Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Bremlaan 26
Gratis bèta · pilot5342 HM Oss
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 134 m²
- Vraagprijs per m²
- € 4.769
- Energielabel
- B
- Bouwjaar
- 1980
- Kamers / slaapkamers
- 4 / 3
- Badkamers
- 2
- Perceel
- –
- Soort woning
- Appartement · Portiekflat (appartement)
- VvE-bijdrage
- € 416 per maand
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 1.608 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
Geen groot onderhoud gepland binnen tien jaar.
- Beheer
- € 1.088
- Verzekering
- € 150
- VvE-bijdrage
- € 4.992
- OZB
- € 540
- Rioolheffing
- € 149
- Waterschapsbelasting
- € 183
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 8.709
- Leegstand (jaar 1)
- € 907
- Belasting (jaar 1)
- € 11.485
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Oss: 0,0913% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Oss: € 149 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Oss: 0,0309% van de WOZ
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 6 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 45,75 | 58,75 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 15 | 23 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 7,25 | 7,25 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | 30 | 30 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 10 | 16 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 107 | 123 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 4,5 | 18 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging + garage, m² onbekend: 0–18 m² (aanname), §2.2.2 |
| Totaal | 224 | 290 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
6 vergelijkbare huurwoningen op 0,7 tot 2,21 km (gewogen gemiddeld 1,4 km)
4 van deze 6 hebben een slaapkamer meer of minder dan deze woning. De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning).
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 14,10 × 134 m² = € 1.889 per maand.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningappartement | 134 | 4 | 3 | B | 1980 | ||||||
| Sibeliuspark 6545343 BR · appartement | 0,7 km | 110 | — | 2 | A++ | 1977 | € 1.750 | € 15,91 | € 14,18 | 11 nov 2026 | 6 nov 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.653 (€ 15,03 per m²), uit € 1.750 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden, energielabel A++ omgerekend naar B ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,931 · ligging ×1,013 = € 14,18 per m². | |||||||||||
| Sibeliuspark 6505343 BR · appartement | 0,71 km | 111 | — | 2 | A++ | — | € 1.750 | € 15,77 | € 14,10 | 11 nov 2026 | 28 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.653 (€ 14,89 per m²), uit € 1.750 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden, energielabel A++ omgerekend naar B ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,934 · ligging ×1,013 = € 14,10 per m². | |||||||||||
| Meijer van Leeuwenstraat 525348 JW · appartement | 1,91 km | 89 | — | 3 | B | 1984 | € 1.152 | € 12,94 | € 11,41 | 11 nov 2026 | 13 mei 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.152 (€ 12,94 per m²), uit € 1.152 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,863 · ligging ×1,021 = € 11,41 per m². | |||||||||||
| Koningsloper 5075348 KS · appartement | 1,98 km | 92 | — | 2 | A | 2021 | € 1.450 | € 15,76 | € 14,05 | 11 nov 2026 | 25 mei 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.450 (€ 15,76 per m²), uit € 1.450 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,873 · ligging ×1,021 = € 14,05 per m². | |||||||||||
| Boterstraat 2065341 KR · appartement | 2,13 km | 88 | — | 3 | A | 1994 | € 1.375 | € 15,63 | € 13,62 | 11 nov 2026 | 11 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.375 (€ 15,63 per m²), uit € 1.375 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,86 · ligging ×1,014 = € 13,62 per m². | |||||||||||
| Carmelietenstraat 275341 EG · appartement | 2,21 km | 127 | — | 2 | A++ | 2022 | € 2.250 | € 17,72 | € 15,57 | 11 nov 2026 | 23 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.976 (€ 15,56 per m²), uit € 2.250 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A++ omgerekend naar B ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,981 · ligging ×1,02 = € 15,57 per m². | |||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 19/100- KeukenGoed
foto's:
Modern design, good condition, integrated appliances.
- BadkamerGoed
foto's:
Modern double vanity, good condition, tiled walls and floor.
- ToiletOnbekend
- VloerenGoed
foto's:
Modern laminate flooring in good condition throughout.
- BinnenschilderwerkGoed
foto's:
Walls appear freshly painted in neutral colors.
- BuitenschilderwerkRedelijk
foto's:
Exterior paint on balconies and trim appears somewhat dated.
- Kozijnen en glasGoed
foto's:
Modern frames, likely double glazing, good condition.
- DakRedelijk
foto's:
Roof tiles appear older but functional, no obvious damage.
- Cv-ketelOnbekend
- IsolatieRedelijk
kenmerken in de advertentie:
Dakisolatie, driedubbel glas, dubbel glas en muurisolatie
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- B
- Punten daarna
- 224–290Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.889Vergelijkbare huren binnen 2,5 km
- Waarde daarna
- € 667.755 – € 667.755 – € 667.755vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,4%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 3.300 – € 6.600incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- B
- Punten daarna
- 224–290Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.889p50 van de comps (ring 2, binnen 2,5 km, 6 comps) × 134 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- € 667.755 – € 667.755 – € 667.755vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,4%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (2)
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
Volledig renoveren
- Kosten (min – midden – max)
- € 7.700 – € 11.000 – € 14.300incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 14 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 231–297Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.889p50 van de comps (ring 2, binnen 2,5 km, 6 comps) × 134 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75 (een labelsprong telt alleen via de labelklasse: de comps zijn al naar label gecorrigeerd)
- Waarde daarna
- € 589.628 – € 663.081 – € 667.755vraagprijs × de gemeten meerwaarde van modernisering: 16 gemoderniseerde of jonge appartementen vragen −1% (p25–p75: −12% tot +20%) t.o.v. 12 niet-gemoderniseerde van dezelfde soort, grootte (±35% m²), generatie (bouwjaar ±30 jaar) en ligging in de gemeente; vraagprijzen, geen transacties; geen meerwaarde: de woning telt al als gemoderniseerd (zoals de vergelijkingswoningen: recent gerenoveerd, ≥ 2 onderdelen nieuw of jong) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,3%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (4)
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
- Schilisolatie via de VvE · vve€ 0
dak- en vloerisolatie van een appartement zijn een VvE-besluit; niet geprijsd
- Hybride warmtepomp · ontbreekt€ 7.000
modelinstelling ‘Hybride warmtepomp’
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
- waarde na renovatie (p50 634461) ligt ONDER de vraagprijs: de vraagprijs is hoger dan wat gemoderniseerde woningen in de gemeente vragen; geen meerwaarde geteld
Prognose over tien jaar
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 1.889 | € 1.946 | € 2.004 | € 2.064 | € 2.126 | € 2.190 | € 2.256 | € 2.323 | € 2.393 | € 2.465 |
| Jaarhuur | € 22.668 | € 23.348 | € 24.048 | € 24.770 | € 25.513 | € 26.278 | € 27.067 | € 27.879 | € 28.715 | € 29.577 |
| Leegstand | € 907 | € 934 | € 962 | € 3.055 | € 1.021 | € 1.051 | € 1.083 | € 3.438 | € 1.149 | € 1.183 |
| Vaste lasten | € 8.709 | € 8.938 | € 9.173 | € 11.375 | € 9.662 | € 9.916 | € 10.177 | € 12.652 | € 10.720 | € 11.002 |
| waarvan onderhoud | € 1.608 | € 1.648 | € 1.689 | € 1.732 | € 1.775 | € 1.819 | € 1.865 | € 1.911 | € 1.959 | € 2.008 |
| Netto exploitatieresultaat | € 13.052 | € 13.476 | € 13.914 | € 10.340 | € 14.831 | € 15.311 | € 15.807 | € 11.788 | € 16.846 | € 17.391 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 11.485 | € 11.906 | € 12.342 | € 12.791 | € 13.256 | € 13.735 | € 14.231 | € 14.743 | € 15.272 | € 15.818 |
| Kasstroom | € 1.567 | € 1.570 | € 1.572 | −€ 2.451 | € 1.575 | € 1.576 | € 1.576 | −€ 2.955 | € 1.575 | € 1.573 |
| Cumulatieve kasstroom | € 1.567 | € 3.137 | € 4.709 | € 2.258 | € 3.833 | € 5.409 | € 6.985 | € 4.030 | € 5.605 | € 7.178 |
| Waarde einde jaar | € 689.791 | € 712.554 | € 736.068 | € 760.359 | € 785.450 | € 811.370 | € 838.145 | € 865.804 | € 894.376 | € 923.890 |
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 785.450 | € 923.890 |
| Verkoopkosten | € 9.989 | € 11.512 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 775.461 | € 912.378 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −1,8% | −0,8% | € 706 | −€ 55.431 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 1,5% | 2,4% | € 1.567 | € 195.631 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 2,7% | 3,7% | € 1.998 | € 314.479 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −2,3% | −1,4% | −0,5% | 0,4% | 1,3% | 2,2% | 3,1% | 4,0% |
| 30% van de prijs | −4,9% | −3,5% | −2,1% | −0,8% | 0,4% | 1,7% | 2,9% | 4,1% |
| 50% van de prijs | −8,5% | −6,1% | −4,1% | −2,2% | −0,4% | 1,2% | 2,8% | 4,3% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 2,4% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
OssVoor deze woning
Opkoopbescherming geldt niet voor deze woning: boven de WOZ-grens van € 435.000 (2027), niet exact (niet geverifieerd); WOZ-schatting € 543.150–€ 639.000; ook teruggerekend naar de peildatum 1 jan 2025 ligt de schatting erboven (€ 489.866–€ 639.000, teruggerekend met 5,7% per jaar, afgeleid van de CBS-prijsindex van bestaande koopwoningen in de regio Noordoost-Noord-Brabant (gemeten tot het 3e kwartaal van 2026, daarna doorgetrokken): een gemiddelde over de regio, geen gemeten WOZ-waarde).
provincie Noord-Brabant · waterschap Aa en Maas · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0913% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerendezaakbelastingen Oss 2026, CVDR750011/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0913 %;"; Gemeenteblad 2025, 547319, vastgesteld 11-12-2025, geldend vanaf 17-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 3); de gebruikersbelasting (0,2443%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,2910%; geen aanslag onder € 5,00 (art. 5 lid 2)
- Rioolheffing eigenaar
- € 148,56 per jaarBron: Verordening Rioolheffing- en Waterzorgheffing Oss 2024, CVDR707947/1, art. 3 lid 1 a, 5 lid 1 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"Het eigenarendeel wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … welke in hoofdzaak worden gebruikt als woning, per jaar € 148,56"; Gemeenteblad 2023, 544123, vastgesteld 14-12-2023, heffing vanaf 1 januari 2024; volgens het register geldend tot en met 31-12-2026 en de enige rioolheffingsverordening die op 12-11-2026 geldt (geen verordening of tarievenbesluit 2025 of 2026 in het register of het Gemeenteblad, 17 treffers op "rioolheffing"), dus ook het tarief voor 2026; daarnaast een gebruikersdeel van € 29,76 per perceel per jaar (art. 6 lid 2), voor de huurder; de verhuurder is gebruiker alleen als hij een gedeelte van een perceel afstaat (art. 3 lid 3 b), niet bij verhuur van een hele woning aan één huishouden; elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4)
- Watersysteemheffing (waterschap) · Aa en Maas
- 0,0309% van de WOZ-waardeBron: Verordening Watersysteemheffing waterschap Aa en Maas 2026, CVDR750646/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03090% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,007725% (art. 10 lid 3); Waterschapsblad 2025, 31056, vastgesteld 12-12-2025, geldend vanaf 18-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 18 lid 3); de ingezetenenheffing is voor de bewoner; bij erfpacht betaalt de erfpachter (art. 2 lid 4 a)
Opkoopbescherming
Van krachtsinds 1 jul 2025 tot 30 jun 2029, in 5 wijken/buurten: Schadewijk, Ruwaard, Oss zuid, Krinkelhoek, Ussenniet geverifieerd
WOZ-grens 2026: tot en met € 420.000.
Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was, niet als die verhuur op een verhuurvergunning opkoopbescherming rustte (art. 8 lid 2 c)
- buiten de regeling: een woning in eigendom van de gemeente of een woningcorporatie (art. 8 lid 2 e)
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar (art. 10 lid 1 a); de vergunning noemt de huurder en vervalt als die vertrekt (lid 2)
- vergunning: de eigenaar had er na de inschrijving ten minste 12 maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet toeristisch (art. 10 lid 1 b)
- vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 10 lid 1 c)
- vergunning mogelijk: aankoop in opdracht van de gemeente of door een gecontracteerde zorgaanbieder (art. 11 lid 1), of in bijzondere gevallen (art. 11 lid 2)
Hoe de grens is bepaald: de "maximale waarde tot en met de actuele betaalbaarheidsgrens" (art. 8 lid 2 b): "door de Rijksoverheid vastgestelde waarde van een woning waaronder deze betaalbaar wordt geacht. De betaalbaarheidsgrens wordt jaarlijks met de Consumenten Prijs Index geïndexeerd. De betaalbaarheidsgrens voor 2025 is €405.000,-" (art. 1). De Huisvestingswet noemt voor 2026 "koopwoningen met een koopprijs van ten hoogste € 420.000,–" (art. 1 lid 1, BWBR0035303, versie 2026-11-01) en per 1 januari 2027 € 435.000 (Staatscourant 2026, 35093). Of de koopprijs of de WOZ-waarde telt, zegt de verordening niet: aanname de WOZ-waarde. Welk WOZ-jaar telt, zegt geen tekst; aangenomen is de laatst bekende WOZ-waarde bij de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (Wet WOZ art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu (een aanname, de voorzichtige lezing): het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders." (Huisvestingsverordening Gemeente Oss 2025, CVDR741353/1, art. 8 lid 1, Gemeenteblad 2025, 283402, geldend van 01-07-2025 t/m 30-06-2029). Beschermd is iedere woonruimte in de vijf wijken Schadewijk, Ruwaard, Oss zuid, Krinkelhoek en Ussen (art. 2 lid 1) "met een maximale waarde tot en met de actuele betaalbaarheidsgrens;" (art. 8 lid 2 b) die bij de inschrijving vrij van huur en gebruik was of korter dan zes maanden verhuurd. Inschrijving is die van de akte van levering (art. 1). De kernen buiten de stad Oss (Berghem, Geffen, Lith, Ravenstein en de andere) vallen erbuiten. "Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2025 en vervalt op 1 juli 2029" (art. 20 lid 1); opkoopbescherming geldt in deze wijken sinds 1-11-2022 (Huisvestingsverordening 2022). Leges € 113,00 (Legesverordening Oss 2026, art. 3.17); boete tot € 21.750, bij herhaling € 87.000 (art. 17 lid 2). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (register lokaleregelgeving.overheid.nl (titels en tekst) en Gemeenteblad Oss; Omgevingsplan gemeente Oss, CVDR696418/8; Ontwerp Postzegelplan Amsteleind Zuid, Gemeenteblad 2026, 448171; Mandaatregeling gemeente Oss 2026, CVDR749094/1): Geen zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding, kettingbeding, doelgroepenverordening of instandhoudingstermijn voor koopwoningen gevonden in het register of het Gemeenteblad (titels en tekst zelfbewoning*, woonplicht, bewoningsplicht, doelgroep*, instandhouding*, sociale koop, antispeculatiebeding, kettingbeding, verhuurverbod, uitgifte- en verkoopvoorwaarden: geen plicht) of in het geldende omgevingsplan (versie geldend vanaf 16-10-2026). Wel in ontwerp: het Postzegelplan Amsteleind Zuid (Gemeenteblad 2026, 448171, nog niet vastgesteld) houdt een betaalbare koopwoning tien jaar in stand voor middeninkomens ("De instandhoudingstermijn is 10 jaar na het sluiten van de koopovereenkomst.", art. 11.258 lid 3 b) met een maximale verkoopprijs (art. 11.259). Niet gelezen: het "CPO beleid gemeente Oss 2022", dat de Mandaatregeling 2026 noemt maar dat niet gepubliceerd is gevonden, en de koopovereenkomsten van gemeentelijke kavels. Dat sluit een plicht niet uit: een plicht in een koopovereenkomst of een anterieure overeenkomst staat in geen register. Daarom houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las
Aanname: de opkoopbescherming geldt in de wijken Schadewijk, Ruwaard, Oss zuid, Krinkelhoek en Ussen tot en met de betaalbaarheidsgrens (€ 420.000 in 2026, € 435.000 in 2027); de verordening zegt waarde, niet WOZ-waarde, en het model vergelijkt de WOZ-waarde, de lezing die meer woningen achterhoudt; of het centrum bij Krinkelhoek hoort, is niet vastgesteld, en het model houdt een woning daar achter; de verordening heeft geen urgentieregeling, die naar verwachting vanaf 1 januari 2028 verplicht is: het model houdt elke woning achter waarvan de levering op of na die datum kan worden ingeschreven
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden.
de Legesverordening Oss 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.18 Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte [gereserveerd]", paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014, geldend vanaf 01-10-2026); geen verhuurverordening in het register of het Gemeenteblad ("verhuurverordening" en "verhuurvergunning" geen resultaten buiten de opkoopvergunning; twee lezers, 2026-11-12); wel een omzettingsvergunning in de vijf wijken (HV art. 3), alleen van belang voor kamerverhuur
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
de Huisvestingsverordening Gemeente Oss 2025 wijst alleen zelfstandige huurwoningen van een woningcorporatie aan die voor de eerste maal worden toegewezen, met een huur onder de huurtoeslaggrens, en standplaatsen (art. 13 lid 1): "Zelfstandige woonruimten in eigendom van een Woningcorporatie, die voor de eerste maal worden toegewezen en die zijn gelegen in de Kernenclusters met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag dan wel standplaatsen in eigendom van de gemeente of een Woningcorporatie mogen niet voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend." (art. 13 lid 1); geen huisvestingsvergunning voor de huurder van een particuliere verhuurder en geen voor koopwoningen; zij geldt tot en met 30-06-2029
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Oss over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: erfpacht is maatwerk per uitgifte; algemene erfpachtvoorwaarden zijn niet gevonden en de voorwaarden van een uitgifte zijn niet gelezen
Bronnen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- opendata.cbs.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Oss waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingOss | € 149 | wet"Het eigenarendeel wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … welke in hoofdzaak worden gebruikt als woning, per jaar € 148,56"; Gemeenteblad 2023, 544123, vastgesteld 14-12-2023, heffing vanaf 1 januari 2024; volgens het register geldend tot en met 31-12-2026 en de enige rioolheffingsverordening die op 12-11-2026 geldt (geen verordening of tarievenbesluit 2025 of 2026 in het register of het Gemeenteblad, 17 treffers op "rioolheffing"), dus ook het tarief voor 2026; daarnaast een gebruikersdeel van € 29,76 per perceel per jaar (art. 6 lid 2), voor de huurder; de verhuurder is gebruiker alleen als hij een gedeelte van een perceel afstaat (art. 3 lid 3 b), niet bij verhuur van een hele woning aan één huishouden; elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4) | Verordening Rioolheffing- en Waterzorgheffing Oss 2024, CVDR707947/1, art. 3 lid 1 a, 5 lid 1 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZOss | 0,0913% | wet"voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0913 %;"; Gemeenteblad 2025, 547319, vastgesteld 11-12-2025, geldend vanaf 17-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 3); de gebruikersbelasting (0,2443%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,2910%; geen aanslag onder € 5,00 (art. 5 lid 2) | Verordening onroerendezaakbelastingen Oss 2026, CVDR750011/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZOss | 0,0309% | wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03090% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,007725% (art. 10 lid 3); Waterschapsblad 2025, 31056, vastgesteld 12-12-2025, geldend vanaf 18-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 18 lid 3); de ingezetenenheffing is voor de bewoner; bij erfpacht betaalt de erfpachter (art. 2 lid 4 a) | Verordening Watersysteemheffing waterschap Aa en Maas 2026, CVDR750646/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 667.755verwachte koopsom: vraagprijs € 639.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
- OZB, gemeentelijk0,0913%OZB eigenaar Oss: 0,0913% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 149rioolheffing eigenaar Oss: € 149 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,0309%watersysteemheffing eigenaar Oss: 0,0309% van de WOZ
- Opkoopbeschermingboven de WOZ-grenzen van de opkoopbescherming in Oss (€ 420.000 voor 2026, € 435.000 voor 2027) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5,7% per jaar volgens de CBS-prijsindex van Noordoost-Noord-Brabant): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming (grens niet geverifieerd)
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 667.755
- Huursegment
- Vrije sector
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 149 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0913% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,0309%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 591.075
- Bouwjaar
- 1980
- VvE-bijdrage per maand
- € 416
- Vraagprijs
- € 639.000
- Overbod op de vraagprijs
- 4,5%
- Markthuur per maand
- € 1.889
- Soort woning
- appartement
- Woonoppervlak (m²)
- 134
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- –
- WWS-maximumhuur per maand
- –
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 11 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.