Beleggingswoningen in Winterswijk
Gratis bèta · pilotKoopwoningen in Winterswijk, bekeken als huurwoning voor de lange termijn. Voor elke woning die de controles doorstaat (3 van de 112 ingelezen woningen bij de laatste controle): de WWS-punten en de maximale huur waar die punten de huur begrenzen, de markthuur van vergelijkbare huurwoningen in de buurt, drie scenario’s (zo verhuren, opfrissen, volledig renoveren) en een prognose over tien jaar.
Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 12 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
112 van de 112 koopwoningen ingelezen · 3 met een gepubliceerde prognose, waarvan 1 indicatief · 109 achtergehouden (91 te weinig vergelijkbare huren; 13 nog niet opgeleverd, niet afgewerkt of in verbouwing; 4 een mogelijke zelfbewonings- of doelgroepplicht bij nieuwbouw; 1 andere redenen).
Medianen voor Winterswijk tonen we vanaf 30 woningen met solide huurbewijs; vandaag zijn het er 2.
Woningen bekijken
Beukenhorstweg 19
7101 DJ Winterswijk
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Frerikshof 120
7103 CC Winterswijk
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
De 3 getoonde woningen
Geteld over de 3 gepubliceerde woningen op deze pagina, waarvan 1 verkocht onder voorbehoud.
Huursegment (WWS-punten)
- Sociale huur1
Onder 144 WWS-punten: het wettelijk maximum is laag en bindend.
- Middenhuur0
144 tot 186 punten: het wettelijk maximum geldt (Wet betaalbare huur).
- Vrije sector0
187 punten of meer: de markthuur geldt.
- Onbeslist2
De puntenband ligt over een grens; op de pagina van elke woning staat welke rubriek het beslist.
Beste scenario
- Zo verhuren3
Waar de huur vandaan komt
- Wettelijk maximum (WWS-punten)3
Actualiteit
- Laatst ingelezen woning
- 2 nov 2026
- Laatste prognose
- 12 nov 2026
Staat beoordeeld op foto’s bij 3 van de 3 woningen
Zo lees je deze cijfers
- Prijzen zijn vraagprijzen uit de advertentie, geen verkoopprijzen. De prognoses kopen tegen de verwachte koopsom: de vraagprijs plus het gemiddelde overbod voor het woningtype (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron), verschoven naar het eigen cijfer van de NVM-regio waar dat is gelezen (de regels hieronder noemen het), niet na een prijsverlaging of bij nieuwbouw.
- De markthuur komt van vergelijkbare huurwoningen: hetzelfde type, een vergelijkbare grootte en dezelfde of een aangrenzende woningsoort (een vrijstaand huis rekenen we niet met tussenwoningen), eerst binnen 1 km, dan 2,5 km, dan 8 km. Zijn er in de ruimste ring minder dan 5 vergelijkbare woningen, of dragen een paar ervan bijna het hele gewicht, dan tonen we geen huur en dus ook geen rendement. Bij elke woning staat welke reden geldt.
- Onder 187 WWS-punten geldt de maximale huur (Wet betaalbare huur): het model rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
- Box 3 (2026) belast een verondersteld rendement over de WOZ-waarde boven het heffingsvrij vermogen, los van de huur; het bedrag per woning staat in de prognose (rij Belasting).
- De kasstroom is na de lopende kosten: een vast bedrag voor onderhoud per jaar plus groot onderhoud (buitenschilderwerk, cv-ketel) in het jaar dat het nodig is, verzekering, beheer, leegstand, de VvE-bijdrage, OZB, riool- en waterschapsheffing. Op de pagina van elke woning staan ze per jaar.
- De prognoses rekenen zonder hypotheek (volledig eigen geld), zodat ze woningen vergelijken en niet de financiering.
- De IRR over 10 jaar rekent met 3,3% waardestijging per jaar. Dat is een aanname: het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027, van ABN AMRO (2,5%) en Rabobank (4,1%), toegepast op alle tien jaar.
- Renovatiekosten zijn geschatte bandbreedtes tot er offertes zijn.
Gemeentelijke regels: Winterswijk
provincie Gelderland · regio Achterhoek · waterschap Rijn en IJssel · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0929% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Winterswijk 2026, CVDR746479, art. 5 lid 1 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. de eigenarenbelasting: - voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0929%"; geldend 08-11-2025 t/m 31-12-2026; vervangt de bron winterswijk.nl
- Rioolheffing eigenaar
- € 0 per jaarBron: Verordening riool- en waterzorgheffing Winterswijk 2026, CVDR746476, art. 2 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"De belasting wordt naar afzonderlijke grondslagen geheven van de persoon die een perceel al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt … verder te noemen: gebruikersdeel"; alleen een gebruikersdeel (€ 3,15 per m³ tot 500 m³, voor de huurder), geen eigenarendeel
- Watersysteemheffing (waterschap) · Rijn en IJssel
- 0,036% van de WOZ-waardeBron: Verordening watersysteemheffing Waterschap Rijn en IJssel 2026, CVDR748056, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0360% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,0090%
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
Winterswijk heeft geen Huisvestingsverordening ("We stellen een huisvestingsverordening op (met daarin een voorrangsregeling …)", ontwerp-Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030; urgentie regionaal); geen opkoopbescherming in het register of het Gemeenteblad. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Woonvisie Winterswijk 2020 – 2025, Gemeenteblad 2020, 310436, § 10.5 en 10.6; ontwerp-Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030, Gemeenteblad 2026, 177007; Volkshuisvestelijk afwegingkader woningbouw Winterswijk 2023-2026, CVDR703046/1): door twee lezers gezocht en niet gevonden (2026-11-11): het register geeft geen treffer voor zelfbewoningsplicht, zelfbewoning, woonplicht, bewoningsplicht, doelgroepenverordening, uitgiftevoorwaarden, verkoopvoorwaarden, antispeculatiebeding of verhuurverbod, en het ontwerp-Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 (Gemeenteblad 2026, 177007, een ontwerp) en het Volkshuisvestelijk afwegingkader woningbouw Winterswijk 2023-2026 (CVDR703046/1) noemen er geen. De Woonvisie Winterswijk 2020 – 2025 (Gemeenteblad 2020, 310436, § 10.6; haar opvolger is nog een ontwerp): "Daarom stellen we geen woonplicht in bij nieuwbouwwoningen." Dezelfde paragraaf noemt waar een plicht wel kan staan, bij grond van de gemeente: "maar ook kan er een woonplicht voor koopwoningen in deze overeenkomsten worden opgenomen", al past de gemeente dat naar eigen zeggen niet toe ("Omdat wij als gemeente maar zeer beperkt grondeigendom hebben is dit in de praktijk geen toepasbaar sturingsinstrument."); en § 10.5 heet "Bij gebiedsontwikkelingen leggen we afspraken vast in een anterieure overeenkomst". Het omgevingsplan noemt het zoekverslag niet. Dat sluit een plicht niet uit: een plicht in een koopovereenkomst of een anterieure overeenkomst staat in geen register. Daarom houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": "Project grondgebruik, verkoop en verhuur van openbaar groen", geen verordening over woonruimte) of het Gemeenteblad (geen treffer voor "verhuurverordening"); de Legesverordening 2026 noemt geen verhuurvergunning (paragraaf 3.6 en de artikelen 3.11 tot en met 3.18 "Gereserveerd", zonder te zeggen waarvoor); de Beleidsnotitie huisvesting arbeidsmigranten 2024: "Als daar aanleiding toe is kan de gemeente Winterswijk een verhuurvergunning instellen voor de huisvesting van arbeidsmigranten."; alleen gezocht door één lezer: de tweede lezer van die dag las alleen de plichten voor nieuwbouw na (zelfbewoning, instandhouding, de vergunning voor de bewoner), niet deze vergunning (wettencheck 2026-11-11)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Winterswijk (gezocht op 11 november 2026 door één lezer; niet bevestigd)
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
Winterswijk heeft geen Huisvestingsverordening (er wordt er een opgesteld, over voorrang en urgentie)
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Winterswijk over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbieden in de regio
Gemiddeld +4,0% op de vraagprijs in de regio Achterhoek, 3e kwartaal 2026.
Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron