Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Keizersgracht 430 g
Gratis bèta · pilot1016 GD Amsterdam
Te koopVrije sectorBeste scenario: Zo verhuren
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Vraagprijs
€ 2.480.000k.k.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
Verwachte koopsom
€ 2.633.760+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd).
+1,7 pp regio Groot-Amsterdam, 3e kwartaal 2026, niet geverifieerd.Samen +6,2% op de vraagprijs. De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 207 m²
- Vraagprijs per m²
- € 11.981
- Energielabel
- –
- Bouwjaar
- 1905
- Kamers / slaapkamers
- 4 / 2
- Badkamers
- 2
- Perceel
- –
- Soort woning
- Appartement · Penthouse (appartement)
- VvE-bijdrage
- € 628 per maand
Huur in de prognose, per maand
€ 4.879
8 vergelijkbare huurwoningen op 0,17 tot 0,86 km (gewogen gemiddeld 0,6 km)
IRR over 10 jaar
2,0%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR zonder waardestijging
−1,0%
10 jaar, 0% waardestijging, zonder hypotheek: de opgeslagen cel uit de gevoeligheidstabel.
Kasstroom jaar 1, na belasting
−€ 7.253
−0,3% van de totale investering van € 2.847.211: verwachte koopsom € 2.633.760 + overdrachtsbelasting (8%) en overige aankoopkosten € 213.451. Zonder hypotheek.
Netto huurrendement jaar 1, vóór belasting
1,4%
Bruto huurrendement: 2,4% · Huur × 12 ÷ vraagprijs.
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Te koop in dezelfde straat
De andere woningen die in deze straat te koop staan, zoals hun advertenties ze vermelden: vraagprijzen, geen verkoopprijzen.
| Adres | Wonen m² | Bouwjaar | Vraagprijs | Vraagprijs per m² |
|---|---|---|---|---|
| Keizersgracht 698 a | 210 | 1960 | € 2.275.000 | € 10.833 |
| Keizersgracht 448 a | 196 | 1685 | € 1.750.000 | € 8.929 |
| Keizersgracht 704 h | 185 | 1703 | € 2.250.000 | € 12.162 |
| Keizersgracht 86 b | 170 | 1884 | € 1.498.000 | € 8.812 |
| Keizersgracht 61 c | 125 | 1978 | € 1.450.000 | € 11.600 |
| Keizersgracht 579 h | 105 | 1684 | € 945.000 | € 9.000 |
En nog 34 woningen te koop in deze straat.
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Voorzichtige huur, per maand
€ 4.294
Kasstroom jaar 1, na belasting
−€ 13.656
−0,5% van dezelfde totale investering van € 2.847.211
IRR over 10 jaar
1,8%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1 tegenover de prognose
−€ 6.403
per jaar, tegenover −€ 7.253 bij € 4.879 huur per maand
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 2.484 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
Groot onderhoud gepland binnen tien jaar
Geen groot onderhoud gepland binnen tien jaar.
Appartement in een gebouw van vóór 1945: de prognose rekent met de VvE-bijdrage, binnenonderhoud per m² (het casco is van de VvE) en, waar de leeftijd bekend is, de vervanging van de cv-ketel. Groot onderhoud aan het gebouw zelf (dak, gevel, kozijnen, fundering) uit het meerjarenonderhoudsplan, en een extra bijdrage of heffing van de VvE daarvoor, is niet gemodelleerd: vraag het MJOP en de stand van het reservefonds op.
Overige vaste lasten, jaar 1
- Beheer
- € 2.810
- Verzekering
- € 150
- VvE-bijdrage
- € 7.536
- OZB
- € 1.209
- Rioolheffing
- € 192
- Waterschapsbelasting
- € 810
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 15.191
- Leegstand (jaar 1)
- € 2.342
- Belasting (jaar 1)
- € 48.268
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Amsterdam: 0,0527% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Amsterdam: € 192 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Amsterdam: 0,0353% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 8 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Puntenband
325–397 punten
Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Wettelijke maximumhuur
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
WOZ-waarde
€ 2.108.000 – € 2.480.000
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 164,25 | 199,75 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2WOZ-begrenzing toegepast |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 18 | 26 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 15 | 15 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | 0 | 0 | geen geldig label: bouwjaar, §2.4.5 |
| Verwarming en verkoeling | 10 | 16 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 166 | 190 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 5,25 | 5,25 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 325 | 397 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
Markthuur uit de vraaghuren van vergelijkbare huurwoningen, per maand
Laag (p25)
€ 4.786
€ 23,12 per m² per maand
Mediaan
€ 4.879
€ 23,57 per m² per maand
Hoog (p75)
€ 5.918
€ 28,59 per m² per maand
Huur in de prognose
€ 4.879
Basis: 8 vergelijkbare huurwoningen op 0,17 tot 0,86 km (gewogen gemiddeld 0,6 km)
Wettelijke maximumhuur
–
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
8 vergelijkbare huurwoningen op 0,17 tot 0,86 km (gewogen gemiddeld 0,6 km)
De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning).
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 23,57 × 207 m² = € 4.879 per maand.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningappartement | 207 | 4 | 2 | — | 1905 | ||||||
| Leidsegracht 15-21017 NA · appartement | 0,17 km | 140 | — | 2 | B | 1900 | € 4.400 | € 31,43 | € 23,12 | 11 nov 2026 | 7 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.740 (€ 26,71 per m²), uit € 4.400 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,869 · ligging ×0,997 = € 23,12 per m². | |||||||||||
| Leidsekade 76-A1017 PM · appartement | 0,46 km | 165 | — | 2 | A | 1888 | € 4.995 | € 30,27 | € 23,57 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 4.246 (€ 25,73 per m²), uit € 4.995 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,922 · ligging ×0,994 = € 23,57 per m². | |||||||||||
| Lauriergracht 109-61016 RJ · appartement | 0,48 km | 240 | — | 2 | B | 1917 | € 6.000 | € 25,00 | € 22,73 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 5.100 (€ 21,25 per m²), uit € 6.000 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×1,055 · ligging ×1,014 = € 22,73 per m². | |||||||||||
| Singel 264-A1016 AC · appartement | 0,57 km | 159 | — | 2 | D | 1906 | € 6.950 | € 43,71 | € 34,08 | 11 nov 2026 | 23 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 5.908 (€ 37,16 per m²), uit € 6.950 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,909 · ligging ×1,009 = € 34,08 per m². | |||||||||||
| Leidsekade 102-D1017 PP · appartement | 0,59 km | 141 | — | 2 | A | 1884 | € 5.000 | € 35,46 | € 25,76 | 11 nov 2026 | 2 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 4.250 (€ 30,14 per m²), uit € 5.000 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,871 · ligging ×0,981 = € 25,76 per m². | |||||||||||
| Jacob van Lennepkade 531054 ZG · appartement | 0,7 km | 135 | — | 2 | B | 1894 | € 5.250 | € 38,89 | € 28,59 | 13 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 4.463 (€ 33,06 per m²), uit € 5.250 vraaghuur: gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,857 · ligging ×1,009 = € 28,59 per m². | |||||||||||
| Jacob van Lennepkade 53-21054 ZG · appartement | 0,7 km | 135 | — | 2 | B | 1894 | € 5.250 | € 38,89 | € 28,59 | 13 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 4.463 (€ 33,06 per m²), uit € 5.250 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,857 · ligging ×1,009 = € 28,59 per m². | |||||||||||
| 's-Gravelandse Veer 7-51011 KN · appartement | 0,86 km | 140 | — | 2 | – | 1929 | € 2.950 | € 21,07 | € 15,67 | 11 nov 2026 | 15 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.508 (€ 17,91 per m²), uit € 2.950 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,869 · ligging ×1,007 = € 15,67 per m². | |||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 20/100- KeukenOnbekend
- BadkamerOnbekend
- ToiletOnbekend
- VloerenGoed
foto's:
Light wood flooring appears well-maintained and modern in living areas.
- BinnenschilderwerkGoed
foto's:
Interior walls are freshly painted in light, neutral tones.
- BuitenschilderwerkGoed
foto's:
Exterior paint on the facade looks well-maintained and recently refreshed.
- Kozijnen en glasGoed
foto's:
Window frames appear well-maintained, likely double-glazed for insulation.
- DakGoed
foto's:
The roof appears in good condition from the facade and terrace views.
- Cv-ketelNieuwuit 2023
kenmerken in de advertentie:
9700i AquaPower Plus HRC 45/CW6 (gas gestookt combiketel uit 2023, eigendom)
- IsolatieOnbekend
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- –
- Punten daarna
- 325–397Vrije sector
- Huur daarna
- € 4.879Vergelijkbare huren binnen 1 km
- Waarde daarna
- € 2.633.760 – € 2.633.760 – € 2.633.760vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,062 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,0%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Toelichting
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 16.500 – € 33.000incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- –
- Punten daarna
- 325–397Vrije sector
- Huur daarna
- € 4.879p50 van de comps (ring 1, binnen 1 km, 8 comps) × 207 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- € 2.633.760 – € 2.633.760 – € 2.633.760vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,062 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 1,9%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (3)
- Keuken · onbekend€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat onbekend: 0 … volledig
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
Toelichting
- keuken: staat onbekend, geprijsd als band
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
Volledig renoveren
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 16.500 – € 33.000incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- –
- Punten daarna
- 325–397Vrije sector
- Huur daarna
- € 4.879p50 van de comps (ring 1, binnen 1 km, 8 comps) × 207 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- Niet getoondNotitie van het model: geen energielabel bekend
- IRR over 10 jaar
- 1,9%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (3)
- Keuken · onbekend€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat onbekend: 0 … volledig
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
Toelichting
- geen energielabel bekend
- keuken: staat onbekend, geprijsd als band
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
Prognose over tien jaar
Scenario
Belastingregime
IRR over 10 jaar
2,0%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR over 5 jaar
1,1%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Rendement op eigen vermogen, jaar 1
2,8%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Waardestijging voor break-even
1,1%
De jaarlijkse waardestijging waarbij de IRR 0 is.
Totaalrendement over 5 jaar
€ 164.936
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Totaalrendement over 10 jaar
€ 642.705
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1, na belasting
−€ 7.253
Terugverdientijd
–
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 4.879 | € 5.025 | € 5.176 | € 5.331 | € 5.491 | € 5.656 | € 5.826 | € 6.001 | € 6.181 | € 6.366 |
| Jaarhuur | € 58.548 | € 60.304 | € 62.114 | € 63.977 | € 65.896 | € 67.873 | € 69.909 | € 72.007 | € 74.167 | € 76.392 |
| Leegstand | € 2.342 | € 2.412 | € 2.485 | € 7.890 | € 2.636 | € 2.715 | € 2.796 | € 8.881 | € 2.967 | € 3.056 |
| Vaste lasten | € 15.191 | € 15.601 | € 16.022 | € 21.520 | € 16.899 | € 17.356 | € 17.825 | € 24.008 | € 18.803 | € 19.311 |
| waarvan onderhoud | € 2.484 | € 2.546 | € 2.610 | € 2.675 | € 2.742 | € 2.810 | € 2.881 | € 2.953 | € 3.027 | € 3.102 |
| Netto exploitatieresultaat | € 41.015 | € 42.291 | € 43.607 | € 34.567 | € 46.361 | € 47.802 | € 49.288 | € 39.118 | € 52.398 | € 54.025 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 48.268 | € 49.903 | € 51.593 | € 53.337 | € 55.140 | € 57.002 | € 58.925 | € 60.912 | € 62.964 | € 65.085 |
| Kasstroom | −€ 7.253 | −€ 7.612 | −€ 7.986 | −€ 18.771 | −€ 8.779 | −€ 9.200 | −€ 9.638 | −€ 21.794 | −€ 10.567 | −€ 11.060 |
| Cumulatieve kasstroom | −€ 7.253 | −€ 14.866 | −€ 22.851 | −€ 41.622 | −€ 50.401 | −€ 59.601 | −€ 69.238 | −€ 91.032 | −€ 101.599 | −€ 112.659 |
| Waarde einde jaar | € 2.720.674 | € 2.810.456 | € 2.903.201 | € 2.999.007 | € 3.097.974 | € 3.200.207 | € 3.305.814 | € 3.414.906 | € 3.527.598 | € 3.644.009 |
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 3.097.974 | € 3.644.009 |
| Verkoopkosten | € 35.427 | € 41.433 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 3.062.548 | € 3.602.576 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −2,1% | −1,2% | −€ 9.478 | −€ 323.449 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 1,1% | 2,0% | −€ 7.253 | € 642.705 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 2,4% | 3,3% | −€ 6.141 | € 1.090.846 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −2,8% | −1,9% | −1,0% | −0,1% | 0,8% | 1,8% | 2,7% | 3,6% |
| 30% van de prijs | −5,7% | −4,2% | −2,8% | −1,5% | −0,1% | 1,1% | 2,4% | 3,6% |
| 50% van de prijs | −9,9% | −7,4% | −5,1% | −3,1% | −1,3% | 0,5% | 2,1% | 3,7% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 2,0% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
AmsterdamVoor deze woning
Opkoopbescherming geldt niet voor deze woning: boven de WOZ-grens van € 637.000 (2026), niet exact; WOZ-schatting € 2.108.000–€ 2.480.000; ook teruggerekend naar de peildatum 1 jan 2025 ligt de schatting erboven (€ 1.924.593–€ 2.480.000, teruggerekend met 5% per jaar, een marge, geen gemeten WOZ-waarde).
provincie Noord-Holland · regio Groot-Amsterdam · waterschap Amstel, Gooi en Vecht / Hollands Noorderkwartier / Rijnland · belastingjaar 2026
Deze regels zijn nog niet aan de officiële bron geverifieerd: gebruik ze als aanwijzing en controleer ze bij de gemeente voordat je koopt.
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0527% van de WOZ-waardeBron: Verordening Onroerendezaakbelastingen 2007 Amsterdam, CVDR72876/20, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. Bij de eigenarenbelasting: 1° voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0527%"; versie geldend vanaf 20-12-2025 (Negentiende wijzigingsverordening, Gemeenteblad 2025, 549232): heffing vanaf 1 januari 2026, waardepeildatum 1 januari 2025; geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 11.344 (art. 5 lid 2); vervangt de bron amsterdam.nl
- Rioolheffing eigenaar
- € 192,04 per jaarBron: Verordening Amsterdamse Rioolheffing, CVDR729801/2, art. 5 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"Het tarief voor het eigenarendeel van de rioolheffing van deze verordening bedraagt in de volgende belastingjaren de daaropvolgende bedragen: a. 2026 € 192,04; en b. 2025 € 185,20."; geldend vanaf 22-11-2025; het eigenarendeel is "een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1) en elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); het gebruikersdeel geldt pas boven 300 m³ (art. 5 lid 2)
- Watersysteemheffing (waterschap) · Amstel, Gooi en Vecht / Hollands Noorderkwartier / Rijnland
- 0,0353% van de WOZ-waardeniet geverifieerdBron: Verordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier 2026, CVDR751926/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Amstel, Gooi en Vecht 0,017654%, Hollands Noorderkwartier 0,0353%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, door twee lezers herhaald) betaalt vrijwel heel 1023–1028, 1034, 1035 en 1037 (Amsterdam-Noord) aan Hollands Noorderkwartier, en deels 1022 (28%), 1033 (11%) en 1021 (1%); Rijnland deels 1047 (58%, Westpoort) en 1069 (2%); de rest van de steekproef (1012, 1031, 1032, 1036, 1043, 1046, Weesp 1381) geheel Amstel, Gooi en Vecht, dat voor de meeste woningen de helft van dit tarief rekent (wettencheck 2026-11-01)
Aanname: de waterschapsbelasting van de eigenaar rekent met het tarief van het duurste waterschap in de gemeente; welk waterschap een adres heeft, is niet vastgesteld, en een woning in een goedkoper waterschap betaalt minder
Opkoopbescherming
Van krachtsinds 1 apr 2022, in de hele gemeente
WOZ-grens 2026: tot en met € 637.000.
Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.
Uitzonderingen:
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving van de leveringsakte 6 maanden of langer verhuurd was (art. 3.11.1 lid 2 b), niet als die verhuur zelf op een ontheffing of vergunning rustte
- buiten de regeling: complexgewijze verkoop van 10 of meer woningen in één gebouw aan één koper (lid 4 a)
- buiten de regeling: een woning met een verhuurverbod in de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden (lid 4 b): dat verbod geldt dan, voor onbepaalde tijd
- buiten de regeling: nieuwbouw of transformatie opgeleverd na 1-4-2022 met een verhuurbestemming in de erfpacht of een anterieure overeenkomst (lid 4 c)
- buiten de regeling: programmatische afspraken van vóór 1-4-2022, nog niet eerder in gebruik genomen (lid 4 d)
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad (art. 3.11.3 lid 1 a)
- vergunning: de eigenaar woonde er ten minste 12 maanden na de levering en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet aan toeristen (lid 1 b)
- vergunning: de woonruimte is onlosmakelijk verbonden met een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (lid 1 c)
- vergunning mogelijk: de eigenaar woont in een deel van de woning en verhuurt een deel (lid 2)
- ontheffing: onevenredige hardheid, maatschappelijk wenselijke verhuur, of complexgewijze verkoop van 4 tot 9 woningen (art. 3.11.2 lid 2)
Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering" (HVV 2024 art. 3.11.1 lid 1), tot en met de grens; een WOZ-peildatum noemt de verordening niet. In 2026 drie banden (€ 413.000 of lager, € 413.000–510.000, € 510.000–637.000): samen alles tot en met € 637.000. Zonder WOZ-waarde telt de waarde voor de roerende-ruimtebelasting, anders de koopprijs (lid 3). De raad stelt de grens elk jaar in december opnieuw vast, zonder formule ("Elk jaar wordt deze grens aangepast aan de nieuwe WOZ-waardes in Amsterdam zodat het bereik … 60 procent van de woningen van eigenaar-bewoners blijft", Gemeenteblad 2025, 552274), en hij kan dalen (2024 € 641.000, 2025 € 623.000): een jaar dat hier ontbreekt is een band naar beneden en naar boven, nooit exact; de grens van 2027 was op 1-11-2026 niet bekend. Elke grens gelezen in de versie die dat jaar gold: 2022 CVDR637053/7, 2023 CVDR637053/10, 2024 CVDR706038/1, 2025 CVDR706038/3, 2026 CVDR706038/5. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"c. woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de € 510.000 en € 637.000. … Het is verboden om zonder ontheffing of vergunning een woonruimte aangewezen in artikel 3.11.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte" (Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, art. 3.11.1 lid 1 en 3.11.2 lid 1, versie geldend vanaf 01-01-2026). In werking vanaf 1-4-2022 (HVV 2020), in de hele gemeente: de stadsdelen Centrum, Nieuw-West, Noord, Oost, West, Zuid en Zuidoost, sinds 1-1-2024 ook het stadsgebied Weesp (art. 3.11.1 lid 5); de tekst noemt geen einddatum. Nieuwbouw valt er alleen buiten in de gevallen van lid 4 b–d, dus niet als geheel
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register op 1-11-2026: de titel "verhuurderschap" geeft alleen de Beleidsregel bestuurlijke boetes Goed verhuurderschap (CVDR713620: boetes op de landelijke algemene regels), en "verhuurvergunning" in de tekst is alleen de vergunning van de opkoopbescherming (HVV art. 3.11.3) of de Leegstandwet-vergunning voor tijdelijke verhuur; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Amsterdam (gezocht op 1 november 2026 door één lezer; niet bevestigd); de verhuurvergunningen die de regels wel noemen, zijn die van de opkoopbescherming en de Leegstandwet-vergunning voor tijdelijke verhuur
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Nieuwe huurders van een middenhuurwoning (144–186 WWS-punten) hebben sinds 1 jul 2025 een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig, met inkomensgrenzen. Dat beperkt wie de woning kan huren, niet of je haar kunt verhuren.
"Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 2.1.1 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning" (HVV 2024 art. 2.1.2 lid 2). Aangewezen: middenhuur, boven de liberalisatiegrens tot en met 186 WWS-punten, sinds 1-7-2025 (inkomen ten hoogste € 81.633 eenpersoons, € 89.821 meerpersoons, prijspeil 2025, elk 1 januari geïndexeerd); ook sociale huur bij een particuliere verhuurder (huur niet boven de liberalisatiegrens; inkomen ten hoogste € 57.926) en een woning waarvoor via erfpacht, een overeenkomst of een omgevingsplan voor ten minste 20 jaar een huurwaarde boven de liberalisatiegrens is afgesproken (art. 2.1.1 lid 1, 2.2.2 lid 1). Daarnaast: nieuwbouw, mogelijk huisvestingsvergunning voor de bewoner, niet geverifieerd (Wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, Gemeenteblad 2025, 552274, bijlage 1; geconsolideerd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, CVDR706038/5, art. 1 d en 2.12.1 tot en met 2.12.6): een huisvestingsvergunning om een aangewezen nieuwgebouwde betaalbare koopwoning te bewonen, sinds 1-1-2026: "In de gemeente Amsterdam zijn de betaalbare koopwoningen in bijlage 1 aangewezen als woonruimten waar de vergunningplicht voor geldt" (art. 2.12.1) en "Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 2.12.1 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (art. 2.12.2 lid 2); een betaalbare koopwoning is "nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs tot maximaal het bedrag genoemd in artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet" (art. 1 d), en bij de aanvraag hoort "een (voorlopig) koopcontract" (art. 2.12.4 lid 2 d). Bijlage 1 van de versie die sinds 01-01-2026 geldt, noemt geen koopwoning (het woord "koop" komt er niet in voor; gelezen op 2026-11-11), dus op de tekst valt er nu geen woning onder. Een aanwijzing komt als nieuwe versie van de verordening en is dan niet gelezen, en het bedrag van de wet is hier niet gelezen: het model houdt nieuwbouw vanaf 2026 daarom nog achter
Erfpacht
In Amsterdam staan veel woningen op gemeentelijke erfpacht: de grond is van de gemeente en de eigenaar betaalt een jaarlijkse canon, of heeft die afgekocht.
Canonpercentage eeuwigdurende erfpacht (AB 2016): 2,39% van de grondwaarde per jaar.
Bron: Besluit canonpercentages eerste kwartaal 2026, Gemeenteblad 2025, 500150, art. I (beslispunt I) (zoek.officielebekendmakingen.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"Voor het kalenderjaar 2026 het canonpercentage voor nieuwe uitgiften en wijzigingen van erfpachtrechten waarop de Algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 van toepassing zijn, vast te stellen op: 2,39%"; vastgesteld 13-11-2025, herhaald in de besluiten voor het 2e–4e kwartaal 2026; geldt voor nieuwe uitgiften en wijzigingen in 2026, niet voor de lopende canon van een bestaand recht. Niet "ongewijzigd sinds 2016": 2,39% in 2018–2023 en 2025, 2,49% in 2024 (Gemeenteblad 2023, 498837); 2016–2017 niet gelezen
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Amsterdam over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: de bijzondere bepalingen van de erfpachtakte, die de bestemming en het toegestane gebruik vastleggen, en de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1915–2000 zijn niet gelezen; welke op de woning van toepassing zijn, zegt de advertentie niet
gecontroleerd op 11 nov 2026gelezen op 2026-11-11: de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (Gemeenteblad 2016, 97666, bijlage 1) hebben geen artikel over verhuur en vragen voor verhuur geen toestemming; zij laten het gebruik aan de bijzondere bepalingen van elke akte: "In aanvulling, naast of in afwijking daarop zal de gemeente voor elke uitgifte met de erfpachter bijzondere bepalingen overeenkomen. Deze gaan onder andere over de bestemming en het toegestane gebruik van het perceel." (art. 1) en "De erfpachter is verplicht het perceel te gebruiken overeenkomstig de bestemming en het toegestane gebruik zoals opgenomen in de erfpachtakte." (art. 9 lid 1). Die bestemming kan de gebruiker noemen: "van een woonbestemming in de zin van de overstapregeling is sprake bij een in de erfpachtakte vastgelegde bestemming woning, daarbij kan een nader onderscheid zijn gemaakt naar gebruiker (bijv. koopwoning of huurwoning)" (Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017, CVDR627491/6, art. 2), en het verhuurverbod van 2020 staat in de bijzondere bepalingen (CVDR642135/2 art. 1). Niet gelezen: de bijzondere bepalingen van een akte, en de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994 en 2000, die niet in het register of het Gemeenteblad staan (amsterdam.nl was niet bereikbaar). Een voortdurend recht kan aan het einde van een tijdvak nieuwere bepalingen krijgen ("Aan het eind van de looptijd van elk tijdvak wordt de canon herzien en kan de gemeente de nieuwste algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing verklaren", Overstapregeling art. 2 sub n), dus het bouwjaar zegt niet welke gelden
Nieuwbouw- en transformatiekoopwoningen uitgegeven sinds 8 jul 2020: een verhuurverbod in de bijzondere bepalingen van de erfpacht. Voor zo’n woning rekenen we geen verhuurprognose.
een algeheel verbod op verhuur, voor onbepaalde tijd, in de bijzondere bepalingen van het erfpachtrecht: van nieuwbouwkoopwoningen op grond die de gemeente in erfpacht uitgeeft, en van koopwoningen uit transformatie op reeds in erfpacht uitgegeven grond, alleen in projecten waar op 8-7-2020 nog geen selectieprocedure was gestart, geen afsprakenbrief voor transformatie was ondertekend en geen volledig verzoek tot bestemmingswijziging was ingediend (Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam, art. 1–3: een beleidsregel van het college van 2-6-2020, Gemeenteblad 2020, 171535, in werking 8-7-2020; gewijzigd 29-6-2021, Gemeenteblad 2021, 214736). Uitzonderingen (art. 5): verhuur aan een familielid in de eerste graad; verblijf in het buitenland van 3 maanden tot 2 jaar, eens in de 5 jaar; verhuur tegen een totale huur niet boven de grens voor middeldure huur (2020 € 1.027, 2023 € 1.175,72 per maand; 2026 niet gevonden); een hardheidsclausule; afwijking in kwetsbare gebieden (art. 4). Niet op eigen grond, niet op grond die de gemeente nooit in erfpacht uitgaf, en niet door een overstap naar eeuwigdurende erfpacht (AB 2016) zonder bestemmingswijziging; een nieuwbouwwoning uit een project na 8-7-2020 met eeuwigdurend afgekochte erfpacht (AB 2016) heeft het verbod wel. Het volgt de start van het project, niet het bouwjaar: een woning uit 2020–2022 komt meestal uit een project van daarvoor. Een woning met dit verbod valt buiten de opkoopbescherming (HVV art. 3.11.1 lid 4 b)Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam, CVDR642135/2, art. 1–7 (lokaleregelgeving.overheid.nl)
Overbieden in de regio
Gemiddeld +5,0% op de vraagprijs in de regio Groot-Amsterdam, 3e kwartaal 2026.
niet geverifieerdBron: NVM, Marktoverzicht regio Groot-Amsterdam 3e kwartaal 2026 (nvm.nl), tabel "Vraag-verkoopprijsverschil", totaal alle woningtypen, gelezen 2026-11-01gecontroleerd op 1 nov 2026"Vraag-verkoopprijsverschil … Appartement 7,0% 7,2% 6,2% … Totaal 6,0% 6,1% 5,0% … % Boven vraagprijs verkocht … Totaal 77% 77% 73%" (kolommen 2025-3, 2026-2, 2026-3); de NVM-regio Groot-Amsterdam (Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland), niet de stad alleen: NVM publiceert geen cijfer voor de gemeente. Per type appartement 6,2% (78% boven de vraagprijs), tussenwoning 3,1%, hoekwoning 2,8%, 2-onder-1-kap 0,4%, vrijstaand −2,4%. Vervangt +6,3% voor de stad (MVA-cijfers via bertvanvulpen.nl, secundair en niet te controleren: mva.nl en bertvanvulpen.nl onbereikbaar); dezelfde methode als Gelderland, +1,7 pp op het landelijke cijfer (was +3,0 pp): het landelijke appartementscijfer 4,5% + 1,7 pp = 6,2%, NVM's eigen cijfer voor een appartement in de regio; NVM, geen overheidsbron
Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron
Bronnen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Amsterdam waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingAmsterdam | € 192 | wet"Het tarief voor het eigenarendeel van de rioolheffing van deze verordening bedraagt in de volgende belastingjaren de daaropvolgende bedragen: a. 2026 € 192,04; en b. 2025 € 185,20."; geldend vanaf 22-11-2025; het eigenarendeel is "een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1) en elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); het gebruikersdeel geldt pas boven 300 m³ (art. 5 lid 2) | Verordening Amsterdamse Rioolheffing, CVDR729801/2, art. 5 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZAmsterdam | 0,0527% | wet"b. Bij de eigenarenbelasting: 1° voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0527%"; versie geldend vanaf 20-12-2025 (Negentiende wijzigingsverordening, Gemeenteblad 2025, 549232): heffing vanaf 1 januari 2026, waardepeildatum 1 januari 2025; geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 11.344 (art. 5 lid 2); vervangt de bron amsterdam.nl | Verordening Onroerendezaakbelastingen 2007 Amsterdam, CVDR72876/20, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZAmsterdam | 0,0353% | aannameniet geverifieerdhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Amstel, Gooi en Vecht 0,017654%, Hollands Noorderkwartier 0,0353%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, door twee lezers herhaald) betaalt vrijwel heel 1023–1028, 1034, 1035 en 1037 (Amsterdam-Noord) aan Hollands Noorderkwartier, en deels 1022 (28%), 1033 (11%) en 1021 (1%); Rijnland deels 1047 (58%, Westpoort) en 1069 (2%); de rest van de steekproef (1012, 1031, 1032, 1036, 1043, 1046, Weesp 1381) geheel Amstel, Gooi en Vecht, dat voor de meeste woningen de helft van dit tarief rekent (wettencheck 2026-11-01) | Verordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier 2026, CVDR751926/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 2.633.760verwachte koopsom: vraagprijs € 2.480.000 +6,2% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026); +1,7 pp voor de regio Groot-Amsterdam 2026Q3: gemiddeld 5% boven de vraagprijs tegen 3,3% landelijk (NVM, Marktoverzicht regio Groot-Amsterdam 3e kwartaal 2026 (https://www.nvm.nl/media/0n0n1d0d/marktoverzicht-regio-groot-amsterdam-3e-kwartaal-2026.pdf), tabel "Vraag-verkoopprijsverschil", totaal alle woningtypen, gelezen 2026-11-01), niet geverifieerd (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
- OZB, gemeentelijk0,0527%OZB eigenaar Amsterdam: 0,0527% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 192rioolheffing eigenaar Amsterdam: € 192 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,0353%watersysteemheffing eigenaar Amsterdam: 0,0353% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)
- Opkoopbeschermingboven de laatst vastgestelde WOZ-grens van de opkoopbescherming in Amsterdam (€ 637.000, vastgesteld voor 2026; die van 2027 is niet vastgesteld, en de WOZ-schatting ligt ook boven € 707.095, die grens met een marge erboven) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 2.633.760
- Huursegment
- Vrije sector
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 192 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0527% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,0353%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 2.294.000
- Bouwjaar
- 1905
- VvE-bijdrage per maand
- € 628
- Vraagprijs
- € 2.480.000
- Overbod op de vraagprijs
- 6,2%
- Markthuur per maand
- € 4.879
- Soort woning
- appartement
- Woonoppervlak (m²)
- 207
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- 3 jaar
- WWS-maximumhuur per maand
- –
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 1 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.