Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.

Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026

De foto's zijn van de makelaar en komen rechtstreeks uit de advertentie; Brixfox slaat ze niet op.

Hagewyk 68

Gratis bèta · pilot

9202 AL Drachten

Onder bodVrije sectorBeste scenario: Zo verhurenIndicatief

187 punten of meer: de markthuur geldt.

Vraagprijs

€ 319.000k.k.

Een vraagprijs, geen verkoopprijs.

Verwachte koopsom

€ 332.717

+4,3% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een tussenwoning (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.

Woonoppervlakte: 105 m²
Vraagprijs per m²: € 3.038
Energielabel: B
Bouwjaar: 1972
Kamers / slaapkamers: 4 / 3
Badkamers: 1
Perceel: 199 m²
Soort woning: Huis · Eengezinswoning, tussenwoning

Huur in de prognose, per maand

€ 1.458

6 vergelijkbare huurwoningen op 0,59 tot 4,78 km (gewogen gemiddeld 2,2 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij

IRR over 10 jaar

3,6%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

IRR zonder waardestijging

0,9%

10 jaar, 0% waardestijging, zonder hypotheek: de opgeslagen cel uit de gevoeligheidstabel.

Kasstroom jaar 1, na belasting

€ 3.263

0,9% van de totale investering van € 362.084: verwachte koopsom € 332.717 + overdrachtsbelasting (8%) en overige aankoopkosten € 29.367. Zonder hypotheek.

Netto huurrendement jaar 1, vóór belasting

2,3%

Bruto huurrendement: 5,5% · Huur × 12 ÷ vraagprijs.

Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.

Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 2,2 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.

Voorzichtig huurscenario

Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.

Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.

Voorzichtige huur, per maand

€ 1.283

Kasstroom jaar 1, na belasting

€ 1.348

0,4% van dezelfde totale investering van € 362.084

IRR over 10 jaar

3,1%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kasstroom jaar 1 tegenover de prognose

−€ 1.915

per jaar, tegenover € 3.263 bij € 1.458 huur per maand

Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten

Onderhoud € 3.500 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)

Groot onderhoud gepland binnen tien jaar

Jaar 1: cv-ketel€ 3.000
Jaar 7: buitenschilderwerk€ 6.958

Overige vaste lasten, jaar 1

Beheer: € 840
Verzekering: € 400
OZB: € 287
Rioolheffing: € 205
Waterschapsbelasting: € 210
Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud): € 8.441
Leegstand (jaar 1): € 700
Belasting (jaar 1): € 5.092

Aangenomen voor deze woning: cv-ketel uit 2010 is over de levensduur: vervanging in jaar 1; OZB eigenaar Smallingerland: 0,0971% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Smallingerland: € 205 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Smallingerland: 0,0711% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)

Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.

Ligging en perceel

Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 6 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.

Kaart laden…

Deze woning

Hagewyk 68

9202 AL Drachten

Puntentelling (WWS)

Puntenmodel WWS-2026.1

Puntenband

199–237 punten

Vrije sector

Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187

187 punten of meer: de markthuur geldt.

Wettelijke maximumhuur

Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.

WOZ-waarde

€ 271.150 – € 319.000

Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.

Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie

Rubriek	Min	Max	Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels)
WOZ-waarde	24,5	30	WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2
Keuken	4	14	aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis
Parkeren	0	0	geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte)
Sanitair	10,5	14,5	sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2)
Buitenruimte	15	15	advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1
Energieprestatie	34	34	energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Verwarming en verkoeling	10	16	vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3)
Oppervlakte vertrekken	84	97	aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2)
Oppervlakte overige ruimten	16,5	16,5	advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2
Totaal	199	237

Niet meegeteld door het model (11)

Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).

rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Huur

Markthuur uit de vraaghuren van vergelijkbare huurwoningen, per maand

Laag (p25)

€ 1.454

€ 13,85 per m² per maand

Mediaan

€ 1.458

€ 13,89 per m² per maand

Hoog (p75)

€ 1.651

€ 15,72 per m² per maand

Huur in de prognose

€ 1.458

Basis: 6 vergelijkbare huurwoningen op 0,59 tot 4,78 km (gewogen gemiddeld 2,2 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij

Wettelijke maximumhuur

–

Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.

Smalle basis: deze huur rust op 6 vergelijkbare huurwoningen (minder dan 8). Met zo weinig vergelijkingen ligt de huur minder vast; toets haar aan recente verhuringen in de buurt.

6 vergelijkbare huurwoningen op 0,59 tot 4,78 km (gewogen gemiddeld 2,2 km)

5 van deze 6 hebben een slaapkamer meer of minder dan deze woning. De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning).

Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.

Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.

Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 13,89 × 105 m² = € 1.458 per maand.

Adres	Afstand	Wonen m²	Perceel m²	Kamers	Slpk.	Label	Bouwjaar	Vraaghuur	Vraaghuur per m²	Gecorrigeerd per m²	Gezien	Verhuurd of offline sinds
Deze woningtussenwoning		105	199	4	3	B	1972
Alferhof 879202 GJ · tussenwoning	0,59 km	88	—	—	3	C	1970	€ 1.250	€ 14,20	€ 13,85	11 nov 2026	8 mei 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.288 (€ 14,64 per m²), uit € 1.250 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel C omgerekend naar B ×1,03. Naar deze woning: grootte ×0,948 · ligging ×0,998 = € 13,85 per m².
Meerkoetstraat 299201 SK · tussenwoning	0,83 km	87	—	—	4	A	2013	€ 1.495	€ 17,18	€ 15,72	11 nov 2026	14 okt 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.495 (€ 17,18 per m²), uit € 1.495 vraaghuur. Naar deze woning: grootte ×0,945 · ligging ×0,968 = € 15,72 per m².
De Nova Cura 489207 BW · tussenwoning	1,96 km	104	—	—	4	C	2020	€ 1.445	€ 13,89	€ 13,89	8 nov 2026	nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.488 (€ 14,31 per m²), uit € 1.445 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel C omgerekend naar B ×1,03. Naar deze woning: grootte ×0,997 · ligging ×0,974 = € 13,89 per m².
Hooizolder 409205 CA · tussenwoning	4,6 km	122	—	—	4	A	1984	€ 1.550	€ 12,70	€ 12,36	11 nov 2026	24 jun 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.550 (€ 12,70 per m²), uit € 1.550 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden. Naar deze woning: grootte ×1,046 · ligging ×0,93 = € 12,36 per m².
Hooizolder 369205 CA · tussenwoning	4,61 km	134	—	—	4	A	1984	€ 1.875	€ 13,99	€ 14,13	7 nov 2026	nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.875 (€ 13,99 per m²), uit € 1.875 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×1,076 · ligging ×0,939 = € 14,13 per m².
Voergang 1209205 AS · tussenwoning	4,78 km	90	—	—	4	A	1981	€ 1.395	€ 15,50	€ 13,93	6 nov 2026	nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.395 (€ 15,50 per m²), uit € 1.395 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,955 · ligging ×0,942 = € 13,93 per m².

Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.

Staat per onderdeel

Opknapscore: 16/100

KeukenGoeduit 2017
advertentietekst: Binnen zorgen de vernieuwde keuken uit 2017, de moderne badkamer uit 2016 met comfortabele vloerverwarming en de vernieuwde bijkeuken voor een prettig geheel.
BadkamerGoeduit 2016
advertentietekst: Binnen zorgen de vernieuwde keuken uit 2017, de moderne badkamer uit 2016 met comfortabele vloerverwarming en de vernieuwde bijkeuken voor een prettig geheel.
ToiletOnbekend
VloerenGoed
foto's: Light wood-look laminate flooring throughout, appears well-maintained.
BinnenschilderwerkGoeduit 2023
advertentietekst: De houten kozijnen zijn in 2023 nog geschilderd.
BuitenschilderwerkGoed
foto's: Exterior paint on frames and facade appears well-maintained.
Kozijnen en glasNieuwuit 2023
advertentietekst: De houten kozijnen zijn in 2023 nog geschilderd.
DakGoed
foto's: Terracotta roof tiles appear in good condition, no visible damage.
Cv-ketelAan vervanging toeuit 2010
kenmerken in de advertentie: Nefit (gas gestookt combiketel uit 2010, eigendom)
IsolatieRedelijk
kenmerken in de advertentie: Dakisolatie, dubbel glas en vloerisolatie

Opknappen: drie scenario’s

Aanname, geen offerte

Zo verhuren

★ Beste scenario

Kosten (min – midden – max): Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
Doorlooptijd: 0 weken
Energielabel daarna: B
Punten daarna: 199–237Vrije sector
Huur daarna: € 1.458Vergelijkbare huren binnen 8 km
Waarde daarna: € 332.717 – € 332.717 – € 332.717vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,043 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar: 3,6%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Toelichting

zoals aangeboden

Opfrissen

Kosten (min – midden – max): € 3.300 – € 4.950 – € 6.600incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd: 6 weken
Energielabel daarna: B
Punten daarna: 199–237Vrije sector
Huur daarna: € 1.458p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 6 comps) × 105 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
Waarde daarna: € 332.717 – € 332.717 – € 332.717vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,043 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar: 3,5%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kostenposten (2)

Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
Cv-ketel · Aan vervanging toe€ 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’)

Toelichting

toilet: staat onbekend, geprijsd als band

Volledig renoveren

Kosten (min – midden – max): € 15.400 – € 17.050 – € 18.700incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd: 14 weken
Energielabel daarna: A
Punten daarna: 206–244Vrije sector
Huur daarna: € 1.458p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 6 comps) × 105 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75 (een labelsprong telt alleen via de labelklasse: de comps zijn al naar label gecorrigeerd)
Waarde daarna: € 333.997 – € 340.555 – € 350.312vraagprijs × de gemeten meerwaarde van modernisering: 7 gemoderniseerde of jonge tussenwoningen vragen +5% (p25–p75: +1% tot +11%) t.o.v. 17 niet-gemoderniseerde van dezelfde soort, grootte (±35% m²), generatie (bouwjaar ±30 jaar) en ligging in de gemeente; vraagprijzen, geen transacties; meerwaarde × 48% (de werken nemen 10 van de 21 punten achterstand van een gemiddelde niet-gemoderniseerde woning weg) — in koopsom-termen: × 1,043 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar: 3,6%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kostenposten (4)

Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
Cv-ketel · Aan vervanging toe€ 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’)
Spouwmuurisolatie · ontbreekt€ 4.000
modelinstelling ‘Spouwmuurisolatie’
Hybride warmtepomp · ontbreekt€ 7.000
modelinstelling ‘Hybride warmtepomp’

Toelichting

toilet: staat onbekend, geprijsd als band

Prognose over tien jaar

Scenario

Belastingregime

IRR over 10 jaar

3,6%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

IRR over 5 jaar

2,7%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Rendement op eigen vermogen, jaar 1

3,9%

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Waardestijging voor break-even

−1,1%

De jaarlijkse waardestijging waarbij de IRR 0 is.

Totaalrendement over 5 jaar

€ 50.369

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Totaalrendement over 10 jaar

€ 145.180

incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)

Kasstroom jaar 1, na belasting

€ 3.263

Terugverdientijd

6 jaar

Cumulatieve kasstroom en waarde

Cumulatieve kasstroom€ 3.263 → € 53.337

Waarde einde jaar€ 343.697 → € 460.339

Per jaar

Jaar	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Huur per maand	€ 1.458	€ 1.502	€ 1.547	€ 1.593	€ 1.641	€ 1.690	€ 1.741	€ 1.793	€ 1.847	€ 1.902
Jaarhuur	€ 17.496	€ 18.021	€ 18.562	€ 19.118	€ 19.692	€ 20.283	€ 20.891	€ 21.518	€ 22.163	€ 22.828
Leegstand	€ 700	€ 721	€ 742	€ 2.358	€ 788	€ 811	€ 836	€ 2.654	€ 887	€ 913
Vaste lasten	€ 8.441	€ 5.585	€ 5.734	€ 7.399	€ 6.042	€ 6.202	€ 13.325	€ 8.239	€ 6.709	€ 6.887
waarvan onderhoud	€ 3.500	€ 3.587	€ 3.677	€ 3.769	€ 3.863	€ 3.960	€ 4.059	€ 4.160	€ 4.264	€ 4.371
waarvan groot onderhoud	€ 3.000¹						€ 6.958⁷
Netto exploitatieresultaat	€ 8.355	€ 11.715	€ 12.086	€ 9.361	€ 12.863	€ 13.269	€ 6.731	€ 10.625	€ 14.568	€ 15.028
Rente	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 0
Belasting	€ 5.092	€ 5.302	€ 5.519	€ 5.744	€ 5.975	€ 6.215	€ 6.462	€ 6.718	€ 6.982	€ 7.255
Kasstroom	€ 3.263	€ 6.413	€ 6.566	€ 3.618	€ 6.887	€ 7.055	€ 269	€ 3.907	€ 7.586	€ 7.773
Cumulatieve kasstroom	€ 3.263	€ 9.676	€ 16.243	€ 19.860	€ 26.748	€ 33.802	€ 34.071	€ 37.978	€ 45.564	€ 53.337
Waarde einde jaar	€ 343.697	€ 355.039	€ 366.755	€ 378.858	€ 391.360	€ 404.275	€ 417.616	€ 431.397	€ 445.634	€ 460.339

waarvan groot onderhoud: ¹ cv-ketel € 3.000⁷ buitenschilderwerk € 6.958

De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

Verkoop aan het einde

	na 5 jaar	na 10 jaar
Verkoopprijs	€ 391.360	€ 460.339
Verkoopkosten	€ 5.654	€ 6.413
Hypotheek afgelost	€ 0	€ 0
Belasting bij verkoop	€ 0	€ 0
Netto opbrengst	€ 385.706	€ 453.927

De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

box 3: geen belasting op de verkoopwinst

Gevoeligheid

De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.

Variant	IRR over 5 jaar	IRR over 10 jaar	Kasstroom jaar 1, na belasting	Totaalrendement over 10 jaar
Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei	−0,6%	0,4%	€ 2.599	€ 14.953
Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei	2,7%	3,6%	€ 3.263	€ 145.180
Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei	4,0%	4,9%	€ 3.596	€ 208.661

De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.

IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging

Box 3 (2026) · Zo verhuren

Hypotheek \ Waardestijging per jaar	−2%	−1%	0%	+1%	+2%	+3%	+4%	+5%
0% zonder hypotheek	−0,8%	0,1%	0,9%	1,7%	2,5%	3,4%	4,2%	5,1%
30% van de prijs	−2,6%	−1,4%	−0,2%	1,0%	2,1%	3,3%	4,4%	5,5%
50% van de prijs	−4,8%	−3,0%	−1,2%	0,4%	1,9%	3,4%	4,8%	6,1%

De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 3,6% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.

Korte verhuur

Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).

Gemeentelijke regels

Smallingerland

Voor deze woning

Geen opkoopbescherming gevonden in Smallingerland.

provincie Fryslân · waterschap Wetterskip Fryslân / Noorderzijlvest · belastingjaar 2026

Deze regels zijn nog niet aan de officiële bron geverifieerd: gebruik ze als aanwijzing en controleer ze bij de gemeente voordat je koopt.

Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.

Belastingen voor de eigenaar

OZB eigenaar: 0,0971% van de WOZ-waarde
Bron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Smallingerland 2026, CVDR753923/1, art. 5 lid 1 en tarieventabel onder b 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"b. bij de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0971%"; Gemeenteblad 2025, 569350, vastgesteld 16-12-2025, geldend vanaf 31-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); geen latere versie in het register (2026-11-04); de gebruikersbelasting (0,3095%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,3687%
Rioolheffing eigenaar: € 205 per jaar
Bron: Verordening rioolheffing Smallingerland 2026, CVDR753918/1, art. 3 lid 1 a, 5 en tarieventabel onder 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"De belasting als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel a, bedraagt per perceel € 205,00"; eigenarendeel, een vast bedrag per perceel ("De belasting wordt geheven naar een vast bedrag per perceel.", art. 5), van wie bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat is aangesloten op de gemeentelijke riolering (art. 3 lid 1 a); een perceel is de onroerende zaak van hoofdstuk III van de Wet WOZ (art. 4 lid 2 a, daar "Wet onroerende zaken" genoemd), dus ook een appartement; het gebruikersdeel (€ 116,00 per perceel, tarieventabel onder 2) is voor de huurder van een hele woning, voor de verhuurder alleen bij verhuur van een deel van een perceel (art. 3 lid 3 b) of volgtijdig gebruik (art. 3 lid 3 c); Gemeenteblad 2025, 569345, geldend vanaf 31-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 12 lid 2)
Watersysteemheffing (waterschap) · Wetterskip Fryslân / Noorderzijlvest: 0,07114% van de WOZ-waarde
niet geverifieerdBron: Verordening op de watersysteemheffing Wetterskip Fryslân 2026, CVDR752281/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Wetterskip Fryslân 0,07114%, Noorderzijlvest 0,0552%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 31.998 adressen van gemeentecode 0090, door twee lezers en de reviewer geteld) betalen 31.997 adressen aan Wetterskip Fryslân en één aan Noorderzijlvest: De Scheiding 8 in Drachtstercompagnie, op de grens met Westerkwartier (De Scheiding 10 en 10a ernaast: Wetterskip Fryslân). Het hoogste tarief is dus ook dat van elk adres op één na (wettencheck 2026-11-04)
Aanname: de waterschapsbelasting van de eigenaar rekent met het tarief van het duurste waterschap in de gemeente; welk waterschap een adres heeft, is niet vastgesteld, en een woning in een goedkoper waterschap betaalt minder

