Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.

Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026

De foto's zijn van de makelaar en komen rechtstreeks uit de advertentie; Brixfox slaat ze niet op.

Nobelstraat 53

Gratis bèta · pilot

6411 EL Heerlen

Te koopVrije sectorBeste scenario: Volledig renoverenIndicatief

187 punten of meer: de markthuur geldt.

Vraagprijs

€ 445.000k.k.~~eerder € 460.000~~

Een vraagprijs, geen verkoopprijs.

Verwachte koopsom

€ 445.000

De vraagprijs is verlaagd: geen overbieden gerekend. De prognose koopt tegen deze prijs.

Woonoppervlakte: 160 m²
Vraagprijs per m²: € 2.781
Energielabel: C
Bouwjaar: 1939
Kamers / slaapkamers: 7 / 4
Badkamers: 1
Perceel: 133 m²
Soort woning: Huis · Eengezinswoning, tussenwoning

Woonoppervlakte: advertentie 160 m², BAG 199 m²; Brixfox rekent met 160 m².

Huur in de prognose, per maand

€ 1.787

6 vergelijkbare huurwoningen op 2,52 tot 7,33 km (gewogen gemiddeld 4,4 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij

IRR over 10 jaar

3,3%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

IRR zonder waardestijging

0,5%

10 jaar, 0% waardestijging, zonder hypotheek: de opgeslagen cel uit de gevoeligheidstabel.

Kasstroom jaar 1, na belasting

€ 6.234

1,3% van de totale investering van € 483.350: verwachte koopsom € 445.000 + overdrachtsbelasting (8%) en overige aankoopkosten € 38.350. Zonder hypotheek.

Netto huurrendement jaar 1, vóór belasting

2,9%

Bruto huurrendement: 4,8% · Huur × 12 ÷ vraagprijs.

Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.

Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 4,4 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.

Voorzichtig huurscenario

Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.

Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.

Voorzichtige huur, per maand

€ 1.573

Kasstroom jaar 1, na belasting

€ 3.892

0,8% van dezelfde totale investering van € 483.350

IRR over 10 jaar

2,8%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kasstroom jaar 1 tegenover de prognose

−€ 2.342

per jaar, tegenover € 6.234 bij € 1.787 huur per maand

Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten

Onderhoud € 4.500 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)

Groot onderhoud gepland binnen tien jaar

Jaar 7: buitenschilderwerk€ 6.958
Jaar 9: cv-ketel€ 3.655

Overige vaste lasten, jaar 1

Beheer: € 1.029
Verzekering: € 400
OZB: € 603
Rioolheffing: € 100
Waterschapsbelasting: € 111
Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud): € 6.743
Leegstand (jaar 1): € 858
Belasting (jaar 1): € 7.609

Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Heerlen: 0,1464% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Heerlen: € 100 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Heerlen: 0,027% van de WOZ

Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.

Ligging en perceel

Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 6 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.

Kaart laden…

Deze woning

Nobelstraat 53

6411 EL Heerlen

Puntentelling (WWS)

Puntenmodel WWS-2026.1

Puntenband

246–294 punten

Vrije sector

Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187

187 punten of meer: de markthuur geldt.

Wettelijke maximumhuur

Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.

WOZ-waarde

€ 378.250 – € 445.000

Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.

Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie

Rubriek	Min	Max	Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels)
WOZ-waarde	30,5	37,25	WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2
Keuken	4	14	aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis
Parkeren	0	0	geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte)
Sanitair	12,5	18,5	sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2)
Buitenruimte	15	15	advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1
Energieprestatie	22	22	energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Verwarming en verkoeling	16	22	vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3)
Oppervlakte vertrekken	128	147	aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2)
Oppervlakte overige ruimten	18	18	advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2
Totaal	246	294

Niet meegeteld door het model (11)

Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).

rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Huur

Markthuur uit de vraaghuren van vergelijkbare huurwoningen, per maand

Laag (p25)

€ 1.573

€ 9,83 per m² per maand

Mediaan

€ 1.787

€ 11,17 per m² per maand

Hoog (p75)

€ 1.960

€ 12,25 per m² per maand

Huur in de prognose

€ 1.787

Basis: 6 vergelijkbare huurwoningen op 2,52 tot 7,33 km (gewogen gemiddeld 4,4 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij

Wettelijke maximumhuur

–

Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.

Smalle basis: deze huur rust op 6 vergelijkbare huurwoningen (minder dan 8). Met zo weinig vergelijkingen ligt de huur minder vast; toets haar aan recente verhuringen in de buurt.

6 vergelijkbare huurwoningen op 2,52 tot 7,33 km (gewogen gemiddeld 4,4 km)

2 van deze 6 hebben een slaapkamer meer of minder dan deze woning. De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 2 zonder eigen ligging-index zijn niet bijgesteld.

Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.

Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.

Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 11,17 × 160 m² = € 1.787 per maand.

Adres	Afstand	Wonen m²	Perceel m²	Kamers	Slpk.	Label	Bouwjaar	Vraaghuur	Vraaghuur per m²	Gecorrigeerd per m²	Gezien	Verhuurd of offline sinds
Deze woningtussenwoning		160	133	7	4	C	1939
De Maar 116372 SC · hoekwoning	2,52 km	104	—	—	3	C	1976	€ 1.600	€ 15,38	€ 12,25	8 nov 2026	9 nov 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.488 (€ 14,31 per m²), uit € 1.600 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×0,879 · ligging ×0,974 = € 12,25 per m².
Ridderstraat 36371 AL · tussenwoning	3,62 km	124	—	—	4	C	1959	€ 1.495	€ 12,06	€ 11,17	11 nov 2026	20 jul 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.495 (€ 12,06 per m²), uit € 1.495 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden. Naar deze woning: grootte ×0,926 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 11,17 per m².
Beneluxlaan6414 GS · tussenwoning	4,26 km	125	—	—	4	C	1962	€ 1.600	€ 12,80	€ 12,36	11 nov 2026	nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.488 (€ 11,90 per m²), uit € 1.600 vraaghuur: gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×0,929 · ligging ×1,118 = € 12,36 per m².
Frederika-Gracht 56465 CR · tussenwoning	4,74 km	136	—	—	4	C	1977	€ 1.650	€ 12,13	€ 9,83	11 nov 2026	2 nov 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.403 (€ 10,32 per m²), uit € 1.650 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,952 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 9,83 per m².
Eduard Wintgensstraat 306446 SN · tussenwoning	6,41 km	144	—	—	4	C	1927	€ 1.495	€ 10,38	€ 10,46	11 nov 2026	20 aug 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.495 (€ 10,38 per m²), uit € 1.495 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden. Naar deze woning: grootte ×0,969 · ligging ×1,04 = € 10,46 per m².
Nuinhofstraat 17-A6361 BA · huis	7,33 km	146	—	—	3	B	1910	€ 1.475	€ 10,10	€ 9,21	31 okt 2026	nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.331 (€ 9,12 per m²), uit € 1.475 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel B omgerekend naar C ×0,97. Naar deze woning: grootte ×0,973 · ligging ×1,038 = € 9,21 per m².

Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.

Staat per onderdeel

Opknapscore: 12/100

KeukenGoed
advertentietekst: De gesloten moderne keuken is zeer goed afgewerkt met een design keuken (Duits designmerk Allmilmö) in twee wandopstellingen met granieten werkbladen en de volg
BadkamerGoed
advertentietekst: De masterbedroom staat in verbinding met de tweede goed en modern afgewerkte badkamer.
ToiletGoed
advertentietekst: Royale ontvangsthal met trapopgang naar de eerste verdieping, moderne toiletruimte met zwevend toilet en toegang naar alle vertrekken.
VloerenGoed
foto's: The wooden floors are in good condition throughout the living and dining areas.
BinnenschilderwerkGoed
foto's: Interior paint appears fresh and well-maintained in all visible rooms.
BuitenschilderwerkGoed
foto's: Exterior paint on frames and doors looks good, no immediate work needed.
Kozijnen en glasGoed
foto's: Window frames appear well-maintained, likely double glazing based on appearance.
DakGoed
foto's: The roof tiles appear in good condition, with solar panels installed.
Cv-ketelGoeduit 2020
kenmerken in de advertentie: Gas gestookt combiketel uit 2020, eigendom
IsolatieRedelijk
kenmerken in de advertentie: Dakisolatie en dubbel glas

Opknappen: drie scenario’s

Aanname, geen offerte

Zo verhuren

Kosten (min – midden – max): Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
Doorlooptijd: 0 weken
Energielabel daarna: C
Punten daarna: 246–294Vrije sector
Huur daarna: € 1.787Vergelijkbare huren binnen 8 km
Waarde daarna: € 445.000 – € 445.000 – € 445.000vraagprijs
IRR over 10 jaar: 3,3%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Toelichting

zoals aangeboden

Opfrissen

Niets te doen: gelijk aan zo verhuren.

Kosten (min – midden – max): Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
Doorlooptijd: 0 weken
Energielabel daarna: C
Punten daarna: 246–294Vrije sector
Huur daarna: € 1.787Vergelijkbare huren binnen 8 km
Waarde daarna: € 445.000 – € 445.000 – € 445.000vraagprijs
IRR over 10 jaar: 3,3%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Toelichting

niets op te knappen volgens de staat: gelijk aan "zoals aangeboden"

Volledig renoveren

★ Beste scenario

Kosten (min – midden – max): € 7.700 – € 7.700 – € 7.700incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd: 14 weken
Energielabel daarna: B
Punten daarna: 258–306Vrije sector
Huur daarna: € 1.841p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 6 comps) × 160 m² × 1.03 (labelklasse 2 → 1): geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75 (een labelsprong telt alleen via de labelklasse: de comps zijn al naar label gecorrigeerd)
Waarde daarna: € 408.510 – € 456.550 – € 456.550vraagprijs × de gemeten meerwaarde van modernisering: 7 gemoderniseerde of jonge tussenwoningen vragen +15% (p25–p75: −8% tot +20%) t.o.v. 29 niet-gemoderniseerde van dezelfde soort, grootte (±35% m²), generatie (bouwjaar ±30 jaar) en ligging in de gemeente; vraagprijzen, geen transacties; meerwaarde × 20% (de werken nemen 5 van de 25 punten achterstand van een gemiddelde niet-gemoderniseerde woning weg); midden en hoog begrensd op 1.5 × de renovatiekosten (€ 11.550 in koopsom-termen, modelinstelling ‘Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken)’)
IRR over 10 jaar: 3,6%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kostenposten (2)

Spouwmuurisolatie · ontbreekt€ 4.000
modelinstelling ‘Spouwmuurisolatie’
Vloerisolatie · ontbreekt€ 3.000
modelinstelling ‘Vloerisolatie’

Prognose over tien jaar

Scenario

Belastingregime

IRR over 10 jaar

3,3%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

IRR over 5 jaar

2,5%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Rendement op eigen vermogen, jaar 1

4,3%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Waardestijging voor break-even

−0,6%

De jaarlijkse waardestijging waarbij de IRR 0 is.

