Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Troelstraweg 431
Gratis bèta · pilot4384 GT Vlissingen
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
+3,3% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde over alle woningtypen (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 109 m²
- Vraagprijs per m²
- € 2.835
- Energielabel
- C
- Bouwjaar
- 1982
- Kamers / slaapkamers
- 5 / 4
- Badkamers
- 1
- Perceel
- 175 m²
- Soort woning
- Huis · Eengezinswoning, eindwoning
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Te koop in dezelfde straat
De andere woningen die in deze straat te koop staan, zoals hun advertenties ze vermelden: vraagprijzen, geen verkoopprijzen.
| Adres | Wonen m² | Perceel m² | Bouwjaar | Vraagprijs | Vraagprijs per m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Troelstraweg 417 | 107 | 143 | 1982 | € 359.000 | € 3.355 |
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 3.500 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
- Jaar 6: cv-ketel€ 3.394
- Jaar 7: buitenschilderwerk€ 6.958
- Beheer
- € 858
- Verzekering
- € 400
- OZB
- € 332
- Rioolheffing
- € 228
- Waterschapsbelasting
- € 149
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 5.467
- Leegstand (jaar 1)
- € 715
- Belasting (jaar 1)
- € 4.892
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Vlissingen: 0,116% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Vlissingen: € 228 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Vlissingen: 0,0521% van de WOZ
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 8 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 22,75 | 29,25 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 12 | 18 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 15 | 15 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | 22 | 22 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 12 | 18 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 87 | 100 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 13,5 | 27 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging + garage, m² onbekend: 0–18 m² (aanname), §2.2.2 |
| Totaal | 188 | 243 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
8 vergelijkbare huurwoningen op 1,89 tot 6,23 km (gewogen gemiddeld 3,6 km)
Alle 8 hebben een slaapkamer meer of minder dan deze woning. De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 7 zonder eigen ligging-index zijn niet bijgesteld.
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 13,67 × 109 m² = € 1.490 per maand.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Perceel m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woninghoekwoning | 109 | 175 | 5 | 4 | C | 1982 | ||||||
| Bloemenlaan 954382 SG · tussenwoning | 1,89 km | 80 | — | — | 3 | A | 1949 | € 1.400 | € 17,50 | € 16,37 | 11 nov 2026 | 21 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.358 (€ 16,98 per m²), uit € 1.400 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A omgerekend naar C ×0,97. Naar deze woning: grootte ×0,911 · ligging ×1,058 = € 16,37 per m². | ||||||||||||
| Badhuisstraat 54371 EL · hoekwoning | 1,92 km | 95 | — | — | 3 | E | 1920 | € 1.165 | € 12,26 | € 11,27 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.116 (€ 11,75 per m²), uit € 1.165 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel E omgerekend naar C ×1,03. Naar deze woning: grootte ×0,96 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 11,27 per m². | ||||||||||||
| Middelburgsestraat4371 EP · twee-onder-een-kapwoning | 1,99 km | 100 | — | — | 3 | – | 1959 | € 1.650 | € 16,50 | € 13,67 | 11 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.403 (€ 14,03 per m²), uit € 1.650 vraaghuur: gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,974 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 13,67 per m². | ||||||||||||
| Bellinkstraat 54331 GV · tussenwoning | 5,78 km | 80 | — | — | 3 | – | 1700 | € 1.800 | € 22,50 | € 17,43 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.530 (€ 19,13 per m²), uit € 1.800 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,911 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 17,43 per m². | ||||||||||||
| Nieuwe Oostersestraat4331 TE · tussenwoning | 6,15 km | 87 | — | — | 3 | A | 1936 | € 1.600 | € 18,39 | € 14,17 | 1 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.319 (€ 15,16 per m²), uit € 1.600 vraaghuur: gemeubileerd ×0,85, energielabel A omgerekend naar C ×0,97. Naar deze woning: grootte ×0,935 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 14,17 per m². | ||||||||||||
| Poproute 94337 PX · tussenwoning | 6,18 km | 120 | — | — | 3 | A | 2020 | € 1.445 | € 12,04 | € 12,03 | 11 nov 2026 | 17 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.402 (€ 11,68 per m²), uit € 1.445 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A omgerekend naar C ×0,97. Naar deze woning: grootte ×1,029 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 12,03 per m². | ||||||||||||
| Poproute 484337 PX · tussenwoning | 6,23 km | 126 | — | — | 3 | A++++ | 2021 | € 1.495 | € 11,87 | € 11,65 | 11 nov 2026 | 6 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.405 (€ 11,15 per m²), uit € 1.495 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden, energielabel A++++ omgerekend naar C ×0,94. Naar deze woning: grootte ×1,044 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 11,65 per m². | ||||||||||||
| Poproute 394337 PX · tussenwoning | 6,23 km | 120 | — | — | 3 | A | 2020 | € 1.445 | € 12,04 | € 12,03 | 11 nov 2026 | 17 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.402 (€ 11,68 per m²), uit € 1.445 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A omgerekend naar C ×0,97. Naar deze woning: grootte ×1,029 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 12,03 per m². | ||||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 62/100- KeukenAan vervanging toe
advertentietekst:
De keuken is gedateerd uitgevoerd.
- BadkamerOnbekend
- ToiletOnbekend
- VloerenAan vervanging toe
foto's:
Floors are bare concrete, showing signs of old adhesive and wear.
- BinnenschilderwerkAan vervanging toe
foto's:
Walls are white but show marks, scuffs, and need repainting.
- BuitenschilderwerkRedelijk
foto's:
Exterior paint on frames and doors appears dated but not severely damaged.
- Kozijnen en glasRedelijk
foto's:
Window frames appear to be older, likely double glazing, but functional.
- DakRedelijk
foto's:
Tiled roof appears intact but shows signs of age and moss growth.
- Cv-ketelGoeduit 2017
kenmerken in de advertentie:
Gas gestookt combiketel uit 2017, eigendom
- IsolatieRedelijk
kenmerken in de advertentie:
Dakisolatie, gedeeltelijk dubbel glas en muurisolatie
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- C
- Punten daarna
- 188–243Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.490Vergelijkbare huren binnen 8 km
- Waarde daarna
- € 319.197 – € 319.197 – € 319.197vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,033 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 3,8%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 25.190 – € 46.640 – € 68.090incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- C
- Punten daarna
- 195–240Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.490p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 8 comps) × 109 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- € 319.197 – € 319.197 – € 319.197vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,033 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,4%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (7)
- Keuken · Aan vervanging toe€ 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’)
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Vloeren · Aan vervanging toe€ 6.540
vloeren 60 €/m² × 109 m²
- Binnenschilderwerk · Aan vervanging toe€ 4.360
binnenschilderwerk 40 €/m² × 109 m²
- Buitenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 6.000
buitenschilderwerk (modelinstelling ‘Renovatie: buitenschilderwerk’); staat redelijk: 0 … volledig
- Dakbedekking · Redelijk€ 0 – € 15.000
dakbedekking vervangen (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe dakbedekking’); staat redelijk: 0 … volledig
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- buitenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
- dakbedekking: staat redelijk, geprijsd als band
Volledig renoveren
- Kosten (min – midden – max)
- € 36.190 – € 62.590 – € 88.990incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 14 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 214–259Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.535p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 8 comps) × 109 m² × 1.03 (labelklasse 2 → 1): geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75 (een labelsprong telt alleen via de labelklasse: de comps zijn al naar label gecorrigeerd)
- Waarde daarna
- € 286.001 – € 307.706 – € 347.925vraagprijs × de gemeten meerwaarde van modernisering: 8 gemoderniseerde of jonge hoek- en eindwoningen vragen −4% (p25–p75: −10% tot +9%) t.o.v. 10 niet-gemoderniseerde van dezelfde soort, grootte (±35% m²), generatie (bouwjaar ±30 jaar) en ligging in de gemeente; vraagprijzen, geen transacties; meerwaarde × 100% (de werken nemen 61 van de 30 punten achterstand van een gemiddelde niet-gemoderniseerde woning weg) — in koopsom-termen: × 1,033 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,4%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (10)
