Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Schiedamsedijk 69 e
Gratis bèta · pilot3011 EK Rotterdam
De puntenband ligt over een grens; de rubriek die het beslist staat op de pagina.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 92 m²
- Vraagprijs per m²
- € 4.728
- Energielabel
- F
- Bouwjaar
- 1953
- Kamers / slaapkamers
- 3 / 2
- Badkamers
- 1
- Perceel
- –
- Soort woning
- Appartement · Bovenwoning (dubbel bovenhuis)
- VvE-bijdrage
- € 375 per maand
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Te koop in dezelfde straat
De andere woningen die in deze straat te koop staan, zoals hun advertenties ze vermelden: vraagprijzen, geen verkoopprijzen.
| Adres | Wonen m² | Bouwjaar | Vraagprijs | Vraagprijs per m² |
|---|---|---|---|---|
| Schiedamsedijk 82 e | 92 | 1953 | € 450.000 | € 4.891 |
| Schiedamsedijk 62 e | 93 | 1953 | € 425.000 | € 4.570 |
| Schiedamsedijk 193 | 83 | 1956 | € 475.000 | € 5.723 |
| Schiedamsedijk 61 c | 64 | 1952 | € 360.000 | € 5.625 |
| Schiedamsedijk 74 c | 63 | 1955 | € 365.000 | € 5.794 |
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 1.104 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
Geen groot onderhoud gepland binnen tien jaar.
- Beheer
- € 553
- Verzekering
- € 150
- VvE-bijdrage
- € 4.500
- OZB
- € 259
- Rioolheffing
- € 319
- Waterschapsbelasting
- € 146
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 7.031
- Leegstand (jaar 1)
- € 461
- Belasting (jaar 1)
- € 7.409
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Rotterdam: 0,0643% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Rotterdam: € 319 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Rotterdam: 0,0364% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 23 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
Waarom “onbeslist”
De band loopt van 147 tot 189 punten en ligt over de grens tussen middenhuur en vrije sector. De rubrieken die nog een bandbreedte hebben beslissen aan welke kant hij valt: Oppervlakte vertrekken (74–85), Keuken (4–14), WOZ-waarde (36,75–45,75), Sanitair (13–19), Verwarming en verkoeling (8–14). Oppervlakte vertrekken (74–85) weegt het zwaarst: die rubriek heeft de grootste bandbreedte. Zolang de band over de grens ligt, begrenst het model de huur op het wettelijk maximum bij de ondergrens van de band: het rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
per maand, bij de ondergrens van de band (147 punten; precies € 960,33)
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 36,75 | 45,75 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 13 | 19 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 15 | 15 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | −9 | −9 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 8 | 14 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 74 | 85 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 5,25 | 5,25 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 147 | 189 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
23 vergelijkbare huurwoningen op 0,3 tot 0,98 km (gewogen gemiddeld 0,7 km)
De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning).
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 20,40 × 92 m² = € 1.877 per maand. De prognose rekent met € 960 per maand (het wettelijk maximum), niet met deze markthuur.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningappartement | 92 | 3 | 2 | F | 1953 | ||||||
| Boompjes 6243011 XZ · appartement | 0,3 km | 76 | — | 2 | B | 1988 | € 2.950 | € 38,82 | € 24,71 | 11 nov 2026 | 1 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.036 (€ 26,79 per m²), uit € 2.950 vraaghuur: min € 200 inbegrepen servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel B omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,934 · ligging ×0,988 = € 24,71 per m². | |||||||||||
