4 rij 10): "Een koper van een nieuwbouwwoning met een koopprijs in dit segment moet de woning tenminste 3 jaar zelf bewonen (uitzonderingen zoals scheiding of ontslag daargelaten). De woning mag binnen deze periode niet worden verhuurd of verkocht" (rij 10, geldend vanaf 10-04-2026). Beleid, geen verordening, en de rij noemt geen instrument, gebied of bedrag. De grondprijzenbrieven 2024 en 2025 (niet meer geldend; die van 2026 herhaalt het niet) legden het op bij gemeentelijke gronduitgifte: "Bij koopwoningen in het betaalbare- en middensegment, wordt een zelfbewoningsplicht opgenomen voor de eindgebruiker van minimaal 3 jaar", met de prijsgrenzen van de regionale begrippenlijst Wonen van de MRE (2025: betaalbaar tot € 405.000, alleen gelezen in een tekst van Oirschot; 2026 niet gelezen). Ten minste 3 jaar: de termijn in een contract en sinds wanneer de plicht geldt (de oudste tekst is de Grondprijzenbrief 2024) zijn niet gelezen, en of een woning haar heeft staat niet in de advertentie
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register en het Gemeenteblad op 3-11-2026: de titel "verhuurderschap" geeft alleen de Beleidsregel Wet goed verhuurderschap - boetetabel gemeente Eindhoven 2025 (CVDR734656: boetes op de landelijke algemene regels), "verhuurverordening" geeft niets, en "verhuurvergunning" in de tekst is alleen de vergunning van de opkoopbescherming (Legesverordening vergunningen 2026, tarief 3.5.6); gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-03)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Eindhoven (gezocht op 3 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
alleen voor sociale huurwoningen van een woningcorporatie (huur bij het aangaan tot en met de huurtoeslaggrens) en onzelfstandige woonruimte van corporaties (HV 2025-2029, art. 1 aa en 13 lid 1); geen vergunning voor de huurder van een particuliere verhuurder, ook niet in de middenhuur (het woonprogramma 2026-2030 onderzoekt er een, rij 9: niet vastgesteld); de verordening "vervalt van rechtswege op 1 juli 2029" (art. 20)
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Eindhoven over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: geen gemeentelijke erfpacht voor nieuwe woningen gevonden; of er oudere rechten zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen
Bronnen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- opendata.cbs.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Eindhoven waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingEindhoven | € 202 | wet"1. Het eigenarendeel wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. Het tarief voor het eigenarendeel bedraagt € 202,-."; Gemeenteblad 2025, 494580, geldend vanaf 02-12-2025; het gebruikersdeel (€ 280 per volle eenheid van 500 m³, art. 6 lid 2) is voor de huurder; 2025: € 197 | Verordening rioolheffing 2026 Eindhoven, CVDR746872/1, art. 5 lid 1 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZEindhoven | 0,08464% | wet"B. de eigenarenbelasting: I. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,08464%"; versie geldend vanaf 20-12-2025, de eerste wijziging (Gemeenteblad 2025, 558147, raad 16-12-2025: "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026."); versie 1 (geldend 02-12-2025 t/m 19-12-2025) had 0,08514%; 2025: 0,09049% | Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Eindhoven, CVDR747333/2, art. 5 B I (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZEindhoven | 0,01987% | wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,01987% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,02241%, lid 2; geen buitendijks tarief), Waterschapsblad 2025, 29208, geldend vanaf 02-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 18); de ingezetenenheffing (€ 66,60 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; bij erfpacht betaalt de erfpachter (art. 2 lid 4 a) | Verordening Watersysteemheffing waterschap De Dommel 2026, CVDR748235/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 984.015verwachte koopsom: vraagprijs € 985.000 −0,1% — vrijstaand: gemiddeld −0,1% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning’)
- OZB, gemeentelijk0,08464%OZB eigenaar Eindhoven: 0,0846% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 202rioolheffing eigenaar Eindhoven: € 202 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,01987%watersysteemheffing eigenaar Eindhoven: 0,0199% van de WOZ
- Opkoopbeschermingboven de laatst vastgestelde WOZ-grens van de opkoopbescherming in Eindhoven (€ 355.000, vastgesteld voor 2026; die van 2027 is niet vastgesteld, en de WOZ-schatting ligt ook boven € 500.000, die grens met een marge erboven) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2024, 6,8% per jaar volgens de CBS-prijsindex van Zuidoost-Noord-Brabant): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 984.015
- Huursegment
- Vrije sector
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 202 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,08464% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,01987%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 911.125
- Bouwjaar
- 1976
- VvE-bijdrage per maand
- € 0
- Vraagprijs
- € 985.000
- Overbod op de vraagprijs
- −0,1%
- Markthuur per maand
- € 2.404
- Soort woning
- huis
- Woonoppervlak (m²)
- 190
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- –
- WWS-maximumhuur per maand
- –
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 5 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.