Zo komen de cijfers tot stand

Het kopcijfer

Het kopcijfer op elke kaart en woningpagina is het interne rendement (IRR) over tien jaar als je de woning zo verhuurt, in box 3 zoals die voor 2026 geldt, in het basisscenario voor huurgroei, waardestijging en leegstand. Zonder hefboom gerekend: de hypotheek en de waardestijging die het aanneemt staan erbij, uit de opgeslagen cijfers.

Het is dezelfde cel van dezelfde opgeslagen prognose als de detailtabel. De andere cellen (opfrissen of volledig verbouwen, box 3 zoals aangekondigd voor 2028, een bv, een hypotheek, een pessimistisch of optimistisch scenario) kies je op de pagina; het zijn nooit losse cijfers.

WWS-punten

Elke woning krijgt een puntenbereik volgens het woningwaarderingsstelsel van 2026, met elke invoer en de bron ervan: de advertentie, de BAG, EP-Online of een schatting. Tot en met 186 punten geldt een maximale huur (tot en met 143 punten het sociale segment, van 144 tot en met 186 het middensegment); vanaf 187 punten valt de woning in de vrije sector.

Als één invoer het segment beslist, meestal de WOZ-waarde, zegt de pagina dat het segment nog niet vaststaat en welke invoer het beslist, in plaats van er een te kiezen.

Markthuur van vergelijkbare huurwoningen

De huur komt van huurwoningen in de buurt van hetzelfde type, met een vergelijkbare oppervlakte en een vergelijkbaar aantal slaapkamers. Van elke vergelijkbare woning wordt eerst de kale huur bepaald (servicekosten eraf) en gecorrigeerd voor oppervlakte en energielabel.

Er worden drie ringen geprobeerd: 1 km, 2,5 km en 8 km rond de woning. De eerste ring met minstens vijf vergelijkbare woningen nadat de uitschieters eruit zijn gehaald, beslist; een ring waarvan de woningen gewogen als minder dan vier tellen, is niet genoeg. Haalt geen ring dat, of lopen de huren te ver uiteen, dan wordt de huur achtergehouden, nooit vervangen door een gemeentelijk of landelijk gemiddelde.

Onder de 187 punten rekent de prognose met de laagste van de markthuur en de maximale huur.

Solide en indicatief

Een woning krijgt het label indicatief als haar huur op zwakker bewijs rust: vergelijkbare huurwoningen die gewogen gemiddeld meer dan 2 km weg liggen, vergelijkbare huurwoningen waarvan er in de laatste 120 dagen geen voor het eerst is aangeboden of verhuurd, een wettelijke maximumhuur waarvan de leeftijdstoets de onderbouwende huurwoningen heeft afgewezen, een eigen vraaghuur die we niet verhuurd hebben gezien, een puntentelling minder dan 10 boven de gereguleerde grens op een niet nagekeken energielabel, of een brutorendement ver boven dat van de andere woningen. De cijfers veranderen niet; bij sorteren op rendement staat ze achter de andere.

Onze toets bevat weinig huizen: 160 met vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km en 360 daarbuiten.

De koopprijs

De prognose koopt tegen de verwachte prijs, niet de vraagprijs: de vraagprijs plus het gemiddelde overbod voor het type woning, het landelijke NVM-cijfer van het derde kwartaal van 2026 (via een secundaire bron gelezen), verschoven naar het eigen cijfer van de NVM-regio waar dat is gelezen (voor Apeldoorn dat van de Veluwe, uit het regionale marktoverzicht van de NVM). Bij elke woning staan beide met hun bron en “niet geverifieerd”. Een woning met een verlaagde vraagprijs, en nieuwbouw met een vaste projectprijs, krijgen geen overbod.

Overdrachtsbelasting en de kosten koper komen erbij, behalve waar een nieuwbouwprijs die al bevat (vrij op naam).

Gemeentelijke regels en “niet geverifieerd”

De regels van elke gemeente (toeristenbelasting, registratie, opkoopbescherming, verhuurregels, OZB en heffingen) staan er met hun bron en de datum van controle. Een regel met “niet geverifieerd” is niet bevestigd bij de officiële bron; de pagina zegt dat erbij. Het zijn signalen over de regels, nooit een toestemming.

Twee soorten regels houden de woningen waar ze op kunnen slaan achter tot iemand ze heeft gelezen: de erfpachtvoorwaarden over verhuur, en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw die per project wordt verkocht. Waar voor een gemeente een aanname de plaats van een regel inneemt, staat het label (“Aanname”) bij de regel waarvoor het in de plaats komt.

