Beleggingswoningen in West Maas en Waal
Gratis bèta · pilotKoopwoningen in West Maas en Waal, bekeken als huurwoning voor de lange termijn. Voor elke woning die de controles doorstaat (8 van de 153 ingelezen woningen bij de laatste controle): de WWS-punten en de maximale huur waar die punten de huur begrenzen, de markthuur van vergelijkbare huurwoningen in de buurt, drie scenario’s (zo verhuren, opfrissen, volledig renoveren) en een prognose over tien jaar.
Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
153 van de 153 koopwoningen ingelezen · 8 met een gepubliceerde prognose, waarvan 7 indicatief · 145 achtergehouden (123 te weinig vergelijkbare huren; 17 nog niet opgeleverd, niet afgewerkt of in verbouwing; 4 een mogelijke zelfbewonings- of doelgroepplicht bij nieuwbouw; 1 andere redenen).
Medianen voor West Maas en Waal tonen we vanaf 30 woningen met solide huurbewijs; vandaag is het er 1.
Woningen bekijken
Kerkdwarsstraat 4
6628 AD Altforst
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Onder bodHopveld 33
6658 LV Beneden-Leeuwen
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Zandstraat 95 a
6658 CP Beneden-Leeuwen
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Kerkstraat 15
6659 AA Wamel
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Koningsland 15
6658 DG Beneden-Leeuwen
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
De 8 getoonde woningen
Geteld over de 8 gepubliceerde woningen op deze pagina, waarvan 3 verkocht onder voorbehoud.
Huursegment (WWS-punten)
- Sociale huur0
Onder 144 WWS-punten: het wettelijk maximum is laag en bindend.
- Middenhuur1
144 tot 186 punten: het wettelijk maximum geldt (Wet betaalbare huur).
- Vrije sector6
187 punten of meer: de markthuur geldt.
- Onbeslist1
De puntenband ligt over een grens; op de pagina van elke woning staat welke rubriek het beslist.
Beste scenario
- Zo verhuren8
Waar de huur vandaan komt
- Vergelijkbare huren binnen 8 km6
- Wettelijk maximum (WWS-punten)2
Actualiteit
- Laatst ingelezen woning
- 12 nov 2026
- Laatste prognose
- 13 nov 2026
Staat beoordeeld op foto’s bij 8 van de 8 woningen
Zo lees je deze cijfers
- Prijzen zijn vraagprijzen uit de advertentie, geen verkoopprijzen. De prognoses kopen tegen de verwachte koopsom: de vraagprijs plus het gemiddelde overbod voor het woningtype (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron), verschoven naar het eigen cijfer van de NVM-regio waar dat is gelezen (de regels hieronder noemen het), niet na een prijsverlaging of bij nieuwbouw.
- De markthuur komt van vergelijkbare huurwoningen: hetzelfde type, een vergelijkbare grootte en dezelfde of een aangrenzende woningsoort (een vrijstaand huis rekenen we niet met tussenwoningen), eerst binnen 1 km, dan 2,5 km, dan 8 km. Zijn er in de ruimste ring minder dan 5 vergelijkbare woningen, of dragen een paar ervan bijna het hele gewicht, dan tonen we geen huur en dus ook geen rendement. Bij elke woning staat welke reden geldt.
- Onder 187 WWS-punten geldt de maximale huur (Wet betaalbare huur): het model rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
- Box 3 (2026) belast een verondersteld rendement over de WOZ-waarde boven het heffingsvrij vermogen, los van de huur; het bedrag per woning staat in de prognose (rij Belasting).
- De kasstroom is na de lopende kosten: een vast bedrag voor onderhoud per jaar plus groot onderhoud (buitenschilderwerk, cv-ketel) in het jaar dat het nodig is, verzekering, beheer, leegstand, de VvE-bijdrage, OZB, riool- en waterschapsheffing. Op de pagina van elke woning staan ze per jaar.
