Beleggingswoningen in Amsterdam

OZB eigenaar

0,0527% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening Onroerendezaakbelastingen 2007 Amsterdam, CVDR72876/20, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. Bij de eigenarenbelasting: 1° voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0527%"; versie geldend vanaf 20-12-2025 (Negentiende wijzigingsverordening, Gemeenteblad 2025, 549232): heffing vanaf 1 januari 2026, waardepeildatum 1 januari 2025; geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 11.344 (art. 5 lid 2); vervangt de bron amsterdam.nl

Rioolheffing eigenaar

€ 192,04 per jaar

Bron: Verordening Amsterdamse Rioolheffing, CVDR729801/2, art. 5 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"Het tarief voor het eigenarendeel van de rioolheffing van deze verordening bedraagt in de volgende belastingjaren de daaropvolgende bedragen: a. 2026 € 192,04; en b. 2025 € 185,20."; geldend vanaf 22-11-2025; het eigenarendeel is "een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1) en elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); het gebruikersdeel geldt pas boven 300 m³ (art. 5 lid 2)

Watersysteemheffing (waterschap) · Amstel, Gooi en Vecht / Hollands Noorderkwartier / Rijnland

0,0353% van de WOZ-waarde

niet geverifieerdBron: Verordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier 2026, CVDR751926/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Amstel, Gooi en Vecht 0,017654%, Hollands Noorderkwartier 0,0353%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, door twee lezers herhaald) betaalt vrijwel heel 1023–1028, 1034, 1035 en 1037 (Amsterdam-Noord) aan Hollands Noorderkwartier, en deels 1022 (28%), 1033 (11%) en 1021 (1%); Rijnland deels 1047 (58%, Westpoort) en 1069 (2%); de rest van de steekproef (1012, 1031, 1032, 1036, 1043, 1046, Weesp 1381) geheel Amstel, Gooi en Vecht, dat voor de meeste woningen de helft van dit tarief rekent (wettencheck 2026-11-01)

Aanname: de waterschapsbelasting van de eigenaar rekent met het tarief van het duurste waterschap in de gemeente; welk waterschap een adres heeft, is niet vastgesteld, en een woning in een goedkoper waterschap betaalt minder

Van krachtsinds 1 apr 2022, in de hele gemeente

WOZ-grens 2026: tot en met € 637.000.

Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.

Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering" (HVV 2024 art. 3.11.1 lid 1), tot en met de grens; een WOZ-peildatum noemt de verordening niet. In 2026 drie banden (€ 413.000 of lager, € 413.000–510.000, € 510.000–637.000): samen alles tot en met € 637.000. Zonder WOZ-waarde telt de waarde voor de roerende-ruimtebelasting, anders de koopprijs (lid 3). De raad stelt de grens elk jaar in december opnieuw vast, zonder formule ("Elk jaar wordt deze grens aangepast aan de nieuwe WOZ-waardes in Amsterdam zodat het bereik … 60 procent van de woningen van eigenaar-bewoners blijft", Gemeenteblad 2025, 552274), en hij kan dalen (2024 € 641.000, 2025 € 623.000): een jaar dat hier ontbreekt is een band naar beneden en naar boven, nooit exact; de grens van 2027 was op 1-11-2026 niet bekend. Elke grens gelezen in de versie die dat jaar gold: 2022 CVDR637053/7, 2023 CVDR637053/10, 2024 CVDR706038/1, 2025 CVDR706038/3, 2026 CVDR706038/5. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"c. woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de € 510.000 en € 637.000. … Het is verboden om zonder ontheffing of vergunning een woonruimte aangewezen in artikel 3.11.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte" (Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, art. 3.11.1 lid 1 en 3.11.2 lid 1, versie geldend vanaf 01-01-2026). In werking vanaf 1-4-2022 (HVV 2020), in de hele gemeente: de stadsdelen Centrum, Nieuw-West, Noord, Oost, West, Zuid en Zuidoost, sinds 1-1-2024 ook het stadsgebied Weesp (art. 3.11.1 lid 5); de tekst noemt geen einddatum. Nieuwbouw valt er alleen buiten in de gevallen van lid 4 b–d, dus niet als geheel

• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register op 1-11-2026: de titel "verhuurderschap" geeft alleen de Beleidsregel bestuurlijke boetes Goed verhuurderschap (CVDR713620: boetes op de landelijke algemene regels), en "verhuurvergunning" in de tekst is alleen de vergunning van de opkoopbescherming (HVV art. 3.11.3) of de Leegstandwet-vergunning voor tijdelijke verhuur; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Amsterdam (gezocht op 1 november 2026 door één lezer; niet bevestigd); de verhuurvergunningen die de regels wel noemen, zijn die van de opkoopbescherming en de Leegstandwet-vergunning voor tijdelijke verhuur

Nieuwe huurders van een middenhuurwoning (144–186 WWS-punten) hebben sinds 1 jul 2025 een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig, met inkomensgrenzen. Dat beperkt wie de woning kan huren, niet of je haar kunt verhuren.

"Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 2.1.1 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning" (HVV 2024 art. 2.1.2 lid 2). Aangewezen: middenhuur, boven de liberalisatiegrens tot en met 186 WWS-punten, sinds 1-7-2025 (inkomen ten hoogste € 81.633 eenpersoons, € 89.821 meerpersoons, prijspeil 2025, elk 1 januari geïndexeerd); ook sociale huur bij een particuliere verhuurder (huur niet boven de liberalisatiegrens; inkomen ten hoogste € 57.926) en een woning waarvoor via erfpacht, een overeenkomst of een omgevingsplan voor ten minste 20 jaar een huurwaarde boven de liberalisatiegrens is afgesproken (art. 2.1.1 lid 1, 2.2.2 lid 1). Daarnaast: nieuwbouw, mogelijk huisvestingsvergunning voor de bewoner, niet geverifieerd (Wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, Gemeenteblad 2025, 552274, bijlage 1; geconsolideerd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, CVDR706038/5, art. 1 d en 2.12.1 tot en met 2.12.6): een huisvestingsvergunning om een aangewezen nieuwgebouwde betaalbare koopwoning te bewonen, sinds 1-1-2026: "In de gemeente Amsterdam zijn de betaalbare koopwoningen in bijlage 1 aangewezen als woonruimten waar de vergunningplicht voor geldt" (art. 2.12.1) en "Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 2.12.1 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (art. 2.12.2 lid 2); een betaalbare koopwoning is "nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs tot maximaal het bedrag genoemd in artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet" (art. 1 d), en bij de aanvraag hoort "een (voorlopig) koopcontract" (art. 2.12.4 lid 2 d). Bijlage 1 van de versie die sinds 01-01-2026 geldt, noemt geen koopwoning (het woord "koop" komt er niet in voor; gelezen op 2026-11-11), dus op de tekst valt er nu geen woning onder. Een aanwijzing komt als nieuwe versie van de verordening en is dan niet gelezen, en het bedrag van de wet is hier niet gelezen: het model houdt nieuwbouw vanaf 2026 daarom nog achter

• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl

In Amsterdam staan veel woningen op gemeentelijke erfpacht: de grond is van de gemeente en de eigenaar betaalt een jaarlijkse canon, of heeft die afgekocht.

Gemiddeld +5,0% op de vraagprijs in de regio Groot-Amsterdam, 3e kwartaal 2026.

Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron