Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Amsterdamsestraatweg 54
Gratis bèta · pilot1391 AB Abcoude
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 110 m²
- Vraagprijs per m²
- € 7.227
- Energielabel
- A
- Bouwjaar
- 2016
- Kamers / slaapkamers
- 3 / 2
- Badkamers
- 1
- Perceel
- –
- Soort woning
- Appartement · Bovenwoning (appartement)
- VvE-bijdrage
- € 270 per maand
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 1.320 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
- Jaar 5: cv-ketel€ 3.311
- Beheer
- € 1.282
- Verzekering
- € 150
- VvE-bijdrage
- € 3.240
- OZB
- € 530
- Rioolheffing
- € 259
- Waterschapsbelasting
- € 130
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 6.911
- Leegstand (jaar 1)
- € 1.068
- Belasting (jaar 1)
- € 14.602
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar De Ronde Venen: 0,0721% van de WOZ; rioolheffing eigenaar De Ronde Venen: € 259 per jaar; watersysteemheffing eigenaar De Ronde Venen: 0,0177% van de WOZ
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 25 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 61 | 75 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 8 | 12 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 5,5 | 5,5 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | 37 | 37 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 8 | 14 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 88 | 101 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 13,5 | 13,5 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 225 | 272 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
De 25 dichtstbijzijnde van 112 vergelijkbare huurwoningen, op 2,31 tot 5,29 km (gewogen gemiddeld 4,1 km)
De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 24 zonder eigen ligging-index zijn niet bijgesteld.
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 20,24 × 110 m² = € 2.226 per maand.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningappartement | 110 | 3 | 2 | A | 2016 | ||||||
| Scherpenzeelstraat 1411107 HT · appartement | 2,31 km | 74 | — | 2 | A+ | 1986 | € 2.250 | € 30,41 | € 21,16 | 11 nov 2026 | 1 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.806 (€ 24,41 per m²), uit € 2.250 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A+ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,867 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 21,16 per m². | |||||||||||
| Millingenhof 3461106 KX · appartement | 2,59 km | 85 | — | 2 | A | 1977 | € 2.100 | € 24,71 | € 19,14 | 6 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.785 (€ 21,00 per m²), uit € 2.100 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,911 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 19,14 per m². | |||||||||||
| Molenkade 20-R263645 AX · appartement | 2,85 km | 76 | — | 2 | A | 2011 | € 2.100 | € 27,63 | € 22,55 | 11 nov 2026 | 29 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.953 (€ 25,70 per m²), uit € 2.100 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×0,875 · ligging ×1,002 = € 22,55 per m². | |||||||||||
| Hondsrugweg 15-A681101 BK · appartement | 3,83 km | 79 | — | 2 | A+++ | 2027 | € 2.400 | € 30,38 | € 23,69 | 31 okt 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.108 (€ 26,68 per m²), uit € 2.400 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A+++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,888 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 23,69 per m². | |||||||||||
| Hondsrugweg 15-A1421101 BK · appartement | 3,85 km | 92 | — | 2 | A+++ | 2027 | € 2.450 | € 26,63 | € 21,93 | 31 okt 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.152 (€ 23,39 per m²), uit € 2.450 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A+++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,938 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 21,93 per m². | |||||||||||
| Hogehilweg 12-B641101 CD · appartement | 3,95 km | 87 | — | 2 | A+++ | 2026 | € 1.840 | € 21,15 | € 18,35 | 11 nov 2026 | 12 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.737 (€ 19,97 per m²), uit € 1.840 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A+++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,919 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 18,35 per m². | |||||||||||
| Hogehilweg 12-B691101 CD · appartement | 3,95 km | 87 | — | 2 | A+++ | 2026 | € 1.845 | € 21,21 | € 18,40 | 11 nov 2026 | 1 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.742 (€ 20,02 per m²), uit € 1.845 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A+++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,919 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 18,40 per m². | |||||||||||
| Hogehilweg 12-B321101 CD · appartement | 3,96 km | 99 | — | 2 | A++ | 2026 | € 1.895 | € 19,14 | € 17,40 | 11 nov 2026 | 19 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.789 (€ 18,07 per m²), uit € 1.895 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,963 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 17,40 per m². | |||||||||||
| Hogehilweg 11-K681101 CA · appartement | 4,02 km | 87 | — | 2 | A++ | 2025 | € 1.870 | € 21,49 | € 18,66 | 11 nov 2026 | 9 mei 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.766 (€ 20,30 per m²), uit € 1.870 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,919 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 18,66 per m². | |||||||||||
| Hiraistraat 6-A1901101 DA · appartement | 4,04 km | 85 | — | 2 | A++ | 2025 | € 1.870 | € 22,00 | € 18,93 | 11 nov 2026 | 14 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.766 (€ 20,78 per m²), uit € 1.870 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,911 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 18,93 per m². | |||||||||||
| Hiraistraat 6-A1711101 DA · appartement | 4,04 km | 89 | — | 2 | A++ | 2025 | € 2.025 | € 22,75 | € 19,91 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.912 (€ 21,48 per m²), uit € 2.025 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,927 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 19,91 per m². | |||||||||||
| 1e Kekerstraat 1591104 VA · appartement | 4,44 km | 116 | — | 2 | A | 2008 | € 2.500 | € 21,55 | € 21,97 | 11 nov 2026 | 23 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.500 (€ 21,55 per m²), uit € 2.500 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden. Naar deze woning: grootte ×1,019 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 21,97 per m². | |||||||||||
| Haaksbergweg1101 BP · appartement | 4,48 km | 96 | — | 2 | A+ | 2026 | € 2.250 | € 23,44 | € 21,08 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.125 (€ 22,14 per m²), uit € 2.250 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A+ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,952 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 21,08 per m². | |||||||||||
| Dijkgraaf 1051191 SG · appartement | 4,48 km | 80 | — | 2 | A | 1997 | € 2.500 | € 31,25 | € 23,69 | 10 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.125 (€ 26,56 per m²), uit € 2.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,892 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 23,69 per m². | |||||||||||
| Klaroenstraat 61104 HW · appartement | 4,62 km | 78 | — | 2 | A+ | 2011 | € 2.250 | € 28,85 | € 20,46 | 11 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.806 (€ 23,15 per m²), uit € 2.250 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A+ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,884 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 20,46 per m². | |||||||||||
| Karspeldreef 12791104 SE · appartement | 4,68 km | 73 | — | 2 | A++ | 2012 | € 1.600 | € 21,92 | € 17,86 | 11 nov 2026 | 21 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.511 (€ 20,70 per m²), uit € 1.600 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,863 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 17,86 per m². | |||||||||||
| Karspeldreef 13931104 SE · appartement | 4,73 km | 88 | — | 2 | A++ | 2012 | € 1.625 | € 18,47 | € 16,09 | 11 nov 2026 | 28 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.534 (€ 17,43 per m²), uit € 1.625 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,923 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 16,09 per m². | |||||||||||
| Ingeland 121191 TD · appartement | 4,79 km | 96 | — | 2 | B | 1998 | € 2.250 | € 23,44 | € 22,32 | 11 nov 2026 | 4 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.250 (€ 23,44 per m²), uit € 2.250 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden. Naar deze woning: grootte ×0,952 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 22,32 per m². | |||||||||||
| Bijlmerdreef 2221102 AB · appartement | 4,85 km | 90 | — | 2 | A | 2005 | € 2.500 | € 27,78 | € 21,97 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.125 (€ 23,61 per m²), uit € 2.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,93 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 21,97 per m². | |||||||||||
| Bijlmerdreef 3001102 AB · appartement | 4,86 km | 98 | — | 2 | A | 2007 | € 2.400 | € 24,49 | € 19,97 | 11 nov 2026 | 13 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.040 (€ 20,82 per m²), uit € 2.400 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,959 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 19,97 per m². | |||||||||||
| Gulden Kruis 161103 BK · appartement | 4,87 km | 83 | — | 2 | A | 1997 | € 2.250 | € 27,11 | € 22,79 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.093 (€ 25,22 per m²), uit € 2.250 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×0,904 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 22,79 per m². | |||||||||||
| Raoul Wallenbergstraat 1331102 AX · appartement | 4,94 km | 83 | — | 2 | B | 2010 | € 2.250 | € 27,11 | € 20,83 | 11 nov 2026 | 11 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.913 (€ 23,05 per m²), uit € 2.250 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,904 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 20,83 per m². | |||||||||||
| Sean MacBridestraat 61102 JW · appartement | 5,01 km | 106 | — | 2 | A | 2010 | € 2.550 | € 24,06 | € 20,18 | 7 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.168 (€ 20,45 per m²), uit € 2.550 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,987 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 20,18 per m². | |||||||||||
| Bijlmerdreef 7421103 DS · appartement | 5,09 km | 103 | — | 2 | A | 1997 | € 1.712 | € 16,62 | € 16,23 | 11 nov 2026 | 9 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.712 (€ 16,62 per m²), uit € 1.712 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,977 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 16,23 per m². | |||||||||||
| Demerarastraat 291102 MZ · appartement | 5,29 km | 75 | — | 2 | A+ | 2012 | € 2.250 | € 30,00 | € 20,75 | 11 nov 2026 | 9 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.786 (€ 23,81 per m²), uit € 2.250 vraaghuur: min € 25 inbegrepen servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A+ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,871 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 20,75 per m². | |||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 17/100- KeukenGoed
foto's:
Modern white kitchen with island, well-maintained.
- BadkamerOnbekend
- ToiletOnbekend
- VloerenGoed
foto's:
Light wood laminate flooring throughout, in good condition.
- BinnenschilderwerkGoed
foto's:
Walls are freshly painted in neutral colors, black ceiling in hallway.
- BuitenschilderwerkGoed
foto's:
Exterior brickwork and window frames appear well-maintained.
- Kozijnen en glasGoed
foto's:
Modern grey aluminum frames with double glazing.
- DakGoed
foto's:
Pitched roofs with dark tiles, no visible damage.
- Cv-ketelRedelijkuit 2016
kenmerken in de advertentie:
Intergas (2016, eigendom)
- IsolatieGoed
kenmerken in de advertentie:
Dakisolatie, dubbel glas, muurisolatie en vloerisolatie
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 225–272Vrije sector
- Huur daarna
- € 2.226Vergelijkbare huren binnen 8 km
- Waarde daarna
- € 830.775 – € 830.775 – € 830.775vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,7%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 11.550 – € 23.100incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 225–272Vrije sector
- Huur daarna
- € 2.226p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 112 comps) × 110 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- € 830.775 – € 830.775 – € 830.775vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,5%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (3)
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Cv-ketel · Redelijk€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat redelijk: 0 … volledig
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat redelijk, geprijsd als band
Volledig renoveren
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 11.550 – € 23.100incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 225–272Vrije sector
- Huur daarna
- € 2.226p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 112 comps) × 110 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- Niet getoondNotitie van het model: label al op of boven het doel
- IRR over 10 jaar
- 2,5%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (3)
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Cv-ketel · Redelijk€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat redelijk: 0 … volledig
- label al op of boven het doel
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat redelijk, geprijsd als band
Prognose over tien jaar
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 2.226 | € 2.293 | € 2.362 | € 2.432 | € 2.505 | € 2.581 | € 2.658 | € 2.738 | € 2.820 | € 2.904 |
| Jaarhuur | € 26.712 | € 27.513 | € 28.339 | € 29.189 | € 30.065 | € 30.967 | € 31.896 | € 32.852 | € 33.838 | € 34.853 |
| Leegstand | € 1.068 | € 1.101 | € 1.134 | € 3.600 | € 1.203 | € 1.239 | € 1.276 | € 4.052 | € 1.354 | € 1.394 |
| Vaste lasten | € 6.911 | € 7.095 | € 7.285 | € 9.790 | € 10.991 | € 7.884 | € 8.095 | € 10.912 | € 8.534 | € 8.762 |
| waarvan onderhoud | € 1.320 | € 1.353 | € 1.387 | € 1.421 | € 1.457 | € 1.493 | € 1.531 | € 1.569 | € 1.608 | € 1.648 |
| waarvan groot onderhoud | € 3.3115 | |||||||||
| Netto exploitatieresultaat | € 18.733 | € 19.318 | € 19.921 | € 15.799 | € 17.872 | € 21.844 | € 22.525 | € 17.888 | € 23.951 | € 24.697 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 14.602 | € 15.126 | € 15.668 | € 16.227 | € 16.805 | € 17.402 | € 18.018 | € 18.655 | € 19.313 | € 19.993 |
| Kasstroom | € 4.131 | € 4.191 | € 4.253 | −€ 428 | € 1.067 | € 4.442 | € 4.506 | −€ 767 | € 4.638 | € 4.704 |
| Cumulatieve kasstroom | € 4.131 | € 8.322 | € 12.575 | € 12.147 | € 13.214 | € 17.656 | € 22.162 | € 21.395 | € 26.033 | € 30.737 |
| Waarde einde jaar | € 858.191 | € 886.511 | € 915.766 | € 945.986 | € 977.204 | € 1.009.451 | € 1.042.763 | € 1.077.174 | € 1.112.721 | € 1.149.441 |
waarvan groot onderhoud: 5 cv-ketel € 3.311
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 977.204 | € 1.149.441 |
| Verkoopkosten | € 12.098 | € 13.993 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 965.105 | € 1.135.448 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −1,6% | −0,5% | € 3.116 | −€ 45.254 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 1,7% | 2,7% | € 4.131 | € 266.198 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 2,9% | 3,9% | € 4.638 | € 413.169 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −2,0% | −1,1% | −0,3% | 0,6% | 1,5% | 2,4% | 3,3% | 4,2% |
| 30% van de prijs | −4,5% | −3,1% | −1,8% | −0,5% | 0,8% | 2,0% | 3,2% | 4,4% |
| 50% van de prijs | −7,9% | −5,6% | −3,6% | −1,7% | 0,0% | 1,6% | 3,2% | 4,6% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 2,7% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
De Ronde VenenVoor deze woning
Geen opkoopbescherming gevonden in De Ronde Venen.
provincie Utrecht · waterschap Amstel, Gooi en Vecht · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0721% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 De Ronde Venen, CVDR751650/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"de eigenarenbelasting voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0721%"; Gemeenteblad 2025, 558371, vastgesteld 11-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026; "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026." (art. 10 lid 2); de gebruikersbelasting (0,2109%) en de eigenarenbelasting van 0,2898% gelden alleen voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen; geen invordering tot € 10,00
- Rioolheffing eigenaar
- € 258,60 per jaarBron: Verordening riool- en waterzorgheffing 2026 De Ronde Venen, CVDR751660/1, art. 3 lid 1, 6 lid 1 en 2 en 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"1. Het eigenarendeel, als bedoeld in artikel 3, lid 1 letter a, bedraagt per perceel € 258,60 per jaar."; Gemeenteblad 2025, 558388, geldend vanaf 01-01-2026; één heffing voor riolering en waterzorg; het eigenarendeel "wordt geheven naar een vast bedrag per perceel" (art. 6 lid 1); het halve tarief (€ 129,30) voor een WOZ-waarde van € 35.000 tot € 55.000 geldt niet voor een woning (art. 7 lid 2); het gebruikersdeel (€ 92,00 per volledige 100 m³) geldt alleen "voor zover dat aantal meer bedraagt dan zeshonderd (600) kubieke meters" (art. 6 lid 2), dus niet voor de huurder van een gewone woning
- Watersysteemheffing (waterschap) · Amstel, Gooi en Vecht
- 0,017654% van de WOZ-waardeBron: Verordening Watersysteemheffing Amstel, Gooi en Vecht 2026, CVDR748696/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,017654% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 13-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 18 lid 3); 2025: 0,018166% (CVDR728533); de ingezetenenheffing (€ 186,85) is voor de bewoner
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
"Paragraaf 3.4 Opkoopbescherming Artikel 65. Aanwijzing beschermde woonruimte Niet van toepassing", en zo ook de artikelen 66 tot en met 70 (Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024, gemeente De Ronde Venen, CVDR725285/1, de enige versie, geldend vanaf 09-10-2024): geen woonruimte is aangewezen, al noemt de aanhef artikel 41 van de Huisvestingswet 2014. De Legesverordening 2026 reserveert de leges (onderdeel 3.17 "Verhuurvergunning opkoopbescherming": "Gereserveerd", CVDR758250/2, versie geldend vanaf 08-10-2026). De verordening noemt geen einddatum: "Deze verordening treedt in werking op 1 oktober 2024." (art. 78) en de Huisvestingswet staat haar regels toe "voor de duur van ten hoogste vier jaar" (art. 4), dus t/m 30-09-2028 (afgeleid, niet in de tekst; de aanhef zegt alleen "artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 bepaalt dat een Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar kan gelden"). Een opvolger of ontwerp stond op 12-11-2026 niet in het register of het Gemeenteblad (de titel "Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2026": geen resultaten; "opkoopbescherming": alleen de huisvestingsverordeningen 2023 en 2024 en de legesverordeningen 2024-2026); de Woonvisie 2025-2030 noemt geen opkoopbescherming. Opnieuw lezen vóór april 2028. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Doelgroepenverordening 2020 gemeente De Ronde Venen, CVDR638220/1, art. 1, 5, 6 lid 4 en 7 lid 4; Besluit ruimtelijke ordening art. 1.1.1 lid 1 e, BWBR0023798): "4. Sociale koopwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 10 jaar na de eerste ingebruikname als sociale koopwoning voor de doelgroep beschikbaar te blijven." (art. 7, de enige versie, geldend vanaf 18-03-2020); de doelgroep zijn "huishoudens met een inkomen tot en met maximaal € 51.000" (art. 6 lid 4). De verordening noemt geen bedrag: "De aanvangskoopprijs voor sociale koopwoningen bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e van het Besluit ruimtelijke ordening." en die "blijft gelijk" (art. 5 lid 1 en 2); dat Besluit noemde in zijn versie van 2021-2023 een koopprijs "vrij op naam van ten hoogste € 200.000" en is met de Omgevingswet vervallen. Alleen waar een bestemmingsplan, omgevingsplan of overeenkomst de categorie aanwijst; of een woning dat is, staat zelden in de advertentie, en hoe de verordening onder de Omgevingswet doorwerkt is niet nagelezen. De Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022 (CVDR676029/1) legt de ontwikkelaar 30% sociale huur op ("het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% bedraagt", art. 4), geen plicht voor een koper. nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Algemeen mandaatbesluit 2026, CVDR764865/1, onderdeel 21; Bekendmaking voorgenomen grondverkoop locatie voormalige basisschool De Trekvogel, Gemeenteblad 2026, 509323): "Het verlenen van vrijstelling van het antispeculatiebeding." (Algemeen mandaatbesluit 2026, onderdeel 21, geldend vanaf 23-07-2026; hetzelfde in elk mandaatbesluit sinds 2017): de gemeente legt zo'n beding op, maar welke woningen, welke termijn en welke bedragen staat in geen gepubliceerde tekst. Voor 24 overwegend seniorenwoningen aan de Karekiet 49 in Mijdrecht (Knarrenhof, nog te bouwen): "Bij verkoop van een woning dient een mutatieprotocol, met daarin onder meer een woonplicht, te worden gevolgd onder regie van de Coöperatie Onz’Hof Nederland U.A." (Gemeenteblad 2026, 509323, 2-11-2026, voorgenomen verkoop), zonder termijn of prijsgrens. Geen zelfbewoningsplicht, woonplicht of bewoningsplicht in een verordening, beleidsregel of het omgevingsplan (register: de tekst "zelfbewoning*", "woonplicht" en "bewoningsplicht": geen resultaten; Gemeenteblad: "zelfbewoningsplicht", "zelfbewoning", "bewoningsplicht", "verhuurverbod" en "uitgiftevoorwaarden": geen resultaten, herhaald op 12-11-2026); van de 49 kennisgevingen van anterieure overeenkomsten las de tweede lezer er 14, die alleen aantallen per segment noemen: alleen afwezigheid
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden.
de Legesverordening De Ronde Venen 2026 reserveert de leges (onderdeel 3.18 "Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte": "Gereserveerd", paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014, CVDR758250/2, versie geldend vanaf 08-10-2026 met terugwerkende kracht vanaf 01-09-2025); geen verhuurverordening in het register (titels "verhuur*" en "*verhuurderschap*": geen resultaten) of het Gemeenteblad ("verhuurverordening": geen resultaten, herhaald op 12-11-2026); "goed verhuurderschap" staat alleen in de huisvestingsverordeningen en in de aanwijzing van toezichthouders voor de landelijke regels (Gemeenteblad 2024, 228252: "artikel 18 Wet goed verhuurderschap")
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Nieuwe huurders van een sociale huurwoning hebben sinds 1 okt 2024 een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig, met inkomensgrenzen. Dat beperkt wie de woning kan huren, niet of je haar kunt verhuren.
"De volgende categorieën woonruimte mogen alleen voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend: sociale huurwoningen; middenhuurwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd; betaalbare nieuwbouw koopwoningen." (Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024, gemeente De Ronde Venen, CVDR725285/1, art. 2 lid 1, geldend vanaf 09-10-2024), in de hele gemeente en bij elke verhuurder: de verordening beperkt het niet tot woningen van een toegelaten instelling (alleen de paragraaf over het inschrijfsysteem geldt voor "sociale huurwoningen in eigendom van een toegelaten instelling", art. 8). Sociale huur: "woonruimte met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens", inkomen ten hoogste € 47.699 (eenpersoons) / € 52.671; middenhuur alleen in een woning opgeleverd na 1-1-2020, een aanvangshuur "vanaf de liberalisatiegrens tot en met de middenhuurgrens", inkomen ten hoogste € 62.191 / € 82.921 (art. 1 en 3 lid 1, bedragen 2024, elk 1 januari aangepast, art. 4). Niet voor onzelfstandige woonruimte, dienstwoningen en Leegstandwet-verhuur (lid 2). Na dertien weken vruchteloze aanbieding blijft de vergunning nodig: "Bij vruchteloze aanbieding wordt een vergunning verleend in afwijking van de voorwaarden uit het eerste lid onder c., d. en e." (art. 3 lid 2). De verordening geldt t/m 30-09-2028 (afgeleid uit art. 4 Huisvestingswet). Los daarvan: toeristische verhuur vraagt in de hele gemeente een registratienummer en particuliere vakantieverhuur mag niet "voor meer dan zestig nachten per kalenderjaar" (art. 62 en 63 lid 1). Daarnaast: nieuwbouw, huisvestingsvergunning voor de bewoner (Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024, gemeente De Ronde Venen, CVDR725285/1, art. 1, 2 lid 1, 3 lid 1 en 2, 4 en 5 lid 2; Huisvestingswet 2014, art. 7 lid 2 en 4 (BWBR0035303)): "betaalbare nieuwbouw koopwoning: een nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte als bedoeld in artikel 7, tweede lid van de wet met een koopprijsgrens van maximaal € 390.000,- (prijspeil 2024);" (art. 1): in de hele gemeente alleen met een huisvestingsvergunning te bewonen (art. 2 lid 1, in werking 1-10-2024), inkomen ten hoogste € 62.191 (eenpersoons) / € 82.921 (art. 3 lid 1, bedragen 2024). De grens wordt elk 1 januari aangepast: "de koopprijsgrens in artikel 2, eerste lid, onder c, overeenkomstig artikel 7, vierde lid van de wet 2014." (art. 4). Of een huurder de vergunning kan krijgen staat er niet; na dertien weken vruchteloze aanbieding "tegen een marktconforme koopprijs" vervalt de inkomensgrens (art. 3 lid 2, art. 5 lid 2), niet de vergunning. De Experimentregeling voorrang betaalbare nieuwbouw koopwoningen (CVDR725289/1) regelde alleen voorrang en gold tot 1 oktober 2026. Of de vergunning ook een latere koper bindt staat er niet: de definitie noemt een "nieuw te bouwen" woning
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van De Ronde Venen over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: geen gemeentelijke erfpachtregeling voor woningen gevonden; de beperkende bepalingen in de erfpacht- en opstalovereenkomsten van de gemeente en de grondprijsbrief zijn niet gelezen
