Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Vaartweg 148
Gratis bèta · pilot1217 SX Hilversum
De puntenband ligt over een grens; de rubriek die het beslist staat op de pagina.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 70 m²
- Vraagprijs per m²
- € 5.214
- Energielabel
- E
- Bouwjaar
- 1959
- Kamers / slaapkamers
- 3 / 2
- Badkamers
- 1
- Perceel
- –
- Soort woning
- Appartement · Portiekflat (appartement)
- VvE-bijdrage
- € 275 per maand
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Te koop in dezelfde straat
De andere woningen die in deze straat te koop staan, zoals hun advertenties ze vermelden: vraagprijzen, geen verkoopprijzen.
| Adres | Wonen m² | Perceel m² | Bouwjaar | Vraagprijs | Vraagprijs per m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Vaartweg 118 | 70 | — | 1959 | € 400.000 | € 5.714 |
| Vaartweg 190 15 | 64 | — | 1976 | € 295.000 | € 4.609 |
| Vaartweg 165 b | 78 | — | 1966 | € 365.000 | € 4.679 |
| Vaartweg 171 | 79 | — | 1966 | € 349.500 | € 4.424 |
| Vaartweg 107 | 202 | 642 | 1895 | € 1.345.000 | € 6.658 |
En nog 5 woningen te koop in deze straat.
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 840 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
- Jaar 6: cv-ketel€ 3.394
- Beheer
- € 431
- Verzekering
- € 150
- VvE-bijdrage
- € 3.300
- OZB
- € 203
- Rioolheffing
- € 224
- Waterschapsbelasting
- € 60
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 5.207
- Leegstand (jaar 1)
- € 359
- Belasting (jaar 1)
- € 6.011
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Hilversum: 0,0602% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Hilversum: € 224 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Hilversum: 0,0177% van de WOZ
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 13 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
Waarom “onbeslist”
De band loopt van 116 tot 152 punten en ligt over de grens tussen sociale huur en middenhuur. De rubrieken die nog een bandbreedte hebben beslissen aan welke kant hij valt: Keuken (4–14), WOZ-waarde (34,25–42,5), Oppervlakte vertrekken (56–64), Verwarming en verkoeling (8–14), Sanitair (7–11). Keuken (4–14) weegt het zwaarst: die rubriek heeft de grootste bandbreedte. Zolang de band over de grens ligt, begrenst het model de huur op het wettelijk maximum bij de ondergrens van de band: het rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
per maand, bij de ondergrens van de band (116 punten; precies € 747,51)
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 34,25 | 42,5 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 7 | 11 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 4 | 4 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | −4 | −4 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 8 | 14 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 56 | 64 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 6,75 | 6,75 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 116 | 152 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
13 vergelijkbare huurwoningen op 0,65 tot 0,99 km (gewogen gemiddeld 0,8 km)
De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning).
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 23,46 × 70 m² = € 1.642 per maand. De prognose rekent met € 748 per maand (het wettelijk maximum), niet met deze markthuur.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningappartement | 70 | 3 | 2 | E | 1959 | ||||||
| Haven 131211 MA · appartement | 0,65 km | 72 | — | – | A | 2025 | € 1.950 | € 27,08 | € 22,17 | 11 nov 2026 | 22 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.580 (€ 21,94 per m²), uit € 1.950 vraaghuur: gestoffeerd ×0,93, energielabel A omgerekend naar E ×0,871. Naar deze woning: grootte ×1,01 · ligging ×1 = € 22,17 per m². | |||||||||||
| Haven 111211 MA · appartement | 0,65 km | 72 | — | – | A+ | 2025 | € 2.350 | € 32,64 | € 23,00 | 11 nov 2026 | 10 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.643 (€ 22,82 per m²), uit € 2.350 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A+ omgerekend naar E ×0,822. Naar deze woning: grootte ×1,01 · ligging ×0,998 = € 23,00 per m². | |||||||||||
| Haven 11211 MA · appartement | 0,66 km | 72 | — | – | A | 2025 | € 1.950 | € 27,08 | € 22,12 | 11 nov 2026 | 5 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.580 (€ 21,94 per m²), uit € 1.950 vraaghuur: gestoffeerd ×0,93, energielabel A omgerekend naar E ×0,871. Naar deze woning: grootte ×1,01 · ligging ×0,998 = € 22,12 per m². | |||||||||||
| Kerkstraat1211 CS · appartement | 0,85 km | 61 | — | 2 | A+++ | 1915 | € 2.050 | € 33,61 | € 23,15 | 11 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.568 (€ 25,70 per m²), uit € 2.050 vraaghuur: gestoffeerd ×0,93, energielabel A+++ omgerekend naar E ×0,822. Naar deze woning: grootte ×0,952 · ligging ×1,008 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1915) = € 23,15 per m². | |||||||||||
| Kerkstraat1211 CS · appartement | 0,85 km | 61 | — | 2 | A+++ | 1915 | € 2.150 | € 35,25 | € 24,28 | 12 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.645 (€ 26,97 per m²), uit € 2.150 vraaghuur: gestoffeerd ×0,93, energielabel A+++ omgerekend naar E ×0,822. Naar deze woning: grootte ×0,952 · ligging ×1,008 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1915) = € 24,28 per m². | |||||||||||
| Kerkstraat 106-K1211 CS · appartement | 0,85 km | 61 | — | 2 | A+++ | 1915 | € 2.050 | € 33,61 | € 24,89 | 31 okt 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.686 (€ 27,64 per m²), uit € 2.050 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A+++ omgerekend naar E ×0,822. Naar deze woning: grootte ×0,952 · ligging ×1,008 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1915) = € 24,89 per m². | |||||||||||
| Kerkstraat 106-B1211 CS · appartement | 0,85 km | 65 | — | 2 | A++ | 1915 | € 2.150 | € 33,08 | € 25,06 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.768 (€ 27,20 per m²), uit € 2.150 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A++ omgerekend naar E ×0,822. Naar deze woning: grootte ×0,974 · ligging ×1,008 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1915) = € 25,06 per m². | |||||||||||
| Kerkstraat1211 CS · appartement | 0,85 km | 61 | — | 2 | A | 1915 | € 2.150 | € 35,25 | € 25,71 | 11 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.742 (€ 28,56 per m²), uit € 2.150 vraaghuur: gestoffeerd ×0,93, energielabel A omgerekend naar E ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,952 · ligging ×1,008 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1915) = € 25,71 per m². | |||||||||||
| Kerkstraat 106-L1211 CS · appartement | 0,85 km | 61 | — | 2 | A++ | 1915 | € 2.150 | € 35,25 | € 26,10 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.768 (€ 28,98 per m²), uit € 2.150 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A++ omgerekend naar E ×0,822. Naar deze woning: grootte ×0,952 · ligging ×1,008 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1915) = € 26,10 per m². | |||||||||||
| Schoutenstraat 10-A1211 BM · appartement | 0,87 km | 71 | — | 2 | A | 1925 | € 2.450 | € 34,51 | € 24,47 | 11 nov 2026 | 19 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.814 (€ 25,55 per m²), uit € 2.450 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A omgerekend naar E ×0,871. Naar deze woning: grootte ×1,005 · ligging ×1,015 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1925) = € 24,47 per m². | |||||||||||
| Schoutenstraat 10-D1211 BM · appartement | 0,88 km | 52 | — | 2 | A++ | 1925 | € 1.850 | € 35,58 | € 21,29 | 11 nov 2026 | 14 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.293 (€ 24,87 per m²), uit € 1.850 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A++ omgerekend naar E ×0,822. Naar deze woning: grootte ×0,899 · ligging ×1,015 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1925) = € 21,29 per m². | |||||||||||
| Ruitersweg 23-B1211 KT · appartement | 0,91 km | 71 | — | – | C | — | € 1.070 | € 15,07 | € 15,20 | 11 nov 2026 | 2 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.070 (€ 15,07 per m²), uit € 1.070 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden. Naar deze woning: grootte ×1,005 · ligging ×1,004 = € 15,20 per m². | |||||||||||
| Neuweg 11-B1211 LV · appartement | 0,99 km | 63 | — | 2 | A+++ | 2020 | € 1.995 | € 31,67 | € 23,46 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.526 (€ 24,22 per m²), uit € 1.995 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A+++ omgerekend naar E ×0,822. Naar deze woning: grootte ×0,963 · ligging ×1,006 = € 23,46 per m². | |||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 35/100- KeukenRedelijk
foto's:
Functioneel, maar gedateerd uiterlijk en apparatuur.
- BadkamerGoed
advertentietekst:
Verder zijn er een separate keuken met diverse inbouwapparatuur, een moderne badkamer met inloopdouche, wastafelmeubel en toilet, een praktische ruimte voor de
- ToiletOnbekend
- VloerenGoed
foto's:
Moderne laminaatvloer in goede staat.
- BinnenschilderwerkGoed
foto's:
Muren en plafonds zijn recentelijk wit geschilderd.
- BuitenschilderwerkRedelijk
foto's:
Buitenschilderwerk lijkt redelijk, maar kan een opfrisbeurt gebruiken.
- Kozijnen en glasRedelijk
foto's:
Houten kozijnen met dubbel glas, maar gedateerde uitstraling.
- DakOnbekend
- Cv-ketelGoeduit 2017
kenmerken in de advertentie:
HR Remeha HR L (gas gestookt combiketel uit 2017, eigendom)
- IsolatieRedelijk
kenmerken in de advertentie:
Dakisolatie en vloerisolatie
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- E
- Punten daarna
- 116–152Onbeslist
- Huur daarna
- € 748Wettelijk maximum (WWS-punten)
- Waarde daarna
- € 381.425 – € 381.425 – € 381.425vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 1,5%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 8.250 – € 16.500incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- E
- Punten daarna
- 116–152Onbeslist
- Huur daarna
- € 748wettelijk maximum na renovatie (116–152 punten, onbeslist)
- Waarde daarna
- € 381.425 – € 381.425 – € 381.425vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 1,3%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (2)
- Keuken · Redelijk€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat redelijk: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- keuken: staat redelijk, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
Volledig renoveren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- € 7.700 – € 34.650 – € 45.650incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 14 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 157–193Onbeslist
- Huur daarna
- € 1.029wettelijk maximum na renovatie (157–193 punten, onbeslist)
- Waarde daarna
- € 375.704 – € 415.753 – € 432.155vraagprijs × de gemeten meerwaarde van modernisering: 36 gemoderniseerde of jonge appartementen vragen +9% (p25–p75: −1% tot +13%) t.o.v. 108 niet-gemoderniseerde van dezelfde soort, grootte (±35% m²), generatie (bouwjaar ±30 jaar) en ligging in de gemeente; vraagprijzen, geen transacties; meerwaarde × 100% (de werken nemen 34 van de 29 punten achterstand van een gemiddelde niet-gemoderniseerde woning weg) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,3%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (5)
- Keuken · Redelijk€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat redelijk: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- HR++ glas · Redelijk€ 0 – € 5.000
modelinstelling ‘HR++ glas (appartement)’; 0 … volledig
- Hybride warmtepomp · ontbreekt€ 7.000
modelinstelling ‘Hybride warmtepomp’
- Overige maatregelen tot het doel-label · aanname€ 0 – € 14.500
4 labelstappen × 6000 (modelinstelling ‘Renovatie: één labelstap’) minus de benoemde maatregelen
- keuken: staat redelijk, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- HR++ glas: staat redelijk, geprijsd als band
- overige maatregelen tot het doel-label: staat aanname, geprijsd als band
Prognose over tien jaar
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 748 | € 770 | € 793 | € 817 | € 841 | € 867 | € 893 | € 919 | € 947 | € 975 |
| Jaarhuur | € 8.970 | € 9.239 | € 9.516 | € 9.802 | € 10.096 | € 10.399 | € 10.711 | € 11.032 | € 11.363 | € 11.704 |
| Leegstand | € 359 | € 370 | € 381 | € 1.209 | € 404 | € 416 | € 428 | € 1.361 | € 455 | € 468 |
| Vaste lasten | € 5.207 | € 5.342 | € 5.480 | € 6.397 | € 5.766 | € 9.310 | € 6.068 | € 7.098 | € 6.386 | € 6.551 |
| waarvan onderhoud | € 840 | € 861 | € 883 | € 905 | € 927 | € 950 | € 974 | € 998 | € 1.023 | € 1.049 |
| waarvan groot onderhoud | € 3.3946 | |||||||||
| Netto exploitatieresultaat | € 3.404 | € 3.528 | € 3.656 | € 2.196 | € 3.926 | € 673 | € 4.214 | € 2.573 | € 4.523 | € 4.685 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 6.011 | € 6.251 | € 6.500 | € 6.757 | € 7.022 | € 7.296 | € 7.579 | € 7.871 | € 8.174 | € 8.486 |
| Kasstroom | −€ 2.607 | −€ 2.723 | −€ 2.844 | −€ 4.561 | −€ 3.096 | −€ 6.623 | −€ 3.365 | −€ 5.298 | −€ 3.651 | −€ 3.801 |
| Cumulatieve kasstroom | −€ 2.607 | −€ 5.330 | −€ 8.174 | −€ 12.735 | −€ 15.831 | −€ 22.454 | −€ 25.819 | −€ 31.117 | −€ 34.768 | −€ 38.569 |
| Waarde einde jaar | € 394.012 | € 407.014 | € 420.446 | € 434.321 | € 448.653 | € 463.459 | € 478.753 | € 494.552 | € 510.872 | € 527.731 |
waarvan groot onderhoud: 6 cv-ketel € 3.394
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 448.653 | € 527.731 |
| Verkoopkosten | € 6.284 | € 7.154 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 442.369 | € 520.577 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −2,7% | −1,8% | −€ 2.947 | −€ 72.835 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 0,6% | 1,5% | −€ 2.607 | € 67.319 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 1,8% | 2,6% | −€ 2.436 | € 128.154 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −3,5% | −2,6% | −1,6% | −0,7% | 0,2% | 1,2% | 2,1% | 3,1% |
| 30% van de prijs | −6,7% | −5,2% | −3,7% | −2,3% | −0,9% | 0,4% | 1,6% | 2,9% |
| 50% van de prijs | −11,0% | −8,4% | −6,1% | −4,0% | −2,1% | −0,4% | 1,3% | 2,9% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 1,5% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
HilversumVoor deze woning
Deze woning ligt buiten de wijken met opkoopbescherming (niet geverifieerd).
provincie Noord-Holland · waterschap Amstel, Gooi en Vecht · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0602% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Hilversum 2026, CVDR751167/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0602%"; Gemeenteblad 2025, 555525, heffing vanaf 1 januari 2026
- Rioolheffing eigenaar
- € 223,91 per jaarBron: Verordening rioolheffing Hilversum 2026, CVDR751170/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"Het tarief van de belasting bedraagt per perceel € 223,91."; alleen van de eigenaar, geen gebruikersdeel; Gemeenteblad 2025, 555528, heffing vanaf 1 januari 2026; een perceel kleiner dan 20 m² is vrijgesteld (art. 9)
- Watersysteemheffing (waterschap) · Amstel, Gooi en Vecht
- 0,017654% van de WOZ-waardeBron: Verordening Watersysteemheffing Amstel, Gooi en Vecht 2026, CVDR748696/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,017654% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 13-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 18 lid 3); 2025: 0,018166% (CVDR728533); de ingezetenenheffing (€ 186,85) is voor de bewoner
Opkoopbescherming
Van krachtsinds 1 jul 2025 tot 30 dec 2027, in 3 wijken/buurten: Centrum, Oost, Zuidniet geverifieerd
WOZ-grens: tot en met € 450.000 (vastgesteld voor 2025); de grens wordt jaarlijks geïndexeerd en die voor 2026 is niet bekend.
Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.
- buiten de regeling: een woonruimte die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was, niet als die verhuur op een opkoopvergunning rustte (art. 6.2 lid 1 onder 2)
- buiten de regeling: een inschrijving vóór de inwerkingtreding van het artikel, 1 juli 2025 (art. 6.2 lid 1 onder 4)
- buiten de regeling: eigendom van de gemeente of een woningcorporatie (art. 6.2 lid 1 onder 5)
- vergunning moet: de gevallen van artikel 41, derde lid, onder a tot en met c, van de Huisvestingswet (verwanten, de eigenaar die er twaalf maanden woonde, een woonruimte in een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte; art. 6.4)
- vergunning kan: de gevallen van art. 6.5
Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "geldend op de datum van inschrijving" (art. 6.1), "niet meer … dan de NHG-kostengrens (prijspeil 2025: 450.000 euro)" (art. 6.2 lid 1 onder 3): de grens volgt de NHG, het enige bedrag in de tekst is dat van 2025. De NHG-grens is € 470.000 in 2026 en € 500.000 in 2027, met energiebesparende voorzieningen 6% hoger (€ 498.200 en € 530.000): "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04). Welke van de twee de verordening bedoelt, zegt zij niet: het model neemt beide. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"1. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: 1. die gelegen is in een van de volgende delen van de gemeente Hilversum, gebaseerd op de wijkindeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek (zoals ook afgebeeld in Figuur 1 van het raadsvoorstel invoering opkoopbescherming en leegstandsverordening): a. Centrum b. Oost c. Zuid … 3. waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan de NHG-kostengrens (prijspeil 2025: 450.000 euro); … 2. Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van het college." (art. 6.2; Wijziging Huisvestingsverordening Gooi en Vechtstreek 2024. Hilversum, CVDR743388/1, Gemeenteblad 2025, 357411, gepubliceerd 14-08-2025: "treedt in werking op 1 juli 2025"). In drie van de CBS-wijken: Centrum, Oost en Zuid. De verordening "vervalt op 31 december 2027" (Huisvestingsverordening Gooi en Vechtstreek 2024. Hilversum, CVDR710889/1, art. 7.6): geldend t/m 30-12-2027, en een opvolger is niet gepubliceerd. Leges € 385,45 (Legesverordening 2026, art. 3.17.1). Niet geverifieerd: de grens na 2025 (de NHG-grens, niet in de tekst) en de wijken (de kaart niet gelezen). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Beleidsregels Zelfbewoningsplicht gemeente Hilversum, CVDR734757/1, lid 1 en 2): "1. Koper is verplicht om de woning direct na gebruiksklare oplevering gedurende drie (3) jaar zelf (samen met eventuele gezinsleden) als eigenaar te bewonen en op het betreffende adres ingeschreven te staan in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). 2. Indien koper het bepaalde in lid 1 van deze bepaling niet nakomt, is koper op eerste aanzegging door de gemeente Hilversum, zonder rechterlijke tussenkomst, aan de gemeente Hilversum een boete verschuldigd van vijftigduizend euro (€ 50.000,-)." (Beleidsregels Zelfbewoningsplicht gemeente Hilversum, vastgesteld 06-04-2021, Gemeenteblad 2025, 37104). Welke projecten de regel hebben, zegt de tekst niet: zij werkt via de overeenkomsten. nieuwbouw, mogelijk instandhoudingstermijn, niet geverifieerd (Omgevingsplan gemeente Hilversum, CVDR696304/6, art. 6.16-6.18 en 6.167-6.169): sociale koopwoningen in Bruisend Hart en het plangebied "1221" "dienen gedurende een termijn van minimaal 3 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep" beschikbaar te blijven (Omgevingsplan, art. 6.16 en 6.167, deze versie geldend vanaf 11-11-2026); de prijsgrens verwijst naar het Besluit kwaliteit leefomgeving (art. 5.161c lid 1 b), zonder bedrag in het plan: het model neemt de landelijke grens van 2026 (€ 420.000), niet uit een tekst van de gemeente; minimaal drie jaar, dus de vijf jaar van het model; alleen in die twee gebieden, die het model niet kan plaatsen
Aanname: de opkoopbescherming geldt in de CBS-wijken Centrum, Oost en Zuid, op naam aan de wijkindeling van het CBS gekoppeld (de kaart bij het raadsvoorstel is niet gelezen), en haar WOZ-grens is de NHG-kostengrens, waarvan de verordening alleen het bedrag van 2025 noemt (€ 450.000): na 2025 rekent het model met een band. De verordening loopt tot en met 30 december 2027 en een opvolger is niet gepubliceerd, dus houdt het model elke woning achter waarvan de levering daarna kan worden ingeschreven
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 12-11-2026: de boeteregels van de gemeente noemen alleen de artikelen 2, 2a, 2b en 3 van die wet, en de Legesverordening 2026 heeft geen leges voor een verhuurvergunning naast de verhuurvergunning opkoopbescherming; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Hilversum (gezocht op 12 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
alleen voor zelfstandige huurwoningen van een woningcorporatie onder de huurtoeslaggrens (€ 808,06 prijspeil 2023; Huisvestingsverordening Gooi en Vechtstreek 2024. Hilversum, art. 2.1, geldend t/m 30-12-2027); niet voor de huurder van een particuliere verhuurder, ook niet in de middenhuur (door twee lezers gelezen, 2026-11-12): "Het is verboden om zelfstandige woningen van een woningcorporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13 lid 1. onder a. van de Wet op de huurtoeslag (€ 808,06 prijspeil 2023) voor bewoning in gebruik te nemen of te geven zonder dat daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend." (art. 2.1 lid 1)
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Hilversum over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: geen gemeentelijke erfpachtregeling voor woningen gevonden; of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Hilversum waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingHilversum | € 224 | wet"Het tarief van de belasting bedraagt per perceel € 223,91."; alleen van de eigenaar, geen gebruikersdeel; Gemeenteblad 2025, 555528, heffing vanaf 1 januari 2026; een perceel kleiner dan 20 m² is vrijgesteld (art. 9) | Verordening rioolheffing Hilversum 2026, CVDR751170/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZHilversum | 0,0602% | wet"eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0602%"; Gemeenteblad 2025, 555525, heffing vanaf 1 januari 2026 | Verordening onroerende-zaakbelastingen Hilversum 2026, CVDR751167/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZHilversum | 0,017654% | wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,017654% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 13-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 18 lid 3); 2025: 0,018166% (CVDR728533); de ingezetenenheffing (€ 186,85) is voor de bewoner | Verordening Watersysteemheffing Amstel, Gooi en Vecht 2026, CVDR748696/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 381.425verwachte koopsom: vraagprijs € 365.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
- OZB, gemeentelijk0,0602%OZB eigenaar Hilversum: 0,0602% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 224rioolheffing eigenaar Hilversum: € 224 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,017654%watersysteemheffing eigenaar Hilversum: 0,0177% van de WOZ
- Opkoopbeschermingbuiten het gebied van de opkoopbescherming in Hilversum: het adres ligt volgens de BAG in CBS-buurt BU04020201 Boomberg, wijk Noordwest (indeling 2025), niet een van de 3 wijken/buurten: mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming (regel niet geverifieerd)
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 381.425
- Huursegment
- Onbeslist
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 224 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0602% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,017654%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 337.625
- Bouwjaar
- 1959
- VvE-bijdrage per maand
- € 275
- Vraagprijs
- € 365.000
- Overbod op de vraagprijs
- 4,5%
- Markthuur per maand
- € 748
- Soort woning
- appartement
- Woonoppervlak (m²)
- 70
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- 9 jaar
- WWS-maximumhuur per maand
- € 748
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 12 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.