- Keuken · Aan vervanging toe€ 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’)
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Vloeren · Aan vervanging toe€ 6.540
vloeren 60 €/m² × 109 m²
- Binnenschilderwerk · Aan vervanging toe€ 4.360
binnenschilderwerk 40 €/m² × 109 m²
- Buitenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 6.000
buitenschilderwerk (modelinstelling ‘Renovatie: buitenschilderwerk’); staat redelijk: 0 … volledig
- Dakbedekking · Redelijk€ 0 – € 15.000
dakbedekking vervangen (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe dakbedekking’); staat redelijk: 0 … volledig
- Vloerisolatie · ontbreekt€ 3.000
modelinstelling ‘Vloerisolatie’
- HR++ glas · Redelijk€ 0 – € 9.000
modelinstelling ‘HR++ glas (eengezinswoning)’; 0 … volledig
- Hybride warmtepomp · ontbreekt€ 7.000
modelinstelling ‘Hybride warmtepomp’
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- buitenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
- dakbedekking: staat redelijk, geprijsd als band
- HR++ glas: staat redelijk, geprijsd als band
- waarde na renovatie (p50 297914) ligt ONDER de vraagprijs: de vraagprijs is hoger dan wat gemoderniseerde woningen in de gemeente vragen; geen meerwaarde geteld
Prognose over tien jaar
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 1.490 | € 1.535 | € 1.581 | € 1.628 | € 1.677 | € 1.727 | € 1.779 | € 1.833 | € 1.887 | € 1.944 |
| Jaarhuur | € 17.880 | € 18.416 | € 18.969 | € 19.538 | € 20.124 | € 20.728 | € 21.350 | € 21.990 | € 22.650 | € 23.329 |
| Leegstand | € 715 | € 737 | € 759 | € 2.410 | € 805 | € 829 | € 854 | € 2.712 | € 906 | € 933 |
| Vaste lasten | € 5.467 | € 5.611 | € 5.760 | € 7.460 | € 6.070 | € 9.625 | € 13.354 | € 8.306 | € 6.740 | € 6.919 |
| waarvan onderhoud | € 3.500 | € 3.587 | € 3.677 | € 3.769 | € 3.863 | € 3.960 | € 4.059 | € 4.160 | € 4.264 | € 4.371 |
| waarvan groot onderhoud | € 3.3946 | € 6.9587 | ||||||||
| Netto exploitatieresultaat | € 11.698 | € 12.068 | € 12.450 | € 9.669 | € 13.250 | € 10.274 | € 7.142 | € 10.972 | € 15.004 | € 15.478 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 4.892 | € 5.095 | € 5.306 | € 5.523 | € 5.748 | € 5.980 | € 6.220 | € 6.467 | € 6.723 | € 6.987 |
| Kasstroom | € 6.806 | € 6.973 | € 7.144 | € 4.145 | € 7.502 | € 4.294 | € 922 | € 4.505 | € 8.281 | € 8.491 |
| Cumulatieve kasstroom | € 6.806 | € 13.779 | € 20.923 | € 25.069 | € 32.571 | € 36.865 | € 37.787 | € 42.292 | € 50.573 | € 59.064 |
| Waarde einde jaar | € 329.731 | € 340.612 | € 351.852 | € 363.463 | € 375.457 | € 387.847 | € 400.646 | € 413.868 | € 427.525 | € 441.634 |
waarvan groot onderhoud: 6 cv-ketel € 3.3947 buitenschilderwerk € 6.958
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 375.457 | € 441.634 |
| Verkoopkosten | € 5.479 | € 6.207 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 369.978 | € 435.427 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −0,2% | 0,6% | € 6.127 | € 21.224 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 3,1% | 3,8% | € 6.806 | € 147.007 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 4,4% | 5,1% | € 7.146 | € 208.636 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −0,5% | 0,3% | 1,1% | 1,9% | 2,7% | 3,6% | 4,4% | 5,3% |
| 30% van de prijs | −2,3% | −1,1% | 0,1% | 1,3% | 2,4% | 3,5% | 4,7% | 5,8% |
| 50% van de prijs | −4,3% | −2,5% | −0,8% | 0,8% | 2,3% | 3,7% | 5,1% | 6,5% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 3,8% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
VlissingenVoor deze woning
Deze woning ligt buiten de wijken met opkoopbescherming.
provincie Zeeland · waterschap Scheldestromen · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,116% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Vlissingen 2026, CVDR751683/1, art. 5 b 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen; 0,1160%"; Gemeenteblad 2025, 558426, vastgesteld 16-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026, "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026." (art. 9); de gebruikersbelasting (0,3494%) en de eigenarenbelasting niet-woningen (0,4352%) gelden niet voor een woning als eigenaar
- Rioolheffing eigenaar
- € 227,99 per jaarBron: Verordening Rioolheffing Vlissingen 2026, CVDR750544/1, art. 3 lid 1, 6 en 7 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"Het eigenarendeel bedraagt per perceel € 227,99"; "Het eigenarendeel wordt geheven naar een vast bedrag per perceel." (art. 6 lid 1), van "degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel" (art. 3 lid 1); het gebruikersdeel (€ 68,62 bij 0 tot en met 400 m³, art. 7) is voor de gebruiker, de huurder; Gemeenteblad 2025, 551048, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026
- Watersysteemheffing (waterschap) · Scheldestromen
- 0,05208% van de WOZ-waardeBron: Verordening op de watersysteemheffing waterschap Scheldestromen 2026, CVDR752667/2, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,05208% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,05453%, lid 2; geen apart buitendijks tarief), vastgesteld 20-11-2025, Waterschapsblad 2025, 31641; versie 2 "Geldend van 01-01-2026 t/m heden met terugwerkende kracht vanaf 01-01-2026" na de rectificatie in Waterschapsblad 2026, 522; de wegenheffing van het waterschap zit in deze heffing ("de wegenheffing als bedoeld in artikel 122a van de Waterschapswet daarin begrepen", art. 1); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 145,28 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; de landelijke aanname 0,035% ligt een derde lager
Opkoopbescherming
Van krachtsinds 1 jan 2024 tot 31 dec 2027, in 2 wijken/buurten: Binnenstad, Middengebied
WOZ-grens: tot en met € 355.000 (vastgesteld voor 2024).
Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.
- buiten de regeling: woonruimte in eigendom van een woningcorporatie ("Woonruimten in eigendom bij corporaties zijn uitgezonderd.", art. 19 lid 4)
- buiten de regeling: een woning die langer dan vier jaar geleden werd aangekocht, en een woning die iemand al verhuurde en aanhoudt ("leave-to-let", toelichting bij de verordening, externe bijlage exb-2023-53971)
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad van de eigenaar (art. 18 lid 1 a); de vergunning noemt de huurder en vervalt als die er niet meer verblijft (art. 18 lid 2)
- vergunning: de eigenaar had er na de inschrijving ten minste 12 maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet toeristisch (art. 18 lid 1 b)
- vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 18 lid 1 c)
- vergunning mogelijk: aankoop in opdracht van de gemeente, door een gecertificeerde of door de gemeente of het Rijk gecontracteerde zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie, of door een toegelaten instelling om te verhuren (art. 19 lid 1), of in bijzondere gevallen (lid 2); in andere gevallen kan de vergunning worden geweigerd (lid 3)
- geen uitzondering voor nieuwbouw: de verordening noemt nieuwbouw niet; artikel 41 lid 1 van de Huisvestingswet 2014 spreekt van "een bestaande woonruimte"
Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "tot € 355.000,- geldend op de datum van inschrijving" (art. 16 lid 2): tot en met de grens (het model leest "tot" ruim, de voorzichtige kant), een vast bedrag sinds 1-1-2024, door geen tekst geïndexeerd en gelijk voor elke inschrijving tot het einde van de verordening (31-12-2027, afgeleid); dezelfde grens geldt in de verordening voor wijziging van de woonruimtevoorraad en toeristische verhuur (art. 2 en 12). De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van het college." en "Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte met een WOZ-waarde tot € 355.000,- geldend op de datum van inschrijving gelegen in de wijken Binnenstad en Middengebied zoals aangewezen op [kaart bijlage 1]." (Huisvestingsverordening Vlissingen 2023, CVDR703481/1, art. 16 lid 1 en 2, Gemeenteblad 2023, 489574, vastgesteld 9-11-2023, de enige versie, geldend van 01-01-2024 t/m heden: "Met uitzondering van het bepaalde in artikel 5 lid 4 treedt deze verordening in werking op 1 januari 2024.", art. 25 lid 2). Inschrijving is die van de akte van levering in de openbare registers (art. 1). Alleen in de wijken Binnenstad en Middengebied; de wijken Paauwenburg - Westduin, Lammerenburg (met West-Souburg), Oost-Souburg, Ritthem e.o. en de havens en het Sloegebied vallen erbuiten. De toelichting: "De vergunningplicht geldt dus niet voor woonruimte boven deze WOZ-waarde en ook niet voor woonruimte buiten de wijken Binnenstad en Middengebied." Het model plaatst een woning op de CBS-buurtcode van haar adres (indeling 2025): in Middengebied en drie buurten van de Binnenstad erbinnen, elders erbuiten; in Oude Binnenstad en Westduin, die CBS in 2023 van grens liet veranderen, en zonder code telt elke woning met een WOZ-schatting tot de grens als mogelijk beschermd. De verordening noemt geen einddatum; de Huisvestingswet 2014: "De gemeenteraad kan uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels geven met betrekking tot: a. het in gebruik nemen of geven van woonruimte, en b. wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad." (art. 4, wetten.overheid.nl, geldend van 01-11-2026), dus t/m 31-12-2027 (afgeleid, niet geschreven). De verordening heeft geen urgentieregeling, die naar verwachting vanaf 1 januari 2028 verplicht is (Stb. 2026, 157): een opvolger of ontwerp was op 12-11-2026 niet in het register of het Gemeenteblad (door beide lezers gezocht; "urgentieregeling" in het Gemeenteblad: geen resultaten); opnieuw lezen vóór 1-7-2027. Het college paste de regel in 2026 toe (vergunning opkoopbescherming Paul Krugerstraat 290, Gemeenteblad 2026, 441025). Leges € 595,30 (Legesverordening Vlissingen 2026, art. 3.17); bestuurlijke boete tot € 22.500, bij herhaling € 90.000 (art. 21). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen in het stadsgewest Vlissingen/Middelburg 2023, CVDR704335/1, art. 15; Omgevingsplan gemeente Vlissingen, CVDR696384/2; kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan 'Wonen', Gemeenteblad 2026, 509351): door twee lezers gezocht en niet gevonden (wettencheck 2026-11-12): geen zelfbewoningsplicht, woonplicht, antispeculatiebeding, verhuurverbod, doelgroepenverordening, instandhoudingstermijn voor sociale koop of vergunning voor de koper in het register of het Gemeenteblad ("zelfbewoningsplicht", "woonplicht", "bewoningsplicht", "antispeculatiebeding", "verhuurverbod" en "instandhoudingsplicht" in het Gemeenteblad: geen resultaten; "zelfbewoning*" in het register alleen de voorwaarden van 2010, vervallen per 1-6-2015); alleen afwezigheid. De Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen 2023 binden de koper van een kavel alleen aan bouwen ("15.11. Zolang niet is voldaan aan het bepaalde in de artikelen 15.2 tot en met 15.5 is het zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente verboden het verkochte (geheel of gedeeltelijk) in (economische) eigendom over te dragen, in erfpacht uit te geven, met beperkte rechten te bezwaren, in gebruik te geven, te verhuren of te verpachten."), niet een ontwikkelaar die woningen bouwt om te verkopen of te verhuren (art. 15.4 a); geen bewoningsplicht, prijsgrens of termijn na de bouw. Anterieure overeenkomsten zijn alleen als kennisgeving gepubliceerd en niet gelezen. Het college bereidt een wijziging van het omgevingsplan voor de functie wonen voor de hele gemeente voor ("In dit stadium liggen er geen stukken ter inzage", Gemeenteblad 2026, 509351): de inhoud is onbekend. Dat sluit een plicht niet uit: een plicht in een koopovereenkomst of een anterieure overeenkomst staat in geen register. Daarom houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden.
