Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Westhavendam 15 301
Gratis bèta · pilot4511 RD Breskens
Te koopVrije sectorBeste scenario: Zo verhurenIndicatief
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Vraagprijs
€ 825.000k.k.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
Verwachte koopsom
€ 862.125+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 98 m²
- Vraagprijs per m²
- € 8.418
- Energielabel
- A
- Bouwjaar
- 2022
- Kamers / slaapkamers
- 3 / 2
- Badkamers
- 2
- Perceel
- –
- Soort woning
- Appartement · Portiekflat (appartement)
- VvE-bijdrage
- € 254 per maand
Huur in de prognose, per maand
€ 1.667
5 vergelijkbare huurwoningen op 4,99 tot 5,88 km (gewogen gemiddeld 5,4 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij
IRR over 10 jaar
2,0%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR zonder waardestijging
−1,0%
10 jaar, 0% waardestijging, zonder hypotheek: de opgeslagen cel uit de gevoeligheidstabel.
Kasstroom jaar 1, na belasting
−€ 2.331
−0,2% van de totale investering van € 933.845: verwachte koopsom € 862.125 + overdrachtsbelasting (8%) en overige aankoopkosten € 71.720. Zonder hypotheek.
Netto huurrendement jaar 1, vóór belasting
1,4%
Bruto huurrendement: 2,4% · Huur × 12 ÷ vraagprijs.
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 5,4 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.
Voorzichtige huur, per maand
€ 1.467
Kasstroom jaar 1, na belasting
−€ 4.519
−0,5% van dezelfde totale investering van € 933.845
IRR over 10 jaar
1,8%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1 tegenover de prognose
−€ 2.188
per jaar, tegenover −€ 2.331 bij € 1.667 huur per maand
In Sluis kan een plicht voor nieuwbouw verhuren beperken (een vergunning om te bewonen, een zelfbewoningsplicht of een instandhoudingstermijn). Deze woning valt er mogelijk buiten, maar we kunnen niet uitsluiten dat ze toch geldt. De prognose gaat ervan uit dat verhuren kan. Lezing van de prognose: boven de prijsgrens van de instandhoudingstermijn voor nieuwbouw in Sluis (tot € 420.000 v.o.n. prijspeil 2026, met een marge voor doorverkoop tot € 571.405): mogelijk vrij te verhuren (regel niet geverifieerd)
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 1.176 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
Groot onderhoud gepland binnen tien jaar
Geen groot onderhoud gepland binnen tien jaar.
Overige vaste lasten, jaar 1
- Beheer
- € 960
- Verzekering
- € 150
- VvE-bijdrage
- € 3.048
- OZB
- € 601
- Waterschapsbelasting
- € 397
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 6.333
- Leegstand (jaar 1)
- € 800
- Belasting (jaar 1)
- € 15.201
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Sluis: 0,0788% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Sluis: € 0 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Sluis: 0,0521% van de WOZ
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 5 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Puntenband
235–286 punten
Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Wettelijke maximumhuur
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
WOZ-waarde
€ 701.250 – € 825.000
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 65,75 | 81 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 18 | 26 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 11 | 11 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | 37 | 37 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 8 | 14 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 78 | 90 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 12,75 | 12,75 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 235 | 286 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
Markthuur uit de vraaghuren van vergelijkbare huurwoningen, per maand
Laag (p25)
€ 1.535
€ 15,66 per m² per maand
Mediaan
€ 1.667
€ 17,01 per m² per maand
Hoog (p75)
€ 1.748
€ 17,84 per m² per maand
Huur in de prognose
€ 1.667
Basis: 5 vergelijkbare huurwoningen op 4,99 tot 5,88 km (gewogen gemiddeld 5,4 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij
Wettelijke maximumhuur
–
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Smalle basis: deze huur rust op 5 vergelijkbare huurwoningen (minder dan 8). Met zo weinig vergelijkingen ligt de huur minder vast; toets haar aan recente verhuringen in de buurt.
Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 5,4 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.
5 vergelijkbare huurwoningen op 4,99 tot 5,88 km (gewogen gemiddeld 5,4 km)
De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 5 zonder eigen ligging-index zijn niet bijgesteld.
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 17,01 × 98 m² = € 1.667 per maand.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningappartement | 98 | 3 | 2 | A | 2022 | ||||||
| Boulevard De Ruyter4381 KP · appartement | 4,99 km | 105 | — | 2 | D | 1910 | € 1.600 | € 15,24 | € 15,66 | 6 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.708 (€ 16,27 per m²), uit € 1.600 vraaghuur: gestoffeerd ×0,93, energielabel D omgerekend naar A ×1,148. Naar deze woning: grootte ×1,025 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1910) = € 15,66 per m². | |||||||||||
| Boulevard De Ruyter4381 KP · appartement | 4,99 km | 64 | — | 2 | – | 1920 | € 2.000 | € 31,25 | € 21,39 | 11 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.700 (€ 26,56 per m²), uit € 2.000 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,858 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1920) = € 21,39 per m². | |||||||||||
| Zeilmaker 704381 KX · appartement | 5,44 km | 92 | — | 2 | A+++ | 2024 | € 1.995 | € 21,68 | € 17,01 | 11 nov 2026 | 9 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.601 (€ 17,40 per m²), uit € 1.995 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A+++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,978 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 17,01 per m². | |||||||||||
| Singel 3984381 VP · appartement | 5,8 km | 75 | — | 2 | A+++ | 2024 | € 1.205 | € 16,07 | € 13,78 | 11 nov 2026 | 7 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.138 (€ 15,17 per m²), uit € 1.205 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A+++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,908 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 13,78 per m². | |||||||||||
| Paul Krugerstraat 5524381 WX · appartement | 5,88 km | 65 | — | 2 | – | 2026 | € 1.344 | € 20,68 | € 17,84 | 11 nov 2026 | 2 nov 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.344 (€ 20,68 per m²), uit € 1.344 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,863 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 17,84 per m². | |||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 5/100- KeukenGoed
advertentietekst:
De keuken is modern afgewerkt met een composiet werkblad en voorzien van Siemens-inbouwapparatuur: een 4-pits inductiekookplaat met afzuigkap, koelkast met vrie
- BadkamerNieuwuit 2022
nieuwbouw:
bouwjaar 2022
- ToiletNieuwuit 2022
nieuwbouw:
bouwjaar 2022
- VloerenNieuwuit 2022
nieuwbouw:
bouwjaar 2022
- BinnenschilderwerkGoeduit 2022
nieuwbouw:
bouwjaar 2022
- BuitenschilderwerkGoeduit 2022
nieuwbouw:
bouwjaar 2022
- Kozijnen en glasNieuwuit 2022
nieuwbouw:
bouwjaar 2022
- DakNieuwuit 2022
nieuwbouw:
bouwjaar 2022
- Cv-ketelGoed
kenmerken in de advertentie:
Gehele vloerverwarming en warmtepomp
- IsolatieGoed
kenmerken in de advertentie:
Volledig geïsoleerd
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 235–286Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.667Vergelijkbare huren binnen 8 km
- Waarde daarna
- € 862.125 – € 862.125 – € 862.125vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,0%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Toelichting
- zoals aangeboden
Opfrissen
Niets te doen: gelijk aan zo verhuren.
- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 235–286Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.667Vergelijkbare huren binnen 8 km
- Waarde daarna
- € 862.125 – € 862.125 – € 862.125vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,0%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Toelichting
- niets op te knappen volgens de staat: gelijk aan "zoals aangeboden"
Volledig renoveren
Niets te doen: gelijk aan zo verhuren.
- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 235–286Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.667Vergelijkbare huren binnen 8 km
- Waarde daarna
- € 862.125 – € 862.125 – € 862.125vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,0%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Toelichting
- label al op of boven het doel
- gelijk aan "zoals aangeboden"
Prognose over tien jaar
Scenario
Belastingregime
IRR over 10 jaar
2,0%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR over 5 jaar
1,1%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Rendement op eigen vermogen, jaar 1
2,8%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Waardestijging voor break-even
1,1%
De jaarlijkse waardestijging waarbij de IRR 0 is.
Totaalrendement over 5 jaar
€ 51.081
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Totaalrendement over 10 jaar
€ 206.705
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1, na belasting
−€ 2.331
Terugverdientijd
–
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 1.667 | € 1.717 | € 1.769 | € 1.822 | € 1.876 | € 1.933 | € 1.990 | € 2.050 | € 2.112 | € 2.175 |
| Jaarhuur | € 20.004 | € 20.604 | € 21.222 | € 21.859 | € 22.515 | € 23.190 | € 23.886 | € 24.602 | € 25.340 | € 26.101 |
| Leegstand | € 800 | € 824 | € 849 | € 2.696 | € 901 | € 928 | € 955 | € 3.034 | € 1.014 | € 1.044 |
| Vaste lasten | € 6.333 | € 6.504 | € 6.680 | € 8.591 | € 7.046 | € 7.237 | € 7.433 | € 9.582 | € 7.841 | € 8.053 |
| waarvan onderhoud | € 1.176 | € 1.205 | € 1.236 | € 1.266 | € 1.298 | € 1.331 | € 1.364 | € 1.398 | € 1.433 | € 1.469 |
| Netto exploitatieresultaat | € 12.871 | € 13.276 | € 13.693 | € 10.572 | € 14.568 | € 15.026 | € 15.498 | € 11.987 | € 16.486 | € 17.004 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 15.201 | € 15.745 | € 16.307 | € 16.888 | € 17.487 | € 18.107 | € 18.747 | € 19.407 | € 20.090 | € 20.796 |
| Kasstroom | −€ 2.331 | −€ 2.469 | −€ 2.614 | −€ 6.316 | −€ 2.919 | −€ 3.081 | −€ 3.249 | −€ 7.421 | −€ 3.604 | −€ 3.792 |
| Cumulatieve kasstroom | −€ 2.331 | −€ 4.800 | −€ 7.414 | −€ 13.729 | −€ 16.649 | −€ 19.730 | −€ 22.978 | −€ 30.399 | −€ 34.003 | −€ 37.795 |
| Waarde einde jaar | € 890.575 | € 919.964 | € 950.323 | € 981.684 | € 1.014.079 | € 1.047.544 | € 1.082.113 | € 1.117.822 | € 1.154.711 | € 1.192.816 |
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 1.014.079 | € 1.192.816 |
| Verkoopkosten | € 12.504 | € 14.470 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 1.001.575 | € 1.178.346 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −2,2% | −1,2% | −€ 3.091 | −€ 109.301 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 1,1% | 2,0% | −€ 2.331 | € 206.705 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 2,3% | 3,2% | −€ 1.950 | € 353.588 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −2,8% | −1,9% | −1,0% | −0,1% | 0,8% | 1,7% | 2,6% | 3,6% |
| 30% van de prijs | −5,7% | −4,3% | −2,9% | −1,5% | −0,2% | 1,1% | 2,3% | 3,6% |
| 50% van de prijs | −9,8% | −7,3% | −5,1% | −3,1% | −1,3% | 0,5% | 2,1% | 3,6% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 2,0% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
SluisVoor deze woning
Geen opkoopbescherming gevonden in Sluis.
provincie Zeeland · waterschap Scheldestromen · belastingjaar 2026
Deze regels zijn nog niet aan de officiële bron geverifieerd: gebruik ze als aanwijzing en controleer ze bij de gemeente voordat je koopt.
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0788% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 Sluis, CVDR750360/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"voor de onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0788%"; de eigenarenbelasting, Gemeenteblad 2025, 549606, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026; geen latere versie in het register (2026-11-12); de heffingsmaatstaf is de WOZ-waarde voor het kalenderjaar (art. 3 lid 1); niet-woningen eigenaren 0,2220%, de gebruikersbelasting (0,1810%) alleen voor niet-woningen
- Rioolheffing eigenaar
- € 0 per jaarBron: Verordening rioolheffing 2026 Sluis, CVDR750022/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"De belasting wordt geheven van de gebruiker van een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd."; Gemeenteblad 2025, 547360, geldend vanaf 01-01-2026: alleen een gebruikersheffing naar het afgevoerde water (€ 264,25 tot 300 m³, art. 6, voor de huurder), geen eigenarendeel; bij volgtijdig gebruik (vakantieverhuur) betaalt wie het perceel ter beschikking stelt (art. 3 lid 2)
- Watersysteemheffing (waterschap) · Scheldestromen
- 0,05208% van de WOZ-waardeBron: Verordening op de watersysteemheffing waterschap Scheldestromen 2026, CVDR752667/2, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,05208% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,05453%, lid 2; geen apart buitendijks tarief), vastgesteld 20-11-2025, Waterschapsblad 2025, 31641; versie 2 "Geldend van 01-01-2026 t/m heden met terugwerkende kracht vanaf 01-01-2026" na de rectificatie in Waterschapsblad 2026, 522; de wegenheffing van het waterschap zit in deze heffing ("de wegenheffing als bedoeld in artikel 122a van de Waterschapswet daarin begrepen", art. 1); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 145,28 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; de landelijke aanname 0,035% ligt een derde lager
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
de Huisvestingsverordening gemeente Sluis 2024 (Gemeenteblad 2023, 316570) houdt de paragraaf leeg ("Paragraaf 4 Opkoopbescherming", met als inhoud alleen "<RESERVEREN>"), en de raad koos daar bewust voor: "Ten aanzien van de reguliere verhuur is door de gemeenteraad een bewuste afweging gemaakt om dit thans niet te reguleren en geen opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening op te nemen." (Beleidsnota Toezicht en Handhaving Huisvestingsverordening gemeente Sluis 2024, Gemeenteblad 2024, 312465); de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.17 Verhuurvergunning opkoopbescherming", "(Reserveren)"). De verordening noemt alleen haar begin ("Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 januari 2024", art. 15), geen einde; de Huisvestingswet staat haar regels toe "voor de duur van ten hoogste vier jaar" (art. 4), dus geldend t/m 31-12-2027 (afgeleid, niet in de tekst). Een opvolger is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (register en Gemeenteblad, 2026-11-12); zij moet een urgentieregeling bevatten, die deze verordening niet heeft. De vergunning voor een tweede woning in de woonkernen (tot een WOZ-waarde van € 355.000, art. 3) en het maximum van 28 nachten toeristische verhuur in de woonkernen (art. 9 lid 2) binden de verhuur aan een huurder met zijn hoofdverblijf in de woning niet: een tweede woning is "een zelfstandige woonruimte die anders dan als hoofdverblijf wordt gebruikt voor verblijf" (art. 1), het verbod geldt voor gebruik "zonder dat hij, zij of die ander zijn hoofdverblijf in deze woonruimte heeft" (art. 3 lid 2), en de handhavingsnota zegt over verhuur "voor permanente bewoning": "Daar zien verordening en kader expliciet niet op.". Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk instandhoudingstermijn, niet geverifieerd (Beleidsregels behandeling woningbouwverzoeken gemeente Sluis 2026, CVDR756068/1, bijlage I criterium 3, tabel 1 en 2, en bijlage II): een beleidsregel van het college voor de beoordeling van woningbouwverzoeken (Gemeenteblad 2026, 40906, geldend vanaf 02-02-2026), geen verordening: bij plannen van meer dan 5 woningen "Minimaal 2/3 van de woningen moet onder de maximale huurprijsgrens liggen voor midden-huur woningen en/of betaalbare koopwoningen zijn." (tabel 1; bij 0 tot en met 5 woningen "Geen nadere eisen."), met voor een betaalbare koopwoning ("V.O.N. verkoopprijs is lager dan of gelijk aan de landelijke betaalbaarheidsgrens"; "De landelijke betaalbaarheidsgrens is in 2026: €420.000") een instandhoudingstermijn van "Ten minste 5 jaar", "(Looptijd begint vanaf de dag van eerste in gebruik name van de woning)"; "Instandhoudingstermijn wordt verplicht geborgd in de omgevingsvergunning en/of het omgevingsplan van gemeente Sluis en in de te sluiten (privaatrechtelijke) overeenkomsten." Wat in stand houden voor een koopwoning inhoudt (of verhuur mag) en of het een latere koper bindt, zegt de tekst niet; de vergunningen, plannen en overeenkomsten zelf zijn niet gelezen, en de anterieure overeenkomsten die het Gemeenteblad samenvat noemen alleen woningen "voor permanente bewoning" (gezien: Gemeenteblad 2026, 140483 en 2025, 312444). De beleidsregels van 2024 en 2025 toetsten aan het Beleidsplan Wonen gemeente Sluis (2023-2032) ("het toetsingskader volgend uit het Beleidsplan wonen", Beleidsregels behandeling woningbouwverzoeken gemeente Sluis 2024, CVDR711306/1; "op basis van het beleidsplan Wonen gemeente Sluis (2023 – 2032)", idem 2025, CVDR740997/1), dat niet is gelezen: sinds wanneer de termijn geldt, is niet vastgesteld. Permanente bewoning, die de beleidsregel voor alle nieuwe woningen vraagt, verbiedt verhuur aan een huurder met zijn hoofdverblijf niet. De termijnen voor middenhuur (10 jaar) en sociale huur (25 jaar) houden een woning in de verhuur. Geen zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding of doelgroepenverordening gevonden (register en Gemeenteblad, beide lezers; "zelfbewoningsplicht" alleen de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen, als onderzoek voor de gemeente Terneuzen). Apart: de Beleidsregel Pilot Cadzand-Bad (Gemeenteblad 2022, 462997) laat kopers van recreatieappartementen in Cadzand-Bad en de haven van Breskens met een kettingbeding verhuren aan "verschillende personen die hun hoofdverblijf elders hebben"; dat zijn recreatieappartementen, geen woningen
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden.
de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.18 Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte", "(Reserveren)"); geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur": alleen de Beleidsregel Pilot Cadzand-Bad over recreatieappartementen; "verhuurderschap": geen) of het Gemeenteblad ("verhuurverordening" en "goed verhuurderschap": geen resultaten; "verhuurvergunning": alleen de Legesverordeningen 2024-2026), door beide lezers gezocht en op 2026-11-12 herhaald
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
de Huisvestingsverordening gemeente Sluis 2024 (t/m 31-12-2027, afgeleid uit art. 4 van de Huisvestingswet) heeft geen hoofdstuk over de huisvestingsvergunning: zij wijst woonruimte alleen aan voor de tweede woning, de registratie en de melding van toeristische verhuur ("Als woonruimten als bedoeld in artikel 21 en artikel 23b, eerste en tweede lid van de wet zijn bedoeld alle woonruimten binnen alle woonkernen van de gemeente Sluis.", art. 2 lid 2), dus geen vergunning voor een huurder, in welk segment ook; de tekst "huisvestingsvergunning" geeft in het register en het Gemeenteblad geen resultaten (beide lezers, op 2026-11-12 herhaald)
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Sluis over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: geen gemeentelijke erfpacht voor woningen gevonden; of er erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen
gecontroleerd op 12 nov 2026geen erfpachtregeling, algemene bepalingen of erfpachtvoorwaarden van de gemeente in het register (titels met "erfpacht": geen; de tekst "erfpacht": vijf verordeningen over erfgoed, bomen en exploitatie) of het Gemeenteblad ("erfpacht": alleen de Erfgoedverordening gemeente Sluis 2016), door beide lezers gezocht en op 2026-11-12 herhaald: alleen afwezigheid. Of er oudere of particuliere erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun akten over verhuur zeggen, is niet gelezen
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Sluis waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingSluis | € 0 | wet"De belasting wordt geheven van de gebruiker van een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd."; Gemeenteblad 2025, 547360, geldend vanaf 01-01-2026: alleen een gebruikersheffing naar het afgevoerde water (€ 264,25 tot 300 m³, art. 6, voor de huurder), geen eigenarendeel; bij volgtijdig gebruik (vakantieverhuur) betaalt wie het perceel ter beschikking stelt (art. 3 lid 2) | Verordening rioolheffing 2026 Sluis, CVDR750022/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZSluis | 0,0788% | wet"voor de onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0788%"; de eigenarenbelasting, Gemeenteblad 2025, 549606, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026; geen latere versie in het register (2026-11-12); de heffingsmaatstaf is de WOZ-waarde voor het kalenderjaar (art. 3 lid 1); niet-woningen eigenaren 0,2220%, de gebruikersbelasting (0,1810%) alleen voor niet-woningen | Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 Sluis, CVDR750360/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZSluis | 0,05208% | wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,05208% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,05453%, lid 2; geen apart buitendijks tarief), vastgesteld 20-11-2025, Waterschapsblad 2025, 31641; versie 2 "Geldend van 01-01-2026 t/m heden met terugwerkende kracht vanaf 01-01-2026" na de rectificatie in Waterschapsblad 2026, 522; de wegenheffing van het waterschap zit in deze heffing ("de wegenheffing als bedoeld in artikel 122a van de Waterschapswet daarin begrepen", art. 1); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 145,28 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; de landelijke aanname 0,035% ligt een derde lager | Verordening op de watersysteemheffing waterschap Scheldestromen 2026, CVDR752667/2, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 862.125verwachte koopsom: vraagprijs € 825.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
- OZB, gemeentelijk0,0788%OZB eigenaar Sluis: 0,0788% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 0rioolheffing eigenaar Sluis: € 0 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,05208%watersysteemheffing eigenaar Sluis: 0,0521% van de WOZ
- Opkoopbescherminggeen opkoopbescherming in Sluis gevonden: de Huisvestingsverordening gemeente Sluis 2024 (Gemeenteblad 2023, 316570) houdt de paragraaf leeg ("Paragraaf 4 Opkoopbescherming", met als inhoud alleen "<RESERVEREN>"), en de raad koos daar bewust voor: "Ten aanzien van de reguliere verhuur is door de gemeenteraad een bewuste afweging gemaakt om dit thans niet te reguleren en geen opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening op te nemen." (Beleidsnota Toezicht en Handhaving Huisvestingsverordening gemeente Sluis 2024, Gemeenteblad 2024, 312465); de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.17 Verhuurvergunning opkoopbescherming", "(Reserveren)"). De verordening noemt alleen haar begin ("Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 januari 2024", art. 15), geen einde; de Huisvestingswet staat haar regels toe "voor de duur van ten hoogste vier jaar" (art. 4), dus geldend t/m 31-12-2027 (afgeleid, niet in de tekst). Een opvolger is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (register en Gemeenteblad, 2026-11-12); zij moet een urgentieregeling bevatten, die deze verordening niet heeft. De vergunning voor een tweede woning in de woonkernen (tot een WOZ-waarde van € 355.000, art. 3) en het maximum van 28 nachten toeristische verhuur in de woonkernen (art. 9 lid 2) binden de verhuur aan een huurder met zijn hoofdverblijf in de woning niet: een tweede woning is "een zelfstandige woonruimte die anders dan als hoofdverblijf wordt gebruikt voor verblijf" (art. 1), het verbod geldt voor gebruik "zonder dat hij, zij of die ander zijn hoofdverblijf in deze woonruimte heeft" (art. 3 lid 2), en de handhavingsnota zegt over verhuur "voor permanente bewoning": "Daar zien verordening en kader expliciet niet op."
- Nieuwbouwplichtboven de prijsgrens van de instandhoudingstermijn voor nieuwbouw in Sluis (tot € 420.000 v.o.n. prijspeil 2026, met een marge voor doorverkoop tot € 571.405): mogelijk vrij te verhuren (regel niet geverifieerd)
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 862.125
- Huursegment
- Vrije sector
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 0 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0788% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,05208%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 763.125
- Bouwjaar
- 2022
- VvE-bijdrage per maand
- € 254
- Vraagprijs
- € 825.000
- Overbod op de vraagprijs
- 4,5%
- Markthuur per maand
- € 1.667
- Soort woning
- appartement
- Woonoppervlak (m²)
- 98
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- –
- WWS-maximumhuur per maand
- –
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- 4
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 11 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.