English

Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.

  • Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
De foto's zijn van de makelaar en komen rechtstreeks uit de advertentie; Brixfox slaat ze niet op.

Rommestraat 161

Gratis bèta · pilot

8015 AT Zwolle

Te koopOnbeslistBeste scenario: Zo verhurenIndicatief

De puntenband ligt over een grens; de rubriek die het beslist staat op de pagina.

Vraagprijs
€ 299.500k.k.

Een vraagprijs, geen verkoopprijs.

Verwachte koopsom
€ 312.978

+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.

Woonoppervlakte
65 m²
Vraagprijs per m²
€ 4.608
Energielabel
C
Bouwjaar
1994
Kamers / slaapkamers
3 / 2
Badkamers
1
Perceel
–
Soort woning
Appartement · Portiekflat (appartement)
VvE-bijdrage
€ 227 per maand
Huur in de prognose, per maand
€ 830
Wettelijk maximum (WWS-punten)
IRR over 10 jaar
2,1%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR zonder waardestijging
−0,9%
10 jaar, 0% waardestijging, zonder hypotheek: de opgeslagen cel uit de gevoeligheidstabel.
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 237
0,1% van de totale investering van € 340.766: verwachte koopsom € 312.978 + overdrachtsbelasting (8%) en overige aankoopkosten € 27.788. Zonder hypotheek.
Netto huurrendement jaar 1, vóór belasting
1,4%
Bruto huurrendement: 3,3% · Huur × 12 ÷ vraagprijs.

Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.

Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 4,6 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.

Voorzichtig huurscenario

Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.

Voorzichtige huur, per maand
€ 830
De huur in de prognose ligt al onder de voorzichtige huur, dus het voorzichtige scenario houdt die huur aan.
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 237
0,1% van dezelfde totale investering van € 340.766
IRR over 10 jaar
2,1%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1 tegenover de prognose
€ 0
per jaar, tegenover € 237 bij € 830 huur per maand

Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten

Onderhoud € 780 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)

Groot onderhoud gepland binnen tien jaar
  • Jaar 10: cv-ketel€ 3.747
Overige vaste lasten, jaar 1
Beheer
€ 478
Verzekering
€ 150
VvE-bijdrage
€ 2.724
OZB
€ 251
Rioolheffing
€ 132
Waterschapsbelasting
€ 107
Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
€ 4.622
Leegstand (jaar 1)
€ 398
Belasting (jaar 1)
€ 4.702

Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Zwolle: 0,0907% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Zwolle: € 132 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Zwolle: 0,0387% van de WOZ

Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.

Ligging en perceel

Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 9 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.

Kaart laden…

Deze woning

Rommestraat 161

8015 AT Zwolle

Puntentelling (WWS)

Puntenmodel WWS-2026.1
Puntenband
128–166 punten
Onbeslist

Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187

Waarom “onbeslist”

De band loopt van 128 tot 166 punten en ligt over de grens tussen sociale huur en middenhuur. De rubrieken die nog een bandbreedte hebben beslissen aan welke kant hij valt: Keuken (4–14), Oppervlakte vertrekken (52–60), WOZ-waarde (29,5–37), Sanitair (11–18), Verwarming en verkoeling (8–14). Keuken (4–14) weegt het zwaarst: die rubriek heeft de grootste bandbreedte. Zolang de band over de grens ligt, begrenst het model de huur op het wettelijk maximum bij de ondergrens van de band: het rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.

Wettelijke maximumhuur
€ 830

per maand, bij de ondergrens van de band (128 punten; precies € 829,94)

WOZ-waarde
€ 254.575 – € 299.500

Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.

Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie
RubriekMinMaxHoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels)
WOZ-waarde29,537WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2
Keuken414aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis
Parkeren00geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte)
Sanitair1118sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2)
Buitenruimte3,53,5advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1
Energieprestatie1515energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Verwarming en verkoeling814vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3)
Oppervlakte vertrekken5260aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2)
Oppervlakte overige ruimten4,54,5advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2
Totaal128166
Niet meegeteld door het model (11)

Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).

  • rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
  • rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
  • rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
  • de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
  • de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
  • de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
  • de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
  • de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
  • WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
  • contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
  • de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Huur

Markthuur uit de vraaghuren van vergelijkbare huurwoningen, per maand
Laag (p25)
€ 940
€ 14,46 per m² per maand
Mediaan
€ 974
€ 14,98 per m² per maand
Hoog (p75)
€ 1.024
€ 15,75 per m² per maand
Huur in de prognose
€ 830
Basis: Wettelijk maximum (WWS-punten)
Wettelijke maximumhuur
€ 830
Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 4,6 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.
De punten begrenzen de huur: de prognose rekent met het wettelijk maximum, niet met de markthuur.

9 vergelijkbare huurwoningen op 3,66 tot 7 km (gewogen gemiddeld 4,6 km)

De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 2 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 1 zonder eigen ligging-index is niet bijgesteld.

Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.

Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.

Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 14,98 × 65 m² = € 974 per maand. De prognose rekent met € 830 per maand (het wettelijk maximum), niet met deze markthuur.

AdresAfstandWonen m²KamersSlpk.LabelBouwjaarVraaghuurVraaghuur per m²Gecorrigeerd per m²GezienVerhuurd of offline sinds
Deze woningappartement6532C1994
Assendorperdijk 136-H8012 EJ · appartement3,66 km45—2A1962€ 713€ 15,84€ 11,138 nov 2026nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 621 (€ 13,80 per m²), uit € 713 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A omgerekend naar C ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,876 · ligging ×0,921 = € 11,13 per m².
3e Walsteeg 168051 GV · appartement3,88 km50—–A++1990€ 1.700€ 34,00€ 25,4411 nov 2026nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.398 (€ 27,96 per m²), uit € 1.700 vraaghuur: energielabel A++ omgerekend naar C ×0,822. Naar deze woning: grootte ×0,91 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 25,44 per m².
Luttenbergstraat 578012 EE · appartement4,23 km81—2A2020€ 1.405€ 17,35€ 14,468 nov 2026nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.224 (€ 15,11 per m²), uit € 1.405 vraaghuur: energielabel A omgerekend naar C ×0,871. Naar deze woning: grootte ×1,082 · ligging ×0,884 = € 14,46 per m².
Vijfhoek 1238011 NZ · appartement4,63 km50—–A2017€ 1.091€ 21,82€ 14,9811 nov 20261 okt 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 950 (€ 19,00 per m²), uit € 1.091 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A omgerekend naar C ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,91 · ligging ×0,866 = € 14,98 per m².
Vechtstraat 108021 AX · appartement4,84 km87—2A2006€ 1.585€ 18,22€ 14,5611 nov 202623 sep 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.284 (€ 14,76 per m²), uit € 1.585 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A omgerekend naar C ×0,871. Naar deze woning: grootte ×1,111 · ligging ×0,889 = € 14,56 per m².
Berkumhof 168021 BA · appartement4,89 km60—2A1990€ 1.125€ 18,75€ 14,0811 nov 2026nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 980 (€ 16,33 per m²), uit € 1.125 vraaghuur: energielabel A omgerekend naar C ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,972 · ligging ×0,887 = € 14,08 per m².
Nachtegaalstraat 2-3138011 BV · appartement5,06 km78—2A2020€ 1.525€ 19,55€ 15,757 nov 2026nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.328 (€ 17,03 per m²), uit € 1.525 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A omgerekend naar C ×0,871. Naar deze woning: grootte ×1,068 · ligging ×0,866 = € 15,75 per m².
Nachtegaalstraat 2-2088011 BV · appartement5,1 km78—2A2020€ 1.525€ 19,55€ 15,7511 nov 202627 aug 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.328 (€ 17,03 per m²), uit € 1.525 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A omgerekend naar C ×0,871. Naar deze woning: grootte ×1,068 · ligging ×0,866 = € 15,75 per m².
Baaksebeek 228033 CC · appartement7 km64—2A1977€ 1.450€ 22,66€ 19,0311 nov 202630 apr 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.263 (€ 19,73 per m²), uit € 1.450 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A omgerekend naar C ×0,871. Naar deze woning: grootte ×0,994 · ligging ×0,97 = € 19,03 per m².

Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.

Staat per onderdeel

Opknapscore: 11/100
  • KeukenNieuw

    foto's: Modern kitchen with light cabinets, wooden countertop, and integrated appliances.

  • BadkamerOnbekend
  • ToiletNieuw

    foto's: Modern wall-mounted toilet with grey tiles and a small sink.

  • VloerenNieuw

    foto's: Light wood-look laminate flooring throughout the visible areas.

  • BinnenschilderwerkGoed

    foto's: Fresh, neutral paint colors in good condition.

  • BuitenschilderwerkGoed

    foto's: Exterior paint appears well-maintained on the building facade.

  • Kozijnen en glasGoed

    foto's: White frames, likely double glazing, in good condition.

  • DakGoed

    foto's: Flat roof appears well-maintained, no visible issues.

  • Cv-ketelGoeduit 2021

    advertentietekst: - CV Ketel vernieuwd in 2021;

  • IsolatieGoed

    kenmerken in de advertentie: Dakisolatie, dubbel glas, muurisolatie en vloerisolatie

Opknappen: drie scenario’s

Aanname, geen offerte

Zo verhuren

★ Beste scenario
Kosten (min – midden – max)
Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
Doorlooptijd
0 weken
Energielabel daarna
C
Punten daarna
128–166Onbeslist
Huur daarna
€ 830Wettelijk maximum (WWS-punten)
Waarde daarna
€ 312.978 – € 312.978 – € 312.978vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar
2,1%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Toelichting
  • zoals aangeboden

Opfrissen

Kosten (min – midden – max)
€ 0 – € 8.250 – € 16.500incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd
6 weken
Energielabel daarna
C
Punten daarna
128–166Onbeslist
Huur daarna
€ 830wettelijk maximum na renovatie (128–166 punten, onbeslist)
Waarde daarna
€ 312.978 – € 312.978 – € 312.978vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar
1,8%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (1)
  • Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000

    nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig

Toelichting
  • badkamer: staat onbekend, geprijsd als band

Volledig renoveren

Kosten (min – midden – max)
€ 7.700 – € 21.450 – € 29.700incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd
14 weken
Energielabel daarna
A
Punten daarna
150–188Onbeslist
Huur daarna
€ 981wettelijk maximum na renovatie (150–188 punten, onbeslist)
Waarde daarna
€ 312.978 – € 312.978 – € 312.978vraagprijs × de gemeten meerwaarde van modernisering: 17 gemoderniseerde of jonge appartementen vragen +11% (p25–p75: +5% tot +17%) t.o.v. 28 niet-gemoderniseerde van dezelfde soort, grootte (±35% m²), generatie (bouwjaar ±30 jaar) en ligging in de gemeente; vraagprijzen, geen transacties; geen meerwaarde: de woning telt al als gemoderniseerd (zoals de vergelijkingswoningen: recent gerenoveerd, ≥ 2 onderdelen nieuw of jong) — in koopsom-termen: × 1,045 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar
2,0%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (3)
  • Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000

    nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig

  • Hybride warmtepomp · ontbreekt€ 7.000

    modelinstelling ‘Hybride warmtepomp’

  • Overige maatregelen tot het doel-label · aanname€ 0 – € 5.000

    2 labelstappen × 6000 (modelinstelling ‘Renovatie: één labelstap’) minus de benoemde maatregelen

Toelichting
  • badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
  • overige maatregelen tot het doel-label: staat aanname, geprijsd als band

Prognose over tien jaar

Scenario
Belastingregime
IRR over 10 jaar
2,1%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR over 5 jaar
1,2%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Rendement op eigen vermogen, jaar 1
3,1%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Waardestijging voor break-even
1,0%
De jaarlijkse waardestijging waarbij de IRR 0 is.
Totaalrendement over 5 jaar
€ 21.067
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Totaalrendement over 10 jaar
€ 79.457
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 237
Terugverdientijd
–

Cumulatieve kasstroom en waarde

Cumulatieve kasstroom€ 237 → −€ 6.695
12345678910
Waarde einde jaar€ 323.306 → € 433.029
12345678910

Per jaar

Jaar12345678910
Huur per maand€ 830€ 855€ 880€ 907€ 934€ 962€ 991€ 1.021€ 1.051€ 1.083
Jaarhuur€ 9.959€ 10.258€ 10.566€ 10.883€ 11.209€ 11.546€ 11.892€ 12.249€ 12.616€ 12.995
Leegstand€ 398€ 410€ 423€ 1.342€ 448€ 462€ 476€ 1.511€ 505€ 520
Vaste lasten€ 4.622€ 4.743€ 4.867€ 5.856€ 5.125€ 5.259€ 5.397€ 6.508€ 5.683€ 9.578
waarvan onderhoud€ 780€ 799€ 819€ 840€ 861€ 882€ 905€ 927€ 950€ 974
waarvan groot onderhoud€ 3.74710
Netto exploitatieresultaat€ 4.939€ 5.105€ 5.276€ 3.685€ 5.636€ 5.825€ 6.019€ 4.230€ 6.428€ 2.896
Rente€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0
Belasting€ 4.702€ 4.899€ 5.103€ 5.314€ 5.532€ 5.757€ 5.989€ 6.229€ 6.477€ 6.733
Kasstroom€ 237€ 205€ 173−€ 1.629€ 104€ 68€ 31−€ 1.999−€ 48−€ 3.836
Cumulatieve kasstroom€ 237€ 442€ 615−€ 1.015−€ 911−€ 843−€ 812−€ 2.811−€ 2.859−€ 6.695
Waarde einde jaar€ 323.306€ 333.975€ 344.997€ 356.381€ 368.142€ 380.291€ 392.840€ 405.804€ 419.196€ 433.029

waarvan groot onderhoud: 10 cv-ketel € 3.747

De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

Verkoop aan het einde

na 5 jaarna 10 jaar
Verkoopprijs€ 368.142€ 433.029
Verkoopkosten€ 5.399€ 6.112
Hypotheek afgelost€ 0€ 0
Belasting bij verkoop€ 0€ 0
Netto opbrengst€ 362.743€ 426.917

De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

box 3: geen belasting op de verkoopwinst

Gevoeligheid

De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.

VariantIRR over 5 jaarIRR over 10 jaarKasstroom jaar 1, na belastingTotaalrendement over 10 jaar
Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei−2,1%−1,2%−€ 142−€ 37.605
Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei1,2%2,1%€ 237€ 79.457
Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei2,4%3,3%€ 426€ 129.843

De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.

IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging

Box 3 (2026) · Zo verhuren

Hypotheek \ Waardestijging per jaar−2%−1%0%+1%+2%+3%+4%+5%
0% zonder hypotheek−2,7%−1,8%−0,9%0,0%0,9%1,8%2,8%3,7%
30% van de prijs−5,5%−4,0%−2,7%−1,3%0,0%1,2%2,5%3,7%
50% van de prijs−9,1%−6,7%−4,6%−2,7%−0,9%0,8%2,4%3,9%

De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 2,1% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.

Korte verhuur

Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).

Gemeentelijke regels

Zwolle

Voor deze woning

Geen opkoopbescherming gevonden in Zwolle.

provincie Overijssel · waterschap Drents Overijsselse Delta · belastingjaar 2026

Deze regels zijn nog niet aan de officiële bron geverifieerd: gebruik ze als aanwijzing en controleer ze bij de gemeente voordat je koopt.

Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.

