Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.

Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026

De foto's zijn van de makelaar en komen rechtstreeks uit de advertentie; Brixfox slaat ze niet op.

C. van Drosthagenstraat 15

Gratis bèta · pilot

1382 BP Weesp

Te koopVrije sectorBeste scenario: Zo verhurenIndicatief

187 punten of meer: de markthuur geldt.

Vraagprijs

€ 1.249.000k.k.

Een vraagprijs, geen verkoopprijs.

Verwachte koopsom

€ 1.311.450

+3,3% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde over alle woningtypen (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd).

+1,7 pp regio Groot-Amsterdam, 3e kwartaal 2026, niet geverifieerd.Samen +5,0% op de vraagprijs. De prognose koopt tegen deze prijs.

Woonoppervlakte: 168 m²
Vraagprijs per m²: € 7.435
Energielabel: F
Bouwjaar: 1968
Kamers / slaapkamers: 5 / 4
Badkamers: 1
Perceel: 737 m²
Soort woning: Huis · Bungalow, halfvrijstaande woning

Huur in de prognose, per maand

€ 2.861

5 vergelijkbare huurwoningen op 3,18 tot 7,53 km (gewogen gemiddeld 5,9 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij

IRR over 10 jaar

2,4%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

IRR zonder waardestijging

−0,6%

10 jaar, 0% waardestijging, zonder hypotheek: de opgeslagen cel uit de gevoeligheidstabel.

Kasstroom jaar 1, na belasting

€ 2.529

0,2% van de totale investering van € 1.419.116: verwachte koopsom € 1.311.450 + overdrachtsbelasting (8%) en overige aankoopkosten € 107.666. Zonder hypotheek.

Netto huurrendement jaar 1, vóór belasting

1,9%

Bruto huurrendement: 2,7% · Huur × 12 ÷ vraagprijs.

Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.

Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 5,9 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.

Voorzichtig huurscenario

Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.

Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.

Voorzichtige huur, per maand

€ 2.518

Kasstroom jaar 1, na belasting

−€ 1.225

−0,1% van dezelfde totale investering van € 1.419.116

IRR over 10 jaar

2,1%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kasstroom jaar 1 tegenover de prognose

−€ 3.754

per jaar, tegenover € 2.529 bij € 2.861 huur per maand

Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten

Onderhoud € 3.500 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)

Groot onderhoud gepland binnen tien jaar

Jaar 7: buitenschilderwerk€ 6.958

Overige vaste lasten, jaar 1

Beheer: € 1.648
Verzekering: € 400
OZB: € 609
Rioolheffing: € 192
Waterschapsbelasting: € 408
Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud): € 6.757
Leegstand (jaar 1): € 1.373
Belasting (jaar 1): € 23.673

Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Amsterdam: 0,0527% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Amsterdam: € 192 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Amsterdam: 0,0353% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)

Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.

Ligging en perceel

Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 5 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.

Kaart laden…

Deze woning

C. van Drosthagenstraat 15

1382 BP Weesp

Puntentelling (WWS)

Puntenmodel WWS-2026.1

Puntenband

270–348 punten

Vrije sector

Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187

187 punten of meer: de markthuur geldt.

Wettelijke maximumhuur

Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.

WOZ-waarde

€ 1.061.650 – € 1.249.000

Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.

Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie

Rubriek	Min	Max	Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels)
WOZ-waarde	82,75	103,25	WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2
Keuken	4	14	aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis
Parkeren	0	0	geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte)
Sanitair	13,5	20,5	sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2)
Buitenruimte	15	15	advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1
Energieprestatie	−9	−9	energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Verwarming en verkoeling	12	18	vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3)
Oppervlakte vertrekken	134	155	aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2)
Oppervlakte overige ruimten	17,25	30,75	advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging + garage, m² onbekend: 0–18 m² (aanname), §2.2.2
Totaal	270	348

Niet meegeteld door het model (11)

Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).

rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Huur

Markthuur uit de vraaghuren van vergelijkbare huurwoningen, per maand

Laag (p25)

€ 2.278

€ 13,56 per m² per maand

Mediaan

€ 2.861

€ 17,03 per m² per maand

Hoog (p75)

€ 3.716

€ 22,12 per m² per maand

Huur in de prognose

€ 2.861

Basis: 5 vergelijkbare huurwoningen op 3,18 tot 7,53 km (gewogen gemiddeld 5,9 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij

Wettelijke maximumhuur

–

Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.

Smalle basis: deze huur rust op 5 vergelijkbare huurwoningen (minder dan 8). Met zo weinig vergelijkingen ligt de huur minder vast; toets haar aan recente verhuringen in de buurt.

5 vergelijkbare huurwoningen op 3,18 tot 7,53 km (gewogen gemiddeld 5,9 km)

2 van deze 5 hebben een slaapkamer meer of minder dan deze woning. De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 2 zonder eigen ligging-index zijn niet bijgesteld.

Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.

Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.

Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 17,03 × 168 m² = € 2.861 per maand.

Adres	Afstand	Wonen m²	Perceel m²	Kamers	Slpk.	Label	Bouwjaar	Vraaghuur	Vraaghuur per m²	Gecorrigeerd per m²	Gezien	Verhuurd of offline sinds
Deze woningtwee-onder-een-kapwoning		168	737	5	4	F	1968
het Karveel 141398 BV · hoekwoning	3,18 km	158	—	—	5	D	1973	€ 3.000	€ 18,99	€ 13,09	12 nov 2026	nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.474 (€ 15,66 per m²), uit € 3.000 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel D omgerekend naar F ×0,97. Naar deze woning: grootte ×0,982 · ligging ×0,852 = € 13,09 per m².
Burgemeester van Damstraat 151115 AX · hoekwoning	6,63 km	160	—	—	4	–	1935	€ 4.000	€ 25,00	€ 22,98	11 nov 2026	10 aug 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.720 (€ 23,25 per m²), uit € 4.000 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×0,985 · ligging ×1,003 = € 22,98 per m².
Regenwulp1399 KN · hoekwoning	6,68 km	113	—	—	4	B	2000	€ 2.995	€ 26,50	€ 22,12	4 nov 2026	nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.815 (€ 24,91 per m²), uit € 2.995 vraaghuur: energielabel B omgerekend naar F ×0,94. Naar deze woning: grootte ×0,888 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 22,12 per m².
Delle Alpihof 261098 VX · hoekwoning	6,73 km	126	—	—	4	A	2002	€ 2.500	€ 19,84	€ 13,56	11 nov 2026	16 sep 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.998 (€ 15,86 per m²), uit € 2.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A omgerekend naar F ×0,94. Naar deze woning: grootte ×0,917 · ligging ×0,932 = € 13,56 per m².
Vredebest 361191 PP · hoekwoning	7,53 km	131	—	—	5	B	1986	€ 2.750	€ 20,99	€ 17,03	11 nov 2026	10 mei 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.404 (€ 18,35 per m²), uit € 2.750 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel B omgerekend naar F ×0,94. Naar deze woning: grootte ×0,928 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 17,03 per m².

Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.

Staat per onderdeel

Opknapscore: 45/100

KeukenOnbekend
BadkamerOnbekend
ToiletOnbekend
VloerenRedelijk
foto's: The tiled floors are usable but appear dated in style.
BinnenschilderwerkRedelijk
foto's: Interior walls are mostly white, but some areas show wear or dated elements.
BuitenschilderwerkRedelijk
foto's: Exterior wood frames and soffits show some wear and could use refreshing.
Kozijnen en glasRedelijk
foto's: Wooden frames appear dated; glazing looks like older double-glazing or single.
DakRedelijk
foto's: Flat roof visible in parts, appears functional but age is unclear.
Cv-ketelOnbekend
IsolatieOnbekend

Opknappen: drie scenario’s

Aanname, geen offerte

Zo verhuren

★ Beste scenario

Kosten (min – midden – max): Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
Doorlooptijd: 0 weken
Energielabel daarna: F
Punten daarna: 270–348Vrije sector
Huur daarna: € 2.861Vergelijkbare huren binnen 8 km
Waarde daarna: € 1.311.450 – € 1.311.450 – € 1.311.450vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,05 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar: 2,4%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Toelichting

zoals aangeboden

Opfrissen

Kosten (min – midden – max): € 0 – € 38.940 – € 77.880incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd: 6 weken
Energielabel daarna: F
Punten daarna: 270–348Vrije sector
Huur daarna: € 2.861p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 5 comps) × 168 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
Waarde daarna: € 1.311.450 – € 1.311.450 – € 1.311.450vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,05 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar: 2,1%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kostenposten (8)

Keuken · onbekend€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat onbekend: 0 … volledig
Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
Vloeren · Redelijk€ 0 – € 10.080
vloeren 60 €/m² × 168 m²; staat redelijk: 0 … volledig
Binnenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 6.720
binnenschilderwerk 40 €/m² × 168 m²; staat redelijk: 0 … volledig
Buitenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 6.000
buitenschilderwerk (modelinstelling ‘Renovatie: buitenschilderwerk’); staat redelijk: 0 … volledig
Dakbedekking · Redelijk€ 0 – € 15.000
dakbedekking vervangen (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe dakbedekking’); staat redelijk: 0 … volledig

Toelichting

keuken: staat onbekend, geprijsd als band
badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
toilet: staat onbekend, geprijsd als band
cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
vloeren: staat redelijk, geprijsd als band
binnenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
buitenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
dakbedekking: staat redelijk, geprijsd als band

Volledig renoveren

Kosten (min – midden – max): € 33.000 – € 71.940 – € 110.880incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd: 14 weken
Energielabel daarna: A
Punten daarna: 320–398Vrije sector
Huur daarna: € 3.033p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 5 comps) × 168 m² × 1.06 (labelklasse 3 → 1): geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75 (een labelsprong telt alleen via de labelklasse: de comps zijn al naar label gecorrigeerd)
Waarde daarna: € 1.238.009 – € 1.375.711 – € 1.419.360vraagprijs × de gemeten meerwaarde van modernisering: 11 gemoderniseerde of jonge 2-onder-1-kapwoningen vragen +5% (p25–p75: −6% tot +10%) t.o.v. 11 niet-gemoderniseerde van dezelfde soort, grootte (±35% m²), generatie (bouwjaar ±30 jaar) en ligging in de gemeente; vraagprijzen, geen transacties; meerwaarde × 100% (de werken nemen 41 van de 15 punten achterstand van een gemiddelde niet-gemoderniseerde woning weg); hoog begrensd op 1.5 × de renovatiekosten (€ 107.910 in koopsom-termen, € 102.771 in vraagprijs-termen, modelinstelling ‘Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken)’) — in koopsom-termen: × 1,05 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar: 2,5%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kostenposten (9)

Keuken · onbekend€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat onbekend: 0 … volledig
Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
Vloeren · Redelijk€ 0 – € 10.080
vloeren 60 €/m² × 168 m²; staat redelijk: 0 … volledig
Binnenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 6.720
binnenschilderwerk 40 €/m² × 168 m²; staat redelijk: 0 … volledig
Buitenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 6.000
buitenschilderwerk (modelinstelling ‘Renovatie: buitenschilderwerk’); staat redelijk: 0 … volledig
Dakbedekking · Redelijk€ 0 – € 15.000
dakbedekking vervangen (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe dakbedekking’); staat redelijk: 0 … volledig
Labelsprong F → A · aanname€ 30.000
5 labelstappen × 6000 (modelinstelling ‘Renovatie: één labelstap’); isolatie onbekend

Toelichting

keuken: staat onbekend, geprijsd als band
badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
toilet: staat onbekend, geprijsd als band
cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
vloeren: staat redelijk, geprijsd als band
binnenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
buitenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
dakbedekking: staat redelijk, geprijsd als band

Prognose over tien jaar

Scenario

Belastingregime

IRR over 10 jaar

2,4%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

IRR over 5 jaar

1,5%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Rendement op eigen vermogen, jaar 1

3,2%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Waardestijging voor break-even

0,6%

De jaarlijkse waardestijging waarbij de IRR 0 is.

Totaalrendement over 5 jaar

€ 111.487

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Totaalrendement over 10 jaar

€ 378.187

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kasstroom jaar 1, na belasting

€ 2.529

Terugverdientijd

–

Cumulatieve kasstroom en waarde

Cumulatieve kasstroom€ 2.529 → € 4.121

Waarde einde jaar€ 1.354.728 → € 1.814.492

Per jaar

Jaar	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Huur per maand	€ 2.861	€ 2.947	€ 3.035	€ 3.126	€ 3.220	€ 3.317	€ 3.416	€ 3.519	€ 3.624	€ 3.733
Jaarhuur	€ 34.332	€ 35.362	€ 36.423	€ 37.516	€ 38.641	€ 39.800	€ 40.994	€ 42.224	€ 43.491	€ 44.795
Leegstand	€ 1.373	€ 1.414	€ 1.457	€ 4.627	€ 1.546	€ 1.592	€ 1.640	€ 5.208	€ 1.740	€ 1.792
Vaste lasten	€ 6.757	€ 6.942	€ 7.132	€ 10.298	€ 7.529	€ 7.736	€ 14.907	€ 11.510	€ 8.392	€ 8.622
waarvan onderhoud	€ 3.500	€ 3.587	€ 3.677	€ 3.769	€ 3.863	€ 3.960	€ 4.059	€ 4.160	€ 4.264	€ 4.371
waarvan groot onderhoud							€ 6.958⁷
Netto exploitatieresultaat	€ 26.202	€ 27.006	€ 27.834	€ 22.590	€ 29.566	€ 30.472	€ 24.448	€ 25.507	€ 33.360	€ 34.381
Rente	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0
Belasting	€ 23.673	€ 24.496	€ 25.347	€ 26.226	€ 27.134	€ 28.071	€ 29.040	€ 30.041	€ 31.074	€ 32.142
Kasstroom	€ 2.529	€ 2.509	€ 2.486	−€ 3.635	€ 2.432	€ 2.401	−€ 4.592	−€ 4.534	€ 2.285	€ 2.239
Cumulatieve kasstroom	€ 2.529	€ 5.038	€ 7.525	€ 3.889	€ 6.322	€ 8.722	€ 4.130	−€ 404	€ 1.881	€ 4.121
Waarde einde jaar	€ 1.354.728	€ 1.399.434	€ 1.445.615	€ 1.493.320	€ 1.542.600	€ 1.593.506	€ 1.646.092	€ 1.700.413	€ 1.756.526	€ 1.814.492

waarvan groot onderhoud: ⁷ buitenschilderwerk € 6.958

De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

Verkoop aan het einde

	na 5 jaar	na 10 jaar
Verkoopprijs	€ 1.542.600	€ 1.814.492
Verkoopkosten	€ 18.318	€ 21.308
Hypotheek afgelost	€ 0	€ 0
Belasting bij verkoop	€ 0	€ 0
Netto opbrengst	€ 1.524.282	€ 1.793.183

De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

box 3: geen belasting op de verkoopwinst

Gevoeligheid

De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.

Variant	IRR over 5 jaar	IRR over 10 jaar	Kasstroom jaar 1, na belasting	Totaalrendement over 10 jaar
Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei	−1,7%	−0,8%	€ 1.225	−€ 106.909
Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei	1,5%	2,4%	€ 2.529	€ 378.187
Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei	2,8%	3,6%	€ 3.181	€ 604.782

De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.

IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging

Box 3 (2026) · Zo verhuren

Hypotheek \ Waardestijging per jaar	−2%	−1%	0%	+1%	+2%	+3%	+4%	+5%
0% zonder hypotheek	−2,3%	−1,4%	−0,6%	0,3%	1,2%	2,1%	3,0%	4,0%
30% van de prijs	−5,0%	−3,6%	−2,2%	−0,9%	0,4%	1,6%	2,9%	4,1%
50% van de prijs	−8,8%	−6,4%	−4,3%	−2,3%	−0,5%	1,1%	2,7%	4,2%

De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 2,4% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.

Korte verhuur

Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).

Gemeentelijke regels

Amsterdam

Voor deze woning

Opkoopbescherming geldt niet voor deze woning: boven de WOZ-grens van € 637.000 (2026), niet exact; WOZ-schatting € 1.061.650–€ 1.249.000; ook teruggerekend naar de peildatum 1 jan 2025 ligt de schatting erboven (€ 969.281–€ 1.249.000, teruggerekend met 5% per jaar, een marge, geen gemeten WOZ-waarde).

provincie Noord-Holland · regio Groot-Amsterdam · waterschap Amstel, Gooi en Vecht / Hollands Noorderkwartier / Rijnland · belastingjaar 2026

Deze regels zijn nog niet aan de officiële bron geverifieerd: gebruik ze als aanwijzing en controleer ze bij de gemeente voordat je koopt.

Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.