de Legesverordening Vlissingen 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.18 | Gereserveerd: Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte", in paragraaf 3.6 "Huisvestingswet 2014 (en Wet goed verhuurderschap)"); geen verhuurverordening in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": geen resultaten) of het Gemeenteblad ("verhuurverordening": geen resultaten), door beide lezers gezocht op 12-11-2026. Wel een vergunning toeristische verhuur in de Binnenstad en het Middengebied tot een WOZ-waarde van € 355.000, ook voor een "tweede woning" (Huisvestingsverordening Vlissingen 2023, art. 10 en 12), en een exploitatievergunning voor huisvesting van (inter)nationale werknemers (APV art. 2:41a, leges art. 3.18a): niet van belang voor de verhuur van een hele woning aan één huishouden
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
de Huisvestingsverordening Vlissingen 2023 ("gelet op de artikelen 2, 4, lid 1, onder b, 21 t/m 27, 35 en 39 t/m 45 van de Huisvestingswet 2014") regelt wijziging van de woonruimtevoorraad, toeristische verhuur en opkoopbescherming, geen woonruimteverdeling: "In Vlissingen bestaat geen aanleiding om in een huisvestingsverordening regels te stellen over woonruimteverdeling. De woningmarkt is van dien aard, dat er geen onevenwichtige of onrechtvaardige effecten zijn te verwachten, die ingrepen van de zijde van de gemeente rechtvaardigen. Dit geldt voor de huursector." (toelichting, externe bijlage exb-2023-53971); geen woonruimte aangewezen waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is, ook geen huurwoningen van corporaties. De Legesverordening 2026 kent nog een tarief voor een huisvestingsvergunning (art. 1.29, € 339,15) zonder grondslag in de verordening. Zij is de enige huisvestingsverordening die geldt, t/m 31-12-2027 (art. 4 Huisvestingswet: ten hoogste vier jaar); een urgentieregeling, die met een "huisvestingsvergunning met urgentie" werkt, is naar verwachting vanaf 1 januari 2028 verplicht (Stb. 2026, 157)
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Vlissingen over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: geen gemeentelijke erfpachtregeling voor woningen gevonden; of er oudere of particuliere erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen
Bronnen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- wetten.overheid.nl
- opendata.cbs.nl
- opendata.cbs.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Vlissingen waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingVlissingen | € 228 | wet"Het eigenarendeel bedraagt per perceel € 227,99"; "Het eigenarendeel wordt geheven naar een vast bedrag per perceel." (art. 6 lid 1), van "degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel" (art. 3 lid 1); het gebruikersdeel (€ 68,62 bij 0 tot en met 400 m³, art. 7) is voor de gebruiker, de huurder; Gemeenteblad 2025, 551048, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 | Verordening Rioolheffing Vlissingen 2026, CVDR750544/1, art. 3 lid 1, 6 en 7 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZVlissingen | 0,116% | wet"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen; 0,1160%"; Gemeenteblad 2025, 558426, vastgesteld 16-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026, "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026." (art. 9); de gebruikersbelasting (0,3494%) en de eigenarenbelasting niet-woningen (0,4352%) gelden niet voor een woning als eigenaar | Verordening onroerende-zaakbelastingen Vlissingen 2026, CVDR751683/1, art. 5 b 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZVlissingen | 0,05208% | wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,05208% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,05453%, lid 2; geen apart buitendijks tarief), vastgesteld 20-11-2025, Waterschapsblad 2025, 31641; versie 2 "Geldend van 01-01-2026 t/m heden met terugwerkende kracht vanaf 01-01-2026" na de rectificatie in Waterschapsblad 2026, 522; de wegenheffing van het waterschap zit in deze heffing ("de wegenheffing als bedoeld in artikel 122a van de Waterschapswet daarin begrepen", art. 1); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 145,28 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; de landelijke aanname 0,035% ligt een derde lager | Verordening op de watersysteemheffing waterschap Scheldestromen 2026, CVDR752667/2, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 12 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 319.197verwachte koopsom: vraagprijs € 309.000 +3,3% — hoekwoning: gemiddeld +3,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026, alle typen) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, overige woningen’)
- OZB, gemeentelijk0,116%OZB eigenaar Vlissingen: 0,116% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 228rioolheffing eigenaar Vlissingen: € 228 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,05208%watersysteemheffing eigenaar Vlissingen: 0,0521% van de WOZ
- Opkoopbeschermingbuiten het gebied van de opkoopbescherming in Vlissingen: het adres ligt volgens de BAG in CBS-buurt BU07180303 Paauwenburg Noordoost, wijk Paauwenburg - Westduin (indeling 2025), niet een van de 2 wijken/buurten: mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 319.197
- Huursegment
- Vrije sector
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 228 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,116% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,05208%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 285.825
- Bouwjaar
- 1982
- VvE-bijdrage per maand
- € 0
- Vraagprijs
- € 309.000
- Overbod op de vraagprijs
- 3,3%
- Markthuur per maand
- € 1.490
- Soort woning
- huis
- Woonoppervlak (m²)
- 109
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- 9 jaar
- WWS-maximumhuur per maand
- –
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 11 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.