Buy-to-let homes in West Maas en Waal
Free beta · pilotHomes for sale in West Maas en Waal, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (8 of the 153 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
153 of 153 homes for sale read · 8 with a published forecast, of which 7 indicative · 145 withheld (123 too few comparable rents; 17 not yet delivered, unfinished or being rebuilt; 4 a possible owner-occupation or target-group duty on new build; 1 other reasons).
Medians for West Maas en Waal are shown from 30 homes with solid rent evidence; today there is 1.
Browse the homes
Kerkdwarsstraat 4
6628 AD Altforst
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Under offerHopveld 33
6658 LV Beneden-Leeuwen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Zandstraat 95 a
6658 CP Beneden-Leeuwen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Kerkstraat 15
6659 AA Wamel
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Koningsland 15
6658 DG Beneden-Leeuwen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
The 8 homes shown
Counted over the 8 published homes on this page, of which 3 are sold subject to conditions.
Rent segment (WWS points)
- Social rent0
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent1
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector6
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided1
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is8
Where the rent comes from
- Comparable rents within 8 km6
- Legal maximum (WWS points)2
Data freshness
- Last home read
- 12 Nov 2026
- Last forecast
- 13 Nov 2026
Condition judged from photos for 8 of 8 homes
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: West Maas en Waal
province of Gelderland · Zuidwest-Gelderland region · water board Rivierenland · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.0801% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 West Maas en Waal, CVDR750983/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting: i. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0801%"; vastgesteld bij raadsbesluit van 11 december 2025, heffing vanaf 1 januari 2026
- Sewerage charge, owner
- €283.71 a yearSource: Verordening rioolheffing 2026 West Maas en Waal, CVDR750874/1, art. 3, 5 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"De belasting bedraagt per perceel € 283,71"; alleen een eigenarenheffing (wie "het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten", art. 3), een vast bedrag per perceel; geen gebruikersdeel
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rivierenland
- 0.03794% of the WOZ valueSource: Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03794% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,01897% (art. 10 lid 3)
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
Not established
Not established: we found no source either way. Check with the municipality whether a home you buy may not be let for 4 years.
niet vastgesteld: geen Huisvestingsverordening en geen opkoopbescherming in het register (alle data) of het Gemeenteblad (0 treffers voor opkoopbescherming, opkoopverordening, Huisvestingsverordening en verhuurvergunning); de Legesverordening 2026 (CVDR750896/1) heeft een lege paragraaf "1.11 Huisvestingswet" maar noemt de opkoopvergunning niet; een huisvestingsverordening (met een urgentieregeling) is wettelijk verplicht, naar verwachting vanaf 1 januari 2028 (Stb. 2026, 157), en een inschrijving op of na die datum houdt de prognose achter; alleen afwezigheid, geen officiële tekst zegt het (wettencheck 2026-11-01). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (geen bron: niet gezocht): niet gezocht: bij de wettencheck van deze gemeente is niet gezocht naar een plicht op nieuwbouw (een zelfbewoningsplicht, een instandhoudingstermijn voor sociale koop of een vergunning voor de bewoner) in een doelgroepenverordening, beleidsregels over zelfbewoning, het omgevingsplan of de verkoop- en uitgiftevoorwaarden van de gemeente (vastgesteld op 2026-11-11). Niet gezocht is niet hetzelfde als geen plicht. Tot die teksten zijn nagelezen houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las, geen termijn uit een tekst van deze gemeente
Assumption: no buy-to-let protection (opkoopbescherming) in West Maas en Waal: no housing ordinance was found (searched on 1 November 2026; not confirmed); the model withholds a home once its transfer could be registered on or after 1 January 2028, when a housing ordinance is expected to be compulsory
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5): het Gemeenteblad heeft 0 treffers voor verhuurvergunning, en de APV 2024 heeft geen verhuurvergunning; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of West Maas en Waal (searched on 1 November 2026 by one reader; not confirmed)
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
No housing permit for tenants found. not verified
geen Huisvestingsverordening in het register ("Geen resultaten gevonden"); de paragraaf Huisvestingswet van de Legesverordening 2026 is leeg; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)
Assumption: no housing permit for a tenant: no housing ordinance (huisvestingsverordening) found in the rules of West Maas en Waal (searched on 1 November 2026 by one reader; not confirmed)
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of West Maas en Waal say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbidding in the region
On average +2.5% on the asking price in the Zuidwest-Gelderland region, Q3 2026.
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source