Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Badhuislaan 21
Gratis bèta · pilot2273 DR Voorburg
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 232 m²
- Vraagprijs per m²
- € 6.875
- Energielabel
- B
- Bouwjaar
- 1992
- Kamers / slaapkamers
- 5 / 3
- Badkamers
- 2
- Perceel
- –
- Soort woning
- Appartement · Penthouse (appartement)
- VvE-bijdrage
- € 550 per maand
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 2.784 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
- Jaar 10: cv-ketel€ 3.747
- Beheer
- € 2.818
- Verzekering
- € 150
- VvE-bijdrage
- € 6.600
- OZB
- € 985
- Waterschapsbelasting
- € 378
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 13.715
- Leegstand (jaar 1)
- € 2.349
- Belasting (jaar 1)
- € 30.586
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Leidschendam-Voorburg: 0,0668% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Leidschendam-Voorburg: € 0 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Leidschendam-Voorburg: 0,0256% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 8 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 103,25 | 125,25 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 19 | 33 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 11 | 11 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | 30 | 30 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 12 | 18 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 186 | 213 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 3,75 | 3,75 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 369 | 448 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
8 vergelijkbare huurwoningen op 3,25 tot 7,22 km (gewogen gemiddeld 5,0 km)
De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 7 zonder eigen ligging-index zijn niet bijgesteld.
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 21,09 × 232 m² = € 4.893 per maand.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningappartement | 232 | 5 | 3 | B | 1992 | ||||||
| Hanedoesstraat 442597 XH · appartement | 3,25 km | 183 | — | 3 | B | 1957 | € 3.500 | € 19,13 | € 14,93 | 11 nov 2026 | 7 mei 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.975 (€ 16,26 per m²), uit € 3.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,918 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 14,93 per m². | |||||||||||
| Gedempte Gracht 671-T2512 AM · appartement | 3,3 km | 157 | — | 3 | A+ | 2022 | € 2.720 | € 17,32 | € 13,36 | 11 nov 2026 | 10 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.389 (€ 15,22 per m²), uit € 2.720 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A+ omgerekend naar B ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,869 · ligging ×1,01 = € 13,36 per m². | |||||||||||
| Bloemcamplaan 552244 EB · appartement | 4,43 km | 256 | — | 3 | – | 2016 | € 5.750 | € 22,46 | € 21,64 | 11 nov 2026 | 21 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 5.348 (€ 20,89 per m²), uit € 5.750 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×1,036 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 21,64 per m². | |||||||||||
| Stadhoudersplantsoen 2-B2517 JL · appartement | 5,66 km | 200 | — | 3 | A | 1968 | € 6.000 | € 30,00 | € 28,44 | 11 nov 2026 | 4 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 6.000 (€ 30,00 per m²), uit € 6.000 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,948 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 28,44 per m². | |||||||||||
| Jan Willem Frisohof 282517 LA · appartement | 5,76 km | 166 | — | 3 | B | 1994 | € 3.950 | € 23,80 | € 21,09 | 11 nov 2026 | 26 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.950 (€ 23,80 per m²), uit € 3.950 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,886 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 21,09 per m². | |||||||||||
| Rusthoekstraat 16-A2584 CV · appartement | 6,36 km | 173 | — | 3 | B | 1978 | € 4.500 | € 26,01 | € 19,89 | 11 nov 2026 | 17 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.825 (€ 22,11 per m²), uit € 4.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,9 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 19,89 per m². | |||||||||||
| Dr. Lelykade 196-J2583 CN · appartement | 7,03 km | 153 | — | 3 | A+++ | 2025 | € 6.000 | € 39,22 | € 27,10 | 11 nov 2026 | 18 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 4.816 (€ 31,48 per m²), uit € 6.000 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A+++ omgerekend naar B ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,861 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 27,10 per m². | |||||||||||
| Hellingweg 72-A2583 WH · appartement | 7,22 km | 170 | — | 3 | – | 2010 | € 5.800 | € 34,12 | € 25,93 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 4.930 (€ 29,00 per m²), uit € 5.800 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,894 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 25,93 per m². | |||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 20/100- KeukenGoeduit 2016
jaar van algehele renovatie:
De woning is in 2016 volledig en hoogwaardig gerenoveerd met veel aandacht voor kwaliteit en comfort.
- BadkamerGoed
foto's:
Tiled bathroom with separate shower and bath, good condition.
- ToiletGoed
foto's:
Wall-mounted toilet, consistent with bathroom style, good condition.
- VloerenGoeduit 2016
jaar van algehele renovatie:
De woning is in 2016 volledig en hoogwaardig gerenoveerd met veel aandacht voor kwaliteit en comfort.
- BinnenschilderwerkAan vervanging toeuit 2016
jaar van algehele renovatie:
De woning is in 2016 volledig en hoogwaardig gerenoveerd met veel aandacht voor kwaliteit en comfort.
- BuitenschilderwerkGoed
foto's:
Exterior brickwork and frames appear well-maintained.
- Kozijnen en glasGoed
foto's:
Modern window frames, likely double glazing, good condition.
- DakGoed
foto's:
Flat roof visible on the building, appears in good order.
- Cv-ketelGoeduit 2021
advertentietekst:
- Verwarming en warm water middels een HR cv-combiketel welke is vernieuwd in 2021
- IsolatieOnbekend
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- B
- Punten daarna
- 369–448Vrije sector
- Huur daarna
- € 4.893Vergelijkbare huren binnen 8 km
- Waarde daarna
- € 1.666.775 – € 1.666.775 – € 1.666.775vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,9%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 10.208 – € 10.208 – € 10.208incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- B
- Punten daarna
- 369–448Vrije sector
- Huur daarna
- € 4.893p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 8 comps) × 232 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- € 1.666.775 – € 1.666.775 – € 1.666.775vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,8%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (1)
- Binnenschilderwerk · Aan vervanging toe€ 9.280
binnenschilderwerk 40 €/m² × 232 m²
Volledig renoveren
- Kosten (min – midden – max)
- € 17.908 – € 21.208 – € 24.508incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 14 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 376–455Vrije sector
- Huur daarna
- € 4.893p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 8 comps) × 232 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75 (een labelsprong telt alleen via de labelklasse: de comps zijn al naar label gecorrigeerd)
- Waarde daarna
- Niet getoondNotitie van het model: minder dan 5 gemoderniseerde en 5 andere appartementen van deze grootte en generatie in de gemeente (3 gemoderniseerd, 2 andere)
- IRR over 10 jaar
- 2,8%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (4)
- Binnenschilderwerk · Aan vervanging toe€ 9.280
binnenschilderwerk 40 €/m² × 232 m²
- Dakisolatie · onbekend€ 0 – € 6.000
modelinstelling ‘Dakisolatie’; niet genoemd in de isolatie-regel: 0 … volledig
- Schilisolatie via de VvE · vve€ 0
dak- en vloerisolatie van een appartement zijn een VvE-besluit; niet geprijsd
- Hybride warmtepomp · ontbreekt€ 7.000
modelinstelling ‘Hybride warmtepomp’
- dakisolatie: staat onbekend, geprijsd als band
Prognose over tien jaar
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 4.893 | € 5.040 | € 5.191 | € 5.347 | € 5.507 | € 5.672 | € 5.843 | € 6.018 | € 6.198 | € 6.384 |
| Jaarhuur | € 58.716 | € 60.477 | € 62.292 | € 64.161 | € 66.085 | € 68.068 | € 70.110 | € 72.213 | € 74.380 | € 76.611 |
| Leegstand | € 2.349 | € 2.419 | € 2.492 | € 7.913 | € 2.643 | € 2.723 | € 2.804 | € 8.906 | € 2.975 | € 3.064 |
| Vaste lasten | € 13.715 | € 14.083 | € 14.461 | € 19.929 | € 15.248 | € 15.657 | € 16.078 | € 22.227 | € 16.954 | € 21.156 |
| waarvan onderhoud | € 2.784 | € 2.854 | € 2.925 | € 2.998 | € 3.073 | € 3.150 | € 3.229 | € 3.309 | € 3.392 | € 3.477 |
| waarvan groot onderhoud | € 3.74710 | |||||||||
| Netto exploitatieresultaat | € 42.652 | € 43.975 | € 45.339 | € 36.319 | € 48.194 | € 49.688 | € 51.228 | € 41.080 | € 54.451 | € 52.390 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 30.586 | € 31.638 | € 32.724 | € 33.846 | € 35.005 | € 36.203 | € 37.440 | € 38.718 | € 40.038 | € 41.401 |
| Kasstroom | € 12.066 | € 12.337 | € 12.615 | € 2.473 | € 13.189 | € 13.485 | € 13.788 | € 2.362 | € 14.413 | € 10.989 |
| Cumulatieve kasstroom | € 12.066 | € 24.403 | € 37.018 | € 39.491 | € 52.679 | € 66.164 | € 79.952 | € 82.314 | € 96.727 | € 107.716 |
| Waarde einde jaar | € 1.721.779 | € 1.778.597 | € 1.837.291 | € 1.897.922 | € 1.960.553 | € 2.025.251 | € 2.092.085 | € 2.161.123 | € 2.232.440 | € 2.306.111 |
waarvan groot onderhoud: 10 cv-ketel € 3.747
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 1.960.553 | € 2.306.111 |
| Verkoopkosten | € 22.915 | € 26.716 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 1.937.638 | € 2.279.395 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −1,3% | −0,3% | € 9.835 | −€ 44.996 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 2,0% | 2,9% | € 12.066 | € 584.245 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 3,3% | 4,2% | € 13.182 | € 882.691 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −1,7% | −0,8% | 0,0% | 0,9% | 1,8% | 2,6% | 3,5% | 4,4% |
| 30% van de prijs | −4,0% | −2,7% | −1,4% | −0,1% | 1,1% | 2,3% | 3,5% | 4,7% |
| 50% van de prijs | −7,3% | −5,1% | −3,1% | −1,3% | 0,4% | 2,0% | 3,6% | 5,0% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 2,9% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
Leidschendam-VoorburgVoor deze woning
Opkoopbescherming geldt niet voor deze woning: boven de WOZ-grens van € 500.000 (2027), niet exact (niet geverifieerd); WOZ-schatting € 1.355.750–€ 1.595.000; ook teruggerekend naar de peildatum 1 jan 2025 ligt de schatting erboven (€ 1.237.777–€ 1.595.000, teruggerekend met 5% per jaar, een marge, geen gemeten WOZ-waarde).
provincie Zuid-Holland · waterschap Delfland / Rijnland · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,06679% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747108/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"de eigenarenbelasting: voor onroerende zaken, die in hoofdzaak tot woning dienen 0,06679%"; Gemeenteblad 2025, 500038, vastgesteld 5 november 2025, geldend vanaf 01-01-2026; niet-woningen eigenaren 0,49117%, de gebruikersbelasting geldt alleen niet-woningen; heffingsmaatstaf de WOZ-waarde (art. 3 lid 1); door de lezer en de controleur gelezen
- Rioolheffing eigenaar
- € 0 per jaarBron: Verordening Riool- en Waterzorgheffing 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747109/1, art. 2 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"De belasting wordt geheven van de degene die het genot heeft van een perceel krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen; gebruikersdeel"; Gemeenteblad 2025, 500040, geldend vanaf 01-01-2026; alleen een gebruikersdeel, geen eigenarendeel: "De belasting bedraagt per perceel: € 264,48" plus € 0,41 per m³ boven 400 m³ (art. 6), voor de huurder als gebruiker; bij "volgtijdig gebruik" (kamerverhuur) betaalt wie het perceel ter beschikking stelt (art. 2 lid 2)
- Watersysteemheffing (waterschap) · Delfland / Rijnland
- 0,0256% van de WOZ-waardeniet geverifieerdBron: Verordening Watersysteemheffing Delfland 2026, CVDR748834/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Delfland 0,0256%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 43.824 adressen met gemeentecode 1916, 2026-11-12) betalen 26.639 adressen aan Delfland en 17.185 aan Rijnland, dat iets minder rekent; geen adres zonder waterschap (wettencheck 2026-11-12)
Aanname: de waterschapsbelasting van de eigenaar rekent met het tarief van het duurste waterschap in de gemeente; welk waterschap een adres heeft, is niet vastgesteld, en een woning in een goedkoper waterschap betaalt minder
Opkoopbescherming
Van krachtsinds 1 jul 2023 tot 30 jun 2027, in de hele gemeenteniet geverifieerd
WOZ-grens 2026: tot en met € 470.000.
Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was, niet als die verhuur op een verhuurvergunning opkoopbescherming rustte (art. 5:12 lid 1)
- buiten de regeling: een nieuwbouwwoning die minder dan drie maanden voor de datum van inschrijving is opgeleverd, of nog niet; beschermd is een woning "die meer dan drie maanden voor de datum van inschrijving is opgeleverd als nieuwe woning of nieuw gebouwd appartement" (art. 5:12 lid 1); een eerder opgeleverde nieuwbouwwoning valt er wel onder
- buiten de regeling: een woning in eigendom van de gemeente of een woningcorporatie (art. 5:12 lid 1)
- buiten de regeling: onzelfstandige woonruimten die deel zijn van een volgens de Huisvestingswet 2014 omgezette zelfstandige woonruimte, en een woonruimte die na de toekenning van de bestemming wonen niet op enige wijze in gebruik is geweest (art. 5:12 lid 2)
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar (art. 5:13 lid 2)
- vergunning: de eigenaar had er na de inschrijving ten minste twaalf maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste twaalf maanden, niet toeristisch (art. 5:13 lid 2)
- vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 5:13 lid 2)
- vergunning: in de gevallen van artikel 41 lid 3 a tot en met c van de Huisvestingswet 2014 (art. 5:14 lid 1)
- vergunning mogelijk: aankoop in opdracht van de gemeente, door een gecertificeerde of gecontracteerde zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie, of in bijzondere gevallen (art. 5:15)
Hoe de grens is bepaald: de NHG-kostengrens, "de voor dat jaar vastgestelde NHG-kostengrens van woonruimte zonder energiebesparende maatregelen, volgens de voorwaarden en normen van de NHG" (HV 2023 art. 1:1), "geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van het openbare register van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt", tot en met de grens ("lager of gelijk", art. 5:12 lid 1); de verordening noemt geen bedrag. De bedragen zijn die van de NHG zoals officiële teksten van andere gemeenten ze noemen (dezelfde als voor Den Haag, waarvan de verordening dezelfde definitie heeft): € 405.000 (2023) Huisvestingsverordening Delft 2023 (CVDR697876/5), € 435.000 (2024) en € 450.000 (2025) Woonvisie 2025 Zuidplas (CVDR757493/1), € 470.000 (2026) Huisvestingsverordening Bergen 2023-2027 (CVDR698740/2) en Grondprijsbrief 2026-2027 West Betuwe (CVDR761668/1); voor 2027 € 500.000, de grens zonder energiebesparende voorzieningen: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04). Welk WOZ-jaar telt, zegt geen tekst; aangenomen is de laatst bekende WOZ-waarde bij de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (Wet WOZ art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu (een aanname, de voorzichtige lezing): het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"Artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op zelfstandige woonruimten met de volgende kenmerken: gelegen in een van de wijken van de gemeente Leidschendam-Voorburg; met een WOZ-waarde lager of gelijk aan de NHG-kostengrens, geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van het openbare register van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt;" (Huisvestingsverordening Leidschendam-Voorburg 2023, CVDR697846/3, art. 5:12 lid 1, versie geldend vanaf 16-07-2026 met terugwerkende kracht vanaf 01-07-2026; de artikelen 5:12-5:16 zijn ongewijzigd sinds 1-7-2023). In de hele gemeente: de verordening noemt geen lijst van wijken. "Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden een woonruimte als omschreven in artikel 5:12 te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders." (art. 5:13 lid 1). "Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2023 en vervalt op 1 juli 2027." (art. 8:4): de regel loopt t/m 30-06-2027. Een opvolger is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (register en Gemeenteblad, 2026-11-12); het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 (CVDR767239/1) noemt "de geactualiseerde regionale Huisvestingsverordening, die in juli 2027 zal worden vastgesteld" en als actie "Aanpassing Huisvestingsverordening Leidschendam-Voorburg naar aanleiding van de inwerkingtreding Wet versterking regie volkshuisvesting". De regel wordt toegepast (verleende vergunningen, onder meer Gemeenteblad 2026, 14236). De leges 2025 noemden € 727,75 voor een vergunning opkoopbescherming; de Legesverordening 2026 heeft die regel niet meer. Door de lezer en de controleur gelezen, door de schrijver nagelezen (2026-11-12). Niet geverifieerd is alleen welk WOZ-jaar telt: de verordening noemt geen moment voor de WOZ-waarde, en het model neemt de laatste beschikking bij de inschrijving, de lezing die meer woningen achterhoudt. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Mandaatregeling Leidschendam-Voorburg 2025, CVDR748304/1, rij MRO-16; Volkshuisvestingsprogramma Leidschendam-Voorburg 2026-2030, CVDR767239/1; Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022, CVDR678640/4): "Het besluiten over het al dan niet toepassen van de uitzonderingsclausule bij een kettingbeding aangaande anti-speculatie en/of woonverplichting, inhoudende de mogelijkheid tot het (geheel of gedeeltelijk) kwijtschelden van een opgelegde boete indien onredelijk bezwarend." (Mandaatregeling Leidschendam-Voorburg 2025, rij MRO-16, geldend vanaf 03-12-2025): de gemeente legt in eigen koopovereenkomsten een anti-speculatiebeding of woonverplichting op, maar die overeenkomsten zijn niet gepubliceerd; voor welke woningen, met welke termijn en prijsgrens is niet gelezen. Geen verordening of beleidsregel legt kopers van nieuwbouw een zelfbewoningsplicht op: het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 wil die nog onderzoeken ("Onderzoeken invoeren van zelfbewoningsplicht met anti-speculatiebeding."), en de Verordening sociale en middeldure woningbouw 2022 bindt alleen ontwikkelaars van 12 of meer woningen ("minimaal 2/3 e betaalbare woningen, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen", art. 4 lid 1; sociale koop tot € 205.000 en middeldure koop tot € 405.000, prijspeil 2025, art. 1), zonder plicht voor een koper. Het register en het Gemeenteblad gezocht op zelfbewoning, woonplicht, bewoningsplicht, antispeculatiebeding, kettingbeding, doelgroepenverordening, sociale koop, uitgifte- en verkoopvoorwaarden en verhuurverbod (lezer en controleur, Gemeenteblad herhaald door de schrijver, 2026-11-12)
Aanname: welke WOZ-waarde de opkoopbescherming vergelijkt, zegt de verordening niet: het model neemt de laatste WOZ-beschikking bij de inschrijving, de lezing die meer woningen achterhoudt; de regel zelf is woordelijk gelezen. De verordening vervalt op 1 juli 2027 en een opvolger is niet vastgesteld, dus houdt het model elke woning achter waarvan de levering daarna kan worden ingeschreven
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": alleen een beleidsregel bijstand) of het Gemeenteblad ("verhuurverordening": geen resultaten; de 13 resultaten voor "verhuurvergunning" gaan alle over de verhuurvergunning opkoopbescherming), en de Legesverordening 2026 heeft geen leges voor een verhuurvergunning. Het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 houdt er een open: "De gemeente monitort het aantal meldingen en kan op basis hiervan eventuele extra maatregelen nemen, waaronder het invoeren van een verhuurvergunning." (CVDR767239/1); gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Leidschendam-Voorburg (gezocht op 12 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 houdt de invoering van een verhuurvergunning open; de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Nieuwe huurders van een middenhuurwoning (144–186 WWS-punten) hebben sinds 1 jul 2023 een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig, met inkomensgrenzen. Dat beperkt wie de woning kan huren, niet of je haar kunt verhuren.
"Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (HV 2023 art. 2:2); "De artikelen in dit hoofdstuk zijn van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens én op middenhuur woonruimten." (art. 2:1), bij elke verhuurder, in de hele gemeente; middenhuur sinds de eerste wijziging (1-1-2025), daarvoor alleen een huurprijs beneden de huurprijsgrens. Niet voor inwoning, onzelfstandige woonruimte, campuscontracten en Leegstandwet-verhuur (art. 2:1). Inkomensgrens: die van artikel 16 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 onder de huurprijsgrens, die van artikel 10, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014 voor middenhuur (art. 2:3). De verordening vervalt op 1-7-2027 (art. 8:4): t/m 30-06-2027. Leges € 55,50 (Legesverordening 2026, 1.5.1). Door de lezer en de controleur gelezen (2026-11-12)
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Leidschendam-Voorburg over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: de gemeente geeft grond ook in erfpacht uit, maar algemene erfpachtvoorwaarden en de voorwaarden van elk erfpachtcontract zijn niet gevonden en niet gelezen
Bronnen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Leidschendam-Voorburg waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingLeidschendam-Voorburg | € 0 | wet"De belasting wordt geheven van de degene die het genot heeft van een perceel krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen; gebruikersdeel"; Gemeenteblad 2025, 500040, geldend vanaf 01-01-2026; alleen een gebruikersdeel, geen eigenarendeel: "De belasting bedraagt per perceel: € 264,48" plus € 0,41 per m³ boven 400 m³ (art. 6), voor de huurder als gebruiker; bij "volgtijdig gebruik" (kamerverhuur) betaalt wie het perceel ter beschikking stelt (art. 2 lid 2) | Verordening Riool- en Waterzorgheffing 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747109/1, art. 2 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZLeidschendam-Voorburg | 0,06679% | wet"de eigenarenbelasting: voor onroerende zaken, die in hoofdzaak tot woning dienen 0,06679%"; Gemeenteblad 2025, 500038, vastgesteld 5 november 2025, geldend vanaf 01-01-2026; niet-woningen eigenaren 0,49117%, de gebruikersbelasting geldt alleen niet-woningen; heffingsmaatstaf de WOZ-waarde (art. 3 lid 1); door de lezer en de controleur gelezen | Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Leidschendam-Voorburg, CVDR747108/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZLeidschendam-Voorburg | 0,0256% | aannameniet geverifieerdhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Delfland 0,0256%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 43.824 adressen met gemeentecode 1916, 2026-11-12) betalen 26.639 adressen aan Delfland en 17.185 aan Rijnland, dat iets minder rekent; geen adres zonder waterschap (wettencheck 2026-11-12) | Verordening Watersysteemheffing Delfland 2026, CVDR748834/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 1.666.775verwachte koopsom: vraagprijs € 1.595.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
- OZB, gemeentelijk0,06679%OZB eigenaar Leidschendam-Voorburg: 0,0668% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 0rioolheffing eigenaar Leidschendam-Voorburg: € 0 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,0256%watersysteemheffing eigenaar Leidschendam-Voorburg: 0,0256% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)
- Opkoopbeschermingboven de WOZ-grenzen van de opkoopbescherming in Leidschendam-Voorburg (€ 470.000 voor 2026, € 500.000 voor 2027) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming (grens niet geverifieerd)
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 1.666.775
- Huursegment
- Vrije sector
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 0 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,06679% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,0256%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 1.475.375
- Bouwjaar
- 1992
- VvE-bijdrage per maand
- € 550
- Vraagprijs
- € 1.595.000
- Overbod op de vraagprijs
- 4,5%
- Markthuur per maand
- € 4.893
- Soort woning
- appartement
- Woonoppervlak (m²)
- 232
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- 5 jaar
- WWS-maximumhuur per maand
- –
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 11 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.