Buy-to-let homes in Winterswijk
Free beta · pilotHomes for sale in Winterswijk, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (3 of the 114 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
114 of 114 homes for sale read · 3 with a published forecast, of which 1 indicative · 111 withheld (93 too few comparable rents; 13 not yet delivered, unfinished or being rebuilt; 4 a possible owner-occupation or target-group duty on new build; 1 other reasons).
Medians for Winterswijk are shown from 30 homes with solid rent evidence; today there are 2.
Browse the homes
Beukenhorstweg 19
7101 DJ Winterswijk
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Frerikshof 120
7103 CC Winterswijk
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
The 3 homes shown
Counted over the 3 published homes on this page, of which 1 is sold subject to conditions.
Rent segment (WWS points)
- Social rent1
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent0
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector0
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided2
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is3
Where the rent comes from
- Legal maximum (WWS points)3
Data freshness
- Last home read
- 2 Nov 2026
- Last forecast
- 13 Nov 2026
Condition judged from photos for 3 of 3 homes
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: Winterswijk
province of Gelderland · Achterhoek region · water board Rijn en IJssel · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.0929% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen Winterswijk 2026, CVDR746479, art. 5 lid 1 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting: - voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0929%"; geldend 08-11-2025 t/m 31-12-2026; vervangt de bron winterswijk.nl
- Sewerage charge, owner
- €0 a yearSource: Verordening riool- en waterzorgheffing Winterswijk 2026, CVDR746476, art. 2 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"De belasting wordt naar afzonderlijke grondslagen geheven van de persoon die een perceel al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt … verder te noemen: gebruikersdeel"; alleen een gebruikersdeel (€ 3,15 per m³ tot 500 m³, voor de huurder), geen eigenarendeel
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rijn en IJssel
- 0.036% of the WOZ valueSource: Verordening watersysteemheffing Waterschap Rijn en IJssel 2026, CVDR748056, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0360% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,0090%
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
Not in force according to the sources found.
Winterswijk heeft geen Huisvestingsverordening ("We stellen een huisvestingsverordening op (met daarin een voorrangsregeling …)", ontwerp-Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030; urgentie regionaal); geen opkoopbescherming in het register of het Gemeenteblad. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Woonvisie Winterswijk 2020 – 2025, Gemeenteblad 2020, 310436, § 10.5 en 10.6; ontwerp-Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030, Gemeenteblad 2026, 177007; Volkshuisvestelijk afwegingkader woningbouw Winterswijk 2023-2026, CVDR703046/1): door twee lezers gezocht en niet gevonden (2026-11-11): het register geeft geen treffer voor zelfbewoningsplicht, zelfbewoning, woonplicht, bewoningsplicht, doelgroepenverordening, uitgiftevoorwaarden, verkoopvoorwaarden, antispeculatiebeding of verhuurverbod, en het ontwerp-Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 (Gemeenteblad 2026, 177007, een ontwerp) en het Volkshuisvestelijk afwegingkader woningbouw Winterswijk 2023-2026 (CVDR703046/1) noemen er geen. De Woonvisie Winterswijk 2020 – 2025 (Gemeenteblad 2020, 310436, § 10.6; haar opvolger is nog een ontwerp): "Daarom stellen we geen woonplicht in bij nieuwbouwwoningen." Dezelfde paragraaf noemt waar een plicht wel kan staan, bij grond van de gemeente: "maar ook kan er een woonplicht voor koopwoningen in deze overeenkomsten worden opgenomen", al past de gemeente dat naar eigen zeggen niet toe ("Omdat wij als gemeente maar zeer beperkt grondeigendom hebben is dit in de praktijk geen toepasbaar sturingsinstrument."); en § 10.5 heet "Bij gebiedsontwikkelingen leggen we afspraken vast in een anterieure overeenkomst". Het omgevingsplan noemt het zoekverslag niet. Dat sluit een plicht niet uit: een plicht in een koopovereenkomst of een anterieure overeenkomst staat in geen register. Daarom houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": "Project grondgebruik, verkoop en verhuur van openbaar groen", geen verordening over woonruimte) of het Gemeenteblad (geen treffer voor "verhuurverordening"); de Legesverordening 2026 noemt geen verhuurvergunning (paragraaf 3.6 en de artikelen 3.11 tot en met 3.18 "Gereserveerd", zonder te zeggen waarvoor); de Beleidsnotitie huisvesting arbeidsmigranten 2024: "Als daar aanleiding toe is kan de gemeente Winterswijk een verhuurvergunning instellen voor de huisvesting van arbeidsmigranten."; alleen gezocht door één lezer: de tweede lezer van die dag las alleen de plichten voor nieuwbouw na (zelfbewoning, instandhouding, de vergunning voor de bewoner), niet deze vergunning (wettencheck 2026-11-11)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Winterswijk (searched on 11 November 2026 by one reader; not confirmed)
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
No housing permit for tenants found.
Winterswijk heeft geen Huisvestingsverordening (er wordt er een opgesteld, over voorrang en urgentie)
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Winterswijk say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbidding in the region
On average +4.0% on the asking price in the Achterhoek region, Q3 2026.
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source