Beleggingswoningen in Gouda

OZB eigenaar

0,0836% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Gouda, CVDR749810/1, art. 5 lid 1 b 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0836%"; Gemeenteblad 2025, 544852, vastgesteld 10-12-2025, geldend vanaf 16-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); op de WOZ-waarde voor het kalenderjaar (art. 3 lid 1); niet-woningen eigenaren 0,4198%; de gebruikersbelasting (0,3366%) geldt alleen voor niet-woningen

Rioolheffing eigenaar

€ 311,27 per jaar

Bron: Verordening rioolheffing 2026 Gouda, CVDR749813/1, art. 3 lid 1, 5 lid 1 en 6 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"voor percelen van waaruit huishoudelijk afvalwater of bedrijfsafvalwater wordt afgevoerd of kan worden afgevoerd: € 311,27"; het eigenarendeel, "geheven naar een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1), van "degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering" (art. 3 lid 1); € 31,10 voor een perceel dat alleen ander water afvoert (art. 6 lid 1 b); het gebruikersdeel (€ 262,20 tot 400 m³, daarboven per m³, art. 6 lid 2 en 3) is voor de gebruiker, de huurder; Gemeenteblad 2025, 544858, geldend vanaf 16-12-2025

Watersysteemheffing (waterschap) · Rijnland / Schieland en de Krimpenerwaard

0,0239% van de WOZ-waarde

niet geverifieerdBron: Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijnland 0,0239%, Schieland en de Krimpenerwaard 0,0229%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 42.159 adressen met gemeentecode 0513, door twee lezers geteld) betalen 39.710 adressen (94%) aan Rijnland en 2.449 (6%) aan Schieland en de Krimpenerwaard; geen adres zonder waterschap. Het hoogste tarief is dat van Rijnland (wettencheck 2026-11-12)

Aanname: de waterschapsbelasting van de eigenaar rekent met het tarief van het duurste waterschap in de gemeente; welk waterschap een adres heeft, is niet vastgesteld, en een woning in een goedkoper waterschap betaalt minder

Van krachtsinds 1 jul 2022 tot 28 jun 2027, in de hele gemeenteniet geverifieerd

WOZ-grens 2026: tot en met € 498.200.

Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.

Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving" (art. 39 lid 3), "niet meer bedraagt dan de NHG-kostengrens" (art. 39 lid 2): tot en met de grens. De verordening noemt geen bedrag en omschrijft de NHG-kostengrens niet; de Huisvestingsverordening Gouda 2019 deed dat wel ("NHG-kostengrens: de voor dat jaar vastgestelde NHG-kostengrens van woonruimte zonder energiebesparende maatregelen, volgens de voorwaarden en normen van de NHG.", art. 1, geldend tot 28-06-2023). De toelichting noemt "de NHG-grens, die in 2023 op € 405.000 is vastgelegd", en de toelichting van de Doelgroepenverordening Gouda zegt "omdat de NHG-grens in verband met de ontwikkeling van de huizenprijzen dit jaar omhoog gaat naar € 435.000" (2024): beide de grens zonder energiebesparende voorzieningen, maar geen tekst zegt welke grens of welk jaar de verordening bedoelt. Voor 2026 noemen alleen officiële teksten van andere gemeenten de NHG-grens: € 470.000 (Ridderkerk, Gemeenteblad 2026, 496904; Wijchen, Gemeenteblad 2025, 556522) en "met energiebesparende voorzieningen € 498.200" (Meppel, Gemeenteblad 2026, 157272; Oldebroek, Gemeenteblad 2026, 18569). Bij twijfel de hogere: 2026 € 498.200, niet geverifieerd aan de verordening, zodat een WOZ van € 470.000 tot € 498.200 mogelijk onder de regeling valt; voor 2027: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04). Bij twijfel ook hier de hogere: 2027 € 530.000. Het jaar is dat van de inschrijving, de hogere grens. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"1. Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden be-schermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van het college. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: die gelegen is in de in de gemeente Gouda; waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan de NHG-kostengrens; die op de datum van inschrijving: vrij was van huur en gebruik; in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden; of werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt, en die niet in eigendom is van de gemeente of een woningcorporatie." (Huisvestingsverordening Gouda 2023, art. 39, versie geldend vanaf 03-05-2025; hoofdstuk 8 is sinds 29-06-2023 ongewijzigd). "datum van inschrijving: datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar" (art. 38). In de hele gemeente ("De opkoopbescherming wordt ingevoerd voor de gehele stad.", toelichting). Sinds 1-7-2022 (hoofdstuk 6B van de Huisvestingsverordening Gouda 2019, Gemeenteblad 2022, 295004, met dezelfde woorden), voortgezet in de Huisvestingsverordening Gouda 2023 (Gemeenteblad 2023, 278186, bekendgemaakt 28-06-2023). Einde: "Deze verordening treedt in werking op de dag volgend na de dag van bekendmaking." en "Overeenkomstig artikel 4 van de wet geldt deze verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar." (art. 49), dus in werking vanaf 29-06-2023 en t/m 28-06-2027 (afgeleid, niet geschreven; het register noemt als datum van uitwerkingtreding 30-06-2027). Een opvolger of ontwerp is niet gevonden (register en Gemeenteblad, 2026-11-12: "huisvestingsverordening 2027" geen resultaten, "ontwerp huisvestingsverordening" alleen de ter-inzagelegging van 2023): opnieuw lezen vóór 2027. Leges € 236,65 (Legesverordening 2026, tabel 3.17); bestuurlijke boete tot de vierde categorie, bij herhaling binnen vier jaar de vijfde (art. 46). Niet geverifieerd is het bedrag van de grens (zie de WOZ-basis). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Doelgroepenverordening Gouda, CVDR711625/1, art. 4, 9 lid 3, 10 lid 4, 11 en 13): "3. Een sociale koopwoning dient gedurende een termijn van ten minste 10 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep als bedoeld in artikel 7 als sociale koopwoning beschikbaar te blijven." (art. 9) en "1. De maximale koopprijs vrij-op-naam van een sociale koopwoning bedraagt ten hoogste de betaalbaarheidsgrens, bedoeld in het programma Woningbouw van de minister van Volkshuisvesting (€ 390.000, prijspeil 2024);" en "2. De in het eerste lid bedoelde maximale koopprijs wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de betaalbaarheidsgrens vastgesteld door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties;" (art. 4; Gemeenteblad 2023, 563669, de enige versie, geldend vanaf 29-12-2023). Bindt latere kopers: "4. Elke volgende verkoop van sociale koopwoningen dient gedurende de in artikel 9 bepaalde instandhoudingstermijn uiterlijk voor het passeren van de leveringsakte door verkoper met medewerking van koper gemeld te worden bij het college. … In de koopovereenkomst en leveringsaktes van de sociale koopwoningen wordt verwezen naar de doelgroepenverordening;" (art. 10) en "Het is verboden om in strijd met de verordening woningen te onttrekken aan de doelgroep c.q. de instandhoudingstermijnen als genoemd in de voorgaande artikelen te doorkruisen." (art. 11); de doelgroep heeft een inkomen tot 1,8 keer de DAEB-norm (art. 7). Alleen voor "woningbouwontwikkelingen waarvoor op de datum van inwerkingtreding van deze verordening nog geen intentieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst of anterieure overeenkomst is ondertekend" (art. 13), en alleen een woning die als sociale koop is aangewezen; of een woning dat is, staat zelden in de advertentie. Verhuur verbiedt de tekst niet met zoveel woorden. De verordening rust volgens haar toelichting op het Besluit ruimtelijke ordening (vervallen met de Omgevingswet op 1-1-2024) en staat in het register als geldend. nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Handboek Grondzaken, CVDR709102/1, § 2.5 Regulering woningmarkt; Gemeenteblad 2023, 550166): "Naast deze regels kan de gemeente in specifieke situaties regels opleggen om speculatie op de woningmarkt tegen te gaan. Er zijn daarvoor verschillende producten die kunnen worden in gezet." (Handboek Grondzaken, § 2.5, geldend vanaf 21-12-2023): een beleidsregel zonder artikel, project, termijn of prijsgrens; welke uitgiften of overeenkomsten zo'n plicht hebben, staat in koopovereenkomsten, kavelpaspoorten en anterieure overeenkomsten die niet gepubliceerd en niet gelezen zijn (de kennisgevingen van anterieure overeenkomsten in het Gemeenteblad noemen er geen). Geen zelfbewoningsplicht, woonplicht, antispeculatiebeding of kettingbeding in het register of het Gemeenteblad (door beide lezers gezocht, 2026-11-12: geen resultaten); de enige treffer op "zelfbewoning" is dezelfde paragraaf over de opkoopbescherming ("Deze opkoopbescherming bevordert zelfbewoning.")

Aanname: de grens van de opkoopbescherming in de hele gemeente is de NHG-kostengrens met energiebesparende voorzieningen, de hoogste lezing; de verordening noemt geen bedrag en niet welke van de twee NHG-grenzen zij bedoelt. De verordening loopt volgens de Huisvestingswet tot en met 28 juni 2027 en een opvolger is niet gevonden, dus houdt het model elke woning achter waarvan de levering daarna kan worden ingeschreven

• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 12-11-2026: titels met "verhuur" geven alleen de Beleidsregel handhaving Wet goed verhuurderschap Gouda 2026, een mandaat aan de Omgevingsdienst Midden-Holland en een regeling onder de Participatiewet; de tekst "verhuurverordening" geeft geen resultaten. De beleidsregel beboet alleen de landelijke regels ("Deze beleidsregel is van toepassing op overtreding van artikel 2 en 2a van de Wet.", art. 2). De enige "Verhuurvergunning woning" in de Legesverordening 2026 (tabel 3.17, € 236,65) is de vergunning van de opkoopbescherming: "als bedoeld in artikel 39 van de Huisvestingsverordening Gouda 2023"; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Gouda (gezocht op 12 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming

Niet vastgesteld: controleer bij de gemeente of huurders een huisvestingsvergunning nodig hebben.

bestaande woning: alleen voor "woonruimten van verhuurders met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag" (Huisvestingsverordening Gouda 2023, art. 2 lid 1 a), niet voor "woonruimte van verhuurders die in de gemeente tien of minder woningen beneden de huur-toeslaggrens verhuren" (art. 2 lid 4 a): de huurder van een verhuurder met tien of minder zulke woningen in Gouda heeft geen huisvestingsvergunning nodig, die van een grotere verhuurder (corporatie of particulier, art. 1) onder de huurtoeslaggrens wel. Middenhuurwoningen alleen als aangewezen nieuwbouw ("een nieuwbouwhuurwoning als bedoeld in de lokale middenhuur- of doelgroepenverordening en/of de als zodanig benoemde woningen in een (anterieure) overeenkomst", art. 1). Niet voor onzelfstandige woonruimte, inwoning en tijdelijke huurcontracten (art. 2 lid 4). In de hele gemeente; de verordening geldt sinds 29-06-2023 en t/m 28-06-2027 (afgeleid: art. 49 lid 2 en Huisvestingswet art. 4); leges € 67,70 (Legesverordening 2026, tabel 1.29); nieuwbouw, huisvestingsvergunning voor de bewoner (Huisvestingsverordening Gouda 2023, CVDR697887/2, art. 1 en 2 lid 1 c en lid 4): "1. De volgende categorieën woonruimten mogen enkel voor bewoning in gebruik worden geno-men of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend: … betaalbare koopwoningen." (art. 2 lid 1) en "betaalbare koopwoning: een nieuw te bouwen of door transformatie voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs van ten hoogste de betaalbaarheidsgrens, in artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 genoemd bedrag en geïndexeerd als bedoeld in artikel 7, vierde lid, van de Huisvestingswet (€ 405.000, prijspeil 2025);" (art. 1; versie geldend vanaf 03-05-2025, Gemeenteblad 2025, 194430; de versie van 2023 kende deze categorie niet). Niet voor "betaalbare koopwoningen die ontstaan na transformatie waarbij de ontwikkeling in zijn ge-heel maximaal vier of minder nieuwe woningen gerealiseerd worden" (art. 2 lid 4). Voorrang voor een huishoudinkomen van 1,0 tot 1,8 keer de DAEB-norm (art. 13 lid 3). Of de vergunning ook bij een doorverkoop nodig is, zegt de tekst niet; of een huurder haar kan krijgen evenmin. De verordening geldt t/m 28-06-2027 (afgeleid)

Aanname: de huurder van een bestaande woning heeft geen huisvestingsvergunning nodig bij een verhuurder met tien of minder woningen onder de huurtoeslaggrens in Gouda; bij een grotere verhuurder wel, bij een huur onder de huurtoeslaggrens (een voorwaarde voor wie er mag huren, geen verbod). Voor een betaalbare nieuwbouwkoopwoning tot de betaalbaarheidsgrens heeft de bewoner er een nodig