| Van Oldenbarneveltplaats 14-K3012 AH · appartement | 0,55 km | 120 | — | 2 | – | 1976 | € 1.990 | € 16,58 | € 18,73 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.990 (€ 16,58 per m²), uit € 1.990 vraaghuur. Naar deze woning: grootte ×1,1 · ligging ×1,026 = € 18,73 per m². | |||||||||||
| Van Oldenbarneveltplaats 24-F3012 AH · appartement | 0,55 km | 85 | — | 2 | – | 1976 | € 1.850 | € 21,76 | € 21,71 | 31 okt 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.850 (€ 21,76 per m²), uit € 1.850 vraaghuur. Naar deze woning: grootte ×0,972 · ligging ×1,026 = € 21,71 per m². | |||||||||||
| Van Oldenbarneveltplaats 16-D3012 AH · appartement | 0,55 km | 85 | — | 2 | – | 1976 | € 1.850 | € 21,76 | € 21,71 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.850 (€ 21,76 per m²), uit € 1.850 vraaghuur. Naar deze woning: grootte ×0,972 · ligging ×1,026 = € 21,71 per m². | |||||||||||
| Van Oldenbarneveltplaats 16-B3012 AH · appartement | 0,55 km | 85 | — | 2 | – | 1976 | € 1.850 | € 21,76 | € 21,71 | 8 nov 2026 | 2 nov 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.850 (€ 21,76 per m²), uit € 1.850 vraaghuur. Naar deze woning: grootte ×0,972 · ligging ×1,026 = € 21,71 per m². | |||||||||||
| Van Oldenbarneveltplaats 12-C3012 AH · appartement | 0,55 km | 85 | — | – | – | 1976 | € 1.850 | € 21,76 | € 21,71 | 11 nov 2026 | 27 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.850 (€ 21,76 per m²), uit € 1.850 vraaghuur. Naar deze woning: grootte ×0,972 · ligging ×1,026 = € 21,71 per m². | |||||||||||
| Van Oldenbarneveltplaats 18-E3012 AH · appartement | 0,56 km | 111 | — | 2 | – | 1976 | € 1.905 | € 17,16 | € 18,85 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.905 (€ 17,16 per m²), uit € 1.905 vraaghuur. Naar deze woning: grootte ×1,07 · ligging ×1,026 = € 18,85 per m². | |||||||||||
| Van Oldenbarneveltplaats 28-J3012 AH · appartement | 0,56 km | 85 | — | 2 | – | 1976 | € 1.890 | € 22,24 | € 22,18 | 11 nov 2026 | 23 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.890 (€ 22,24 per m²), uit € 1.890 vraaghuur. Naar deze woning: grootte ×0,972 · ligging ×1,026 = € 22,18 per m². | |||||||||||
| Blaak 2293011 GB · appartement | 0,56 km | 65 | — | 2 | B | 1981 | € 2.200 | € 33,85 | € 22,86 | 11 nov 2026 | 29 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.629 (€ 25,06 per m²), uit € 2.200 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel B omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,882 · ligging ×1,034 = € 22,86 per m². | |||||||||||
| Van Oldenbarneveltplaats 2823012 AL · appartement | 0,6 km | 85 | — | 2 | B | 1970 | € 2.050 | € 24,12 | € 19,49 | 31 okt 2026 | 6 nov 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.661 (€ 19,54 per m²), uit € 2.050 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel B omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,972 · ligging ×1,026 = € 19,49 per m². | |||||||||||
| Zijl 14-A3011 PX · appartement | 0,64 km | 91 | — | 2 | A | 1949 | € 1.950 | € 21,43 | € 17,84 | 31 okt 2026 | 4 nov 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.580 (€ 17,36 per m²), uit € 1.950 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,996 · ligging ×1,031 = € 17,84 per m². | |||||||||||
| Zijl 15-A3011 PX · appartement | 0,64 km | 91 | — | 2 | A | 1949 | € 1.950 | € 21,43 | € 17,84 | 6 nov 2026 | 10 nov 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.580 (€ 17,36 per m²), uit € 1.950 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,996 · ligging ×1,031 = € 17,84 per m². | |||||||||||
| Karel Doormanstraat 285-B3012 GH · appartement | 0,68 km | 90 | — | 2 | B | 1992 | € 2.075 | € 23,06 | € 18,95 | 11 nov 2026 | 29 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.681 (€ 18,68 per m²), uit € 2.075 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel B omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,992 · ligging ×1,023 = € 18,95 per m². | |||||||||||
| Maaskade3071 NN · appartement | 0,7 km | 76 | — | 2 | B | 1952 | € 1.950 | € 25,66 | € 19,54 | 3 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.580 (€ 20,79 per m²), uit € 1.950 vraaghuur: gestoffeerd ×0,93, energielabel B omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,934 · ligging ×1,007 = € 19,54 per m². | |||||||||||
| Prins Hendriklaan 19 b3071 LB · appartement | 0,74 km | 60 | — | 2 | A | 1950 | € 1.750 | € 29,17 | € 20,40 | 4 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.418 (€ 23,63 per m²), uit € 1.750 vraaghuur: gestoffeerd ×0,93, energielabel A omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,857 · ligging ×1,007 = € 20,40 per m². | |||||||||||
| Prins Hendriklaan 11-D3071 LB · appartement | 0,75 km | 60 | — | 2 | A | 1950 | € 1.795 | € 29,92 | € 20,99 | 11 nov 2026 | 8 mei 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.454 (€ 24,23 per m²), uit € 1.795 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,857 · ligging ×1,01 = € 20,99 per m². | |||||||||||
| Westewagenstraat 203011 AS · appartement | 0,77 km | 100 | — | 2 | B | 1952 | € 2.250 | € 22,50 | € 19,38 | 13 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.823 (€ 18,23 per m²), uit € 2.250 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel B omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×1,03 · ligging ×1,031 = € 19,38 per m². | |||||||||||
| Joost Banckertsplaats 1723012 HJ · appartement | 0,85 km | 75 | — | 2 | B | 1957 | € 1.537 | € 20,49 | € 17,26 | 4 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.339 (€ 17,85 per m²), uit € 1.537 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel B omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,929 · ligging ×1,04 = € 17,26 per m². | |||||||||||
| Joost Banckertsplaats 1053012 HE · appartement | 0,85 km | 75 | — | 2 | B | 1957 | € 1.546 | € 20,61 | € 17,36 | 3 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.347 (€ 17,96 per m²), uit € 1.546 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel B omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,929 · ligging ×1,04 = € 17,36 per m². | |||||||||||
| Joost Banckertsplaats 653012 HC · appartement | 0,85 km | 65 | — | 2 | – | 1957 | € 1.333 | € 20,51 | € 18,83 | 31 okt 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.333 (€ 20,51 per m²), uit € 1.333 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,882 · ligging ×1,04 = € 18,83 per m². | |||||||||||
| Breitnerstraat3015 XA · appartement | 0,86 km | 100 | — | 2 | C | 1933 | € 2.450 | € 24,50 | € 21,22 | 3 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.083 (€ 20,83 per m²), uit € 2.450 vraaghuur: gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×1,03 · ligging ×1,053 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1933) = € 21,22 per m². | |||||||||||
| Pannekoekstraat 93-B3011 LD · appartement | 0,93 km | 85 | — | 2 | A | 1954 | € 2.495 | € 29,35 | € 23,80 | 11 nov 2026 | 27 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.001 (€ 23,54 per m²), uit € 2.495 vraaghuur: min € 25 inbegrepen servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A omgerekend naar F ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,972 · ligging ×1,04 = € 23,80 per m². | |||||||||||
| Mariniersweg 1363011 ZZ · appartement | 0,98 km | 78 | — | 2 | C | 1985 | € 2.395 | € 30,71 | € 25,66 | 31 okt 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.036 (€ 26,10 per m²), uit € 2.395 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,942 · ligging ×1,043 = € 25,66 per m². | |||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 66/100- KeukenAan vervanging toe
foto's:
Very dated, pre-2000 look with blue and wood cabinets.
- BadkamerOnbekend
- ToiletAan vervanging toe
foto's:
Dated tiles and fixtures, red toilet seat.
- VloerenAan vervanging toe
foto's:
Scratched wooden floors and worn blue linoleum.
- BinnenschilderwerkRedelijk
foto's:
Walls appear clean but some areas show wear.
- BuitenschilderwerkOnbekend
- Kozijnen en glasRedelijk
foto's:
Older white frames, likely double glazing but not modern.
- DakOnbekend
- Cv-ketelOnbekend
- IsolatieOnbekend
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- F
- Punten daarna
- 147–189Onbeslist
- Huur daarna
- € 960Wettelijk maximum (WWS-punten)
- Waarde daarna
- € 454.575 – € 454.575 – € 454.575vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 1,5%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 22.572 – € 34.496 – € 46.420incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- F
- Punten daarna
- 154–186Middenhuur
- Huur daarna
- € 1.008wettelijk maximum na renovatie (154–186 punten, midden)
- Waarde daarna
- € 454.575 – € 454.575 – € 454.575vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 0,9%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (6)
- Keuken · Aan vervanging toe€ 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’)
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · Aan vervanging toe€ 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’)
- Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
- Vloeren · Aan vervanging toe€ 5.520
vloeren 60 €/m² × 92 m²
- Binnenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 3.680
binnenschilderwerk 40 €/m² × 92 m²; staat redelijk: 0 … volledig
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
- binnenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
Volledig renoveren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- € 22.572 – € 67.496 – € 85.470incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 14 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 200–232Vrije sector
- Huur daarna
- € 2.155p50 van de comps (ring 1, binnen 1 km, 23 comps) × 92 m² × 1.15 (labelklasse 3 → 1): geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75 (een labelsprong telt alleen via de labelklasse: de comps zijn al naar label gecorrigeerd)
- Waarde daarna
- € 454.120 – € 491.396 – € 529.125vraagprijs × de gemeten meerwaarde van modernisering: 255 gemoderniseerde of jonge appartementen vragen +8% (p25–p75: +0% tot +16%) t.o.v. 826 niet-gemoderniseerde van dezelfde soort, grootte (±35% m²), generatie (bouwjaar ±30 jaar) en ligging in de gemeente; vraagprijzen, geen transacties; meerwaarde × 100% (de werken nemen 69 van de 19 punten achterstand van een gemiddelde niet-gemoderniseerde woning weg) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 3,4%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (10)
- Keuken · Aan vervanging toe€ 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’)
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · Aan vervanging toe€ 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’)
- Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
- Vloeren · Aan vervanging toe€ 5.520
vloeren 60 €/m² × 92 m²
- Binnenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 3.680
binnenschilderwerk 40 €/m² × 92 m²; staat redelijk: 0 … volledig
- Dakisolatie · onbekend€ 0 – € 6.000
modelinstelling ‘Dakisolatie’; niet genoemd in de isolatie-regel: 0 … volledig
- Schilisolatie via de VvE · vve€ 0
dak- en vloerisolatie van een appartement zijn een VvE-besluit; niet geprijsd
- HR++ glas · Redelijk€ 0 – € 5.000
modelinstelling ‘HR++ glas (appartement)’; 0 … volledig
- Overige maatregelen tot het doel-label · aanname€ 0 – € 24.500
5 labelstappen × 6000 (modelinstelling ‘Renovatie: één labelstap’) minus de benoemde maatregelen
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
- binnenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
- dakisolatie: staat onbekend, geprijsd als band
- HR++ glas: staat redelijk, geprijsd als band
- overige maatregelen tot het doel-label: staat aanname, geprijsd als band
Prognose over tien jaar
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 960 | € 989 | € 1.018 | € 1.049 | € 1.080 | € 1.113 | € 1.146 | € 1.181 | € 1.216 | € 1.253 |
| Jaarhuur | € 11.520 | € 11.866 | € 12.222 | € 12.588 | € 12.966 | € 13.355 | € 13.755 | € 14.168 | € 14.593 | € 15.031 |
| Leegstand | € 461 | € 475 | € 489 | € 1.553 | € 519 | € 534 | € 550 | € 1.747 | € 584 | € 601 |
| Vaste lasten | € 7.031 | € 7.213 | € 7.400 | € 8.588 | € 7.787 | € 7.989 | € 8.196 | € 9.529 | € 8.625 | € 8.849 |
| waarvan onderhoud | € 1.104 | € 1.132 | € 1.160 | € 1.189 | € 1.219 | € 1.249 | € 1.280 | € 1.312 | € 1.345 | € 1.379 |
| Netto exploitatieresultaat | € 4.028 | € 4.178 | € 4.333 | € 2.448 | € 4.660 | € 4.832 | € 5.010 | € 2.891 | € 5.384 | € 5.581 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 7.409 | € 7.696 | € 7.992 | € 8.298 | € 8.614 | € 8.941 | € 9.278 | € 9.627 | € 9.987 | € 10.359 |
| Kasstroom | −€ 3.381 | −€ 3.518 | −€ 3.659 | −€ 5.850 | −€ 3.955 | −€ 4.109 | −€ 4.269 | −€ 6.736 | −€ 4.603 | −€ 4.778 |
| Cumulatieve kasstroom | −€ 3.381 | −€ 6.899 | −€ 10.558 | −€ 16.409 | −€ 20.363 | −€ 24.472 | −€ 28.741 | −€ 35.477 | −€ 40.079 | −€ 44.857 |
| Waarde einde jaar | € 469.576 | € 485.072 | € 501.079 | € 517.615 | € 534.696 | € 552.341 | € 570.569 | € 589.397 | € 608.847 | € 628.939 |
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 534.696 | € 628.939 |
| Verkoopkosten | € 7.231 | € 8.267 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 527.466 | € 620.672 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −2,8% | −1,8% | −€ 3.819 | −€ 85.537 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 0,5% | 1,5% | −€ 3.381 | € 82.123 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 1,7% | 2,7% | −€ 3.162 | € 154.779 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −3,5% | −2,5% | −1,6% | −0,7% | 0,3% | 1,2% | 2,2% | 3,1% |
| 30% van de prijs | −6,7% | −5,1% | −3,6% | −2,3% | −0,9% | 0,4% | 1,7% | 3,0% |
| 50% van de prijs | −11,0% | −8,4% | −6,1% | −4,0% | −2,1% | −0,3% | 1,3% | 2,9% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 1,5% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
RotterdamVoor deze woning
Deze woning ligt buiten de wijken met opkoopbescherming.
provincie Zuid-Holland · waterschap Schieland en de Krimpenerwaard / Delfland / Hollandse Delta · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0643% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 (Rotterdam), CVDR747306/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"b. de eigenarenbelasting: 1°. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0643%"; Gemeenteblad 2025, 503012, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9); geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 12.000 (art. 5 lid 2); een verordening voor 2027 stond op 3-11-2026 niet in het register
- Rioolheffing eigenaar
- € 319,10 per jaarBron: Verordening rioolheffing 2026 (Rotterdam), CVDR747271/1, art. 3 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"Het tarief voor woningen bedraagt per perceel per belastingjaar: a. € 63,80, indien de waarde, als bedoeld in artikel 5 in het economische verkeer minder bedraagt dan € 50.000; b. € 319,10, indien de waarde, als bedoeld in artikel 5 in het economische verkeer € 50.000 of meer bedraagt."; Gemeenteblad 2025, 502544, geldend vanaf 01-01-2026; alleen een eigenarenheffing ("De belasting wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering", art. 3 lid 1), geen gebruikersdeel; elk WOZ-object is een perceel (art. 4), dus elk appartement betaalt; het tarief onder een WOZ van € 50.000 is niet gemodelleerd
- Watersysteemheffing (waterschap) · Schieland en de Krimpenerwaard / Delfland / Hollandse Delta
- 0,0364% van de WOZ-waardeniet geverifieerdBron: Verordening op de watersysteemheffing waterschap Hollandse Delta 2026, CVDR749186/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%, Delfland 0,0256%, Hollandse Delta 0,0364%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, 3-11-2026; de tweede lezer herhaalde een steekproef) betaalt alles ten zuiden van de Maas aan Hollandse Delta (deels 3071 (66%), 3072–3089, Rozenburg 3181, Hoogvliet 3191–3194, Pernis 3195, het havengebied 3196–3199), aan Delfland 3024–3029, 3044, 3046, 3047, Hoek van Holland 3151 en deels 3041 (27%), 3042 (3%), 3016, 3022 en 3043 (1–2%), en de rest ten noorden van de Maas aan Schieland en de Krimpenerwaard (0,0229%) (wettencheck 2026-11-03)
Aanname: de waterschapsbelasting van de eigenaar rekent met het tarief van het duurste waterschap in de gemeente; welk waterschap een adres heeft, is niet vastgesteld, en een woning in een goedkoper waterschap betaalt minder
Opkoopbescherming
Van krachtsinds 1 jan 2022 tot 30 jun 2029, in 16 wijken/buurten: Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot IJsselmonde, Het Lage Land, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Middelland, Nieuwe Westen, Oud Mathenesse, Oud-Charlois, Rubroek, Tarwewijk
WOZ-grens 2026: tot en met € 470.000.
Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving van de leveringsakte 6 maanden of langer verhuurd of in gebruik was (art. 2.6.1 lid 1 c), tenzij die verhuur op een opkoopvergunning rustte; een woning die met zo'n vergunning verhuurd wordt en wordt doorverkocht, blijft eronder (toelichting)
- buiten de regeling: eigendom van de gemeente Rotterdam of een woningcorporatie op de datum van inschrijving (art. 2.6.1 lid 2)
- volgens de memorie van toelichting buiten de regeling: een nieuwbouwwoning die nog nooit bewoond is (Huisvestingswet 2014 art. 41 lid 1: "een bestaande woonruimte", sinds 1-1-2024); een nieuwbouwwoning die na de aankoop is bewoond en wordt doorverkocht valt er wel onder
- vergunning, "uitsluitend" op deze gronden (art. 2.6.3): verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad (a)
- vergunning: de eigenaar had er na de levering ten minste twaalf maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste twaalf maanden, niet toeristisch (b)
- vergunning: de woonruimte is onlosmakelijk deel van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (c)
- vergunning: de eigenaar bewoont zelf een deel en geeft een deel in gebruik (d)
- vergunning: aangekocht door een marktpartij in opdracht van de gemeente (e), of door een zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie op een woon-zorgcontract (f)
- ontheffing: volgens beleidsregels van het college (art. 2.6.7); leges voor de vergunning € 327,70 (Algemene legesverordening 2026, tarief 2.2.b)
Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar", lager dan de grens: de grens zelf valt erbuiten (art. 2.6.1 lid 1 b). Volgens de toelichting "wordt gekeken naar de laatst bekende WOZ-waarde van de woning en niet naar de marktwaarde": een waarde met een peildatum een tot twee jaar terug, meestal lager dan de waarde nu; het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar. De raad stelt de grens elk jaar gelijk aan de NHG-kostengrens, "door het opnemen van een absoluut bedrag in de verordening" (Gemeenteblad 2025, 576019): 2022 € 355.000, 2023 € 405.000 (tot en met 03-01-2024), 2024 € 435.000 vanaf 04-01-2024, 2025 € 450.000 vanaf 03-01-2025, 2026 € 470.000 vanaf 01-01-2026; de grens van 2027 was op 3-11-2026 niet vastgesteld, de NHG-grens 2027 wel: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04); de band voor 2027 reikt tot € 500.000. Elke grens gelezen in de versie die dat jaar gold: CVDR659741/2 (2022), /7 (2023), /8 (2024), /10 en CVDR741632/1 (2025), CVDR741632/2 (2026)
"1. Het verbod, bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014, is van toepassing op alle woonruimten die voldoen aan de volgende kenmerken: a. de woonruimte is gelegen in een van de volgende de wijken: Bergpolder (CBS buurt 0531), … of Tarwewijk (CBS buurt 1571); b. de woonruimte heeft op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde lager dan € 470.000,-;" (Verordening samenstelling woningvoorraad 2025, art. 2.6.1 lid 1, versie geldend 01-01-2026 t/m 30-06-2029). Sinds 1-1-2022 zonder onderbreking in dezelfde 16 CBS-buurten (eerder art. 3.6.1 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021); "Deze verordening geldt tot en met 30 juni 2029." (art. 4.3 lid 2). Vier jaar: Huisvestingswet 2014 art. 41 lid 1, sinds 1-1-2024 voor "een bestaande woonruimte" (Staatsblad 2023, 483). De verordening noemt geen uitzondering voor nieuwbouw. Alleen in de 16 genoemde buurten: het model plaatst een woning op de CBS-buurtcode van haar adres (indeling 2025); zonder die code telt elke woning met een WOZ-schatting tot de grens als mogelijk beschermd. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Doelgroepenverordening woningbouw Rotterdam 2021, CVDR659379/1, art. 1, 2 lid 8, 6 lid 2 en toelichting): "2. Sociale koopwoningen zijn gedurende 5 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar." (art. 6 lid 2, geldend vanaf 01-07-2021); volgens de toelichting "worden in eerste instantie via privaatrechtelijke weg afspraken gemaakt over het opnemen van een kettingbeding in het koopcontract van de woning, met daarin o.a. een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding voor de termijn van ten minste 5 jaar." Een sociale koopwoning heeft "een koopprijs vrij op naam van ten hoogste de geldende NHG-kostengrens (€ 325.000, prijspeil 2021)" (art. 1), elk jaar per 1 januari aangepast (art. 2 lid 8); € 470.000 is de NHG-kostengrens van 2026 zoals de raad die voor de opkoopbescherming overnam (Gemeenteblad 2025, 576019), geen bedrag uit deze verordening. De plicht staat per project in het koopcontract: welke woning hem heeft, is niet te lezen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden.