- De prognoses rekenen zonder hypotheek (volledig eigen geld), zodat ze woningen vergelijken en niet de financiering.
- De IRR over 10 jaar rekent met 3,3% waardestijging per jaar. Dat is een aanname: het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027, van ABN AMRO (2,5%) en Rabobank (4,1%), toegepast op alle tien jaar.
- Renovatiekosten zijn geschatte bandbreedtes tot er offertes zijn.
Gemeentelijke regels: West Maas en Waal
provincie Gelderland · regio Zuidwest-Gelderland · waterschap Rivierenland · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0801% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 West Maas en Waal, CVDR750983/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. de eigenarenbelasting: i. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0801%"; vastgesteld bij raadsbesluit van 11 december 2025, heffing vanaf 1 januari 2026
- Rioolheffing eigenaar
- € 283,71 per jaarBron: Verordening rioolheffing 2026 West Maas en Waal, CVDR750874/1, art. 3, 5 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"De belasting bedraagt per perceel € 283,71"; alleen een eigenarenheffing (wie "het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten", art. 3), een vast bedrag per perceel; geen gebruikersdeel
- Watersysteemheffing (waterschap) · Rivierenland
- 0,03794% van de WOZ-waardeBron: Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03794% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,01897% (art. 10 lid 3)
Opkoopbescherming
Niet vastgesteld
Niet vastgesteld: we vonden geen bron, voor of tegen. Controleer bij de gemeente of een gekochte woning 4 jaar niet verhuurd mag worden.
niet vastgesteld: geen Huisvestingsverordening en geen opkoopbescherming in het register (alle data) of het Gemeenteblad (0 treffers voor opkoopbescherming, opkoopverordening, Huisvestingsverordening en verhuurvergunning); de Legesverordening 2026 (CVDR750896/1) heeft een lege paragraaf "1.11 Huisvestingswet" maar noemt de opkoopvergunning niet; een huisvestingsverordening (met een urgentieregeling) is wettelijk verplicht, naar verwachting vanaf 1 januari 2028 (Stb. 2026, 157), en een inschrijving op of na die datum houdt de prognose achter; alleen afwezigheid, geen officiële tekst zegt het (wettencheck 2026-11-01). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (geen bron: niet gezocht): niet gezocht: bij de wettencheck van deze gemeente is niet gezocht naar een plicht op nieuwbouw (een zelfbewoningsplicht, een instandhoudingstermijn voor sociale koop of een vergunning voor de bewoner) in een doelgroepenverordening, beleidsregels over zelfbewoning, het omgevingsplan of de verkoop- en uitgiftevoorwaarden van de gemeente (vastgesteld op 2026-11-11). Niet gezocht is niet hetzelfde als geen plicht. Tot die teksten zijn nagelezen houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las, geen termijn uit een tekst van deze gemeente
Aanname: geen opkoopbescherming in West Maas en Waal: er is geen huisvestingsverordening gevonden (gezocht op 1 november 2026; niet bevestigd); het model houdt een woning achter zodra haar levering op of na 1 januari 2028 kan worden ingeschreven, wanneer een huisvestingsverordening naar verwachting verplicht is
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5): het Gemeenteblad heeft 0 treffers voor verhuurvergunning, en de APV 2024 heeft geen verhuurvergunning; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van West Maas en Waal (gezocht op 1 november 2026 door één lezer; niet bevestigd)
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden. niet geverifieerd
geen Huisvestingsverordening in het register ("Geen resultaten gevonden"); de paragraaf Huisvestingswet van de Legesverordening 2026 is leeg; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)
Aanname: geen huisvestingsvergunning voor een huurder: geen huisvestingsverordening gevonden in de regels van West Maas en Waal (gezocht op 1 november 2026 door één lezer; niet bevestigd)
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van West Maas en Waal over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbieden in de regio
Gemiddeld +2,5% op de vraagprijs in de regio Zuidwest-Gelderland, 3e kwartaal 2026.
Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron