Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Van der Paauwkade 24
Gratis bèta · pilot2316 NA Leiden
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 119 m²
- Vraagprijs per m²
- € 7.101
- Energielabel
- A
- Bouwjaar
- 2013
- Kamers / slaapkamers
- 3 / 2
- Badkamers
- 1
- Perceel
- –
- Soort woning
- Appartement · Portiekflat (appartement)
- VvE-bijdrage
- € 317 per maand
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 1.428 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
Geen groot onderhoud gepland binnen tien jaar.
- Beheer
- € 1.574
- Verzekering
- € 150
- VvE-bijdrage
- € 3.804
- OZB
- € 823
- Rioolheffing
- € 90
- Waterschapsbelasting
- € 187
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 8.055
- Leegstand (jaar 1)
- € 1.311
- Belasting (jaar 1)
- € 15.601
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Leiden: 0,1053% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Leiden: € 90 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Leiden: 0,0239% van de WOZ
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 8 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 65,5 | 80,75 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 10,5 | 14,5 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | −5 | 15 | aanname: buitenruimte onbekend |
| Energieprestatie | 37 | 37 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 8 | 14 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 95 | 109 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 5,25 | 5,25 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 220 | 290 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
8 vergelijkbare huurwoningen op 0,29 tot 0,98 km (gewogen gemiddeld 0,7 km)
De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning).
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 22,96 × 119 m² = € 2.732 per maand.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningappartement | 119 | 3 | 2 | A | 2013 | ||||||
| Edisonstraat 1112316 SJ · appartement | 0,29 km | 93 | — | 2 | A+ | 2016 | € 2.475 | € 26,61 | € 19,40 | 11 nov 2026 | 1 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.987 (€ 21,37 per m²), uit € 2.475 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel A+ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,915 · ligging ×0,992 = € 19,40 per m². | |||||||||||
| Edisonstraat 572316 SJ · appartement | 0,29 km | 89 | — | 2 | A+ | 2016 | € 2.500 | € 28,09 | € 23,71 | 11 nov 2026 | 16 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.361 (€ 26,53 per m²), uit € 2.500 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A+ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×0,901 · ligging ×0,992 = € 23,71 per m². | |||||||||||
| Eschertoren 5-C2316 ET · appartement | 0,36 km | 89 | — | 2 | C | — | € 2.325 | € 26,12 | € 22,96 | 3 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.269 (€ 25,49 per m²), uit € 2.325 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel C omgerekend naar A ×1,148. Naar deze woning: grootte ×0,901 · ligging ×1 = € 22,96 per m². | |||||||||||
| Haarlemmerstraat 93-B2312 DM · appartement | 0,66 km | 85 | — | 2 | B | — | € 1.875 | € 22,06 | € 19,39 | 11 nov 2026 | 3 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.875 (€ 22,06 per m²), uit € 1.875 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,886 · ligging ×0,992 = € 19,39 per m². | |||||||||||
| Stationsweg 102312 AV · appartement | 0,72 km | 95 | — | 2 | C | 1959 | € 2.300 | € 24,21 | € 23,53 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.456 (€ 25,85 per m²), uit € 2.300 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel C omgerekend naar A ×1,148. Naar deze woning: grootte ×0,922 · ligging ×0,987 = € 23,53 per m². | |||||||||||
| Rapenburg2311 EV · appartement | 0,91 km | 86 | — | – | D | 1669 | € 2.200 | € 25,58 | € 20,60 | 10 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.147 (€ 24,97 per m²), uit € 2.200 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85, energielabel D omgerekend naar A ×1,148. Naar deze woning: grootte ×0,89 · ligging ×0,988 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1669) = € 20,60 per m². | |||||||||||
| Noordeinde2311 CE · appartement | 0,93 km | 90 | — | 2 | A | 1860 | € 2.150 | € 23,89 | € 18,61 | 12 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.000 (€ 22,22 per m²), uit € 2.150 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×0,904 · ligging ×0,986 · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1860) = € 18,61 per m². | |||||||||||
| Maalderijstraat 852312 WW · appartement | 0,98 km | 155 | — | 2 | A+++ | 2023 | € 4.000 | € 25,81 | € 25,01 | 11 nov 2026 | 20 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.513 (€ 22,66 per m²), uit € 4.000 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A+++ omgerekend naar A ×0,944. Naar deze woning: grootte ×1,1 · ligging ×1,003 = € 25,01 per m². | |||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 20/100- KeukenOnbekend
- BadkamerOnbekend
- ToiletOnbekend
- VloerenGoed
foto's:
The laminate flooring appears well-maintained and modern.
- BinnenschilderwerkGoed
foto's:
Interior walls are freshly painted in a neutral color.
- BuitenschilderwerkGoed
foto's:
The exterior paintwork on the building appears clean and well-maintained.
- Kozijnen en glasGoed
foto's:
Modern dark frames with double glazing are visible.
- DakGoed
foto's:
The roof appears modern with solar panels, indicating good condition.
- Cv-ketelOnbekend
- IsolatieGoed
kenmerken in de advertentie:
Volledig geïsoleerd
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 220–290Vrije sector
- Huur daarna
- € 2.732Vergelijkbare huren binnen 1 km
- Waarde daarna
- € 883.025 – € 883.025 – € 883.025vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 3,0%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 18.150 – € 36.300incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 220–290Vrije sector
- Huur daarna
- € 2.732p50 van de comps (ring 1, binnen 1 km, 8 comps) × 119 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- € 883.025 – € 883.025 – € 883.025vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,8%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (4)
- Keuken · onbekend€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat onbekend: 0 … volledig
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
- keuken: staat onbekend, geprijsd als band
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
Volledig renoveren
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 18.150 – € 36.300incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 220–290Vrije sector
- Huur daarna
- € 2.732p50 van de comps (ring 1, binnen 1 km, 8 comps) × 119 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- Niet getoondNotitie van het model: label al op of boven het doel
- IRR over 10 jaar
- 2,8%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (4)
- Keuken · onbekend€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat onbekend: 0 … volledig
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
- label al op of boven het doel
- keuken: staat onbekend, geprijsd als band
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
Prognose over tien jaar
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 2.732 | € 2.814 | € 2.898 | € 2.985 | € 3.075 | € 3.167 | € 3.262 | € 3.360 | € 3.461 | € 3.565 |
| Jaarhuur | € 32.784 | € 33.768 | € 34.781 | € 35.824 | € 36.899 | € 38.006 | € 39.146 | € 40.320 | € 41.530 | € 42.776 |
| Leegstand | € 1.311 | € 1.351 | € 1.391 | € 4.418 | € 1.476 | € 1.520 | € 1.566 | € 4.973 | € 1.661 | € 1.711 |
| Vaste lasten | € 8.055 | € 8.272 | € 8.496 | € 11.561 | € 8.961 | € 9.203 | € 9.452 | € 12.899 | € 9.970 | € 10.239 |
| waarvan onderhoud | € 1.428 | € 1.464 | € 1.500 | € 1.538 | € 1.576 | € 1.616 | € 1.656 | € 1.697 | € 1.740 | € 1.783 |
| Netto exploitatieresultaat | € 23.417 | € 24.144 | € 24.894 | € 19.844 | € 26.462 | € 27.283 | € 28.128 | € 22.448 | € 29.899 | € 30.825 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 15.601 | € 16.158 | € 16.734 | € 17.328 | € 17.942 | € 18.577 | € 19.232 | € 19.909 | € 20.608 | € 21.331 |
| Kasstroom | € 7.816 | € 7.986 | € 8.160 | € 2.516 | € 8.520 | € 8.706 | € 8.896 | € 2.539 | € 9.291 | € 9.495 |
| Cumulatieve kasstroom | € 7.816 | € 15.803 | € 23.963 | € 26.479 | € 34.999 | € 43.704 | € 52.601 | € 55.140 | € 64.431 | € 73.926 |
| Waarde einde jaar | € 912.165 | € 942.266 | € 973.361 | € 1.005.482 | € 1.038.663 | € 1.072.939 | € 1.108.346 | € 1.144.921 | € 1.182.704 | € 1.221.733 |
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 1.038.663 | € 1.221.733 |
| Verkoopkosten | € 12.774 | € 14.788 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 1.025.889 | € 1.206.945 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −1,1% | −0,1% | € 6.571 | −€ 9.892 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 2,1% | 3,0% | € 7.816 | € 324.453 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 3,4% | 4,3% | € 8.439 | € 483.551 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −1,5% | −0,6% | 0,2% | 1,1% | 1,9% | 2,8% | 3,7% | 4,5% |
| 30% van de prijs | −3,7% | −2,4% | −1,1% | 0,1% | 1,3% | 2,5% | 3,7% | 4,8% |
| 50% van de prijs | −6,8% | −4,7% | −2,7% | −0,9% | 0,7% | 2,3% | 3,8% | 5,2% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 3,0% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
LeidenVoor deze woning
Opkoopbescherming geldt niet voor deze woning: boven de WOZ-grens van € 530.000 (2027), niet exact (niet geverifieerd); WOZ-schatting € 718.250–€ 845.000; ook teruggerekend naar de peildatum 1 jan 2025 ligt de schatting erboven (€ 649.393–€ 845.000, teruggerekend met 5,6% per jaar, afgeleid van de CBS-prijsindex van bestaande koopwoningen in de regio Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (gemeten tot het 3e kwartaal van 2026, daarna doorgetrokken): een gemiddelde over de regio, geen gemeten WOZ-waarde).
provincie Zuid-Holland · waterschap Rijnland · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,10529% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Leiden 2026, CVDR754085/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,10529%"; geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); de gebruikersbelasting (0,62056%) geldt alleen voor niet-woningen
- Rioolheffing eigenaar
- € 89,76 per jaarBron: Verordening riool- en waterzorgheffing Leiden 2026, CVDR754083/1, art. 6 lid 1 en art. 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"De belasting wordt bij het eigendomsdeel van woningen geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. Het tarief bedraagt voor een perceel dat in hoofdzaak tot woning dient: a. het eigenarendeel: b. het gebruikersdeel: € 89,76 1. als de woning wordt bewoond door één persoon € 67,68"; geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 13 lid 2). De tabel zet "a. het eigenarendeel:" en "b. het gebruikersdeel:" in één cel naast € 89,76; het gebruikersdeel heeft eigen bedragen naar het aantal personen (€ 67,68 / 98,16 / 129,84) en alleen het eigendomsdeel is een vast bedrag per perceel (art. 6 lid 1), dus € 89,76 is het eigenarendeel (zo ook 2025, CVDR732406/1: "a. het eigenarendeel: € 89,52"). Het gebruikersdeel is voor de huurder; bij verhuur van een deel van een perceel (kamers) of volgtijdig gebruik betaalt de verhuurder het (art. 3 lid 3 b en c, niet gemodelleerd)
- Watersysteemheffing (waterschap) · Rijnland
- 0,0239% van de WOZ-waardeBron: Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0239% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 17 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 162,92) is voor de bewoner
Opkoopbescherming
Van krachtsinds 1 jan 2024 tot 31 dec 2027, in de hele gemeenteniet geverifieerd
WOZ-grens 2026: tot en met € 498.200.
Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving 6 maanden of langer verhuurd was, of verhuurd met een opkoopvergunning (art. 7 lid 1 c)
- buiten de regeling: aankoop door een woningcorporatie op grond van een terugkoopplicht (lid 2 a)
- buiten de regeling: aankoop door een woningcorporatie of door of namens de gemeente, of met toestemming van de gemeente, voor sloop bij herstructurering (lid 2 b)
- buiten de regeling: aankoop door of namens de gemeente voor de huisvesting van inwoners die zorg ontvangen (lid 2 c)
- buiten de regeling: nieuwbouw die deel is van een nieuwgebouwd complex "dat volledig is gebouwd en bestemd om direct na de oplevering te worden verhuurd" (lid 2 d); andere nieuwbouw valt eronder
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad (art. 8 lid 3, Huisvestingswet art. 41 lid 3 a)
- vergunning: de eigenaar had er ten minste 12 maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet toeristisch (lid 3 b)
- vergunning: de woonruimte is onlosmakelijk deel van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (lid 3 c)
- hardheidsclausule (art. 11)
Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering", "gelijk of lager … dan de bovengrens die geldt voor de Nationale Hypotheek Garantie" (HV art. 7 lid 1 a): een verwijzing die elk 1 januari meebeweegt met de NHG-kostengrens van Stichting WEW, niet door de gemeente vastgesteld. De toelichting noemt het basisbedrag ("in 2024 is dit € 435.000,-"), niet de grens met energiebesparende voorzieningen (2025 € 477.000, CVDR733271/1; 2026 € 498.200, CVDR759982/1), maar de tekst zelf sluit de ruimere niet uit: bij twijfel de hogere, zoals in Almere en Breda (2025 € 477.000, 2026 € 498.200, 2027 € 530.000), niet geverifieerd aan de verordening, zodat een WOZ tussen de twee lezingen mogelijk onder de regeling valt. De basisbedragen 2025 € 450.000 en 2026 € 470.000 gelezen in officiële gemeentelijke teksten in het register (Maastricht CVDR737561/2 en Gooi en Vechtstreek CVDR743388/1; Bergen CVDR698740/2 en Ridderkerk CVDR768326/1); voor 2027: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04). Een WOZ-peildatum of een vervangende waarde voor een woning zonder WOZ-waarde (nieuwbouw) noemt de verordening niet. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"1. Het verbod bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet is van toepassing op alle woonruimten in de gemeente Leiden: a. die op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben die gelijk of lager is dan de bovengrens die geldt voor de Nationale Hypotheek Garantie. b. waarvan de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte ligt na 1 januari 2024; en c. die … vrij is van huur en gebruik, voor een periode van minder dan zes maanden in verhuurde staat is of is verhuurd met een vergunning op grond van dit hoofdstuk." (Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2024, hoofdstuk 3, art. 7 lid 1, versie 4 geldend vanaf 11-07-2025; "in de gemeente Leiden" sinds versie 3, 1-1-2025). Vier jaar na de inschrijving (Huisvestingswet 2014 art. 41 lid 1). De verordening "vervalt op 1 januari 2028" (art. 13 lid 1): until is het einde van deze verordening, niet per se van de regeling; op 3-11-2026 is geen opvolger vastgesteld (register en Gemeenteblad) en geen tekst zegt of een verbod dat vóór 1-1-2028 begon daarna doorloopt: opnieuw lezen vóór 1-7-2027. Leges € 507,05 per aanvraag (Legesverordening Leiden 2026, CVDR751716/2, art. 3.17). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Omgevingsprogramma Volkshuisvestingsprogramma Leiden 2025-2030, CVDR740537/1, par. 2.4 en bijlagen III en IV): "Voor betaalbare koopwoningen geldt de betaalbaarheidsgrens uit het Besluit Woningbouwimpuls. Deze grenzen worden jaarlijks door het Rijk geïndexeerd. Het moment van verkoop is hierbij bepalend. Hierbij passen we een antispeculatiebeding toe met een looptijd van 3 jaar na oplevering, en een zelfbewoningsplicht met een looptijd van 10 jaar na oplevering." (par. 2.4, "Daarom vragen we van onze partners"; geldend vanaf 15-06-2025). Bijlage IV: in ontwikkelingen van 20 of meer woningen ten minste 20% "een VON-prijs niet hoger dan de Betaalbaarheidsgrens uit het besluit Woningbouwimpuls"; bijlage III (24): "De koper (eindgebruiker) is verplicht de Betaalbare Koopwoning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen." Grens € 420.000 v.o.n. in 2026 (Staatscourant 2025, 38156, art. IV), € 435.000 vanaf 1-1-2027 (Staatscourant 2026, 35093, toelichting op art. I A). Volgens het Volkshuisvestingsprogramma: hoe de plicht op de koper wordt gelegd, en of ze een latere koper binnen de 10 jaar bindt, zegt de tekst niet. nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2024, CVDR711669/4, toelichting): "als de grond bij een ontwikkeling eigendom van de gemeente is, hanteert de gemeente een zelfbewoningsplicht met een anti-speculatiebeding" (toelichting, die verwijst naar de notitie "Samenhangend pakket woningmarktregulerende maatregelen" van 1-8-2023): termijn, prijsgrens en begin niet gelezen; de notitie en de grondverkoopvoorwaarden staan niet in het register of het Gemeenteblad en leiden.nl was onbereikbaar
Aanname: de grens van de opkoopbescherming is de NHG-kostengrens met energiebesparende voorzieningen, de hoogste lezing; de verordening zegt niet welke van de twee NHG-grenzen geldt
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Verhuurvergunning
Verhuren kan met een verhuurvergunning: voorwaarden en leges, geen verbod.
Geldt in 10 wijken: Binnenstad Noord, Pieterswijk, Levendaal Oost, Levendaal West, Stationsdistrict, Leiden Noord, Haagweg Noord, Slaaghwijk, Merenwijk Centrum, Transvaal.
"Het is verboden zonder vergunning van het college een woonruimte te verhuren die gelegen is in de gebieden die op de kaart in bijlage I bij deze verordening zijn aangewezen." (Verhuurverordening Leiden 2024, art. 2 lid 1, versie 3 geldend vanaf 01-07-2025; in werking 1-1-2024, art. 6 lid 1; voor wie al vóór 1-1-2024 verhuurde vanaf 1-7-2024, art. 5; geen einddatum). Bindend is de kaart in bijlage I ("Buurten met goed verhuurderschap"), te grof om een adres te plaatsen; de toelichting noemt de gebieden: "Het gaat dan om de Binnenstad Noord, de Pieterswijk, Levendaal Oost, Levendaal West, het Stationsdistrict, Leiden Noord, de Haagweg Noord, de Slaaghwijk, Merenwijk Centrum en Transvaal." Voor alle categorieën woonruimte; hospitaverhuur uitgezonderd. Leges € 978,85 (Legesverordening 2026, art. 3.18). Een voorwaarde, geen verbod
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
alleen voor sociale huurwoningen (aanvangshuur onder de huurprijsgrens) van woningcorporaties, van particuliere verhuurders met tien of meer na 1-1-2024 opgeleverde woningen en van de SHWJ ("Deze verordening is van toepassing op sociale huurwoningen en standplaatsen in de sociale huursector in de regio Holland Rijnland die in het bezit zijn van: a. woningcorporaties; b. particuliere verhuurders die eigenaar zijn van tien of meer woningen die na 1 januari 2024 zijn opgeleverd;", Huisvestingsverordening Regio Holland Rijnland 2026, art. 2 lid 2 en art. 4 lid 1, geldend 01-01-2026 t/m 31-12-2029); middenhuur: "Niet van toepassing in de Regio" (art. 38). De eigen Huisvestingsverordening (woonruimtevoorraad) Leiden 2024 (vervalt op 1 januari 2028) heeft geen vergunning voor huurders. Geen vergunning voor de huurder van een particuliere verhuurder met minder dan tien zulke woningen, in geen segment
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Leiden over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: de Erfpachtvoorwaarden 1975-1992 van de gemeente zijn niet gelezen