Totaalrendement over 5 jaar

€ 61.829

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Totaalrendement over 10 jaar

€ 174.874

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kasstroom jaar 1, na belasting

€ 6.234

Terugverdientijd

8 jaar

Cumulatieve kasstroom en waarde

Cumulatieve kasstroom€ 6.234 → € 50.653

Waarde einde jaar€ 459.685 → € 615.692

Per jaar

Jaar	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Huur per maand	€ 1.787	€ 1.841	€ 1.896	€ 1.953	€ 2.011	€ 2.072	€ 2.134	€ 2.198	€ 2.264	€ 2.332
Jaarhuur	€ 21.444	€ 22.087	€ 22.750	€ 23.432	€ 24.135	€ 24.859	€ 25.605	€ 26.373	€ 27.165	€ 27.980
Leegstand	€ 858	€ 883	€ 910	€ 2.890	€ 965	€ 994	€ 1.024	€ 3.253	€ 1.087	€ 1.119
Vaste lasten	€ 6.743	€ 6.923	€ 7.107	€ 9.151	€ 7.490	€ 7.690	€ 14.853	€ 10.193	€ 11.977	€ 8.543
waarvan onderhoud	€ 4.500	€ 4.613	€ 4.728	€ 4.846	€ 4.967	€ 5.091	€ 5.219	€ 5.349	€ 5.483	€ 5.620
waarvan groot onderhoud							€ 6.958⁷		€ 3.655⁹
Netto exploitatieresultaat	€ 13.843	€ 14.281	€ 14.733	€ 11.391	€ 15.680	€ 16.175	€ 9.728	€ 12.927	€ 14.101	€ 18.317
Rente	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0
Belasting	€ 7.609	€ 7.902	€ 8.205	€ 8.519	€ 8.842	€ 9.176	€ 9.521	€ 9.878	€ 10.246	€ 10.626
Kasstroom	€ 6.234	€ 6.379	€ 6.528	€ 2.873	€ 6.838	€ 6.999	€ 207	€ 3.050	€ 3.855	€ 7.691
Cumulatieve kasstroom	€ 6.234	€ 12.613	€ 19.141	€ 22.013	€ 28.851	€ 35.850	€ 36.057	€ 39.107	€ 42.962	€ 50.653
Waarde einde jaar	€ 459.685	€ 474.855	€ 490.525	€ 506.712	€ 523.434	€ 540.707	€ 558.550	€ 576.982	€ 596.023	€ 615.692

waarvan groot onderhoud: ⁷ buitenschilderwerk € 6.958⁹ cv-ketel € 3.655

De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

Verkoop aan het einde

	na 5 jaar	na 10 jaar
Verkoopprijs	€ 523.434	€ 615.692
Verkoopkosten	€ 7.107	€ 8.122
Hypotheek afgelost	€ 0	€ 0
Belasting bij verkoop	€ 0	€ 0
Netto opbrengst	€ 516.327	€ 607.570

De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

box 3: geen belasting op de verkoopwinst

Gevoeligheid

De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.

Variant	IRR over 5 jaar	IRR over 10 jaar	Kasstroom jaar 1, na belasting	Totaalrendement over 10 jaar
Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei	−0,8%	0,1%	€ 5.419	€ 3.066
Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei	2,5%	3,3%	€ 6.234	€ 174.874
Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei	3,8%	4,6%	€ 6.642	€ 258.124

De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.

IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging

Box 3 (2026) · Zo verhuren

Hypotheek \ Waardestijging per jaar	−2%	−1%	0%	+1%	+2%	+3%	+4%	+5%
0% zonder hypotheek	−1,2%	−0,4%	0,5%	1,3%	2,1%	3,0%	3,9%	4,8%
30% van de prijs	−3,3%	−2,0%	−0,8%	0,5%	1,6%	2,8%	4,0%	5,1%
50% van de prijs	−6,0%	−4,0%	−2,1%	−0,4%	1,2%	2,7%	4,2%	5,6%

De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 3,3% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.

Korte verhuur

Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).

Gemeentelijke regels

Heerlen

Voor deze woning

Opkoopbescherming geldt niet voor deze woning: boven de WOZ-grens van € 300.000; WOZ-schatting € 378.250–€ 445.000; ook teruggerekend naar de peildatum 1 jan 2025 ligt de schatting erboven (€ 345.337–€ 445.000, teruggerekend met 5% per jaar, een marge, geen gemeten WOZ-waarde).

provincie Limburg · waterschap Limburg · belastingjaar 2026

Deze regels zijn nog niet aan de officiële bron geverifieerd: gebruik ze als aanwijzing en controleer ze bij de gemeente voordat je koopt.

Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.

Belastingen voor de eigenaar

OZB eigenaar: 0,146385% van de WOZ-waarde
Bron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Heerlen 2026, CVDR753838/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,146385%;"; Gemeenteblad 2025, 569188, vastgesteld 17-12-2025, geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); de gebruikersbelasting (0,269916%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,358057%; geen heffing onder € 5,00 (art. 5 lid 2)
Rioolheffing eigenaar: € 100,08 per jaar
Bron: Verordening rioolheffing Heerlen 2026, CVDR746955/1, art. 3 lid 1 a en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"Het eigenarendeel bedraagt per perceel € 100,08."; geheven van wie "het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering" (art. 3 lid 1 a): de verhuurder; daarnaast een gebruikersdeel naar afgevoerde m³ (art. 3 lid 1 b, art. 5 lid 2: € 109,00 tot en met 200 m³, € 201,42 voor 201 tot en met 400 m³, art. 6 lid 2) voor de huurder; de verhuurder geldt als gebruiker alleen bij ingebruikgeving van een deel van een perceel (kamerverhuur) en bij volgtijdig gebruik (art. 3 lid 3 b en c), niet bij verhuur van een hele woning aan één huishouden; geen heffing bij een WOZ-waarde onder € 25.000 (art. 7 a); Gemeenteblad 2025, 497267, vastgesteld 6-11-2025, geldend 18-11-2025 t/m 31-12-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 13 lid 2)
Watersysteemheffing (waterschap) · Limburg: 0,02701% van de WOZ-waarde
Bron: Verordening watersysteemheffing Waterschap Limburg 2026, CVDR748400/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,02701% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,02973%, lid 2), Waterschapsblad 2025, 29390, vastgesteld 26-11-2025, geldend vanaf 10-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 16 lid 2); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 99,55 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; de landelijke aanname 0,035% ligt 30% hoger

Opkoopbescherming

Van krachtsinds 26 mrt 2024 tot 8 jan 2030, in 16 wijken/buurten: Maria Gewanden en Terschuren, Mariarade, Hoensbroek-De Dem, Vrieheide-De Stack, Heerlerheide-Passart, Heksenberg, Rennemig-Beersdal, Zeswegen-Nieuw Husken, Schandelen-Grasbroek, Meezenbroek-Schaesbergerveld, Eikenderveld, Woonboulevard-Ten Esschen, Bekkerveld, Caumerveld-Douve Weien, Molenberg, Heerlerbaan-Centrum

WOZ-grens 2026: tot en met € 300.000.

Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.

Uitzonderingen:

buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was (art. 8B lid 2 c), niet als die verhuur op een verhuurvergunning opkoopbescherming rustte
buiten de regeling: een woning in eigendom van de gemeente, een woningcorporatie of een wijkontwikkelingsmaatschappij van gemeente of corporatie (art. 8B lid 2 e)
buiten de regeling: een nieuwe woning die minder dan drie maanden vóór de datum van inschrijving is opgeleverd, of nog niet (art. 8B lid 2 f); een eerder opgeleverde nieuwbouwwoning valt er wel onder
buiten de regeling: hospes-/hospitaverhuur, één onzelfstandige wooneenheid in de woning van de eigenaar (art. 8B lid 3)
vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad van de eigenaar (art. 8D lid 1 a); de vergunning noemt de huurder en vervalt als die vertrekt (lid 2)
vergunning: de eigenaar had er na de inschrijving ten minste 12 maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet toeristisch (art. 8D lid 1 b)
vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 8D lid 1 c)
vergunning mogelijk: aankoop in opdracht van de gemeente, door een gecertificeerde of gecontracteerde zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie, of door een aangewezen corporatie of wijkontwikkelingsmaatschappij (art. 8E lid 1); ontheffing in bijzondere gevallen (art. 8E lid 2); anders wordt de vergunning geweigerd (lid 3)
afwijking: de hardheidsclausule (art. 9)

Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving" (art. 8A), niet meer dan € 300.000 (art. 8B lid 2 b): tot en met de grens, een vast bedrag zonder indexatie of prijspeil, sinds 26-03-2024 ongewijzigd. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van het college." (Huisvestingsverordening gemeente Heerlen 2026, CVDR755146/1, art. 8B lid 1, Gemeenteblad 2026, 7381, vastgesteld 17-12-2025, geldend van 09-01-2026 t/m heden). Inschrijving is die van de akte van levering in de openbare registers (art. 8A). Alleen in 16 wijken: Maria Gewanden en Terschuren, Mariarade, Hoensbroek-De Dem, Vrieheide-De Stack, Heerlerheide-Passart, Heksenberg, Rennemig-Beersdal, Zeswegen-Nieuw Husken, Schandelen-Grasbroek, Meezenbroek-Schaesbergerveld, Eikenderveld, Woonboulevard-Ten Esschen, Bekkerveld, Caumerveld-Douve Weien, Molenberg en Heerlerbaan-Centrum (art. 8B lid 2 a); niet in Heerlen-Centrum, Welten-Benzenrade, Schrieversheide, Nieuw Lotbroek, De Koumen, Heerlerbaan-Schil en De Beitel. Sinds 26-03-2024 (wijziging van de HV 2022, Gemeenteblad 2024, 131565, dezelfde wijken en grens); de HV 2026 verving haar op 09-01-2026. De verordening noemt geen einddatum: art. 4 van de Huisvestingswet staat haar regels toe "voor de duur van ten hoogste vier jaar", dus tot en met 08-01-2030 (afgeleid, niet geschreven); de toelichting kondigt na twee jaar een evaluatie van de opkoopbescherming aan. Een ontwerp of opvolger was op 12-11-2026 niet gepubliceerd (register en Gemeenteblad). Leges € 359,90 (Legesverordening Heerlen 2026, art. 3.17); boetes € 6.000, € 12.000 en € 22.500 (art. 8H lid 5). Alleen een inschrijving na de inwerkingtreding van het artikel (09-01-2026) valt eronder (art. 8B lid 2 d) en de HV 2024 is ingetrokken: naar de letter is een aankoop ingeschreven van 26-03-2024 tot 09-01-2026 niet meer beschermd; voor een aankoop nu maakt dat niets uit. Twee lezers (2026-11-12). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk instandhoudingstermijn, niet geverifieerd (Doelgroepenverordening Heerlen 2023, CVDR709065/1, art. 1, 2, 4 en 6 lid 2): "Sociale koopwoningen worden tien jaar na ingebruikname onafgebroken in stand gehouden voor de in artikel 4 omschreven doelgroep als sociale koopwoning." (art. 6 lid 2; Gemeenteblad 2023, 549758, vastgesteld 20-12-2023, geldend vanaf 23-12-2023): huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer de lage inkomensgrens (art. 4). "De koopprijs vrij op naam voor een sociale koopwoning bedraagt ten hoogste €355.000,-- (prijspeil 2023)." (art. 2 lid 1), jaarlijks te herzien door het college of te indexeren met de liberalisatiegrens (art. 2 lid 2); de landelijke betaalbaarheidsgrens is € 420.000 in 2026 en € 435.000 vanaf 1-1-2027; het model neemt de hogere. Verhuur verbiedt de tekst niet met zoveel woorden. Bindt alleen nieuwbouw die een plan als sociale koopwoning aanwijst ("Omdat enkel in nieuwe bestemmingsplannen kan worden verwezen naar de doelgroepenverordening, heeft de verordening alleen betrekking op nieuwbouwwoningen.", toelichting); welk plan dat doet, is niet gelezen, en of een woning dat is, staat zelden in de advertentie. Geen zelfbewoningsplicht of antispeculatiebeding gevonden in het register of het Gemeenteblad (alleen afwezigheid; de 43 bekendmakingen van anterieure overeenkomsten zijn niet gelezen). Twee lezers (2026-11-12)

Verhuurvergunning

Verhuren kan met een verhuurvergunning: voorwaarden en leges, geen verbod.

Geldt in 20 wijken: Vrieheide, Uterweg, Hoppersgraaf, Zeswegen, Burettestraat en omgeving, Eikenderveld, Passart, Heerlerheide Kom, Nieuw-Einde, Versiliënbosch, Terschuren, Hoensbroek-Centrum, Nieuw Lotbroek-Zuid, De Koumen, Weggebekker, Schandelen, Meezenbroek, Schaesbergerveld, Dr. Schaepmanplein en omgeving, Dr. Nolensplein en omgeving; en in 44 genoemde straten: Agaatstraat, Bethlehemstraat, Ammonieterf, Belemnieterf, Fossielenerf, Koraalerf, Sponserf, Varenerf, Arendstraat, Gruttostraat, Heideveldweg, Koolmeesstraat, Spechtstraat, Uiverstraat, Vinkenstraat, Bongaardstraat, Burchtstraat, Galileastraat, Harmoniestraat, Heisterberg, Hoofdstraat, Jerichostraat, Jeruzalemstraat, Judeastraat, Keukenweideweg, Kristalstraat, Nazarethstraat, Op den Dreek, Palestinastraat, Panhuisstraat, Piet Stalmeierstraat, Saffierstraat, Sittarderweg, Sleinadastraat, Slotstraat, Steenberglaan, Vullingsweg, Zandstraat, Aambosveld, Kerkraderweg, Schiffeler, Geerstraat, Schakelweg, Ruys de Beerenbroucklaan.

"Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte te verhuren die behoort tot een in het tweede lid aangewezen categorie van woonruimten en gelegen is in een in het tweede lid aangewezen gebied." (Verhuurverordening Heerlen 2025, CVDR755150/1, art. 2 lid 1, Gemeenteblad 2026, 7481, vastgesteld 17-12-2025, geldend van 20-01-2026 t/m heden, geen einddatum); "Aangewezen categorieën zijn alle woonruimten in de CBS-buurten:" (art. 2 lid 2): Vrieheide, Uterweg, Hoppersgraaf, Zeswegen, Burettestraat en omgeving, Eikenderveld, Passart, Heerlerheide Kom, Nieuw-Einde, Versiliënbosch, Terschuren, Hoensbroek-Centrum, Nieuw Lotbroek-Zuid, De Koumen, Weggebekker, Schandelen, Meezenbroek, Schaesbergerveld, Dr. Schaepmanplein en omgeving en Dr. Nolensplein en omgeving, en 44 straten elders (onder meer Hoofdstraat, Geerstraat, Kerkraderweg, Palestinastraat, Sittarderweg). Elke verhuurder en elk huursegment; wie al vóór 20-01-2026 verhuurde, had tot 20-07-2026 (art. 10; niet in Vrieheide en Uterweg). Ook een vergunning voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten in de hele gemeente (art. 3). Leges € 413,30 (Legesverordening Heerlen 2026, art. 3.18.1). Een voorwaarde, geen verbod; vervangt de Verhuurverordening Heerlen 2024. Twee lezers (2026-11-12)

Huisvestingsvergunning voor de huurder

Niet vastgesteld: controleer bij de gemeente of huurders een huisvestingsvergunning nodig hebben.

buiten de straten van bijlage I: een huisvestingsvergunning voor een zelfstandige woning waarvan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel "lager is dan het bedrag, bedoeld in artikel 20, tweede lid, onder b, van de Wet op de huurtoeslag" (Huisvestingsverordening gemeente Heerlen 2026, CVDR755146/1, art. 1A en 2 lid 1; dat bedrag is € 764,14 per maand in 2026, Wet op de huurtoeslag art. 20 lid 2 b) en voor onzelfstandige woonruimte, ook bij een particuliere verhuurder; niet voor "woonruimte die wordt verhuurd door een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de wet;" (art. 2 lid 2 f). In de straten en postcodes van bijlage I ("Werkingsgebied Bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek", 984 postcodes): "Het is verboden de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning voor deze woonruimte." (art. 7B lid 2), voor alle te huur aangeboden woonruimte in elk segment (art. 7A), met een inkomenseis, voorrang voor bepaalde beroepen en een onderzoek op basis van politiegegevens (art. 7F tot en met 7H); de minister wees die straten op 24-11-2025 voor vier jaar aan (Kamerstukken II 2025/26, 33340, nr. 37). Leges € 50,00 (Legesverordening 2026, art. 1.29). Geldend van 09-01-2026; de HV loopt tot en met 08-01-2030 (afgeleid uit art. 4 Huisvestingswet). Twee lezers (2026-11-12)

Aanname: een huisvestingsvergunning is een voorwaarde voor wie er mag huren, geen verbod: buiten de 984 postcodes van bijlage I van de verordening alleen voor een woning met een maximale huurprijs onder de aftoppingsgrens (€ 764,14 per maand in 2026), ook bij een particuliere verhuurder; binnen die postcodes, die de minister heeft aangewezen, voor iedere huurder in elk huursegment, met een inkomenseis en een onderzoek op basis van politiegegevens; het model kijkt nog niet naar het adres

Erfpacht

Verhuren in de erfpachtvoorwaarden

Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Heerlen over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.

Niet gelezen: geen gemeentelijke erfpacht voor woningen gevonden; of er oudere of particuliere erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen

gecontroleerd op 12 nov 2026geen gemeentelijke erfpachtregeling, algemene bepalingen of erfpachtvoorwaarden voor woningen in het register (titels "*erfpacht*": geen resultaten; tekst "erfpacht": 3 regelingen, geen over erfpacht op woningen) of het Gemeenteblad van Heerlen (13 treffers): alleen afwezigheid. De gemeente geeft erfpacht en opstal per geval uit op percelen zonder eigen woning: "De gemeente heeft aan de huidige erfpachter (scouting) een erfpacht- en opstalrecht verleend ten behoeve van het gebruik van het terrein voor scoutingactiviteiten." (Gemeenteblad 2026, 307838; ook 307904), een boomgaard bij De Doom (Gemeenteblad 2026, 373091) en 15 m² bij De Bongerd (Gemeenteblad 2025, 44985); voor 15 jaar aan Wonen Limburg voor 20 doorstroomwoningen (Gemeenteblad 2022, 539741). De voorwaarden van oudere of particuliere rechten zijn niet gelezen

Bronnen en aannames

Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)

Cijfers achter de prognose

OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Heerlen waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.

Cijfer	Waarde	Basis	Bron	Gecontroleerd op
Gevoeligheid: hypotheekpercentages	0% · 30% · 50%	aanname	–	31 okt 2026
Oprichting bv	€ 1.500	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel)	10%	aanname	–	31 okt 2026
Vpb, laag tarief	19%	wet	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 nov 2026
Hypotheek (deel van de prijs)	0%	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±)	35%	aanname	–	31 okt 2026
MAD-trim: afstand (× de MAD)	3	aanname	–	31 okt 2026
Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen	5	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel)	90%	aanname	–	31 okt 2026
WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs)	0,85	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 tarief	36%	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate	1 nov 2026
Box 2, laag tarief	24,5%	wet	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 nov 2026
Vpb, hoog tarief	25,8%	wet	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 nov 2026
Hypotheekrente	4,5%	aanname	–	31 okt 2026
Soort hypotheek	aflossingsvrij	aanname	–	31 okt 2026
WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs)	1	aanname	–	31 okt 2026
Box 2, hoog tarief	31%	wet	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 nov 2026
Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat	0,8	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km)	2,5	aanname	–	31 okt 2026
Vpb, grens tariefschijf	€ 200.000	wet	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km)	1	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m²	0,25 · 0,5 · 0,75	aanname	–	31 okt 2026
Kosten bv per jaar	€ 2.000	aanname	–	31 okt 2026
Box 2 alleen bij verkoop	ja	aanname	–	31 okt 2026
Box 2, grens tariefschijf	€ 68.843	wet	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 nov 2026
Gewicht van een verhuurde woning	1	aanname	–	31 okt 2026
Fiscale partners	1	aanname	–	31 okt 2026
Opstartkosten makelaar bij verkoop	€ 650	bron	opstartkosten makelaar € 300–1.000	30 okt 2026
Gevoeligheid: waardestijgingen	−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%	aanname	–	31 okt 2026
Prognosehorizon	10 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe dakbedekking	€ 15.000	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder	1	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens	1	aanname	–	31 okt 2026
Huurgroei per jaar (lange termijn)	3%	aanname	–	31 okt 2026
Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen)	10	aanname	–	31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM)	€ 14,61/m²	bron	NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie	30 okt 2026
Afschrijving	0%	wet	bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt	31 okt 2026
Foto’s gelezen per woning, hoogstens	8	aanname	–	31 okt 2026
Fotografie bij verkoop	€ 250	bron	fotografie € 150–350	30 okt 2026
Hypotheek, voorinstelling	30%	aanname	–	31 okt 2026
Looptijd hypotheek	30 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Vervanging cv-ketel	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km)	8	aanname	–	31 okt 2026
Basis: hypotheekrente	4,5%	aanname	–	31 okt 2026
Staat naar leeftijd (deel van de levensduur)	goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1	aanname	–	31 okt 2026
Advertentiepakket bij verkoop	€ 449	bron	advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)	30 okt 2026
Hypotheekpercentages om te kiezen	0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%	aanname	–	31 okt 2026
Kostenstijging per jaar	2,5%	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe cv-ketel	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuw toilet	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km)	1	aanname	–	31 okt 2026
Gemeubileerde huur naar kale huur	0,85	aanname	–	31 okt 2026
MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt	20%	aanname	–	31 okt 2026
Grootste spreiding van de huren (p75 / p25)	2,5	aanname	–	31 okt 2026
Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±)	15%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±)	35%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen	5	aanname	–	31 okt 2026
Notaris	€ 2.000	aanname	–	31 okt 2026
Bouwkundige keuring	€ 450	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: tarief	36%	aanname	–	31 okt 2026
Waardestijging per jaar (basis)	3,3%	aannameniet geverifieerd	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 nov 2026
Rentes om te kiezen	3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5%	aanname	–	31 okt 2026
Leegstand	4%	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, overige woningen	3,3%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe keuken	€ 12.000	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-index, minimum koopwoningen	8	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-index, straal (km)	1	aanname	–	31 okt 2026
WOZ-waarde is de grondslag in box 3	ja	wet	Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)	1 nov 2026
Opknapscore: gewicht per onderdeel	dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10	aanname	–	31 okt 2026
Verzekering per jaar	€ 400	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe badkamer	€ 15.000	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: onvoorzien	10%	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe vloeren per m²	€ 60,00/m²	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-correctie, bovengrens (factor)	1,15	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-correctie, ondergrens (factor)	0,85	aanname	–	31 okt 2026
Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen	4	aanname	–	31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM)	€ 19,75/m²	bron	NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle	30 okt 2026
Gestoffeerde huur naar kale huur	0,93	aanname	–	31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren 2026	3,65%	wet	Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)	31 okt 2026
Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar)	30	aanname	–	31 okt 2026
Kadaster	€ 300	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: status	wetsvoorstel	bron	Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028	30 okt 2026
RioolheffingHeerlen	€ 100	wet"Het eigenarendeel bedraagt per perceel € 100,08."; geheven van wie "het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering" (art. 3 lid 1 a): de verhuurder; daarnaast een gebruikersdeel naar afgevoerde m³ (art. 3 lid 1 b, art. 5 lid 2: € 109,00 tot en met 200 m³, € 201,42 voor 201 tot en met 400 m³, art. 6 lid 2) voor de huurder; de verhuurder geldt als gebruiker alleen bij ingebruikgeving van een deel van een perceel (kamerverhuur) en bij volgtijdig gebruik (art. 3 lid 3 b en c), niet bij verhuur van een hele woning aan één huishouden; geen heffing bij een WOZ-waarde onder € 25.000 (art. 7 a); Gemeenteblad 2025, 497267, vastgesteld 6-11-2025, geldend 18-11-2025 t/m 31-12-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 13 lid 2)	Verordening rioolheffing Heerlen 2026, CVDR746955/1, art. 3 lid 1 a en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 nov 2026
Renovatie: één labelstap	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal	0,88	bron	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps	6 nov 2026
Huur naar ligging (elasticiteit)	0,6	bron	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand	6 nov 2026
Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning	25%	aanname	–	31 okt 2026
Taxatie	€ 800	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: dakbedekking	40 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Makelaarscourtage bij verkoop	1,1%	bron	makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026	30 okt 2026
Onderhoud per jaar	€ 3.500	aanname	–	31 okt 2026
Beheer	5%	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning	−0,1%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Overbieden bij nieuwbouw	0%	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning	4,3%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte)	15%	aanname	eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse	5 nov 2026
Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan	ja	aanname	–	5 nov 2026
Maximale huurverhoging 2026, vrije sector	4,4%	wet	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 okt 2026
Eigen eerdere verhuur telt gedurende	12 maanden	aanname	–	31 okt 2026
Huur naar grootte, huizen (elasticiteit)	0,7	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08	31 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met	B	aanname	–	31 okt 2026
Aankoopmakelaar	€ 0	aanname	–	31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ	17	aanname	–	1 nov 2026
Levensduur cv-ketel	15 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, appartement	4,5%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper	ja	aanname	–	31 okt 2026
Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld)	30 jaar	aanname	eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974	5 nov 2026
Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens	50%	aanname	–	5 nov 2026
Ligging-index, ruimere straal (km)	2	aanname	–	31 okt 2026
Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur	0,93	aanname	–	31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn)	3%	aanname	–	31 okt 2026
Basis: huurgroei per jaar	3%	aanname	–	31 okt 2026
Optimistisch: hypotheekrente	4%	aanname	–	31 okt 2026
Schuldendrempel box 3	€ 3.800	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 nov 2026
Levensduur: cv-ketel	15 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: vloeren	20 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: toilet	25 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt	20	aanname	–	31 okt 2026
Opknapscore: deel van het gewicht per staat	goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1	aanname	–	31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3	17	wet	Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)	1 nov 2026
Buitenschilderwerk	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Van koop tot levering, gemiddeld	3 maanden	aanname	–	3 nov 2026
Huurfactor, hoekwoning	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning	1 nov 2026
Huurfactor, vrijstaande woning	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)	1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen	40 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, middenhuur	6,1%	wet	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, sociale huur	4,1%	wet	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 okt 2026
Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke	9 maanden	aanname	–	31 okt 2026
Basis: leegstand	4%	aanname	–	31 okt 2026
Pessimistisch: hypotheekrente	5,5%	aanname	–	31 okt 2026
Overdrachtsbelasting	8%	wet	Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate	1 nov 2026
Box 3 forfait schulden	2,7%	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 nov 2026
Levensduur: keuken	20 jaar	aanname	–	31 okt 2026
OZB eigenaar, deel van de WOZHeerlen	0,146385%	wet"voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,146385%;"; Gemeenteblad 2025, 569188, vastgesteld 17-12-2025, geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); de gebruikersbelasting (0,269916%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,358057%; geen heffing onder € 5,00 (art. 5 lid 2)	Verordening onroerende-zaakbelastingen Heerlen 2026, CVDR753838/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 nov 2026
Mutatiekosten	1 maand	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: buitenschilderwerk	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Huur per labelklasse (huizen)	3%	aanname	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)	1 nov 2026
Basis: waardestijging per jaar	3,3%	aannameniet geverifieerd	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 nov 2026
Box 3 forfait overige bezittingen	6%	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn	1 nov 2026
Levensduur: badkamer	25 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid)	0,5	aanname	–	31 okt 2026
Nieuwe huurder elke	4 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit)	0,64	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02	31 okt 2026
Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand	ja	aanname	–	1 nov 2026
Hypotheekadvies	€ 2.500	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling	€ 1.800	aanname	–	31 okt 2026
Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen	8 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Opknapscore: extra bij label E, F of G	8	aanname	–	31 okt 2026
Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname	€ 0	aanname	–	31 okt 2026
Van koop tot levering, uiterlijk	6 maanden	aanname	–	3 nov 2026
Overbieden na een prijsverlaging	0%	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: binnenschilderwerk per m²	€ 40,00/m²	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, appartement met label C tot en met G	0,871	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)	1 nov 2026
Levensduur: isolatie	40 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar)	3	aanname	–	31 okt 2026
Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs	3%	aanname	–	1 nov 2026
Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen	aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004	1 nov 2026
Huurfactor, appartement met label A of beter	1,059	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059	1 nov 2026
Heffingsvrij vermogen per persoon	€ 59.357	wet	Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01	1 nov 2026
Verzekering per jaar (appartement)	€ 150	aanname	–	1 nov 2026
Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950)	€ 4.500	aanname	–	31 okt 2026
Leegstand bij wisseling	1 maand	aanname	–	31 okt 2026
Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen	p50→p75	aanname	–	1 nov 2026
Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)	1 nov 2026
Optimistisch: huurgroei per jaar	4%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen	12 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Leegwaarderatio toegepast in box 3	nee	aanname	Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01	1 nov 2026
Levensduur: kozijnen en glas	35 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Volledige renovatie: doel-label	A	aanname	–	31 okt 2026
HR++ glas (eengezinswoning)	€ 9.000	aanname	–	31 okt 2026
Optimistisch: leegstand	2%	aanname	–	31 okt 2026
Pessimistisch: huurgroei per jaar	2%	aanname	–	31 okt 2026
Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop)	€ 900	aanname	–	31 okt 2026
Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning	100%	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: standaard aan	nee	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop	ja	aanname	–	31 okt 2026
Buitenschilderwerk elke	7 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004	1 nov 2026
Optimistisch: waardestijging per jaar	4,5%	aanname	–	31 okt 2026
Pessimistisch: leegstand	8%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken)	150%	aanname	–	1 nov 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen	6 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: buitenschilderwerk	7 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: binnenschilderwerk	8 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Waterschapsbelasting, deel van de WOZHeerlen	0,02701%	wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,02701% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,02973%, lid 2), Waterschapsblad 2025, 29390, vastgesteld 26-11-2025, geldend vanaf 10-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 16 lid 2); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 99,55 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; de landelijke aanname 0,035% ligt 30% hoger	Verordening watersysteemheffing Waterschap Limburg 2026, CVDR748400/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	12 nov 2026
Volledige renovatie: weken zonder huur	14	aanname	–	31 okt 2026
Hybride warmtepomp	€ 7.000	aanname	–	31 okt 2026
Dakisolatie	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Spouwmuurisolatie	€ 4.000	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)	1 nov 2026
Pessimistisch: waardestijging per jaar	0%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label	B	aanname	–	1 nov 2026
Onderhoud per jaar per m² (appartement)	€ 12,00/m²	aanname	–	1 nov 2026
Vloerisolatie	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Waardestijging door opfrissen	0%	aanname	–	31 okt 2026
Huur na de werken: hoogste stijging	15%	aanname	eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62	1 nov 2026
VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is	€ 1,60/m²	aanname	–	31 okt 2026
Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004)	huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945	aanname	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen	5 nov 2026
Een grondige modernisering vernieuwt	keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk	aanname	–	31 okt 2026
HR++ glas (appartement)	€ 5.000	aanname	–	31 okt 2026
Nieuwe badkamer: sanitair minimaal	douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1	aanname	–	31 okt 2026
Opfrissen: weken zonder huur	6	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945	1,065	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)	1 nov 2026
Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt)	0,25	aanname	–	1 nov 2026
Achterstandspunten per labelstap	5	aanname	–	1 nov 2026
Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945)	B	aanname	–	31 okt 2026
Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen	4	aanname	–	31 okt 2026
Onderhoud na renovatie (factor)	0,7	aanname	–	31 okt 2026

Standaardwaarden voor deze woning

Verwachte koopsom€ 445.000verwachte koopsom: vraagprijs € 445.000 +0% — vraagprijs verlaagd van € 460.000: geen overbod (modelinstelling ‘Overbieden na een prijsverlaging’)
OZB, gemeentelijk0,146385%OZB eigenaar Heerlen: 0,1464% van de WOZ
Rioolheffing, gemeentelijk€ 100rioolheffing eigenaar Heerlen: € 100 per jaar
Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,02701%watersysteemheffing eigenaar Heerlen: 0,027% van de WOZ
Opkoopbeschermingboven de WOZ-grens van de opkoopbescherming in Heerlen (€ 300.000) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
Verhuurvergunningin een deel van de wijken is een verhuurvergunning nodig ("Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte te verhuren die behoort tot een in het tweede lid aangewezen categorie van woonruimten en gelegen is in een in het tweede lid aangewezen gebied." (Verhuurverordening Heerlen 2025, CVDR755150/1, art. 2 lid 1, Gemeenteblad 2026, 7481, vastgesteld 17-12-2025, geldend van 20-01-2026 t/m heden, geen einddatum); "Aangewezen categorieën zijn alle woonruimten in de CBS-buurten:" (art. 2 lid 2): Vrieheide, Uterweg, Hoppersgraaf, Zeswegen, Burettestraat en omgeving, Eikenderveld, Passart, Heerlerheide Kom, Nieuw-Einde, Versiliënbosch, Terschuren, Hoensbroek-Centrum, Nieuw Lotbroek-Zuid, De Koumen, Weggebekker, Schandelen, Meezenbroek, Schaesbergerveld, Dr. Schaepmanplein en omgeving en Dr. Nolensplein en omgeving, en 44 straten elders (onder meer Hoofdstraat, Geerstraat, Kerkraderweg, Palestinastraat, Sittarderweg). Elke verhuurder en elk huursegment; wie al vóór 20-01-2026 verhuurde, had tot 20-07-2026 (art. 10; niet in Vrieheide en Uterweg). Ook een vergunning voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten in de hele gemeente (art. 3). Leges € 413,30 (Legesverordening Heerlen 2026, art. 3.18.1). Een voorwaarde, geen verbod; vervangt de Verhuurverordening Heerlen 2024. Twee lezers (2026-11-12)); voorwaarden en leges, geen verbod

Invoer van het model

Verwachte koopsom: € 445.000
Huursegment: Vrije sector
Gemeentelijke lasten: Rioolheffing € 100 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,146385% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,02701%
WOZ-waarde (schatting): € 411.625
Bouwjaar: 1939
VvE-bijdrage per maand: € 0
Vraagprijs: € 445.000
Overbod op de vraagprijs: 0%
Markthuur per maand: € 1.787
Soort woning: huis
Woonoppervlak (m²): 160
Prijsconditie: kosten koper (k.k.)
Leeftijd cv-ketel: 6 jaar
WWS-maximumhuur per maand: –
Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden): –

Modelversies

Prognosemodel: NL-LTR-2026.19
Puntenmodel: WWS-2026.1
Huurmodel: –

Datums

Advertentie gelezen: 11 nov 2026
Huren bijgewerkt: 13 nov 2026
Prognose berekend: 13 nov 2026

Makelaar

Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.