English

Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.

  • Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
De foto's zijn van de makelaar en komen rechtstreeks uit de advertentie; Brixfox slaat ze niet op.

Conradwerf 128

Gratis bèta · pilot

1505 KB Zaandam

Te koopVrije sectorBeste scenario: Zo verhurenIndicatief

187 punten of meer: de markthuur geldt.

Vraagprijs
€ 1.500.000k.k.

Een vraagprijs, geen verkoopprijs.

Verwachte koopsom
€ 1.567.500

+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.

Woonoppervlakte
259 m²
Vraagprijs per m²
€ 5.792
Energielabel
A
Bouwjaar
2010
Kamers / slaapkamers
4 / 3
Badkamers
4
Perceel
–
Soort woning
Appartement · Penthouse (appartement)
Huur in de prognose, per maand
€ 6.177
5 vergelijkbare huurwoningen op 5,83 tot 7,98 km (gewogen gemiddeld 7,2 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij
IRR over 10 jaar
4,0%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR zonder waardestijging
1,2%
10 jaar, 0% waardestijging, zonder hypotheek: de opgeslagen cel uit de gevoeligheidstabel.
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 26.166
1,5% van de totale investering van € 1.695.650: verwachte koopsom € 1.567.500 + overdrachtsbelasting (8%) en overige aankoopkosten € 128.150. Zonder hypotheek.
Netto huurrendement jaar 1, vóór belasting
3,2%
Bruto huurrendement: 4,9% · Huur × 12 ÷ vraagprijs.

Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.

Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 7,2 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.

Voorzichtig huurscenario

Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.

Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.

Voorzichtige huur, per maand
€ 5.436
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 18.057
1,1% van dezelfde totale investering van € 1.695.650
IRR over 10 jaar
3,5%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1 tegenover de prognose
−€ 8.109
per jaar, tegenover € 26.166 bij € 6.177 huur per maand

Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten

Onderhoud € 3.108 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)

Groot onderhoud gepland binnen tien jaar
  • Jaar 1: cv-ketel€ 3.000
Overige vaste lasten, jaar 1
Beheer
€ 3.558
Verzekering
€ 150
VvE-bijdrage
€ 4.968
OZB
€ 1.031
Waterschapsbelasting
€ 490
Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
€ 16.305
Leegstand (jaar 1)
€ 2.965
Belasting (jaar 1)
€ 28.688

Aangenomen voor deze woning: VvE-bijdrage onbekend: 1.6 €/m² × 259 m² (modelinstelling ‘VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is’); cv-ketel uit 2011 is over de levensduur: vervanging in jaar 1; OZB eigenaar Zaanstad: 0,0743% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Zaanstad: € 0 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Zaanstad: 0,0353% van de WOZ

Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.

Ligging en perceel

Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 5 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.

Kaart laden…

Deze woning

Conradwerf 128

1505 KB Zaandam

Puntentelling (WWS)

Puntenmodel WWS-2026.1
Puntenband
460–567 punten
Vrije sector

Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187

187 punten of meer: de markthuur geldt.

Wettelijke maximumhuur

Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.

WOZ-waarde
€ 1.275.000 – € 1.500.000

Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.

Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie
RubriekMinMaxHoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels)
WOZ-waarde90109WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2
Keuken414aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis
Parkeren00geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte)
Sanitair4876sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2)
Buitenruimte1515advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1
Energieprestatie3737energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Verwarming en verkoeling1016vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3)
Oppervlakte vertrekken207238aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2)
Oppervlakte overige ruimten48,7562,25advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging + garage, m² onbekend: 0–18 m² (aanname), §2.2.2
Totaal460567
Niet meegeteld door het model (11)

Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).

  • rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
  • rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
  • rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
  • de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
  • de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
  • de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
  • de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
  • de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
  • WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
  • contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
  • de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Huur

Markthuur uit de vraaghuren van vergelijkbare huurwoningen, per maand
Laag (p25)
€ 5.597
€ 21,61 per m² per maand
Mediaan
€ 6.177
€ 23,85 per m² per maand
Hoog (p75)
€ 6.358
€ 24,55 per m² per maand
Huur in de prognose
€ 6.177
Basis: 5 vergelijkbare huurwoningen op 5,83 tot 7,98 km (gewogen gemiddeld 7,2 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij
Wettelijke maximumhuur
–
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Smalle basis: deze huur rust op 5 vergelijkbare huurwoningen (minder dan 8). Met zo weinig vergelijkingen ligt de huur minder vast; toets haar aan recente verhuringen in de buurt.
Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 7,2 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.

5 vergelijkbare huurwoningen op 5,83 tot 7,98 km (gewogen gemiddeld 7,2 km)

De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 5 zonder eigen ligging-index zijn niet bijgesteld.

Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.

Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.

Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 23,85 × 259 m² = € 6.177 per maand.

AdresAfstandWonen m²KamersSlpk.LabelBouwjaarVraaghuurVraaghuur per m²Gecorrigeerd per m²GezienVerhuurd of offline sinds
Deze woningappartement25943A2010
Nassaukade 2-H1052 CE · appartement5,83 km180—3A1897€ 3.975€ 22,08€ 16,9211 nov 202626 aug 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.697 (€ 20,54 per m²), uit € 3.975 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×0,877 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1897) = € 16,92 per m².
Groenmarktkade 341016 TA · appartement6,98 km175—3A2022€ 5.950€ 34,00€ 25,1031 okt 2026nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 5.058 (€ 28,90 per m²), uit € 5.950 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,868 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 25,10 per m².
Keizersgracht 445-B1017 DJ · appartement7,74 km200—3–1672€ 6.750€ 33,75€ 24,558 nov 2026nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 5.738 (€ 28,69 per m²), uit € 6.750 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,911 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1672) = € 24,55 per m².
Raamgracht 12-21011 KK · appartement7,85 km185—3C1785€ 4.500€ 24,32€ 21,617 nov 202625 okt 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 4.805 (€ 25,97 per m²), uit € 4.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel C omgerekend naar A ×1,148. Naar deze woning: grootte ×0,886 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1785) = € 21,61 per m².
's-Gravenhekje 2-H1011 TG · appartement7,98 km227—3–1740€ 6.500€ 28,63€ 23,853 nov 2026nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 6.045 (€ 26,63 per m²), uit € 6.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×0,954 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging · bouwperiode ×0,939 (bouwjaar 1740) = € 23,85 per m².

Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.

Staat per onderdeel

Opknapscore: 16/100
  • KeukenGoed

    foto's: Modern kitchen with island, integrated appliances, and gas hob.

  • BadkamerGoed

    advertentietekst: 3 royale slaapkamers, 4 luxe badkamers

  • ToiletOnbekend
  • VloerenGoed

    foto's: Light wooden floors and clean carpets in good condition.

  • BinnenschilderwerkGoed

    foto's: Walls are painted in neutral, modern colors and appear well-maintained.

  • BuitenschilderwerkGoed

    foto's: Exterior walls appear well-maintained, with modern brick and paneling.

  • Kozijnen en glasGoed

    foto's: Modern window frames, likely double-glazed, in good condition.

  • DakGoed

    foto's: Flat roof with modern finishes, including a well-kept terrace.

  • Cv-ketelAan vervanging toeuit 2011

    kenmerken in de advertentie: Intergas (gas gestookt combiketel uit 2011, eigendom)

  • IsolatieGoed

    kenmerken in de advertentie: Dakisolatie, dubbel glas, muurisolatie, vloerisolatie en volledig geïsoleerd

Opknappen: drie scenario’s

Aanname, geen offerte

Zo verhuren

★ Beste scenario
Kosten (min – midden – max)
Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
Doorlooptijd
0 weken
Energielabel daarna
A
Punten daarna
460–567Vrije sector
Huur daarna
€ 6.177Vergelijkbare huren binnen 8 km
Waarde daarna
€ 1.567.500 – € 1.567.500 – € 1.567.500vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar
4,0%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Toelichting
  • zoals aangeboden

Opfrissen

Kosten (min – midden – max)
€ 3.300 – € 4.950 – € 6.600incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd
6 weken
Energielabel daarna
A
Punten daarna
460–567Vrije sector
Huur daarna
€ 6.177p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 5 comps) × 259 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
Waarde daarna
€ 1.567.500 – € 1.567.500 – € 1.567.500vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar
3,9%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (2)
  • Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000

    nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig

  • Cv-ketel · Aan vervanging toe€ 3.000

    nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’)

Toelichting
  • toilet: staat onbekend, geprijsd als band

Volledig renoveren

Kosten (min – midden – max)
€ 3.300 – € 4.950 – € 6.600incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd
6 weken
Energielabel daarna
A
Punten daarna
460–567Vrije sector
Huur daarna
€ 6.177p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 5 comps) × 259 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
Waarde daarna
Niet getoondNotitie van het model: label al op of boven het doel
IRR over 10 jaar
3,9%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (2)
  • Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000

    nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig

  • Cv-ketel · Aan vervanging toe€ 3.000

    nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’)

Toelichting
  • label al op of boven het doel
  • toilet: staat onbekend, geprijsd als band

Prognose over tien jaar

Scenario
Belastingregime
IRR over 10 jaar
4,0%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR over 5 jaar
3,0%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Rendement op eigen vermogen, jaar 1
4,6%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Waardestijging voor break-even
−1,6%
De jaarlijkse waardestijging waarbij de IRR 0 is.
Totaalrendement over 5 jaar
€ 264.219
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Totaalrendement over 10 jaar
€ 746.524
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 26.166
Terugverdientijd
5 jaar

Cumulatieve kasstroom en waarde

Cumulatieve kasstroom€ 26.166 → € 298.624
12345678910
Waarde einde jaar€ 1.619.227 → € 2.168.756
12345678910

Per jaar

Jaar12345678910
Huur per maand€ 6.177€ 6.362€ 6.553€ 6.750€ 6.952€ 7.161€ 7.376€ 7.597€ 7.825€ 8.060
Jaarhuur€ 74.124€ 76.348€ 78.638€ 80.997€ 83.427€ 85.930€ 88.508€ 91.163€ 93.898€ 96.715
Leegstand€ 2.965€ 3.054€ 3.146€ 9.990€ 3.337€ 3.437€ 3.540€ 11.243€ 3.756€ 3.869
Vaste lasten€ 16.305€ 13.667€ 14.040€ 20.835€ 14.816€ 15.220€ 15.636€ 23.280€ 16.501€ 16.952
waarvan onderhoud€ 3.108€ 3.186€ 3.265€ 3.347€ 3.431€ 3.516€ 3.604€ 3.694€ 3.787€ 3.881
waarvan groot onderhoud€ 3.0001
Netto exploitatieresultaat€ 54.854€ 59.627€ 61.453€ 50.173€ 65.274€ 67.272€ 69.332€ 56.640€ 73.641€ 75.894
Rente€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0
Belasting€ 28.688€ 29.677€ 30.699€ 31.754€ 32.844€ 33.970€ 35.134€ 36.335€ 37.577€ 38.859
Kasstroom€ 26.166€ 29.950€ 30.754€ 18.419€ 32.430€ 33.302€ 34.198€ 20.305€ 36.064€ 37.035
Cumulatieve kasstroom€ 26.166€ 56.116€ 86.870€ 105.289€ 137.719€ 171.021€ 205.220€ 225.524€ 261.588€ 298.624
Waarde einde jaar€ 1.619.227€ 1.672.662€ 1.727.860€ 1.784.879€ 1.843.780€ 1.904.625€ 1.967.478€ 2.032.404€ 2.099.474€ 2.168.756

waarvan groot onderhoud: 1 cv-ketel € 3.000

De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

Verkoop aan het einde

na 5 jaarna 10 jaar
Verkoopprijs€ 1.843.780€ 2.168.756
Verkoopkosten€ 21.631€ 25.205
Hypotheek afgelost€ 0€ 0
Belasting bij verkoop€ 0€ 0
Netto opbrengst€ 1.822.150€ 2.143.551

De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

box 3: geen belasting op de verkoopwinst

Gevoeligheid

De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.

VariantIRR over 5 jaarIRR over 10 jaarKasstroom jaar 1, na belastingTotaalrendement over 10 jaar
Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei−0,2%0,8%€ 23.350€ 138.768
Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei3,0%4,0%€ 26.166€ 746.524
Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei4,3%5,2%€ 27.575€ 1.040.338

De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.

IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging

Box 3 (2026) · Zo verhuren

Hypotheek \ Waardestijging per jaar−2%−1%0%+1%+2%+3%+4%+5%
0% zonder hypotheek−0,3%0,4%1,2%2,0%2,9%3,7%4,5%5,4%
30% van de prijs−2,1%−0,9%0,3%1,5%2,6%3,8%4,9%6,0%
50% van de prijs−4,4%−2,5%−0,8%0,8%2,4%3,9%5,3%6,6%

De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 4,0% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.

Korte verhuur

Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).

Gemeentelijke regels

Zaanstad

Voor deze woning

Opkoopbescherming geldt niet voor deze woning: boven de WOZ-grens van € 420.000 (2026), niet exact (niet geverifieerd); WOZ-schatting € 1.275.000–€ 1.500.000; ook teruggerekend naar de peildatum 1 jan 2025 ligt de schatting erboven (€ 1.164.059–€ 1.500.000, teruggerekend met 5% per jaar, een marge, geen gemeten WOZ-waarde).

provincie Noord-Holland · waterschap Hollands Noorderkwartier · belastingjaar 2026

Deze regels zijn nog niet aan de officiële bron geverifieerd: gebruik ze als aanwijzing en controleer ze bij de gemeente voordat je koopt.

Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.

Belastingen voor de eigenaar

OZB eigenaar
0,0743% van de WOZ-waarde
Bron: Verordening onroerendezaakbelastingen Zaanstad 2026, CVDR727839/2, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"eigenarenbelasting | | | I. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen | 0,0743%"; Gemeenteblad 2025, 526315, geldend vanaf 04-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026
Rioolheffing eigenaar
€ 0 per jaar
Bron: Verordening rioolheffing Zaanstad 2026, CVDR727836/2, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 12 nov 2026"De belasting wordt geheven van degene die een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd al dan niet krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen: gebruikersdeel."; alleen een gebruikersdeel, geen eigenarendeel: "De belasting bedraagt, indien 300 m3 of minder water wordt geloosd, € 329,40." (art. 6), voor de huurder
Watersysteemheffing (waterschap) · Hollands Noorderkwartier
0,0353% van de WOZ-waarde
Bron: Verordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier 2026, CVDR751926/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03530% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 23-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 16 lid 3); buitendijks 0,00883% (art. 10 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 135,48) is voor de bewoner

Opkoopbescherming

Van krachtsinds 21 mei 2024 tot 24 dec 2028, in de hele gemeenteniet geverifieerd

WOZ-grens 2026: tot en met € 420.000.

Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.

Uitzonderingen:
  • buiten de regeling: een inschrijving op of vóór 21 mei 2024 (art. 3.8.1 lid 2 a)
  • buiten de regeling: een woonruimte die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was, niet als die verhuur op een opkoopvergunning rustte (art. 3.8.1 lid 2 b)
  • buiten de regeling: nieuwbouw of transformatie opgeleverd na 21 mei 2024 met de bestemming of het gebruik huurwoonruimte, of met een anterieure overeenkomst die verhuur toestaat of verplicht (art. 3.8.1 lid 3 a)
  • buiten de regeling: verkregen door een woningcorporatie voor verhuur of door een zorgpartij met een zorgcontract met de gemeente (lid 3 b en c)
  • vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad (art. 3.8.2 lid 2 a)
  • vergunning: de eigenaar had er na de levering ten minste twaalf maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste twaalf maanden, niet toeristisch (art. 3.8.2 lid 2 b)
  • vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 3.8.2 lid 2 c)

Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar", "onder of gelijk aan de landelijk vastgestelde betaalbaarheidsgrens € 420.000 prijspeil 2026)" (art. 3.8.1 lid 1, geldend vanaf 18-03-2026; € 405.000 vanaf 25-12-2024, € 390.000 vanaf 21-05-2024); de toelichting: "Zaanstad volgt de landelijke (geïndexeerde) grens." De landelijke grens voor 2027 is € 435.000 (Staatscourant 2026, 35093); of en wanneer de raad die in de verordening schrijft, is niet bekend. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"Als woonruimte waarvoor de vergunningplicht, als bedoeld in artikel 41 van de wet, geldt, zijn de volgende categorieën woonruimten aangewezen: woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van onder of gelijk aan de landelijk vastgestelde betaalbaarheidsgrens € 420.000 prijspeil 2026)." (art. 3.8.1 lid 1) en "Het is verboden om zonder vergunning een woonruimte aangewezen in artikel 3.8.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte" (art. 3.8.2 lid 1) (Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2025, CVDR732060/3, Gemeenteblad 2026, 497454, deze versie geldend vanaf 30-10-2026). Aangewezen zijn negentien wijken met naam ("Assendelft-Noord Assendelft-Zuid Kogerveldwijk Krommenie West Krommenie Oost Nieuw West Oud Koog aan de Zaan Oud Zaandijk Oude Haven Peldersveld- en Hoornseveld Poelenburg Rooswijk Rosmolenwijk Westerkoog Westzaan Wormerveer Zaandam Noord ('t Kalf) Zaandam West Zaandam Zuid", art. 3.8.1 lid 4): de negentien CBS-wijken van de gemeente, dus de hele gemeente (de toelichting: "alle Zaanse wijken"). "Deze verordening treedt in werking op de dag na bekendmaking en vervalt na 4 jaar." (art. 6.6): de eerste versie gold vanaf 25-12-2024, dus t/m 24-12-2028 (afgeleid; hetzelfde artikel noemt ook "17 maart 2030", vier jaar na de tweede versie: de vroegere datum is de voorzichtige). Leges € 490,65; boete tot € 27.500 (art. 3.10.1). Niet geverifieerd: het einde (twee data) en de grens na 2026. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Verordening doelgroepen sociale koopwoningen Zaanstad 2019, CVDR637768/3, art. 1 en 5): "Sociale koopwoningen die vallen onder deze verordening dienen gedurende een termijn van 10 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven." (art. 5); een sociale koopwoning heeft "een maximum koopprijs gelijk aan een maximum financiering volgens de leennormen hypothecair krediet voor huishoudens met 1,5 x modaal inkomen in het peiljaar" (art. 1; Gemeenteblad 2023, 377369, deze versie geldend vanaf 01-09-2023). De toelichting van de Huisvestingsverordening 2025 zegt dat "tevens artikel 2, 3 en 4 van de Doelgroepenverordening sociale koopwoningen" vervallen; een intrekking is niet gepubliceerd en het register toont de verordening als geldend. Geen bedrag in de tekst: elke sociale koopwoning in de termijn, bij elke prijs; de jaren vóór de versie van 2023 zijn niet gelezen, dus vanaf het jaar van de verordening

Aanname: de opkoopbescherming in alle negentien wijken loopt tot en met 24 december 2028, vier jaar na de eerste versie van de verordening (hetzelfde artikel noemt ook 17 maart 2030; het model neemt de vroegere datum), en haar WOZ-grens na 2026 (€ 420.000) is niet vastgesteld: het model rekent dan met een band rond die grens

Verhuurvergunning

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 12-11-2026: de tekst "verhuurvergunning" geeft alleen de vergunning opkoopbescherming (HV 2025 art. 3.8.2) en de Legesverordening 2026 kent geen leges voor een verhuurvergunning; een vergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt alleen onderzocht; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-12)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Zaanstad (gezocht op 12 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); een vergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt alleen onderzocht; de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming

Huisvestingsvergunning voor de huurder

Niet vastgesteld: controleer bij de gemeente of huurders een huisvestingsvergunning nodig hebben.

bestaande woning: "alle zelfstandige huurwoningen met een huur die niet hoger is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag (maximale huurgrens) in eigendom van corporaties; … de particuliere huurwoningen, die zijn gelegen in het gebied genoemd in bijlage 1 en 2;" (Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2025, art. 2.1.1 lid 1): de huurder van een particuliere verhuurder heeft er alleen een nodig in de straten en postcodes van bijlage 1 en 2 (delen van Poelenburg, Rosmolenwijk, Zaandam-Zuid en Kogerveldwijk), daar bij elke huur; elders niet; nieuwbouw, mogelijk huisvestingsvergunning voor de bewoner, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2025, CVDR732060/3, art. 4.1.1 en 4.2.1; Mandaatbesluit huisvestingsvergunningen BKZ 2026, CVDR768336/1): alleen in projecten die het college aanwijst, en geen aanwijzing is gepubliceerd: "Sociale betaalbare koopwoningen: nieuw te bouwen, voor verkoop bestemde koopwoningen binnen de gemeente Zaanstad met een koopprijs voor de woningzoekende tot ten hoogste € 365.000 (prijspeil 2026)." (art. 4.1.1); "Als categorie woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning is vereist worden aangewezen de in het eerste lid bedoelde sociale betaalbare koopwoningen." en "Burgemeester en wethouders wijzen, ter uitvoering van het tweede lid concrete projecten of gedeelten daarvan aan waarop de vergunningplicht van toepassing is." (art. 4.2.1 lid 2 en 3); "De koopprijs, genoemd in het eerste lid, wordt met ingang van elk kalenderjaar van rechtswege gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI)." (lid 4); voor een koopstarter (geldend vanaf 30-10-2026)

Aanname: de huurder van een bestaande woning van een particuliere verhuurder heeft geen huisvestingsvergunning nodig (elders alleen voor corporatiewoningen tot de huurtoeslaggrens), behalve in de straten en postcodes van bijlage 1 en 2 van de verordening (delen van Poelenburg, Rosmolenwijk, Zaandam-Zuid en Kogerveldwijk), waar iedere huurder er een nodig heeft (een voorwaarde voor wie er mag huren, geen verbod); het model kijkt nog niet naar het adres. Voor een sociale betaalbare nieuwbouwkoopwoning in een project dat het college aanwijst, heeft de bewoner er een nodig

Erfpacht

Verhuren in de erfpachtvoorwaarden

Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Zaanstad over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.

Niet gelezen: de algemene bepalingen van de gemeentelijke erfpacht zijn niet gepubliceerd en niet gelezen

gecontroleerd op 12 nov 2026de gemeente heeft erfpacht op woningen, die de erfpachter in vol eigendom kan omzetten ("Vaststelling parameters 2026 omzetten recht van erfpacht naar vol eigendom", CVDR751904/1, met een grondquote per bouwjaar en de actuele WOZ-waarde); algemene bepalingen of erfpachtvoorwaarden staan niet in het register of het Gemeenteblad (door twee lezers gezocht, 2026-11-12) en zaanstad.nl was niet bereikbaar: of zij verhuur beperken, is niet gelezen

Bronnen

Bronnen en aannames

Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)

Cijfers achter de prognose

OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Zaanstad waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.

CijferWaardeBasisBronGecontroleerd op
Gevoeligheid: hypotheekpercentages0% · 30% · 50%aanname–31 okt 2026
Oprichting bv€ 1.500aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel)10%aanname–31 okt 2026
Vpb, laag tarief19%wetBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 nov 2026
Hypotheek (deel van de prijs)0%aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±)35%aanname–31 okt 2026
MAD-trim: afstand (× de MAD)3aanname–31 okt 2026
Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen5aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel)90%aanname–31 okt 2026
WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs)0,85aanname–31 okt 2026
Box 3 tarief36%wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate1 nov 2026
Box 2, laag tarief24,5%wetBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 nov 2026
Vpb, hoog tarief25,8%wetBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 nov 2026
Hypotheekrente4,5%aanname–31 okt 2026
Soort hypotheekaflossingsvrijaanname–31 okt 2026
WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs)1aanname–31 okt 2026
Box 2, hoog tarief31%wetBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 nov 2026
Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat0,8aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km)2,5aanname–31 okt 2026
Vpb, grens tariefschijf€ 200.000wetBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km)1aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m²0,25 · 0,5 · 0,75aanname–31 okt 2026
Kosten bv per jaar€ 2.000aanname–31 okt 2026
Box 2 alleen bij verkoopjaaanname–31 okt 2026
Box 2, grens tariefschijf€ 68.843wetBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 nov 2026
Gewicht van een verhuurde woning1aanname–31 okt 2026
Fiscale partners1aanname–31 okt 2026
Opstartkosten makelaar bij verkoop€ 650bronopstartkosten makelaar € 300–1.00030 okt 2026
Gevoeligheid: waardestijgingen−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%aanname–31 okt 2026
Prognosehorizon10 jaaraanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe dakbedekking€ 15.000aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder1aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens1aanname–31 okt 2026
Huurgroei per jaar (lange termijn)3%aanname–31 okt 2026
Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen)10aanname–31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM)€ 14,61/m²bronNVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie30 okt 2026
Afschrijving0%wetbodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt31 okt 2026
Foto’s gelezen per woning, hoogstens8aanname–31 okt 2026
Fotografie bij verkoop€ 250bronfotografie € 150–35030 okt 2026
Hypotheek, voorinstelling30%aanname–31 okt 2026
Looptijd hypotheek30 jaaraanname–31 okt 2026
Vervanging cv-ketel€ 3.000aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km)8aanname–31 okt 2026
Basis: hypotheekrente4,5%aanname–31 okt 2026
Staat naar leeftijd (deel van de levensduur)goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1aanname–31 okt 2026
Advertentiepakket bij verkoop€ 449bronadvertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)30 okt 2026
Hypotheekpercentages om te kiezen0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%aanname–31 okt 2026
Kostenstijging per jaar2,5%aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe cv-ketel€ 3.000aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuw toilet€ 3.000aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km)1aanname–31 okt 2026
Gemeubileerde huur naar kale huur0,85aanname–31 okt 2026
MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt20%aanname–31 okt 2026
Grootste spreiding van de huren (p75 / p25)2,5aanname–31 okt 2026
Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±)15%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±)35%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen5aanname–31 okt 2026
Notaris€ 2.000aanname–31 okt 2026
Bouwkundige keuring€ 450aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: tarief36%aanname–31 okt 2026
Waardestijging per jaar (basis)3,3%aannameniet geverifieerdABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar5 nov 2026
Rentes om te kiezen3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5%aanname–31 okt 2026
Leegstand4%aanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, overige woningen3,3%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Renovatie: nieuwe keuken€ 12.000aanname–31 okt 2026
Ligging-index, minimum koopwoningen8aanname–31 okt 2026
Ligging-index, straal (km)1aanname–31 okt 2026
WOZ-waarde is de grondslag in box 3jawetBelastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)1 nov 2026
Opknapscore: gewicht per onderdeeldakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10aanname–31 okt 2026
Verzekering per jaar€ 400aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe badkamer€ 15.000aanname–31 okt 2026
Renovatie: onvoorzien10%aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe vloeren per m²€ 60,00/m²aanname–31 okt 2026
Ligging-correctie, bovengrens (factor)1,15aanname–31 okt 2026
Ligging-correctie, ondergrens (factor)0,85aanname–31 okt 2026
Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen4aanname–31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM)€ 19,75/m²bronNVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle30 okt 2026
Gestoffeerde huur naar kale huur0,93aanname–31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren 20263,65%wetHuurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)31 okt 2026
Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar)30aanname–31 okt 2026
Kadaster€ 300aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: statuswetsvoorstelbronWet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 202830 okt 2026
RioolheffingZaanstad€ 0wet"De belasting wordt geheven van degene die een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd al dan niet krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen: gebruikersdeel."; alleen een gebruikersdeel, geen eigenarendeel: "De belasting bedraagt, indien 300 m3 of minder water wordt geloosd, € 329,40." (art. 6), voor de huurderVerordening rioolheffing Zaanstad 2026, CVDR727836/2, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)12 nov 2026
Renovatie: één labelstap€ 6.000aanname–31 okt 2026
Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal0,88broneigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps6 nov 2026
Huur naar ligging (elasticiteit)0,6broneigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand6 nov 2026
Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning25%aanname–31 okt 2026
Taxatie€ 800aanname–31 okt 2026
Levensduur: dakbedekking40 jaaraanname–31 okt 2026
Makelaarscourtage bij verkoop1,1%bronmakelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 202630 okt 2026
Onderhoud per jaar€ 3.500aanname–31 okt 2026
Beheer5%aanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning−0,1%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Overbieden bij nieuwbouw0%aanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning4,3%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte)15%aannameeigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse5 nov 2026
Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aanjaaanname–5 nov 2026
Maximale huurverhoging 2026, vrije sector4,4%wetRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 okt 2026
Eigen eerdere verhuur telt gedurende12 maandenaanname–31 okt 2026
Huur naar grootte, huizen (elasticiteit)0,7broneigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,0831 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en metBaanname–31 okt 2026
Aankoopmakelaar€ 0aanname–31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ17aanname–1 nov 2026
Levensduur cv-ketel15 jaaraanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, appartement4,5%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koperjaaanname–31 okt 2026
Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld)30 jaaraannameeigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–19745 nov 2026
Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens50%aanname–5 nov 2026
Ligging-index, ruimere straal (km)2aanname–31 okt 2026
Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur0,93aanname–31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn)3%aanname–31 okt 2026
Basis: huurgroei per jaar3%aanname–31 okt 2026
Optimistisch: hypotheekrente4%aanname–31 okt 2026
Schuldendrempel box 3€ 3.800wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)1 nov 2026
Levensduur: cv-ketel15 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: vloeren20 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: toilet25 jaaraanname–31 okt 2026
Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt20aanname–31 okt 2026
Opknapscore: deel van het gewicht per staatgoed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1aanname–31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 317wetBelastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)1 nov 2026
Buitenschilderwerk€ 6.000aanname–31 okt 2026
Van koop tot levering, gemiddeld3 maandenaanname–3 nov 2026
Huurfactor, hoekwoning1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning1 nov 2026
Huurfactor, vrijstaande woning1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen40 jaaraanname–31 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, middenhuur6,1%wetRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, sociale huur4,1%wetRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 okt 2026
Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke9 maandenaanname–31 okt 2026
Basis: leegstand4%aanname–31 okt 2026
Pessimistisch: hypotheekrente5,5%aanname–31 okt 2026
Overdrachtsbelasting8%wetBelastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate1 nov 2026
Box 3 forfait schulden2,7%wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)1 nov 2026
Levensduur: keuken20 jaaraanname–31 okt 2026
OZB eigenaar, deel van de WOZZaanstad0,0743%wet"eigenarenbelasting | | | I. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen | 0,0743%"; Gemeenteblad 2025, 526315, geldend vanaf 04-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026Verordening onroerendezaakbelastingen Zaanstad 2026, CVDR727839/2, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)12 nov 2026
Mutatiekosten1 maandaanname–31 okt 2026
Renovatie: buitenschilderwerk€ 6.000aanname–31 okt 2026
Huur per labelklasse (huizen)3%aannameeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)1 nov 2026
Basis: waardestijging per jaar3,3%aannameniet geverifieerdABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar5 nov 2026
Box 3 forfait overige bezittingen6%wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn1 nov 2026
Levensduur: badkamer25 jaaraanname–31 okt 2026
Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid)0,5aanname–31 okt 2026
Nieuwe huurder elke4 jaaraanname–31 okt 2026
Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit)0,64broneigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,0231 okt 2026
Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstandjaaanname–1 nov 2026
Hypotheekadvies€ 2.500aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling€ 1.800aanname–31 okt 2026
Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen8 jaaraanname–31 okt 2026
Opknapscore: extra bij label E, F of G8aanname–31 okt 2026
Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname€ 0aanname–31 okt 2026
Van koop tot levering, uiterlijk6 maandenaanname–3 nov 2026
Overbieden na een prijsverlaging0%aanname–31 okt 2026
Renovatie: binnenschilderwerk per m²€ 40,00/m²aanname–31 okt 2026
Huurfactor, appartement met label C tot en met G0,871broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)1 nov 2026
Levensduur: isolatie40 jaaraanname–31 okt 2026
Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar)3aanname–31 okt 2026
Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs3%aanname–1 nov 2026
Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningenaanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4aanname–31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–20041 nov 2026
Huurfactor, appartement met label A of beter1,059broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,0591 nov 2026
Heffingsvrij vermogen per persoon€ 59.357wetBelastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-011 nov 2026
Verzekering per jaar (appartement)€ 150aanname–1 nov 2026
Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950)€ 4.500aanname–31 okt 2026
Leegstand bij wisseling1 maandaanname–31 okt 2026
Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningenp50→p75aanname–1 nov 2026
Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)1 nov 2026
Optimistisch: huurgroei per jaar4%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen12 jaaraanname–31 okt 2026
Leegwaarderatio toegepast in box 3neeaannameBelastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-011 nov 2026
Levensduur: kozijnen en glas35 jaaraanname–31 okt 2026
Volledige renovatie: doel-labelAaanname–31 okt 2026
HR++ glas (eengezinswoning)€ 9.000aanname–31 okt 2026
Optimistisch: leegstand2%aanname–31 okt 2026
Pessimistisch: huurgroei per jaar2%aanname–31 okt 2026
Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop)€ 900aanname–31 okt 2026
Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning100%aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: standaard aanneeaanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoopjaaanname–31 okt 2026
Buitenschilderwerk elke7 jaaraanname–31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 19451broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–20041 nov 2026
Optimistisch: waardestijging per jaar4,5%aanname–31 okt 2026
Pessimistisch: leegstand8%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken)150%aanname–1 nov 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen6 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: buitenschilderwerk7 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: binnenschilderwerk8 jaaraanname–31 okt 2026
Waterschapsbelasting, deel van de WOZZaanstad0,0353%wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03530% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 23-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 16 lid 3); buitendijks 0,00883% (art. 10 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 135,48) is voor de bewonerVerordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier 2026, CVDR751926/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)1 nov 2026
Volledige renovatie: weken zonder huur14aanname–31 okt 2026
Hybride warmtepomp€ 7.000aanname–31 okt 2026
Dakisolatie€ 6.000aanname–31 okt 2026
Spouwmuurisolatie€ 4.000aanname–31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later1broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)1 nov 2026
Pessimistisch: waardestijging per jaar0%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf labelBaanname–1 nov 2026
Onderhoud per jaar per m² (appartement)€ 12,00/m²aanname–1 nov 2026
Vloerisolatie€ 3.000aanname–31 okt 2026
Waardestijging door opfrissen0%aanname–31 okt 2026
Huur na de werken: hoogste stijging15%aannameeigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,621 nov 2026
VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is€ 1,60/m²aanname–31 okt 2026
Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004)huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945aannameeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen5 nov 2026
Een grondige modernisering vernieuwtkeuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerkaanname–31 okt 2026
HR++ glas (appartement)€ 5.000aanname–31 okt 2026
Nieuwe badkamer: sanitair minimaaldouches 1 · toiletten 1 · wastafels 1aanname–31 okt 2026
Opfrissen: weken zonder huur6aanname–31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 19451,065broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)1 nov 2026
Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt)0,25aanname–1 nov 2026
Achterstandspunten per labelstap5aanname–1 nov 2026
Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945)Baanname–31 okt 2026
Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen4aanname–31 okt 2026
Onderhoud na renovatie (factor)0,7aanname–31 okt 2026

Standaardwaarden voor deze woning

  • Verwachte koopsom€ 1.567.500verwachte koopsom: vraagprijs € 1.500.000 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
  • VvE-bijdrage per maand€ 414VvE-bijdrage onbekend: 1.6 €/m² × 259 m² (modelinstelling ‘VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is’)
  • Leeftijd cv-ketel14 jaarcv-ketel uit 2011 is over de levensduur: vervanging in jaar 1
  • OZB, gemeentelijk0,0743%OZB eigenaar Zaanstad: 0,0743% van de WOZ
  • Rioolheffing, gemeentelijk€ 0rioolheffing eigenaar Zaanstad: € 0 per jaar
  • Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,0353%watersysteemheffing eigenaar Zaanstad: 0,0353% van de WOZ
  • Opkoopbeschermingboven de laatst vastgestelde WOZ-grens van de opkoopbescherming in Zaanstad (€ 420.000, vastgesteld voor 2026; die van 2027 is niet vastgesteld, en de WOZ-schatting ligt ook boven € 441.000, die grens met een marge erboven) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming (grens niet geverifieerd)

Invoer van het model

Verwachte koopsom
€ 1.567.500
Huursegment
Vrije sector
Gemeentelijke lasten
Rioolheffing € 0 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0743% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,0353%
WOZ-waarde (schatting)
€ 1.387.500
Bouwjaar
2010
VvE-bijdrage per maand
€ 414
Vraagprijs
€ 1.500.000
Overbod op de vraagprijs
4,5%
Markthuur per maand
€ 6.177
Soort woning
appartement
Woonoppervlak (m²)
259
Prijsconditie
kosten koper (k.k.)
Leeftijd cv-ketel
14 jaar
WWS-maximumhuur per maand
–
Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
–

Modelversies

Prognosemodel
NL-LTR-2026.19
Puntenmodel
WWS-2026.1
Huurmodel
–

Datums

Advertentie gelezen
11 nov 2026
Huren bijgewerkt
13 nov 2026
Prognose berekend
13 nov 2026

Makelaar

Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.