Belastingen voor de eigenaar

OZB eigenaar: 0,0527% van de WOZ-waarde
Bron: Verordening Onroerendezaakbelastingen 2007 Amsterdam, CVDR72876/20, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. Bij de eigenarenbelasting: 1° voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0527%"; versie geldend vanaf 20-12-2025 (Negentiende wijzigingsverordening, Gemeenteblad 2025, 549232): heffing vanaf 1 januari 2026, waardepeildatum 1 januari 2025; geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 11.344 (art. 5 lid 2); vervangt de bron amsterdam.nl
Rioolheffing eigenaar: € 192,04 per jaar
Bron: Verordening Amsterdamse Rioolheffing, CVDR729801/2, art. 5 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"Het tarief voor het eigenarendeel van de rioolheffing van deze verordening bedraagt in de volgende belastingjaren de daaropvolgende bedragen: a. 2026 € 192,04; en b. 2025 € 185,20."; geldend vanaf 22-11-2025; het eigenarendeel is "een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1) en elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); het gebruikersdeel geldt pas boven 300 m³ (art. 5 lid 2)
Watersysteemheffing (waterschap) · Amstel, Gooi en Vecht / Hollands Noorderkwartier / Rijnland: 0,0353% van de WOZ-waarde
niet geverifieerdBron: Verordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier 2026, CVDR751926/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Amstel, Gooi en Vecht 0,017654%, Hollands Noorderkwartier 0,0353%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, door twee lezers herhaald) betaalt vrijwel heel 1023–1028, 1034, 1035 en 1037 (Amsterdam-Noord) aan Hollands Noorderkwartier, en deels 1022 (28%), 1033 (11%) en 1021 (1%); Rijnland deels 1047 (58%, Westpoort) en 1069 (2%); de rest van de steekproef (1012, 1031, 1032, 1036, 1043, 1046, Weesp 1381) geheel Amstel, Gooi en Vecht, dat voor de meeste woningen de helft van dit tarief rekent (wettencheck 2026-11-01)
Aanname: de waterschapsbelasting van de eigenaar rekent met het tarief van het duurste waterschap in de gemeente; welk waterschap een adres heeft, is niet vastgesteld, en een woning in een goedkoper waterschap betaalt minder

Opkoopbescherming

Van krachtsinds 1 apr 2022, in de hele gemeente

WOZ-grens 2026: tot en met € 637.000.

Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.

Uitzonderingen:

buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving van de leveringsakte 6 maanden of langer verhuurd was (art. 3.11.1 lid 2 b), niet als die verhuur zelf op een ontheffing of vergunning rustte
buiten de regeling: complexgewijze verkoop van 10 of meer woningen in één gebouw aan één koper (lid 4 a)
buiten de regeling: een woning met een verhuurverbod in de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden (lid 4 b): dat verbod geldt dan, voor onbepaalde tijd
buiten de regeling: nieuwbouw of transformatie opgeleverd na 1-4-2022 met een verhuurbestemming in de erfpacht of een anterieure overeenkomst (lid 4 c)
buiten de regeling: programmatische afspraken van vóór 1-4-2022, nog niet eerder in gebruik genomen (lid 4 d)
vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad (art. 3.11.3 lid 1 a)
vergunning: de eigenaar woonde er ten minste 12 maanden na de levering en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet aan toeristen (lid 1 b)
vergunning: de woonruimte is onlosmakelijk verbonden met een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (lid 1 c)
vergunning mogelijk: de eigenaar woont in een deel van de woning en verhuurt een deel (lid 2)
ontheffing: onevenredige hardheid, maatschappelijk wenselijke verhuur, of complexgewijze verkoop van 4 tot 9 woningen (art. 3.11.2 lid 2)

Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering" (HVV 2024 art. 3.11.1 lid 1), tot en met de grens; een WOZ-peildatum noemt de verordening niet. In 2026 drie banden (€ 413.000 of lager, € 413.000–510.000, € 510.000–637.000): samen alles tot en met € 637.000. Zonder WOZ-waarde telt de waarde voor de roerende-ruimtebelasting, anders de koopprijs (lid 3). De raad stelt de grens elk jaar in december opnieuw vast, zonder formule ("Elk jaar wordt deze grens aangepast aan de nieuwe WOZ-waardes in Amsterdam zodat het bereik … 60 procent van de woningen van eigenaar-bewoners blijft", Gemeenteblad 2025, 552274), en hij kan dalen (2024 € 641.000, 2025 € 623.000): een jaar dat hier ontbreekt is een band naar beneden en naar boven, nooit exact; de grens van 2027 was op 1-11-2026 niet bekend. Elke grens gelezen in de versie die dat jaar gold: 2022 CVDR637053/7, 2023 CVDR637053/10, 2024 CVDR706038/1, 2025 CVDR706038/3, 2026 CVDR706038/5. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"c. woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de € 510.000 en € 637.000. … Het is verboden om zonder ontheffing of vergunning een woonruimte aangewezen in artikel 3.11.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte" (Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, art. 3.11.1 lid 1 en 3.11.2 lid 1, versie geldend vanaf 01-01-2026). In werking vanaf 1-4-2022 (HVV 2020), in de hele gemeente: de stadsdelen Centrum, Nieuw-West, Noord, Oost, West, Zuid en Zuidoost, sinds 1-1-2024 ook het stadsgebied Weesp (art. 3.11.1 lid 5); de tekst noemt geen einddatum. Nieuwbouw valt er alleen buiten in de gevallen van lid 4 b–d, dus niet als geheel

Verhuurvergunning

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register op 1-11-2026: de titel "verhuurderschap" geeft alleen de Beleidsregel bestuurlijke boetes Goed verhuurderschap (CVDR713620: boetes op de landelijke algemene regels), en "verhuurvergunning" in de tekst is alleen de vergunning van de opkoopbescherming (HVV art. 3.11.3) of de Leegstandwet-vergunning voor tijdelijke verhuur; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Amsterdam (gezocht op 1 november 2026 door één lezer; niet bevestigd); de verhuurvergunningen die de regels wel noemen, zijn die van de opkoopbescherming en de Leegstandwet-vergunning voor tijdelijke verhuur

Huisvestingsvergunning voor de huurder

Nieuwe huurders van een middenhuurwoning (144–186 WWS-punten) hebben sinds 1 jul 2025 een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig, met inkomensgrenzen. Dat beperkt wie de woning kan huren, niet of je haar kunt verhuren.

"Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 2.1.1 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning" (HVV 2024 art. 2.1.2 lid 2). Aangewezen: middenhuur, boven de liberalisatiegrens tot en met 186 WWS-punten, sinds 1-7-2025 (inkomen ten hoogste € 81.633 eenpersoons, € 89.821 meerpersoons, prijspeil 2025, elk 1 januari geïndexeerd); ook sociale huur bij een particuliere verhuurder (huur niet boven de liberalisatiegrens; inkomen ten hoogste € 57.926) en een woning waarvoor via erfpacht, een overeenkomst of een omgevingsplan voor ten minste 20 jaar een huurwaarde boven de liberalisatiegrens is afgesproken (art. 2.1.1 lid 1, 2.2.2 lid 1). Daarnaast: nieuwbouw, mogelijk huisvestingsvergunning voor de bewoner, niet geverifieerd (Wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, Gemeenteblad 2025, 552274, bijlage 1; geconsolideerd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, CVDR706038/5, art. 1 d en 2.12.1 tot en met 2.12.6): een huisvestingsvergunning om een aangewezen nieuwgebouwde betaalbare koopwoning te bewonen, sinds 1-1-2026: "In de gemeente Amsterdam zijn de betaalbare koopwoningen in bijlage 1 aangewezen als woonruimten waar de vergunningplicht voor geldt" (art. 2.12.1) en "Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 2.12.1 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (art. 2.12.2 lid 2); een betaalbare koopwoning is "nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs tot maximaal het bedrag genoemd in artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet" (art. 1 d), en bij de aanvraag hoort "een (voorlopig) koopcontract" (art. 2.12.4 lid 2 d). Bijlage 1 van de versie die sinds 01-01-2026 geldt, noemt geen koopwoning (het woord "koop" komt er niet in voor; gelezen op 2026-11-11), dus op de tekst valt er nu geen woning onder. Een aanwijzing komt als nieuwe versie van de verordening en is dan niet gelezen, en het bedrag van de wet is hier niet gelezen: het model houdt nieuwbouw vanaf 2026 daarom nog achter

Erfpacht

In Amsterdam staan veel woningen op gemeentelijke erfpacht: de grond is van de gemeente en de eigenaar betaalt een jaarlijkse canon, of heeft die afgekocht.

Canonpercentage eeuwigdurende erfpacht (AB 2016): 2,39% van de grondwaarde per jaar.

Bron: Besluit canonpercentages eerste kwartaal 2026, Gemeenteblad 2025, 500150, art. I (beslispunt I) (zoek.officielebekendmakingen.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"Voor het kalenderjaar 2026 het canonpercentage voor nieuwe uitgiften en wijzigingen van erfpachtrechten waarop de Algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 van toepassing zijn, vast te stellen op: 2,39%"; vastgesteld 13-11-2025, herhaald in de besluiten voor het 2e–4e kwartaal 2026; geldt voor nieuwe uitgiften en wijzigingen in 2026, niet voor de lopende canon van een bestaand recht. Niet "ongewijzigd sinds 2016": 2,39% in 2018–2023 en 2025, 2,49% in 2024 (Gemeenteblad 2023, 498837); 2016–2017 niet gelezen

Verhuren in de erfpachtvoorwaarden

Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Amsterdam over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.

Niet gelezen: de bijzondere bepalingen van de erfpachtakte, die de bestemming en het toegestane gebruik vastleggen, en de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1915–2000 zijn niet gelezen; welke op de woning van toepassing zijn, zegt de advertentie niet

gecontroleerd op 11 nov 2026gelezen op 2026-11-11: de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (Gemeenteblad 2016, 97666, bijlage 1) hebben geen artikel over verhuur en vragen voor verhuur geen toestemming; zij laten het gebruik aan de bijzondere bepalingen van elke akte: "In aanvulling, naast of in afwijking daarop zal de gemeente voor elke uitgifte met de erfpachter bijzondere bepalingen overeenkomen. Deze gaan onder andere over de bestemming en het toegestane gebruik van het perceel." (art. 1) en "De erfpachter is verplicht het perceel te gebruiken overeenkomstig de bestemming en het toegestane gebruik zoals opgenomen in de erfpachtakte." (art. 9 lid 1). Die bestemming kan de gebruiker noemen: "van een woonbestemming in de zin van de overstapregeling is sprake bij een in de erfpachtakte vastgelegde bestemming woning, daarbij kan een nader onderscheid zijn gemaakt naar gebruiker (bijv. koopwoning of huurwoning)" (Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017, CVDR627491/6, art. 2), en het verhuurverbod van 2020 staat in de bijzondere bepalingen (CVDR642135/2 art. 1). Niet gelezen: de bijzondere bepalingen van een akte, en de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994 en 2000, die niet in het register of het Gemeenteblad staan (amsterdam.nl was niet bereikbaar). Een voortdurend recht kan aan het einde van een tijdvak nieuwere bepalingen krijgen ("Aan het eind van de looptijd van elk tijdvak wordt de canon herzien en kan de gemeente de nieuwste algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing verklaren", Overstapregeling art. 2 sub n), dus het bouwjaar zegt niet welke gelden

Nieuwbouw- en transformatiekoopwoningen uitgegeven sinds 8 jul 2020: een verhuurverbod in de bijzondere bepalingen van de erfpacht. Voor zo’n woning rekenen we geen verhuurprognose.

een algeheel verbod op verhuur, voor onbepaalde tijd, in de bijzondere bepalingen van het erfpachtrecht: van nieuwbouwkoopwoningen op grond die de gemeente in erfpacht uitgeeft, en van koopwoningen uit transformatie op reeds in erfpacht uitgegeven grond, alleen in projecten waar op 8-7-2020 nog geen selectieprocedure was gestart, geen afsprakenbrief voor transformatie was ondertekend en geen volledig verzoek tot bestemmingswijziging was ingediend (Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam, art. 1–3: een beleidsregel van het college van 2-6-2020, Gemeenteblad 2020, 171535, in werking 8-7-2020; gewijzigd 29-6-2021, Gemeenteblad 2021, 214736). Uitzonderingen (art. 5): verhuur aan een familielid in de eerste graad; verblijf in het buitenland van 3 maanden tot 2 jaar, eens in de 5 jaar; verhuur tegen een totale huur niet boven de grens voor middeldure huur (2020 € 1.027, 2023 € 1.175,72 per maand; 2026 niet gevonden); een hardheidsclausule; afwijking in kwetsbare gebieden (art. 4). Niet op eigen grond, niet op grond die de gemeente nooit in erfpacht uitgaf, en niet door een overstap naar eeuwigdurende erfpacht (AB 2016) zonder bestemmingswijziging; een nieuwbouwwoning uit een project na 8-7-2020 met eeuwigdurend afgekochte erfpacht (AB 2016) heeft het verbod wel. Het volgt de start van het project, niet het bouwjaar: een woning uit 2020–2022 komt meestal uit een project van daarvoor. Een woning met dit verbod valt buiten de opkoopbescherming (HVV art. 3.11.1 lid 4 b)Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam, CVDR642135/2, art. 1–7 (lokaleregelgeving.overheid.nl)

Overbieden in de regio

Gemiddeld +5,0% op de vraagprijs in de regio Groot-Amsterdam, 3e kwartaal 2026.

niet geverifieerdBron: NVM, Marktoverzicht regio Groot-Amsterdam 3e kwartaal 2026 (nvm.nl), tabel "Vraag-verkoopprijsverschil", totaal alle woningtypen, gelezen 2026-11-01gecontroleerd op 1 nov 2026"Vraag-verkoopprijsverschil … Appartement 7,0% 7,2% 6,2% … Totaal 6,0% 6,1% 5,0% … % Boven vraagprijs verkocht … Totaal 77% 77% 73%" (kolommen 2025-3, 2026-2, 2026-3); de NVM-regio Groot-Amsterdam (Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland), niet de stad alleen: NVM publiceert geen cijfer voor de gemeente. Per type appartement 6,2% (78% boven de vraagprijs), tussenwoning 3,1%, hoekwoning 2,8%, 2-onder-1-kap 0,4%, vrijstaand −2,4%. Vervangt +6,3% voor de stad (MVA-cijfers via bertvanvulpen.nl, secundair en niet te controleren: mva.nl en bertvanvulpen.nl onbereikbaar); dezelfde methode als Gelderland, +1,7 pp op het landelijke cijfer (was +3,0 pp): het landelijke appartementscijfer 4,5% + 1,7 pp = 6,2%, NVM's eigen cijfer voor een appartement in de regio; NVM, geen overheidsbron

Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron

Bronnen

Bronnen en aannames

Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)

Cijfers achter de prognose

OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Amsterdam waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.

Cijfer	Waarde	Basis	Bron	Gecontroleerd op
Gevoeligheid: hypotheekpercentages	0% · 30% · 50%	aanname	–	31 okt 2026
Oprichting bv	€ 1.500	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel)	10%	aanname	–	31 okt 2026
Vpb, laag tarief	19%	wet	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 nov 2026
Hypotheek (deel van de prijs)	0%	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±)	35%	aanname	–	31 okt 2026
MAD-trim: afstand (× de MAD)	3	aanname	–	31 okt 2026
Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen	5	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel)	90%	aanname	–	31 okt 2026
WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs)	0,85	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 tarief	36%	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate	1 nov 2026
Box 2, laag tarief	24,5%	wet	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 nov 2026
Vpb, hoog tarief	25,8%	wet	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 nov 2026
Hypotheekrente	4,5%	aanname	–	31 okt 2026
Soort hypotheek	aflossingsvrij	aanname	–	31 okt 2026
WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs)	1	aanname	–	31 okt 2026
Box 2, hoog tarief	31%	wet	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 nov 2026
Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat	0,8	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km)	2,5	aanname	–	31 okt 2026
Vpb, grens tariefschijf	€ 200.000	wet	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km)	1	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m²	0,25 · 0,5 · 0,75	aanname	–	31 okt 2026
Kosten bv per jaar	€ 2.000	aanname	–	31 okt 2026
Box 2 alleen bij verkoop	ja	aanname	–	31 okt 2026
Box 2, grens tariefschijf	€ 68.843	wet	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 nov 2026
Gewicht van een verhuurde woning	1	aanname	–	31 okt 2026
Fiscale partners	1	aanname	–	31 okt 2026
Opstartkosten makelaar bij verkoop	€ 650	bron	opstartkosten makelaar € 300–1.000	30 okt 2026
Gevoeligheid: waardestijgingen	−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%	aanname	–	31 okt 2026
Prognosehorizon	10 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe dakbedekking	€ 15.000	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder	1	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens	1	aanname	–	31 okt 2026
Huurgroei per jaar (lange termijn)	3%	aanname	–	31 okt 2026
Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen)	10	aanname	–	31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM)	€ 14,61/m²	bron	NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie	30 okt 2026
Afschrijving	0%	wet	bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt	31 okt 2026
Foto’s gelezen per woning, hoogstens	8	aanname	–	31 okt 2026
Fotografie bij verkoop	€ 250	bron	fotografie € 150–350	30 okt 2026
Hypotheek, voorinstelling	30%	aanname	–	31 okt 2026
Looptijd hypotheek	30 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Vervanging cv-ketel	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km)	8	aanname	–	31 okt 2026
Basis: hypotheekrente	4,5%	aanname	–	31 okt 2026
Staat naar leeftijd (deel van de levensduur)	goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1	aanname	–	31 okt 2026
Advertentiepakket bij verkoop	€ 449	bron	advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)	30 okt 2026
Hypotheekpercentages om te kiezen	0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%	aanname	–	31 okt 2026
Kostenstijging per jaar	2,5%	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe cv-ketel	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuw toilet	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km)	1	aanname	–	31 okt 2026
Gemeubileerde huur naar kale huur	0,85	aanname	–	31 okt 2026
MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt	20%	aanname	–	31 okt 2026
Grootste spreiding van de huren (p75 / p25)	2,5	aanname	–	31 okt 2026
Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±)	15%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±)	35%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen	5	aanname	–	31 okt 2026
Notaris	€ 2.000	aanname	–	31 okt 2026
Bouwkundige keuring	€ 450	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: tarief	36%	aanname	–	31 okt 2026
Waardestijging per jaar (basis)	3,3%	aannameniet geverifieerd	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 nov 2026
Rentes om te kiezen	3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5%	aanname	–	31 okt 2026
Leegstand	4%	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, overige woningen	3,3%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe keuken	€ 12.000	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-index, minimum koopwoningen	8	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-index, straal (km)	1	aanname	–	31 okt 2026
WOZ-waarde is de grondslag in box 3	ja	wet	Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)	1 nov 2026
Opknapscore: gewicht per onderdeel	dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10	aanname	–	31 okt 2026
Verzekering per jaar	€ 400	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe badkamer	€ 15.000	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: onvoorzien	10%	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe vloeren per m²	€ 60,00/m²	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-correctie, bovengrens (factor)	1,15	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-correctie, ondergrens (factor)	0,85	aanname	–	31 okt 2026
Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen	4	aanname	–	31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM)	€ 19,75/m²	bron	NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle	30 okt 2026
Gestoffeerde huur naar kale huur	0,93	aanname	–	31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren 2026	3,65%	wet	Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)	31 okt 2026
Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar)	30	aanname	–	31 okt 2026
Kadaster	€ 300	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: status	wetsvoorstel	bron	Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028	30 okt 2026
RioolheffingAmsterdam	€ 192	wet"Het tarief voor het eigenarendeel van de rioolheffing van deze verordening bedraagt in de volgende belastingjaren de daaropvolgende bedragen: a. 2026 € 192,04; en b. 2025 € 185,20."; geldend vanaf 22-11-2025; het eigenarendeel is "een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1) en elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); het gebruikersdeel geldt pas boven 300 m³ (art. 5 lid 2)	Verordening Amsterdamse Rioolheffing, CVDR729801/2, art. 5 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	1 nov 2026
Renovatie: één labelstap	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal	0,88	bron	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps	6 nov 2026
Huur naar ligging (elasticiteit)	0,6	bron	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand	6 nov 2026
Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning	25%	aanname	–	31 okt 2026
Taxatie	€ 800	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: dakbedekking	40 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Makelaarscourtage bij verkoop	1,1%	bron	makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026	30 okt 2026
Onderhoud per jaar	€ 3.500	aanname	–	31 okt 2026
Beheer	5%	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning	−0,1%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Overbieden bij nieuwbouw	0%	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning	4,3%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte)	15%	aanname	eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse	5 nov 2026
Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan	ja	aanname	–	5 nov 2026
Maximale huurverhoging 2026, vrije sector	4,4%	wet	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 okt 2026
Eigen eerdere verhuur telt gedurende	12 maanden	aanname	–	31 okt 2026
Huur naar grootte, huizen (elasticiteit)	0,7	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08	31 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met	B	aanname	–	31 okt 2026
Aankoopmakelaar	€ 0	aanname	–	31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ	17	aanname	–	1 nov 2026
Levensduur cv-ketel	15 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, appartement	4,5%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper	ja	aanname	–	31 okt 2026
Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld)	30 jaar	aanname	eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974	5 nov 2026
Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens	50%	aanname	–	5 nov 2026
Ligging-index, ruimere straal (km)	2	aanname	–	31 okt 2026
Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur	0,93	aanname	–	31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn)	3%	aanname	–	31 okt 2026
Basis: huurgroei per jaar	3%	aanname	–	31 okt 2026
Optimistisch: hypotheekrente	4%	aanname	–	31 okt 2026
Schuldendrempel box 3	€ 3.800	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 nov 2026
Levensduur: cv-ketel	15 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: vloeren	20 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: toilet	25 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt	20	aanname	–	31 okt 2026
Opknapscore: deel van het gewicht per staat	goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1	aanname	–	31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3	17	wet	Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)	1 nov 2026
Buitenschilderwerk	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Van koop tot levering, gemiddeld	3 maanden	aanname	–	3 nov 2026
Huurfactor, hoekwoning	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning	1 nov 2026
Huurfactor, vrijstaande woning	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)	1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen	40 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, middenhuur	6,1%	wet	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, sociale huur	4,1%	wet	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 okt 2026
Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke	9 maanden	aanname	–	31 okt 2026
Basis: leegstand	4%	aanname	–	31 okt 2026
Pessimistisch: hypotheekrente	5,5%	aanname	–	31 okt 2026
Overdrachtsbelasting	8%	wet	Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate	1 nov 2026
Box 3 forfait schulden	2,7%	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 nov 2026
Levensduur: keuken	20 jaar	aanname	–	31 okt 2026
OZB eigenaar, deel van de WOZAmsterdam	0,0527%	wet"b. Bij de eigenarenbelasting: 1° voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0527%"; versie geldend vanaf 20-12-2025 (Negentiende wijzigingsverordening, Gemeenteblad 2025, 549232): heffing vanaf 1 januari 2026, waardepeildatum 1 januari 2025; geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 11.344 (art. 5 lid 2); vervangt de bron amsterdam.nl	Verordening Onroerendezaakbelastingen 2007 Amsterdam, CVDR72876/20, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)	1 nov 2026
Mutatiekosten	1 maand	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: buitenschilderwerk	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Huur per labelklasse (huizen)	3%	aanname	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)	1 nov 2026
Basis: waardestijging per jaar	3,3%	aannameniet geverifieerd	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 nov 2026
Box 3 forfait overige bezittingen	6%	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn	1 nov 2026
Levensduur: badkamer	25 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid)	0,5	aanname	–	31 okt 2026
Nieuwe huurder elke	4 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit)	0,64	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02	31 okt 2026
Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand	ja	aanname	–	1 nov 2026
Hypotheekadvies	€ 2.500	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling	€ 1.800	aanname	–	31 okt 2026
Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen	8 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Opknapscore: extra bij label E, F of G	8	aanname	–	31 okt 2026
Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname	€ 0	aanname	–	31 okt 2026
Van koop tot levering, uiterlijk	6 maanden	aanname	–	3 nov 2026
Overbieden na een prijsverlaging	0%	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: binnenschilderwerk per m²	€ 40,00/m²	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, appartement met label C tot en met G	0,871	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)	1 nov 2026
Levensduur: isolatie	40 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar)	3	aanname	–	31 okt 2026
Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs	3%	aanname	–	1 nov 2026
Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen	aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004	1 nov 2026
Huurfactor, appartement met label A of beter	1,059	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059	1 nov 2026
Heffingsvrij vermogen per persoon	€ 59.357	wet	Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01	1 nov 2026
Verzekering per jaar (appartement)	€ 150	aanname	–	1 nov 2026
Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950)	€ 4.500	aanname	–	31 okt 2026
Leegstand bij wisseling	1 maand	aanname	–	31 okt 2026
Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen	p50→p75	aanname	–	1 nov 2026
Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)	1 nov 2026
Optimistisch: huurgroei per jaar	4%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen	12 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Leegwaarderatio toegepast in box 3	nee	aanname	Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01	1 nov 2026
Levensduur: kozijnen en glas	35 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Volledige renovatie: doel-label	A	aanname	–	31 okt 2026
HR++ glas (eengezinswoning)	€ 9.000	aanname	–	31 okt 2026
Optimistisch: leegstand	2%	aanname	–	31 okt 2026
Pessimistisch: huurgroei per jaar	2%	aanname	–	31 okt 2026
Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop)	€ 900	aanname	–	31 okt 2026
Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning	100%	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: standaard aan	nee	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop	ja	aanname	–	31 okt 2026
Buitenschilderwerk elke	7 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004	1 nov 2026
Optimistisch: waardestijging per jaar	4,5%	aanname	–	31 okt 2026
Pessimistisch: leegstand	8%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken)	150%	aanname	–	1 nov 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen	6 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: buitenschilderwerk	7 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: binnenschilderwerk	8 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Waterschapsbelasting, deel van de WOZAmsterdam	0,0353%	aannameniet geverifieerdhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Amstel, Gooi en Vecht 0,017654%, Hollands Noorderkwartier 0,0353%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, door twee lezers herhaald) betaalt vrijwel heel 1023–1028, 1034, 1035 en 1037 (Amsterdam-Noord) aan Hollands Noorderkwartier, en deels 1022 (28%), 1033 (11%) en 1021 (1%); Rijnland deels 1047 (58%, Westpoort) en 1069 (2%); de rest van de steekproef (1012, 1031, 1032, 1036, 1043, 1046, Weesp 1381) geheel Amstel, Gooi en Vecht, dat voor de meeste woningen de helft van dit tarief rekent (wettencheck 2026-11-01)	Verordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier 2026, CVDR751926/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	1 nov 2026
Volledige renovatie: weken zonder huur	14	aanname	–	31 okt 2026
Hybride warmtepomp	€ 7.000	aanname	–	31 okt 2026
Dakisolatie	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Spouwmuurisolatie	€ 4.000	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)	1 nov 2026
Pessimistisch: waardestijging per jaar	0%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label	B	aanname	–	1 nov 2026
Onderhoud per jaar per m² (appartement)	€ 12,00/m²	aanname	–	1 nov 2026
Vloerisolatie	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Waardestijging door opfrissen	0%	aanname	–	31 okt 2026
Huur na de werken: hoogste stijging	15%	aanname	eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62	1 nov 2026
VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is	€ 1,60/m²	aanname	–	31 okt 2026
Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004)	huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945	aanname	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen	5 nov 2026
Een grondige modernisering vernieuwt	keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk	aanname	–	31 okt 2026
HR++ glas (appartement)	€ 5.000	aanname	–	31 okt 2026
Nieuwe badkamer: sanitair minimaal	douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1	aanname	–	31 okt 2026
Opfrissen: weken zonder huur	6	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945	1,065	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)	1 nov 2026
Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt)	0,25	aanname	–	1 nov 2026
Achterstandspunten per labelstap	5	aanname	–	1 nov 2026
Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945)	B	aanname	–	31 okt 2026
Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen	4	aanname	–	31 okt 2026
Onderhoud na renovatie (factor)	0,7	aanname	–	31 okt 2026

Standaardwaarden voor deze woning

Verwachte koopsom€ 1.311.450verwachte koopsom: vraagprijs € 1.249.000 +5% — 2-onder-1-kap: gemiddeld +3,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026, alle typen); +1,7 pp voor de regio Groot-Amsterdam 2026Q3: gemiddeld 5% boven de vraagprijs tegen 3,3% landelijk (NVM, Marktoverzicht regio Groot-Amsterdam 3e kwartaal 2026 (https://www.nvm.nl/media/0n0n1d0d/marktoverzicht-regio-groot-amsterdam-3e-kwartaal-2026.pdf), tabel "Vraag-verkoopprijsverschil", totaal alle woningtypen, gelezen 2026-11-01), niet geverifieerd (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, overige woningen’)
OZB, gemeentelijk0,0527%OZB eigenaar Amsterdam: 0,0527% van de WOZ
Rioolheffing, gemeentelijk€ 192rioolheffing eigenaar Amsterdam: € 192 per jaar
Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,0353%watersysteemheffing eigenaar Amsterdam: 0,0353% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)
Opkoopbeschermingboven de laatst vastgestelde WOZ-grens van de opkoopbescherming in Amsterdam (€ 637.000, vastgesteld voor 2026; die van 2027 is niet vastgesteld, en de WOZ-schatting ligt ook boven € 707.095, die grens met een marge erboven) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming

Invoer van het model

Verwachte koopsom: € 1.311.450
Huursegment: Vrije sector
Gemeentelijke lasten: Rioolheffing € 192 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0527% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,0353%
WOZ-waarde (schatting): € 1.155.325
Bouwjaar: 1968
VvE-bijdrage per maand: € 0
Vraagprijs: € 1.249.000
Overbod op de vraagprijs: 5%
Markthuur per maand: € 2.861
Soort woning: huis
Woonoppervlak (m²): 168
Prijsconditie: kosten koper (k.k.)
Leeftijd cv-ketel: –
WWS-maximumhuur per maand: –
Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden): –

Modelversies

Prognosemodel: NL-LTR-2026.19
Puntenmodel: WWS-2026.1
Huurmodel: –

Datums

Advertentie gelezen: 5 nov 2026
Huren bijgewerkt: 13 nov 2026
Prognose berekend: 13 nov 2026

Makelaar

Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.