Bronnen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Leiden waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingLeiden | € 90 | wet"De belasting wordt bij het eigendomsdeel van woningen geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. Het tarief bedraagt voor een perceel dat in hoofdzaak tot woning dient: a. het eigenarendeel: b. het gebruikersdeel: € 89,76 1. als de woning wordt bewoond door één persoon € 67,68"; geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 13 lid 2). De tabel zet "a. het eigenarendeel:" en "b. het gebruikersdeel:" in één cel naast € 89,76; het gebruikersdeel heeft eigen bedragen naar het aantal personen (€ 67,68 / 98,16 / 129,84) en alleen het eigendomsdeel is een vast bedrag per perceel (art. 6 lid 1), dus € 89,76 is het eigenarendeel (zo ook 2025, CVDR732406/1: "a. het eigenarendeel: € 89,52"). Het gebruikersdeel is voor de huurder; bij verhuur van een deel van een perceel (kamers) of volgtijdig gebruik betaalt de verhuurder het (art. 3 lid 3 b en c, niet gemodelleerd) | Verordening riool- en waterzorgheffing Leiden 2026, CVDR754083/1, art. 6 lid 1 en art. 7 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZLeiden | 0,10529% | wet"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,10529%"; geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); de gebruikersbelasting (0,62056%) geldt alleen voor niet-woningen | Verordening onroerende-zaakbelastingen Leiden 2026, CVDR754085/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZLeiden | 0,0239% | wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0239% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 17 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 162,92) is voor de bewoner | Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 883.025verwachte koopsom: vraagprijs € 845.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
- OZB, gemeentelijk0,10529%OZB eigenaar Leiden: 0,1053% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 90rioolheffing eigenaar Leiden: € 90 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,0239%watersysteemheffing eigenaar Leiden: 0,0239% van de WOZ
- Opkoopbeschermingboven de WOZ-grenzen van de opkoopbescherming in Leiden (€ 498.200 voor 2026, € 530.000 voor 2027) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5,6% per jaar volgens de CBS-prijsindex van Agglomeratie Leiden en Bollenstreek): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming (grens niet geverifieerd)
- Verhuurvergunningin een deel van de wijken is een verhuurvergunning nodig ("Het is verboden zonder vergunning van het college een woonruimte te verhuren die gelegen is in de gebieden die op de kaart in bijlage I bij deze verordening zijn aangewezen." (Verhuurverordening Leiden 2024, art. 2 lid 1, versie 3 geldend vanaf 01-07-2025; in werking 1-1-2024, art. 6 lid 1; voor wie al vóór 1-1-2024 verhuurde vanaf 1-7-2024, art. 5; geen einddatum). Bindend is de kaart in bijlage I ("Buurten met goed verhuurderschap"), te grof om een adres te plaatsen; de toelichting noemt de gebieden: "Het gaat dan om de Binnenstad Noord, de Pieterswijk, Levendaal Oost, Levendaal West, het Stationsdistrict, Leiden Noord, de Haagweg Noord, de Slaaghwijk, Merenwijk Centrum en Transvaal." Voor alle categorieën woonruimte; hospitaverhuur uitgezonderd. Leges € 978,85 (Legesverordening 2026, art. 3.18). Een voorwaarde, geen verbod); voorwaarden en leges, geen verbod
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 883.025
- Huursegment
- Vrije sector
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 90 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,10529% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,0239%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 781.625
- Bouwjaar
- 2013
- VvE-bijdrage per maand
- € 317
- Vraagprijs
- € 845.000
- Overbod op de vraagprijs
- 4,5%
- Markthuur per maand
- € 2.732
- Soort woning
- appartement
- Woonoppervlak (m²)
- 119
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- –
- WWS-maximumhuur per maand
- –
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 11 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.