Wanneer een woning wordt achtergehouden

Elke nacht controleert een publicatiepoort de opgeslagen prognoses van een gemeente voordat de woningen te zien zijn. Een woning wordt achtergehouden, niet getoond, om een van deze redenen:

• Verkocht: de eigen pagina van de woning zegt dat ze verkocht is (Verkocht, of Geveild na een veiling). Ze is niet meer te koop en wordt dus nooit als belegging getoond, wat de prognose ook zegt. Een woning die verkocht is onder voorbehoud, onder bod of onder optie wordt hierom niet achtergehouden: ze houdt haar prognose, en haar status staat erbij.
• Te weinig vergelijkbare huren: geen ring rond de woning heeft genoeg vergelijkbare huurwoningen, of de huren lopen te ver uiteen; of de woonoppervlakte of de ligging van de woning is onbekend, zodat geen vergelijkbare huur erop kan worden omgerekend; of de vergelijkbare huurwoningen rond de woning zijn veel nieuwere woningen en er zijn te weinig van dezelfde generatie als de woning bekend, zodat hun huur niets zegt over deze woning: de huur ervan houden we achter tot we het verschil kunnen meten; of het bouwjaar van de woning, of van de meeste vergelijkbare huurwoningen, is onbekend, zodat hun leeftijd niet te vergelijken is.
• Nog niet opgeleverd, niet afgewerkt of in verbouwing: de BAG toont de woning als onvoltooid, het bouwjaar ligt nog in de toekomst, het is een nieuwbouwproject dat de BAG nog niet als de verkochte woning toont, of de advertentie zelf wijst op een project in aanbouw; de foto’s van recente nieuwbouw tonen de keuken, badkamer of het toilet als ontbrekend of te vervangen; of de BAG registreert een verbouwing, of een nieuw gevormde woning in een ouder gebouw. Huur en waarde zijn dan nog niet te meten.
• Erfpachtvoorwaarden: de advertentie noemt de canon niet, of niet wat die wordt na een afgekochte periode; de voorwaarden over verhuur van een woning op erfpacht zijn nog niet gelezen; of ze verbieden verhuur.
• Een verhuurregel van de gemeente: opkoopbescherming of een andere gemeentelijke regel die verhuur van deze woning zou tegenhouden of aan voorwaarden binden, ook waar zo’n regel alleen in sommige wijken of buurten geldt en de wijk of buurt van de woning niet kon worden vastgesteld; of de regels van de gemeente zijn nog niet nagelezen.
• Een mogelijke plicht bij nieuwbouw: nieuwbouw tot de prijsgrens van de gemeente kan de plicht hebben om er zelf te wonen (zelfbewoningsplicht), een huisvestingsvergunning vragen voor wie er woont, of een termijn waarin de woning voor de doelgroep behouden moet blijven (instandhoudingstermijn); tot die plicht is gelezen, wachten die woningen.
• Mogelijk buiten de gemeente: de advertentie noemt een plaats in een andere gemeente, of geen plaats, zodat de woning buiten de gemeente kan liggen waarvan de prognose de regels toepast, en de regels waar ze kan liggen zijn niet vastgesteld.
• Een mogelijke beperking die de advertentielezer signaleert, of een advertentie die nog niet is gelezen: elke advertentie wordt gelezen op wat ze over verhuur zegt. Een woning wacht als de advertentielezer een mogelijke beperking signaleert (verhuur verboden of alleen met toestemming, een zittende huurder, een zelfbewoningsplicht, verkoopvoorwaarden die de advertentie niet noemt), ook een die we niet letterlijk in de tekst terugvinden of waarop hij geen eenduidig antwoord gaf, en zolang de advertentie in de huidige versie nog niet is gelezen.
• Wat de advertentie over verhuur zegt, of een advertentie zonder volledige tekst: de advertentie zegt zelf dat de woning niet mag worden verhuurd, alleen met een vergunning mag worden verhuurd (opkoopbescherming), met een zittende huurder wordt verkocht of belast is met gebruik door een ander, geen woonbestemming heeft, of met een zelfbewoningsplicht of verkoopvoorwaarden komt die ze niet noemt; of de opgeslagen advertentie is afgekapt of heeft geen omschrijving, zodat ze niet volledig kan worden gelezen.
• Andere redenen: alles waar de prognose verder niet achter kan staan.

Achtergehouden woningen worden op de pagina van elke gemeente per reden geteld, en nooit getoond. Een woning waarvan de cijfers na de nachtelijke controle veranderden, wacht op de volgende.

Foto’s

Foto’s worden getoond vanaf de eigen beeldserver van de advertentie. Brixfox slaat ze nooit op.

De makelaar

Bij elke woning staat de verkopende makelaar. Is de makelaar nog niet gekoppeld, dan zegt de pagina dat. Een woningportaal noemen we nooit als bron.

Geen advies

De prognose is een model, geen advies. Laat je eigen belastingpositie, financiering en de regels van de gemeente toetsen door een adviseur voordat je biedt.