Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Beethovenstraat 2
Gratis bèta · pilot2035 PC Haarlem
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
+4,3% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een tussenwoning (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 152 m²
- Vraagprijs per m²
- € 5.849
- Energielabel
- A
- Bouwjaar
- 2020
- Kamers / slaapkamers
- 7 / 5
- Badkamers
- 2
- Perceel
- 135 m²
- Soort woning
- Huis · Eengezinswoning, tussenwoning
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Te koop in dezelfde straat
De andere woningen die in deze straat te koop staan, zoals hun advertenties ze vermelden: vraagprijzen, geen verkoopprijzen.
| Adres | Wonen m² | Perceel m² | Bouwjaar | Vraagprijs | Vraagprijs per m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Beethovenstraat 33 | 142 | 124 | 2016 | € 850.000 | € 5.986 |
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 3.500 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
- Jaar 1: buitenschilderwerk€ 6.000
- Jaar 8: buitenschilderwerk€ 7.132
- Jaar 9: cv-ketel€ 3.655
- Beheer
- € 1.841
- Verzekering
- € 400
- OZB
- € 553
- Rioolheffing
- € 187
- Waterschapsbelasting
- € 197
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 12.678
- Leegstand (jaar 1)
- € 1.535
- Belasting (jaar 1)
- € 16.480
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Haarlem: 0,0673% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Haarlem: € 187 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Haarlem: 0,0239% van de WOZ
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 9 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 64 | 78,5 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 23 | 37 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 15 | 15 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | 41 | 41 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 16 | 22 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 122 | 140 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 3,75 | 3,75 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 289 | 351 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
9 vergelijkbare huurwoningen op 1,49 tot 7,88 km (gewogen gemiddeld 3,5 km)
De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 1 zonder eigen ligging-index is niet bijgesteld.
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 21,03 × 152 m² = € 3.197 per maand.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Perceel m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningtussenwoning | 152 | 135 | 7 | 5 | A | 2020 | ||||||
| Twijnderslaan 82012 BJ · tussenwoning | 1,49 km | 190 | — | — | 5 | A | 1926 | € 4.500 | € 23,68 | € 19,87 | 11 nov 2026 | 3 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.825 (€ 20,13 per m²), uit € 4.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×1,069 · ligging ×0,923 = € 19,87 per m². | ||||||||||||
| Hyacintenlaan 272015 BA · tussenwoning | 3,08 km | 171 | — | — | 5 | D | 1923 | € 4.250 | € 24,85 | € 21,03 | 6 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.721 (€ 21,76 per m²), uit € 4.250 vraaghuur: gemeubileerd ×0,85, energielabel D omgerekend naar A ×1,03. Naar deze woning: grootte ×1,036 · ligging ×0,933 = € 21,03 per m². | ||||||||||||
| Tetterodestraat 802023 XR · tussenwoning | 3,23 km | 179 | — | — | 5 | A | 1906 | € 5.500 | € 30,73 | € 27,74 | 11 nov 2026 | 31 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 5.115 (€ 28,58 per m²), uit € 5.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×1,05 · ligging ×0,924 = € 27,74 per m². | ||||||||||||
| Emmalaan 232015 BS · tussenwoning | 3,24 km | 143 | — | — | 5 | B | 1922 | € 3.850 | € 26,92 | € 24,43 | 11 nov 2026 | 24 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.850 (€ 26,92 per m²), uit € 3.850 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden. Naar deze woning: grootte ×0,982 · ligging ×0,924 = € 24,43 per m². | ||||||||||||
| Oranje Nassaulaan 792051 HK · tussenwoning | 3,65 km | 140 | — | — | 5 | A | — | € 3.500 | € 25,00 | € 19,38 | 11 nov 2026 | 13 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.975 (€ 21,25 per m²), uit € 3.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,976 · ligging ×0,935 = € 19,38 per m². | ||||||||||||
| Ernst Casimirlaan 642051 HD · tussenwoning | 3,74 km | 164 | — | — | 5 | – | — | € 4.350 | € 26,52 | € 26,02 | 11 nov 2026 | 8 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 4.350 (€ 26,52 per m²), uit € 4.350 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×1,023 · ligging ×0,959 = € 26,02 per m². | ||||||||||||
| Arnoldystraat 152024 VG · tussenwoning | 3,93 km | 134 | — | — | 5 | C | 1923 | € 3.795 | € 28,32 | € 25,88 | 11 nov 2026 | 2 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.635 (€ 27,13 per m²), uit € 3.795 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel C omgerekend naar A ×1,03. Naar deze woning: grootte ×0,963 · ligging ×0,991 = € 25,88 per m². | ||||||||||||
| Marsstraat 852024 GC · tussenwoning | 4,33 km | 130 | — | — | 5 | C | 1938 | € 2.750 | € 21,15 | € 19,41 | 1 nov 2026 | 29 okt 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.634 (€ 20,26 per m²), uit € 2.750 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel C omgerekend naar A ×1,03. Naar deze woning: grootte ×0,954 · ligging ×1,004 = € 19,41 per m². | ||||||||||||
| Antje Breijerstraat 142132 ZT · tussenwoning | 7,88 km | 151 | — | — | 5 | A | 2004 | € 4.500 | € 29,80 | € 25,28 | 11 nov 2026 | 1 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 3.825 (€ 25,33 per m²), uit € 4.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,998 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 25,28 per m². | ||||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 14/100- KeukenGoed
advertentietekst:
Deze uitgebouwde nieuwbouwwoning van maar liefst 152 m² woonoppervlakte biedt alles wat je zoekt: een lichte en ruime woonkamer, een moderne open keuken, vijf r
- BadkamerNieuw
foto's:
Modern bathroom with freestanding tub and stylish stone-look tiles.
- ToiletGoed
advertentietekst:
Via de ruime entreehal met meterkast en modern toilet kom je binnen in de lichte woonkamer.
- VloerenGoeduit 2020
nieuwbouw:
bouwjaar 2020
- BinnenschilderwerkRedelijkuit 2020
nieuwbouw:
bouwjaar 2020
- BuitenschilderwerkRedelijkuit 2020
nieuwbouw:
bouwjaar 2020
- Kozijnen en glasGoed
foto's:
Modern window frames, likely double-glazed, in good condition.
- DakNieuwuit 2020
nieuwbouw:
bouwjaar 2020
- Cv-ketelGoeduit 2020
kenmerken in de advertentie:
Gas gestookt combiketel uit 2020, eigendom
- IsolatieGoed
kenmerken in de advertentie:
Dakisolatie, dubbel glas, muurisolatie en vloerisolatie
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 289–351Vrije sector
- Huur daarna
- € 3.197Vergelijkbare huren binnen 8 km
- Waarde daarna
- € 927.227 – € 927.227 – € 927.227vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,043 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 3,5%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 6.644 – € 13.288incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 289–351Vrije sector
- Huur daarna
- € 3.197p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 9 comps) × 152 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- € 927.227 – € 927.227 – € 927.227vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,043 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 3,3%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (2)
- Binnenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 6.080
binnenschilderwerk 40 €/m² × 152 m²; staat redelijk: 0 … volledig
- Buitenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 6.000
buitenschilderwerk (modelinstelling ‘Renovatie: buitenschilderwerk’); staat redelijk: 0 … volledig
- binnenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
- buitenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
Volledig renoveren
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 6.644 – € 13.288incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 289–351Vrije sector
- Huur daarna
- € 3.197p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 9 comps) × 152 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- Niet getoondNotitie van het model: label al op of boven het doel
- IRR over 10 jaar
- 3,3%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (2)
- Binnenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 6.080
binnenschilderwerk 40 €/m² × 152 m²; staat redelijk: 0 … volledig
- Buitenschilderwerk · Redelijk€ 0 – € 6.000
buitenschilderwerk (modelinstelling ‘Renovatie: buitenschilderwerk’); staat redelijk: 0 … volledig
- label al op of boven het doel
- binnenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
- buitenschilderwerk: staat redelijk, geprijsd als band
Prognose over tien jaar
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 3.197 | € 3.293 | € 3.392 | € 3.493 | € 3.598 | € 3.706 | € 3.817 | € 3.932 | € 4.050 | € 4.171 |
| Jaarhuur | € 38.364 | € 39.515 | € 40.700 | € 41.921 | € 43.179 | € 44.474 | € 45.809 | € 47.183 | € 48.598 | € 50.056 |
| Leegstand | € 1.535 | € 1.581 | € 1.628 | € 5.170 | € 1.727 | € 1.779 | € 1.832 | € 5.819 | € 1.944 | € 2.002 |
| Vaste lasten | € 12.678 | € 6.860 | € 7.047 | € 10.558 | € 7.437 | € 7.640 | € 7.849 | € 18.931 | € 11.939 | € 8.510 |
| waarvan onderhoud | € 3.500 | € 3.587 | € 3.677 | € 3.769 | € 3.863 | € 3.960 | € 4.059 | € 4.160 | € 4.264 | € 4.371 |
| waarvan groot onderhoud | € 6.0001 | € 7.1328 | € 3.6559 | |||||||
| Netto exploitatieresultaat | € 24.152 | € 31.074 | € 32.025 | € 26.193 | € 34.015 | € 35.055 | € 36.127 | € 22.433 | € 34.715 | € 39.544 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 16.480 | € 17.066 | € 17.672 | € 18.297 | € 18.943 | € 19.611 | € 20.300 | € 21.012 | € 21.748 | € 22.508 |
| Kasstroom | € 7.672 | € 14.008 | € 14.354 | € 7.896 | € 15.071 | € 15.444 | € 15.827 | € 1.420 | € 12.967 | € 17.036 |
| Cumulatieve kasstroom | € 7.672 | € 21.680 | € 36.033 | € 43.929 | € 59.001 | € 74.445 | € 90.272 | € 91.693 | € 104.660 | € 121.695 |
| Waarde einde jaar | € 957.825 | € 989.434 | € 1.022.085 | € 1.055.814 | € 1.090.656 | € 1.126.647 | € 1.163.827 | € 1.202.233 | € 1.241.907 | € 1.282.890 |
waarvan groot onderhoud: 1 buitenschilderwerk € 6.0008 buitenschilderwerk € 7.1329 cv-ketel € 3.655
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 1.090.656 | € 1.282.890 |
| Verkoopkosten | € 13.346 | € 15.461 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 1.077.309 | € 1.267.429 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −0,7% | 0,3% | € 6.214 | € 30.025 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 2,6% | 3,5% | € 7.672 | € 384.969 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 3,8% | 4,7% | € 8.401 | € 554.989 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −1,0% | −0,2% | 0,7% | 1,5% | 2,3% | 3,2% | 4,0% | 4,9% |
| 30% van de prijs | −3,0% | −1,7% | −0,5% | 0,7% | 1,9% | 3,1% | 4,2% | 5,3% |
| 50% van de prijs | −5,7% | −3,7% | −1,9% | −0,1% | 1,5% | 3,0% | 4,4% | 5,8% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 3,5% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
HaarlemVoor deze woning
Opkoopbescherming geldt niet voor deze woning: boven de WOZ-grens van € 495.948 (2026), niet exact; WOZ-schatting € 755.650–€ 889.000; ook teruggerekend naar de peildatum 1 jan 2025 ligt de schatting erboven (€ 689.907–€ 889.000, teruggerekend met 5% per jaar, een marge, geen gemeten WOZ-waarde).
provincie Noord-Holland · waterschap Rijnland · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,06726% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Haarlem, CVDR752889/1, art. 5 lid 1 b i (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"b. de eigenarenbelasting: i. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,06726%"; Gemeenteblad 2025, 564764, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); de gebruikersbelasting geldt alleen voor niet-woningen (0,23369%); een aanslag onder € 10 wordt niet geheven (art. 5 lid 2); geldt voor belastingjaar 2026, de verordening 2027 stond op 3-11-2026 niet in het register
- Rioolheffing eigenaar
- € 186,60 per jaarBron: Verordening rioolheffing 2026 Haarlem, CVDR752894/1, art. 3 lid 1, 6 en 7 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"De belasting wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. De belasting bedraagt: a. per perceel: € 186,60"; Gemeenteblad 2025, 564773, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 12 lid 3); alleen een eigenarendeel ("degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering", art. 3 lid 1): geen gebruikersdeel en geen deel op de WOZ of het waterverbruik; een perceel is het WOZ-object (art. 5 lid 2 a), dus elk appartement; € 79,92 alleen voor een perceel zonder aansluiting op de waterleiding (art. 7 lid 1 b); het register geeft 18-11-2025 als datum van ondertekening, de tekst "18 december 2025": een registerfout, het tarief verandert niet
- Watersysteemheffing (waterschap) · Rijnland
- 0,0239% van de WOZ-waardeBron: Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0239% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 17 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 162,92) is voor de bewoner
Opkoopbescherming
Van krachtsinds 1 feb 2022 tot 31 dec 2029, in de hele gemeente
WOZ-grens 2026: tot en met € 495.948.
Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving 6 maanden of langer verhuurd was (art. 3.4.1 lid 2 b), niet als die verhuur zelf op een opkoopvergunning rustte (lid 2 c)
- buiten de regeling: verkoop door één eigenaar van een cluster van ten minste 10 woonruimten in één pand, gelijktijdig overgedragen aan één opvolgende eigenaar (lid 3 a)
- buiten de regeling: nieuwbouw of transformatie opgeleverd na 1-4-2023 met de bestemming verhuur, of met een anterieure overeenkomst die verhuur toestaat of verplicht (lid 3 b)
- buiten de regeling: programmatische afspraken met het college van vóór 1-4-2023, nog niet eerder bewoond (lid 3 c)
- buiten de regeling: eigendom van een toegelaten instelling (lid 3 d)
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad (art. 3.4.3 lid 1)
- vergunning: de eigenaar woonde er ten minste 12 maanden na de levering en verhuurt ten hoogste 12 aaneengesloten maanden, niet toeristisch (art. 3.4.3 lid 2)
- vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 3.4.3 lid 3)
- ontheffing: omstandigheden waardoor naleving redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden (art. 3.4.2 lid 2)
Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar", € 495.948 of lager (HV 2026 art. 3.4.1 lid 1); volgens de toelichting "de laatst bekende WOZ-waarde op het moment van inschrijving", een waarde met een peildatum een tot twee jaar terug; een WOZ-peildatum noemt de verordening niet. Zonder WOZ-waarde, of als de WOZ-waarde van een nieuwbouwwoning maar een deel van de woning representeert, telt de koopprijs (VON-prijs) (lid 4). "Deze prijsgrens wordt jaarlijks door het college geïndexeerd conform de rijksregelgeving en de prijsstijgingen" (lid 1), zonder formule; volgens de toelichting is de grens gelijk aan de categorie "hoog middelduur koop" en loopt hij met haar indexering mee. De grens van 2027 stond op 3-11-2026 in geen officiële tekst: een band. Grenzen: € 389.000 vanaf 1-2-2022 (HV 2022, CVDR671040/1), € 451.000 vanaf 2-5-2023 (CVDR700109/1, na Gemeenteblad 2023, 163690), € 495.948 vanaf 1-1-2026 (HV 2026). Voor 2024 en 2025 schreef de HV 2022 een indexering per 1 januari voor, maar geen indexatiebesluit of wijziging is in het register of het Gemeenteblad gevonden (door twee lezers gezocht): € 451.000 is de grens zoals geschreven, een indexering die alleen op haarlem.nl staat is niet uitgesloten. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"1. Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de wet zijn alle woonruimten aangewezen, gelegen in de gemeente Haarlem, die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van € 495.948 of lager. … 1. Het is verboden om zonder vergunning als bedoeld in artikel 3.4.3 een woonruimte als bedoeld in artikel 3.4.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar." (Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, Haarlem 2026, art. 3.4.1 lid 1 en 3.4.2 lid 1, Gemeenteblad 2025, 569049, geldend 01-01-2026 t/m 31-12-2029: "Deze verordening treedt in werking op 1 januari 2026 en is geldig tot 1 januari 2030", art. 4.3.4 lid 1). In de hele gemeente ("Omdat opkopen door investeerders in alle wijken van Haarlem voorkomt zal deze vergunningplicht voor de gehele gemeente gelden", toelichting), sinds 1-2-2022 ("Dit onderdeel treedt in werking op 1 februari 2022", HV 2022 art. 4.3.4 lid 2, CVDR671040/1), zonder onderbreking: de HV 2022 gold tot en met 31-12-2025. Hospitaverhuur heeft geen opkoopvergunning nodig (toelichting). Leges € 356,15 (Verordening leges Haarlem 2026, 3.7.1.c). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Actualisatie Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment, Gemeenteblad 2022, 524843 (CVDR684465/1), spelregels 1, 9 en 11): "Hoge middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een vrij op naamprijs van € 296.000 tot maximaal € 438.000 (prijspeil 2022). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 gbo. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding." (spelregel 11; spelregel 9 hetzelfde voor lage middeldure koop tot € 296.000: "Deze moet door de ontwikkelaar worden uitgewerkt en zal worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst."). Vastgesteld door de raad op 17-11-2022 voor nieuwe initiatieven en projecten ("standaard geïmplementeerd in de anterieure overeenkomst", § 1.3); de prijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd ("Het college stelt jaarlijks … de prijsniveaus … vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen"", spelregel 1; dat besluit is niet gevonden); de HV 2026 stelt hoog middelduur koop gelijk aan de opkoopgrens (€ 495.948 in 2026, toelichting). In 2026 nog toegepast (Programma van Eisen Oostpoort, Gemeenteblad 2026, 385086: de woningen voldoen aan de spelregels, "o.a. … zelfbewoning, antispeculatie"); het Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030 noemt een anti-speculatiebeding "Clausule in een koopcontract van een woning, die de koper verplicht om de woning gedurende een bepaalde periode zelf te bewonen" en zegt "Woningen die onder de marktwaarde in de nieuwbouw worden verkocht krijgen via de gemeente een anti-speculatiebeding". Sinds 2019 al "in principe" voor goedkopere middeldure koop (Nota Kaders, CVDR622473/1). De termijn, de boete en een eventueel kettingbeding staan in contracten die niet gelezen zijn. nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Verordening Doelgroepen woningbouw Haarlem 2020, CVDR638067/1, art. 2 lid 6 en 4 lid 2): "2. Sociale koopwoningen blijven gedurende ten minste 1 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar. … 6. De hoogte van de koopprijsgrens van een sociale koopwoning is maximaal € 200.000,-" (art. 4 lid 2 en 2 lid 6; geldend vanaf 12-03-2020); "Een sociale koopwoning heeft een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000,-. In de Bro is dit als een maximum-bedrag vastgesteld zonder indexering." (toelichting); alleen waar het bestemmingsplan (nu het omgevingsplan) de categorie aanwijst. De verordening rust op het Besluit ruimtelijke ordening, dat met de Omgevingswet op 1-1-2024 verviel; of zij een project buiten het tijdelijk deel van het omgevingsplan nog bindt, is niet vastgesteld
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register op 3-11-2026: de titels met "verhuur" zijn twee vaartuigregels, de Beleidsregel Wet goed verhuurderschap 2025 (CVDR734015: boetes op de landelijke regels) en de aanwijzing van toezichthouders; "verhuurvergunning" in de tekst is alleen de vergunning van de opkoopbescherming (HV 2026 art. 3.4.3). Het Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030 (vastgesteld 18-12-2025) zegt: "De Wet goed verhuurderschap biedt de mogelijkheid om regels voor de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten te formuleren en biedt gemeenten de mogelijkheid om een verhuurverordening op te stellen. … We onderzoeken wat hierin mogelijk en wenselijk is."; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-03)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Haarlem (gezocht op 3 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); de gemeente onderzoekt of een verhuurverordening mogelijk en wenselijk is (Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030); de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Nieuwe huurders van een sociale huurwoning hebben sinds 1 jan 2022 een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig, met inkomensgrenzen. Dat beperkt wie de woning kan huren, niet of je haar kunt verhuren.
"1. De volgende woonruimten mogen enkel voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven wanneer daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend door het college: a. sociale huurwoningen in eigendom van de woningcorporaties; b. sociale huurwoningen in eigendom van overige verhuurders; c. middenhuurwoningen die opgenomen zijn in het omgevingsplan, met uitzondering van het bezit van woningcorporaties;" (HV 2026 art. 2.1.1 lid 1, geldend 01-01-2026 t/m 31-12-2029). Een sociale huurwoning heeft een aanvangshuur tot en met de grens van art. 13 lid 1 a van de Wet op de huurtoeslag (de toelichting: € 900,07 per maand, prijspeil 1-7-2025); de huurder van een particuliere verhuurder mag een inkomen hebben tot het middeninkomen (de toelichting: € 67.366 eenpersoons, € 89.821 meerpersoons, prijspeil 2025). Al in de HV 2022 (art. 2.1.1 lid 1 b). Vrije sector en niet-aangewezen middenhuur: geen vergunning ("Een vergunningstelsel is hier niet op van toepassing", toelichting). Mogelijk ook voor middenhuur die in het omgevingsplan is aangewezen (onder c): het artikel laat c op 1-1-2026 in werking treden (alleen d en e wachten op een besluit van het college, art. 4.3.4 lid 2), maar de toelichting zegt "Deze vergunningplicht middenhuurwoningen gaat in op het moment dat het college een inwerkingtredingsbesluit heeft genomen waarin de uitvoering is georganiseerd.", en dat besluit is niet gevonden; of een woning is aangewezen, staat niet in een advertentie. Leges € 91,40. Daarnaast: nieuwbouw, mogelijk huisvestingsvergunning voor de bewoner, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, Haarlem 2026, CVDR753794/1, art. 1, 2.1.1 lid 1 e en 4.3.4 lid 2 a): aangewezen maar niet aangetoond in werking: "e. nieuwbouw betaalbare koopwoningen, met uitzondering van het bezit van woningcorporaties" mogen alleen met een huisvestingsvergunning voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven (art. 2.1.1 lid 1), ook door een huurder; een betaalbare koopwoning is een "woning met een maximale waarde (VON-prijs) tot de betaalbaarheidsgrens, welke nationaal wordt vastgesteld en ieder jaar wordt geïndexeerd" (art. 1; de toelichting: € 405.000, prijspeil 2025); dit onderdeel treedt in werking "op een door het college te bepalen datum" (art. 4.3.4 lid 2 a), bekend te maken in het Gemeenteblad, en zo'n besluit is op 3-11-2026 niet gevonden; het Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030 noemt "Implementeren van een huisvestingsvergunning voor betaalbare koopwoningen (ook via huisvestingsverordening) met gedeeltelijke voorrang Haarlemmers" als actie; geen termijn genoemd
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Haarlem over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: de Algemene Voorwaarden van de gemeentelijke erfpacht zijn niet gepubliceerd en niet gelezen
Bronnen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Haarlem waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingHaarlem | € 187 | wet"De belasting wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. De belasting bedraagt: a. per perceel: € 186,60"; Gemeenteblad 2025, 564773, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 12 lid 3); alleen een eigenarendeel ("degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering", art. 3 lid 1): geen gebruikersdeel en geen deel op de WOZ of het waterverbruik; een perceel is het WOZ-object (art. 5 lid 2 a), dus elk appartement; € 79,92 alleen voor een perceel zonder aansluiting op de waterleiding (art. 7 lid 1 b); het register geeft 18-11-2025 als datum van ondertekening, de tekst "18 december 2025": een registerfout, het tarief verandert niet | Verordening rioolheffing 2026 Haarlem, CVDR752894/1, art. 3 lid 1, 6 en 7 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZHaarlem | 0,06726% | wet"b. de eigenarenbelasting: i. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,06726%"; Gemeenteblad 2025, 564764, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); de gebruikersbelasting geldt alleen voor niet-woningen (0,23369%); een aanslag onder € 10 wordt niet geheven (art. 5 lid 2); geldt voor belastingjaar 2026, de verordening 2027 stond op 3-11-2026 niet in het register | Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Haarlem, CVDR752889/1, art. 5 lid 1 b i (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 3 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZHaarlem | 0,0239% | wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0239% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 17 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 162,92) is voor de bewoner | Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 927.227verwachte koopsom: vraagprijs € 889.000 +4,3% — tussenwoning: gemiddeld +4,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning’)
- OZB, gemeentelijk0,06726%OZB eigenaar Haarlem: 0,0673% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 187rioolheffing eigenaar Haarlem: € 187 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,0239%watersysteemheffing eigenaar Haarlem: 0,0239% van de WOZ
- Opkoopbeschermingboven de laatst vastgestelde WOZ-grens van de opkoopbescherming in Haarlem (€ 495.948, vastgesteld voor 2026; die van 2027 is niet vastgesteld, en de WOZ-schatting ligt ook boven € 538.177, die grens met een marge erboven) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
- Nieuwbouwplichtboven de prijsgrens van de zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw in Haarlem (tot € 438.000 v.o.n. prijspeil 2022, met marges voor indexatie en doorverkoop tot € 821.371): mogelijk vrij te verhuren
- Nieuwbouwplichtboven de prijsgrens van de huisvestingsvergunning voor de bewoner van nieuwbouw in Haarlem (tot € 405.000 v.o.n. prijspeil 2025, met marges voor indexatie en doorverkoop tot € 482.234): mogelijk vrij te verhuren (regel niet geverifieerd)
- Nieuwbouwplichtboven de prijsgrens van de instandhoudingstermijn voor nieuwbouw in Haarlem (tot € 200.000 v.o.n., met een marge voor doorverkoop tot € 216.000): mogelijk vrij te verhuren
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 927.227
- Huursegment
- Vrije sector
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 187 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,06726% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,0239%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 822.325
- Bouwjaar
- 2020
- VvE-bijdrage per maand
- € 0
- Vraagprijs
- € 889.000
- Overbod op de vraagprijs
- 4,3%
- Markthuur per maand
- € 3.197
- Soort woning
- huis
- Woonoppervlak (m²)
- 152
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- 6 jaar
- WWS-maximumhuur per maand
- –
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- 6
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 6 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.