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van De Ronde Venen waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingDe Ronde Venen | € 259 | wet"1. Het eigenarendeel, als bedoeld in artikel 3, lid 1 letter a, bedraagt per perceel € 258,60 per jaar."; Gemeenteblad 2025, 558388, geldend vanaf 01-01-2026; één heffing voor riolering en waterzorg; het eigenarendeel "wordt geheven naar een vast bedrag per perceel" (art. 6 lid 1); het halve tarief (€ 129,30) voor een WOZ-waarde van € 35.000 tot € 55.000 geldt niet voor een woning (art. 7 lid 2); het gebruikersdeel (€ 92,00 per volledige 100 m³) geldt alleen "voor zover dat aantal meer bedraagt dan zeshonderd (600) kubieke meters" (art. 6 lid 2), dus niet voor de huurder van een gewone woning | Verordening riool- en waterzorgheffing 2026 De Ronde Venen, CVDR751660/1, art. 3 lid 1, 6 lid 1 en 2 en 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZDe Ronde Venen | 0,0721% | wet"de eigenarenbelasting voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0721%"; Gemeenteblad 2025, 558371, vastgesteld 11-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026; "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026." (art. 10 lid 2); de gebruikersbelasting (0,2109%) en de eigenarenbelasting van 0,2898% gelden alleen voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen; geen invordering tot € 10,00 | Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 De Ronde Venen, CVDR751650/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZDe Ronde Venen | 0,017654% | wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,017654% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 13-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 18 lid 3); 2025: 0,018166% (CVDR728533); de ingezetenenheffing (€ 186,85) is voor de bewoner | Verordening Watersysteemheffing Amstel, Gooi en Vecht 2026, CVDR748696/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 830.775verwachte koopsom: vraagprijs € 795.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
- OZB, gemeentelijk0,0721%OZB eigenaar De Ronde Venen: 0,0721% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 259rioolheffing eigenaar De Ronde Venen: € 259 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,017654%watersysteemheffing eigenaar De Ronde Venen: 0,0177% van de WOZ
- Opkoopbescherminggeen opkoopbescherming in De Ronde Venen gevonden: "Paragraaf 3.4 Opkoopbescherming Artikel 65. Aanwijzing beschermde woonruimte Niet van toepassing", en zo ook de artikelen 66 tot en met 70 (Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024, gemeente De Ronde Venen, CVDR725285/1, de enige versie, geldend vanaf 09-10-2024): geen woonruimte is aangewezen, al noemt de aanhef artikel 41 van de Huisvestingswet 2014. De Legesverordening 2026 reserveert de leges (onderdeel 3.17 "Verhuurvergunning opkoopbescherming": "Gereserveerd", CVDR758250/2, versie geldend vanaf 08-10-2026). De verordening noemt geen einddatum: "Deze verordening treedt in werking op 1 oktober 2024." (art. 78) en de Huisvestingswet staat haar regels toe "voor de duur van ten hoogste vier jaar" (art. 4), dus t/m 30-09-2028 (afgeleid, niet in de tekst; de aanhef zegt alleen "artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 bepaalt dat een Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar kan gelden"). Een opvolger of ontwerp stond op 12-11-2026 niet in het register of het Gemeenteblad (de titel "Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2026": geen resultaten; "opkoopbescherming": alleen de huisvestingsverordeningen 2023 en 2024 en de legesverordeningen 2024-2026); de Woonvisie 2025-2030 noemt geen opkoopbescherming. Opnieuw lezen vóór april 2028
- Nieuwbouwplichtde instandhoudingstermijn voor nieuwbouw in De Ronde Venen geldt vanaf 18-03-2020, bouwjaar 2016 volgens de advertentie: mogelijk vrij te verhuren
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 830.775
- Huursegment
- Vrije sector
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 259 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0721% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,017654%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 735.375
- Bouwjaar
- 2016
- VvE-bijdrage per maand
- € 270
- Vraagprijs
- € 795.000
- Overbod op de vraagprijs
- 4,5%
- Markthuur per maand
- € 2.226
- Soort woning
- appartement
- Woonoppervlak (m²)
- 110
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- 10 jaar
- WWS-maximumhuur per maand
- –
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 11 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.