Belastingen voor de eigenaar

OZB eigenaar
0,0907% van de WOZ-waarde
Bron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Zwolle 2026, CVDR751054/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1) voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0907%"; Gemeenteblad 2025, 555005, vastgesteld 15-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 10 lid 3); de gebruikersbelasting (0,4283%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,5299%; geen invordering onder € 5,00 (art. 5 lid 2)
Rioolheffing eigenaar
€ 131,79 per jaar
Bron: Verordening Rioolheffing Zwolle 2026, CVDR751051/1, art. 3 lid 1 a, 5 lid 1 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"1. Het tarief voor het eigenarendeel bedraagt per perceel, per jaar € 131,79"; het eigenarendeel, "geheven naar een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1), van "de persoon die aan het begin van het belastingjaar van een perceel het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht", voor een afvoer tot 500 m³ per jaar (art. 3 lid 1 a); het gebruikersdeel geldt alleen boven 500 m³ (art. 3 lid 1 b en 6 lid 2, vanaf € 57,35 per 100 m³), dus niet voor de huurder van een gewone woning; elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); Gemeenteblad 2025, 554989, vastgesteld 15-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 14 lid 3)
Watersysteemheffing (waterschap) · Drents Overijsselse Delta
0,0387% van de WOZ-waarde
Bron: Verordening watersysteemheffing Waterschap Drents Overijsselse Delta 2026, CVDR749010/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03870% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,04250%, lid 2; buitendijks 0,00968%, lid 3), Waterschapsblad 2025, 29901, vastgesteld 25-11-2025, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 16 lid 3); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 136,33 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; het model neemt het binnendijkse tarief, het hoogste, voor elke woning (een woning buitendijks betaalt minder); de landelijke aanname 0,035% ligt 10% lager

Opkoopbescherming

Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.

er is geen Huisvestingsverordening, en opkoopbescherming kan alleen in een huisvestingsverordening (Huisvestingswet art. 41 lid 1: een categorie woonruimten "door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen"): "De raad van de gemeente Zwolle heeft in de vergadering van 6 januari 2014 de Huisvestingsverordening 1996 ingetrokken. De intrekking geldt vanaf 7 februari 2014." (Gemeenteblad 2014, 4441; het register: "Regeling vervallen per 07-02-2014"). De Huisvestingsverordening voor standplaatsen van woonwagens (1999), die het register nog als geldend toont, berustte op de oude Huisvestingswet, gold alleen standplaatsen en verviel van rechtswege per 1-7-2015 ("Een verordening die berust op de Huisvestingswet vervalt zes maanden na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.", Huisvestingswet 2014 art. 51 lid 2, tekst van 1-1-2015). Sindsdien geen huisvestingsverordening in het register of het Gemeenteblad (titels "huisvest*"; de tekst "opkoopbescherming" en "huisvestingsvergunning": geen resultaten; door twee lezers en de reviewer gezocht, 2026-11-04), ook geen regionale, en de Legesverordening 2026 noemt de Huisvestingswet niet. Een nieuwe Huisvestingsverordening is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (Gemeenteblad en register, 2026-11-04). De Omgevingsvisie (Gemeenteblad 2025, 448748) kondigt een volkshuisvestingsprogramma aan; het ontwerp-Volkshuisvestingsprogramma Overijssel 2026-2035 (Provinciaal blad 2026, 11834) vraagt van de gemeenten van de woningmarktregio West-Overijssel, ook Zwolle, "Een lokale huisvestingsverordening op te stellen met daarin een regionaal afgestemde urgentieregeling voor deze aandachtsgroepen". De raad moet er uiterlijk op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip een met een urgentieregeling hebben ("Dit tijdstip wordt voor deze verplichtingen naar verwachting bepaald op 1 januari 2028.", Stb. 2026, 157) en mag haar eerder vaststellen; of zij opkoopbescherming bevat, is niet bekend, en de stukken van de raad waren niet bereikbaar. Aanname: geen opkoopbescherming in werking vóór de laatste inschrijving van een aankoop die nu wordt geprijsd; een inschrijving op of na 1 januari 2028 houdt de prognose achter, want de dan verplichte verordening is niet gelezen. Opnieuw controleren zodra het Gemeenteblad een ontwerp of een verordening publiceert. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Omgevingsplan gemeente Zwolle, CVDR696214/4; anterieure overeenkomst Locatie Nieuwstad, Gemeenteblad 2024, 133157): door twee lezers en een reviewer gezocht en niet gevonden (wettencheck 2026-11-04): geen zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding, instandhoudingstermijn voor sociale koop of vergunning voor de koper in een verordening, een beleidsregel, het omgevingsplan (CVDR696214, gelezen in versie 4, geldend van 08-05-2026 t/m 08-11-2026; versie 5 geldt sinds 09-11-2026 en is niet nagelezen, gezien op 2026-11-11) of de gepubliceerde zakelijke beschrijvingen van anterieure overeenkomsten (97 kennisgevingen in het Gemeenteblad, 2015-2026), en geen doelgroepenverordening voor koop; alleen afwezigheid. De gemeente spreekt sociale en middeldure koop per project af ("Het woningbouwprogramma bestaat uit 30% (sociale huur- of koopwoningen), 40% (middeldure huur- of middeldure koopwoningen en 30% vrije sector huurwoningen)", anterieure overeenkomst Locatie Nieuwstad, Gemeenteblad 2024, 133157) en haar prijsgrenzen voor woningbouw zijn niet gepubliceerd. Dat sluit een plicht niet uit: een plicht in een koopovereenkomst of een anterieure overeenkomst staat in geen register. Daarom houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las

Verhuurvergunning

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 4-11-2026 (titels met "verhuur": alleen de Beleidsregel handhaving Wet goed verhuurderschap gemeente Zwolle; de tekst "verhuurvergunning" en "verhuurverordening": geen resultaten): die beleidsregel (Gemeenteblad 2025, 321305, geldend vanaf 25-07-2025) regelt alleen een waarschuwing, een last onder dwangsom en boetes op de landelijke regels ("Deze beleidsregel is van toepassing op alle woon- en verblijfsruimten gelegen in de gemeente Zwolle.", art. 2), geen vergunning, en de Legesverordening 2026 kent geen leges voor een verhuurvergunning. Kamergewijze verhuur, inwoning en woningsplitsing vragen een omgevingsvergunning waar het omgevingsplan ze niet toelaat (Beleidsregel onzelfstandige woonruimte en inwoning, Beleidsregel zelfstandige woonruimte, 2025): alleen van belang voor kamerverhuur of splitsen, niet voor de verhuur van een hele woning aan één huishouden; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Zwolle (gezocht op 4 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); wel regels voor kamerverhuur of het splitsen van een woning, niet voor de verhuur van een hele woning aan één huishouden

Huisvestingsvergunning voor de huurder

Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden. niet geverifieerd

er is geen Huisvestingsverordening in werking, dus geen huisvestingsvergunning voor een huurder, in welk segment ook: de Huisvestingsverordening 1996 is per 7-2-2014 ingetrokken (Gemeenteblad 2014, 4441); de verordening voor standplaatsen van woonwagens (1999) gold alleen standplaatsen en verviel van rechtswege per 1-7-2015 (Huisvestingswet 2014 art. 51 lid 2), al staat zij nog in het register; sindsdien geen huisvestingsverordening in het register of het Gemeenteblad (de tekst "huisvestingsvergunning": geen resultaten in het Gemeenteblad, in het register alleen die woonwagenverordening), en de Legesverordening 2026 noemt de Huisvestingswet niet. Een nieuwe Huisvestingsverordening is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (Gemeenteblad en register, 2026-11-04); de raad moet er uiterlijk "naar verwachting" 1 januari 2028 een met een urgentieregeling hebben (Stb. 2026, 157) en mag haar eerder vaststellen. Aanname: geen huisvestingsvergunning voor een huurder in werking vóór de laatste inschrijving. Welke woonruimte zij aanwijst, is niet bekend: opnieuw controleren. Let op: de Verordening Middenhuurwoningen Zwolle 2022 (CVDR679530/2, geldend vanaf 01-01-2024) bindt een nieuwbouwwoning die in een project als middeldure huurwoning is aangewezen: "Middelduur 1 en 2 huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 20 jaar na de eerste ingebruikname als zodanig beschikbaar te blijven." (art. 6), met een aanvangshuur tot € 907,29 (middelduur 1) of € 1.120,77 per maand (middelduur 2), prijspeil 2022, met de CPI geïndexeerd (art. 2), voor huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer de DAEB-norm (art. 3); bij nieuwe woningbouwontwikkelingen ten minste 10% middelduur 1 (art. 5). Welke woningen zijn aangewezen is niet gelezen; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)

Aanname: geen huisvestingsvergunning voor een huurder in werking vóór de laatste inschrijving; er is geen huisvestingsverordening gevonden, terwijl die naar verwachting verplicht is vanaf 1 januari 2028: het model houdt een woning achter zodra haar levering op of na die datum kan worden ingeschreven

Erfpacht

Verhuren in de erfpachtvoorwaarden

Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Zwolle over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.

Niet gelezen: geen gemeentelijke erfpacht voor woningen gevonden; of er oudere of particuliere erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen

gecontroleerd op 4 nov 2026geen gemeentelijke erfpachtregeling of erfpachtvoorwaarden voor woningen in het register of het Gemeenteblad (door beide lezers en de reviewer gezocht, 2026-11-04: titels "*erfpacht*" en de tekst "erfpachtvoorwaarden" geven geen resultaten): alleen afwezigheid. De gemeente geeft erfpacht per geval uit op percelen zonder woning: "De gemeente Zwolle is voornemens het recht van erfpacht met een afhankelijk recht van opstal welke is afgesloten met Stichting Eco-Muze met betrekking tot de locatie aan de Radewijnsstraat 10 te verlengen" (Gemeenteblad 2026, 423990), een boulderhal (Gemeenteblad 2026, 229591) en een vereniging met een recht van koop (Gemeenteblad 2025, 15685), en noemt erfpacht als middel voor bedrijventerreinen ("Met uitgifte via erfpacht kan er ook in de jaren daarna nog op gestuurd worden.", Omgevingsprogramma Bedrijventerreinen Zwolle 2026-2036, CVDR768571/1); de voorwaarden van oudere of particuliere rechten zijn niet gelezen en zwolle.nl was niet bereikbaar

Bronnen

Bronnen en aannames

Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)

Cijfers achter de prognose

OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Zwolle waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.

CijferWaardeBasisBronGecontroleerd op
Gevoeligheid: hypotheekpercentages0% · 30% · 50%aanname–31 okt 2026
Oprichting bv€ 1.500aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel)10%aanname–31 okt 2026
Vpb, laag tarief19%wetBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 nov 2026
Hypotheek (deel van de prijs)0%aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±)35%aanname–31 okt 2026
MAD-trim: afstand (× de MAD)3aanname–31 okt 2026
Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen5aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel)90%aanname–31 okt 2026
WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs)0,85aanname–31 okt 2026
Box 3 tarief36%wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate1 nov 2026
Box 2, laag tarief24,5%wetBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 nov 2026
Vpb, hoog tarief25,8%wetBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 nov 2026
Hypotheekrente4,5%aanname–31 okt 2026
Soort hypotheekaflossingsvrijaanname–31 okt 2026
WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs)1aanname–31 okt 2026
Box 2, hoog tarief31%wetBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 nov 2026
Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat0,8aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km)2,5aanname–31 okt 2026
Vpb, grens tariefschijf€ 200.000wetBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km)1aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m²0,25 · 0,5 · 0,75aanname–31 okt 2026
Kosten bv per jaar€ 2.000aanname–31 okt 2026
Box 2 alleen bij verkoopjaaanname–31 okt 2026
Box 2, grens tariefschijf€ 68.843wetBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 nov 2026
Gewicht van een verhuurde woning1aanname–31 okt 2026
Fiscale partners1aanname–31 okt 2026
Opstartkosten makelaar bij verkoop€ 650bronopstartkosten makelaar € 300–1.00030 okt 2026
Gevoeligheid: waardestijgingen−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%aanname–31 okt 2026
Prognosehorizon10 jaaraanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe dakbedekking€ 15.000aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder1aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens1aanname–31 okt 2026
Huurgroei per jaar (lange termijn)3%aanname–31 okt 2026
Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen)10aanname–31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM)€ 14,61/m²bronNVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie30 okt 2026
Afschrijving0%wetbodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt31 okt 2026
Foto’s gelezen per woning, hoogstens8aanname–31 okt 2026
Fotografie bij verkoop€ 250bronfotografie € 150–35030 okt 2026
Hypotheek, voorinstelling30%aanname–31 okt 2026
Looptijd hypotheek30 jaaraanname–31 okt 2026
Vervanging cv-ketel€ 3.000aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km)8aanname–31 okt 2026
Basis: hypotheekrente4,5%aanname–31 okt 2026
Staat naar leeftijd (deel van de levensduur)goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1aanname–31 okt 2026
Advertentiepakket bij verkoop€ 449bronadvertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)30 okt 2026
Hypotheekpercentages om te kiezen0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%aanname–31 okt 2026
Kostenstijging per jaar2,5%aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe cv-ketel€ 3.000aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuw toilet€ 3.000aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km)1aanname–31 okt 2026
Gemeubileerde huur naar kale huur0,85aanname–31 okt 2026
MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt20%aanname–31 okt 2026
Grootste spreiding van de huren (p75 / p25)2,5aanname–31 okt 2026
Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±)15%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±)35%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen5aanname–31 okt 2026
Notaris€ 2.000aanname–31 okt 2026
Bouwkundige keuring€ 450aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: tarief36%aanname–31 okt 2026
Waardestijging per jaar (basis)3,3%aannameniet geverifieerdABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar5 nov 2026
Rentes om te kiezen3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5%aanname–31 okt 2026
Leegstand4%aanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, overige woningen3,3%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Renovatie: nieuwe keuken€ 12.000aanname–31 okt 2026
Ligging-index, minimum koopwoningen8aanname–31 okt 2026
Ligging-index, straal (km)1aanname–31 okt 2026
WOZ-waarde is de grondslag in box 3jawetBelastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)1 nov 2026
Opknapscore: gewicht per onderdeeldakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10aanname–31 okt 2026
Verzekering per jaar€ 400aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe badkamer€ 15.000aanname–31 okt 2026
Renovatie: onvoorzien10%aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe vloeren per m²€ 60,00/m²aanname–31 okt 2026
Ligging-correctie, bovengrens (factor)1,15aanname–31 okt 2026
Ligging-correctie, ondergrens (factor)0,85aanname–31 okt 2026
Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen4aanname–31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM)€ 19,75/m²bronNVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle30 okt 2026
Gestoffeerde huur naar kale huur0,93aanname–31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren 20263,65%wetHuurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)31 okt 2026
Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar)30aanname–31 okt 2026
Kadaster€ 300aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: statuswetsvoorstelbronWet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 202830 okt 2026
RioolheffingZwolle€ 132wet"1. Het tarief voor het eigenarendeel bedraagt per perceel, per jaar € 131,79"; het eigenarendeel, "geheven naar een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1), van "de persoon die aan het begin van het belastingjaar van een perceel het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht", voor een afvoer tot 500 m³ per jaar (art. 3 lid 1 a); het gebruikersdeel geldt alleen boven 500 m³ (art. 3 lid 1 b en 6 lid 2, vanaf € 57,35 per 100 m³), dus niet voor de huurder van een gewone woning; elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); Gemeenteblad 2025, 554989, vastgesteld 15-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 14 lid 3)Verordening Rioolheffing Zwolle 2026, CVDR751051/1, art. 3 lid 1 a, 5 lid 1 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)4 nov 2026
Renovatie: één labelstap€ 6.000aanname–31 okt 2026
Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal0,88broneigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps6 nov 2026
Huur naar ligging (elasticiteit)0,6broneigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand6 nov 2026
Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning25%aanname–31 okt 2026
Taxatie€ 800aanname–31 okt 2026
Levensduur: dakbedekking40 jaaraanname–31 okt 2026
Makelaarscourtage bij verkoop1,1%bronmakelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 202630 okt 2026
Onderhoud per jaar€ 3.500aanname–31 okt 2026
Beheer5%aanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning−0,1%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Overbieden bij nieuwbouw0%aanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning4,3%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte)15%aannameeigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse5 nov 2026
Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aanjaaanname–5 nov 2026
Maximale huurverhoging 2026, vrije sector4,4%wetRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 okt 2026
Eigen eerdere verhuur telt gedurende12 maandenaanname–31 okt 2026
Huur naar grootte, huizen (elasticiteit)0,7broneigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,0831 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en metBaanname–31 okt 2026
Aankoopmakelaar€ 0aanname–31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ17aanname–1 nov 2026
Levensduur cv-ketel15 jaaraanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, appartement4,5%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koperjaaanname–31 okt 2026
Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld)30 jaaraannameeigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–19745 nov 2026
Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens50%aanname–5 nov 2026
Ligging-index, ruimere straal (km)2aanname–31 okt 2026
Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur0,93aanname–31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn)3%aanname–31 okt 2026
Basis: huurgroei per jaar3%aanname–31 okt 2026
Optimistisch: hypotheekrente4%aanname–31 okt 2026
Schuldendrempel box 3€ 3.800wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)1 nov 2026
Levensduur: cv-ketel15 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: vloeren20 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: toilet25 jaaraanname–31 okt 2026
Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt20aanname–31 okt 2026
Opknapscore: deel van het gewicht per staatgoed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1aanname–31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 317wetBelastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)1 nov 2026
Buitenschilderwerk€ 6.000aanname–31 okt 2026
Van koop tot levering, gemiddeld3 maandenaanname–3 nov 2026
Huurfactor, hoekwoning1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning1 nov 2026
Huurfactor, vrijstaande woning1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen40 jaaraanname–31 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, middenhuur6,1%wetRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, sociale huur4,1%wetRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 okt 2026
Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke9 maandenaanname–31 okt 2026
Basis: leegstand4%aanname–31 okt 2026
Pessimistisch: hypotheekrente5,5%aanname–31 okt 2026
Overdrachtsbelasting8%wetBelastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate1 nov 2026
Box 3 forfait schulden2,7%wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)1 nov 2026
Levensduur: keuken20 jaaraanname–31 okt 2026
OZB eigenaar, deel van de WOZZwolle0,0907%wet"b. de eigenarenbelasting 1) voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0907%"; Gemeenteblad 2025, 555005, vastgesteld 15-12-2025, geldend vanaf 19-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 10 lid 3); de gebruikersbelasting (0,4283%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,5299%; geen invordering onder € 5,00 (art. 5 lid 2)Verordening onroerende-zaakbelastingen Zwolle 2026, CVDR751054/1, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)4 nov 2026
Mutatiekosten1 maandaanname–31 okt 2026
Renovatie: buitenschilderwerk€ 6.000aanname–31 okt 2026
Huur per labelklasse (huizen)3%aannameeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)1 nov 2026
Basis: waardestijging per jaar3,3%aannameniet geverifieerdABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar5 nov 2026
Box 3 forfait overige bezittingen6%wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn1 nov 2026
Levensduur: badkamer25 jaaraanname–31 okt 2026
Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid)0,5aanname–31 okt 2026
Nieuwe huurder elke4 jaaraanname–31 okt 2026
Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit)0,64broneigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,0231 okt 2026
Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstandjaaanname–1 nov 2026
Hypotheekadvies€ 2.500aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling€ 1.800aanname–31 okt 2026
Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen8 jaaraanname–31 okt 2026
Opknapscore: extra bij label E, F of G8aanname–31 okt 2026
Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname€ 0aanname–31 okt 2026
Van koop tot levering, uiterlijk6 maandenaanname–3 nov 2026
Overbieden na een prijsverlaging0%aanname–31 okt 2026
Renovatie: binnenschilderwerk per m²€ 40,00/m²aanname–31 okt 2026
Huurfactor, appartement met label C tot en met G0,871broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)1 nov 2026
Levensduur: isolatie40 jaaraanname–31 okt 2026
Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar)3aanname–31 okt 2026
Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs3%aanname–1 nov 2026
Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningenaanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4aanname–31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–20041 nov 2026
Huurfactor, appartement met label A of beter1,059broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,0591 nov 2026
Heffingsvrij vermogen per persoon€ 59.357wetBelastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-011 nov 2026
Verzekering per jaar (appartement)€ 150aanname–1 nov 2026
Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950)€ 4.500aanname–31 okt 2026
Leegstand bij wisseling1 maandaanname–31 okt 2026
Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningenp50→p75aanname–1 nov 2026
Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)1 nov 2026
Optimistisch: huurgroei per jaar4%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen12 jaaraanname–31 okt 2026
Leegwaarderatio toegepast in box 3neeaannameBelastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-011 nov 2026
Levensduur: kozijnen en glas35 jaaraanname–31 okt 2026
Volledige renovatie: doel-labelAaanname–31 okt 2026
HR++ glas (eengezinswoning)€ 9.000aanname–31 okt 2026
Optimistisch: leegstand2%aanname–31 okt 2026
Pessimistisch: huurgroei per jaar2%aanname–31 okt 2026
Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop)€ 900aanname–31 okt 2026
Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning100%aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: standaard aanneeaanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoopjaaanname–31 okt 2026
Buitenschilderwerk elke7 jaaraanname–31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 19451broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–20041 nov 2026
Optimistisch: waardestijging per jaar4,5%aanname–31 okt 2026
Pessimistisch: leegstand8%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken)150%aanname–1 nov 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen6 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: buitenschilderwerk7 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: binnenschilderwerk8 jaaraanname–31 okt 2026
Waterschapsbelasting, deel van de WOZZwolle0,0387%wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03870% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,04250%, lid 2; buitendijks 0,00968%, lid 3), Waterschapsblad 2025, 29901, vastgesteld 25-11-2025, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 16 lid 3); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 136,33 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; het model neemt het binnendijkse tarief, het hoogste, voor elke woning (een woning buitendijks betaalt minder); de landelijke aanname 0,035% ligt 10% lagerVerordening watersysteemheffing Waterschap Drents Overijsselse Delta 2026, CVDR749010/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)4 nov 2026
Volledige renovatie: weken zonder huur14aanname–31 okt 2026
Hybride warmtepomp€ 7.000aanname–31 okt 2026
Dakisolatie€ 6.000aanname–31 okt 2026
Spouwmuurisolatie€ 4.000aanname–31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later1broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)1 nov 2026
Pessimistisch: waardestijging per jaar0%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf labelBaanname–1 nov 2026
Onderhoud per jaar per m² (appartement)€ 12,00/m²aanname–1 nov 2026
Vloerisolatie€ 3.000aanname–31 okt 2026
Waardestijging door opfrissen0%aanname–31 okt 2026
Huur na de werken: hoogste stijging15%aannameeigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,621 nov 2026
VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is€ 1,60/m²aanname–31 okt 2026
Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004)huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945aannameeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen5 nov 2026
Een grondige modernisering vernieuwtkeuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerkaanname–31 okt 2026
HR++ glas (appartement)€ 5.000aanname–31 okt 2026
Nieuwe badkamer: sanitair minimaaldouches 1 · toiletten 1 · wastafels 1aanname–31 okt 2026
Opfrissen: weken zonder huur6aanname–31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 19451,065broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)1 nov 2026
Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt)0,25aanname–1 nov 2026
Achterstandspunten per labelstap5aanname–1 nov 2026
Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945)Baanname–31 okt 2026
Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen4aanname–31 okt 2026
Onderhoud na renovatie (factor)0,7aanname–31 okt 2026

Standaardwaarden voor deze woning

  • Verwachte koopsom€ 312.978verwachte koopsom: vraagprijs € 299.500 +4,5% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
  • OZB, gemeentelijk0,0907%OZB eigenaar Zwolle: 0,0907% van de WOZ
  • Rioolheffing, gemeentelijk€ 132rioolheffing eigenaar Zwolle: € 132 per jaar
  • Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,0387%watersysteemheffing eigenaar Zwolle: 0,0387% van de WOZ
  • Opkoopbescherminggeen opkoopbescherming in Zwolle gevonden: er is geen Huisvestingsverordening, en opkoopbescherming kan alleen in een huisvestingsverordening (Huisvestingswet art. 41 lid 1: een categorie woonruimten "door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen"): "De raad van de gemeente Zwolle heeft in de vergadering van 6 januari 2014 de Huisvestingsverordening 1996 ingetrokken. De intrekking geldt vanaf 7 februari 2014." (Gemeenteblad 2014, 4441; het register: "Regeling vervallen per 07-02-2014"). De Huisvestingsverordening voor standplaatsen van woonwagens (1999), die het register nog als geldend toont, berustte op de oude Huisvestingswet, gold alleen standplaatsen en verviel van rechtswege per 1-7-2015 ("Een verordening die berust op de Huisvestingswet vervalt zes maanden na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.", Huisvestingswet 2014 art. 51 lid 2, tekst van 1-1-2015). Sindsdien geen huisvestingsverordening in het register of het Gemeenteblad (titels "huisvest*"; de tekst "opkoopbescherming" en "huisvestingsvergunning": geen resultaten; door twee lezers en de reviewer gezocht, 2026-11-04), ook geen regionale, en de Legesverordening 2026 noemt de Huisvestingswet niet. Een nieuwe Huisvestingsverordening is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (Gemeenteblad en register, 2026-11-04). De Omgevingsvisie (Gemeenteblad 2025, 448748) kondigt een volkshuisvestingsprogramma aan; het ontwerp-Volkshuisvestingsprogramma Overijssel 2026-2035 (Provinciaal blad 2026, 11834) vraagt van de gemeenten van de woningmarktregio West-Overijssel, ook Zwolle, "Een lokale huisvestingsverordening op te stellen met daarin een regionaal afgestemde urgentieregeling voor deze aandachtsgroepen". De raad moet er uiterlijk op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip een met een urgentieregeling hebben ("Dit tijdstip wordt voor deze verplichtingen naar verwachting bepaald op 1 januari 2028.", Stb. 2026, 157) en mag haar eerder vaststellen; of zij opkoopbescherming bevat, is niet bekend, en de stukken van de raad waren niet bereikbaar. Aanname: geen opkoopbescherming in werking vóór de laatste inschrijving van een aankoop die nu wordt geprijsd; een inschrijving op of na 1 januari 2028 houdt de prognose achter, want de dan verplichte verordening is niet gelezen. Opnieuw controleren zodra het Gemeenteblad een ontwerp of een verordening publiceert

Invoer van het model

Verwachte koopsom
€ 312.978
Huursegment
Onbeslist
Gemeentelijke lasten
Rioolheffing € 132 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0907% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,0387%
WOZ-waarde (schatting)
€ 277.038
Bouwjaar
1994
VvE-bijdrage per maand
€ 227
Vraagprijs
€ 299.500
Overbod op de vraagprijs
4,5%
Markthuur per maand
€ 830
Soort woning
appartement
Woonoppervlak (m²)
65
Prijsconditie
kosten koper (k.k.)
Leeftijd cv-ketel
5 jaar
WWS-maximumhuur per maand
€ 830
Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
–

Modelversies

Prognosemodel
NL-LTR-2026.19
Puntenmodel
WWS-2026.1
Huurmodel
–

Datums

Advertentie gelezen
11 nov 2026
Huren bijgewerkt
13 nov 2026
Prognose berekend
13 nov 2026

Makelaar

Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.