de enige verhuurverordening, de Verhuurverordening gemeente Rotterdam 2023 (een verhuurvergunning voor een zelfstandige woning in Carnisse, CBS-buurt 1572, sinds 1-7-2023), is ingetrokken: "Artikel 1 Intrekking De Verhuurverordening gemeente Rotterdam 2023 wordt ingetrokken." (Gemeenteblad 2026, 471469, vastgesteld door de raad op 1-10-2026, in werking 10-10-2026), omdat "de Wet goed verhuurderschap per 1 juli 2024 een zelfstandige grondslag biedt om te handhaven op overschrijding van de wettelijke maximale huurprijzen"; ook de verhuurdersvergunning van de APV is vervallen ("Afdeling 18. Verhuurdersvergunning [vervallen]", APV Rotterdam 2012). Dat er geen andere is, rust op zoekopdrachten in het register en het Gemeenteblad (3-11-2026, door beide lezers) en op de leges 2026, die geen andere verhuurvergunning noemen
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Niet vastgesteld: controleer bij de gemeente of huurders een huisvestingsvergunning nodig hebben.
bestaande woning: in 25 door de minister aangewezen straten een huisvestingsvergunning voor iedere huurder, ook bij een particuliere verhuurder en in elk huursegment: "Het is verboden om woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (Verordening toegang woningmarkt, art. 3 lid 3), van toepassing "op alle te huur aangeboden zelfstandige en onzelfstandige woonruimten die zijn gelegen in de straten die door de minister op grond van artikel 5 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek zijn aangewezen" (art. 2 lid 1), sinds 1-12-2025; de verordening "vervalt vier jaar na het tijdstip van inwerkingtreding" (art. 11 lid 2). Geweigerd bij een gegrond vermoeden van meer overlast of criminaliteit uit politiegegevens (art. 6 lid 1); boete voor de verhuurder vanaf € 4.000 (art. 10). De straten (bijlage, Gemeenteblad 2025, 506454): Wolphaertsbocht, Mijnsherenlaan, Dordtselaan, Walchersestraat, Slinge, Katendrechtse Lagedijk, Lepelaarsingel, Pleinweg, Moerkerkestraat, Flakkeesestraat, Slotboomstraat, Bas Jungeriusstraat, Charloisse Hoofd, Charloisse Kerksingel, Strevelsweg, Slaghekstraat, Polderlaan, Oranjeboomstraat, Schinnenbaan, Petrarcastraat, Alerdincksingel, Professor Poelslaan, Engelsestraat, Aar en Boezemstraat; het model plaatst een woning nog niet per straat. Elders alleen voor "alle voor verhuur bestemde woonruimten van corporaties met een huurprijs tot de liberalisatiegrens" (Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025, art. 2.1.1 lid 1 a), niet voor de huurder van een particuliere verhuurder; nieuwbouw, huisvestingsvergunning voor de bewoner (Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025, CVDR741643/1, art. 2.1.1 lid 1 b en lid 3; Regeling van de Minister van VRO van 17 november 2025, Staatscourant 2025, 38156, art. I): "b. alle nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimten met een koopprijs van ten hoogste € 390.000;" (art. 2.1.1 lid 1, geldend 05-07-2025 t/m 04-07-2029): een huisvestingsvergunning om een nieuwgebouwde koopwoning onder de grens te bewonen, in de hele gemeente, ook bij transformatie tot tien of meer woonruimten (lid 4). Het bedrag volgt de landelijke koopprijsgrens: die "geldt met ingang van dat kalenderjaar in plaats van het in het eerste lid, onder c, genoemde bedrag" (lid 3; "onder c" is een verschrijving, de toelichting: "Op grond van het derde lid volgt de in het eerste lid opgenomen koopprijsgrens de indexatie van het in artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 genoemde bedrag."), en die is sinds 1-1-2026 € 420.000 ("In artikel 7, tweede lid, wordt ‘€ 405.000,–’ vervangen door ‘€ 420.000,–’.", Staatscourant 2025, 38156): hier € 420.000, de hogere lezing. Voor 2027 wordt het landelijke bedrag € 435.000 (Staatscourant 2026, 35093), maar sinds 1-7-2026 staat het niet meer in artikel 7 en is het vierde lid vervallen, dus of de Rotterdamse grens meegaat is niet vastgesteld. Elk huishouden met een meerderjarige komt in aanmerking (art. 2.1.2); bij de aanvraag hoort een verklaring van de verkoper over "het selecteren van de koper" (art. 2.3.6)
Aanname: de huurder van een bestaande woning van een particuliere verhuurder heeft geen huisvestingsvergunning nodig (elders alleen voor corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens), behalve in 25 door de minister aangewezen straten, waar iedere huurder er een nodig heeft (een voorwaarde voor wie er mag huren, geen verbod); het model kijkt nog niet naar de straat. Voor een nieuwe koopwoning onder de koopprijsgrens heeft de bewoner er een nodig
Erfpacht
In Rotterdam staan veel woningen op gemeentelijke erfpacht: de grond is van de gemeente en de eigenaar betaalt een jaarlijkse canon, of heeft die afgekocht.
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Rotterdam over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: volgens de Nota grondbeleid vragen bijna alle algemene voorwaarden en akten van de gemeente toestemming om te verhuren; die zijn niet gelezen
Bij volle eigendom: sinds 2003 geeft Rotterdam grond hoofdzakelijk in vol eigendom uit met privaatrechtelijke voorwaarden en een kettingbeding (Nota Rotterdams grondbeleid, § 7.2), die toestemming om te verhuren kunnen vragen: de advertentie zegt niet of deze woning ze heeft, lees de akte
Bronnen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- opendata.cbs.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Rotterdam waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingRotterdam | € 319 | wet"Het tarief voor woningen bedraagt per perceel per belastingjaar: a. € 63,80, indien de waarde, als bedoeld in artikel 5 in het economische verkeer minder bedraagt dan € 50.000; b. € 319,10, indien de waarde, als bedoeld in artikel 5 in het economische verkeer € 50.000 of meer bedraagt."; Gemeenteblad 2025, 502544, geldend vanaf 01-01-2026; alleen een eigenarenheffing ("De belasting wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering", art. 3 lid 1), geen gebruikersdeel; elk WOZ-object is een perceel (art. 4), dus elk appartement betaalt; het tarief onder een WOZ van € 50.000 is niet gemodelleerd | Verordening rioolheffing 2026 (Rotterdam), CVDR747271/1, art. 3 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZRotterdam | 0,0643% | wet"b. de eigenarenbelasting: 1°. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0643%"; Gemeenteblad 2025, 503012, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9); geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 12.000 (art. 5 lid 2); een verordening voor 2027 stond op 3-11-2026 niet in het register | Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 (Rotterdam), CVDR747306/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZRotterdam | 0,0364% | aannameniet geverifieerdhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%, Delfland 0,0256%, Hollandse Delta 0,0364%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, 3-11-2026; de tweede lezer herhaalde een steekproef) betaalt alles ten zuiden van de Maas aan Hollandse Delta (deels 3071 (66%), 3072–3089, Rozenburg 3181, Hoogvliet 3191–3194, Pernis 3195, het havengebied 3196–3199), aan Delfland 3024–3029, 3044, 3046, 3047, Hoek van Holland 3151 en deels 3041 (27%), 3042 (3%), 3016, 3022 en 3043 (1–2%), en de rest ten noorden van de Maas aan Schieland en de Krimpenerwaard (0,0229%) (wettencheck 2026-11-03) | Verordening op de watersysteemheffing waterschap Hollandse Delta 2026, CVDR749186/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 454.575verwachte koopsom: vraagprijs € 435.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
- OZB, gemeentelijk0,0643%OZB eigenaar Rotterdam: 0,0643% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 319rioolheffing eigenaar Rotterdam: € 319 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,0364%watersysteemheffing eigenaar Rotterdam: 0,0364% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)
- Opkoopbeschermingbuiten het gebied van de opkoopbescherming in Rotterdam: het adres ligt volgens de BAG in CBS-buurt BU05990110 Stadsdriehoek, wijk Rotterdam Centrum (indeling 2025), niet een van de 16 wijken/buurten: mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
- Erfpacht- en verkoopvoorwaardensinds 2003 geeft Rotterdam grond hoofdzakelijk in vol eigendom uit met privaatrechtelijke voorwaarden en een kettingbeding (Nota Rotterdams grondbeleid, § 7.2), die toestemming om te verhuren kunnen vragen: de advertentie zegt niet of deze woning ze heeft, lees de akte
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 454.575
- Huursegment
- Onbeslist
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 319 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0643% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,0364%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 402.375
- Bouwjaar
- 1953
- VvE-bijdrage per maand
- € 375
- Vraagprijs
- € 435.000
- Overbod op de vraagprijs
- 4,5%
- Markthuur per maand
- € 960
- Soort woning
- appartement
- Woonoppervlak (m²)
- 92
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- –
- WWS-maximumhuur per maand
- € 960
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 5 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.