Opkoopbescherming

Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.

de Legesverordening Smallingerland 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.17 Gereserveerd (Verhuurvergunning opkoopbescherming)" in "Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014", zo ook in de Legesverordeningen 2024 en 2025, en "Artikel 1.29 Gereserveerd (Huisvestingswet 2014)") en er is geen Huisvestingsverordening (register: titels "huisvest*" alleen onderwijshuisvesting, op alle data; de tekst "huisvestingsverordening": geen resultaten; het Gemeenteblad van Smallingerland: "huisvestingsverordening" alleen de inspraakmelding van de ontwerp-urgentieverordening, Gemeenteblad 2025, 106838, en "opkoopbescherming" alleen de Legesverordeningen 2024–2026; door twee lezers gezocht en door de reviewer herhaald, 2026-11-04). Opkoopbescherming bestaat alleen in een huisvestingsverordening (Huisvestingswet art. 41 lid 1: een categorie woonruimten "door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen"). Het Volkshuisvestingsprogramma Smallingerland (vastgesteld door het college op 17-03-2026, Gemeenteblad 2026, 189120) noemt geen opkoopbescherming. Een Huisvestingsverordening is niet vastgesteld: de ontwerp-Huisvestingsverordening urgent woningzoekenden Fryslân lag van 13-03 tot en met 16-04-2025 ter inzage en "De besluitvorming over de Friese Urgentieverordening is uitgesteld totdat hier meer duidelijkheid over is." (Volkshuisvestingsprogramma, par. 5.1); haar tekst voor Smallingerland is niet gepubliceerd en niet gelezen. De raad moet er uiterlijk op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip een met een urgentieregeling hebben ("Dit tijdstip wordt voor deze verplichtingen naar verwachting bepaald op 1 januari 2028.", Stb. 2026, 157) en mag haar eerder vaststellen; of zij opkoopbescherming bevat, is niet bekend. Aanname: geen opkoopbescherming in werking vóór de laatste inschrijving van een aankoop die nu wordt geprijsd; een inschrijving op of na 1 januari 2028 houdt de prognose achter, want de dan verplichte verordening is niet gelezen. Opnieuw controleren zodra het Gemeenteblad een ontwerp of een verordening publiceert. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Volkshuisvestingsprogramma Smallingerland, CVDR760874/1, par. 3.2 en 3.3 "Zelfbewoning"; Gemeenteblad 2026, 189120): "Uitgangspunt is dat woningen bedoeld zijn voor zelfbewoning, omdat we het belangrijk vinden dat deze betaalbare woningen voor langere tijd behouden blijven voor het betaalbare segment (niet alleen voor de eerste koper). Dit regelen we in de algemene verkoopvoorwaarden van de grond en afspraken met de ontwikkelaars (anterieure overeenkomst)." (par. 3.3) en "Betaalbare koop: koopprijs onder landelijke betaalbaarheidsgrens €420.000 (prijspeil 2026). Instandhoudingstermijn minimaal 1 jaar en maximaal 10 jaar." met "*De gemeente volgt de landelijke indexering van het Rijk. Indien in wet en regelgeving van het Rijk definities worden aangepast, hanteert gemeente Smallingerland deze ook." (par. 3.2); een omgevingsprogramma van het college ("het college stelt het programma vast"), vastgesteld op 17-03-2026, in werking 20-04-2026. De algemene verkoopvoorwaarden van de grond (door het college vastgesteld, Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2026-2030, B2.3.1) en de anterieure overeenkomsten zijn niet gepubliceerd en niet gelezen; de gepubliceerde zakelijke beschrijvingen van de anterieure overeenkomsten noemen geen zelfbewoning. Welke woningen de plicht hebben, sinds wanneer en hoe lang is dus niet vastgesteld: als termijn is het maximum van de instandhoudingstermijn genomen (10 jaar), als grens de landelijke betaalbaarheidsgrens tot en met het bedrag (de wet: "ten hoogste", Huisvestingswet art. 1 lid 1), € 435.000 vanaf 1-1-2027 (Staatscourant 2026, 35093). nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Volkshuisvestingsprogramma Smallingerland, CVDR760874/1, par. 3.3 "Zelfbewoning"; Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2026-2030, CVDR759295/1, B2.3.1): "Uitgangspunt is dat woningen bedoeld zijn voor zelfbewoning" (Volkshuisvestingsprogramma, par. 3.3): de zin noemt "woningen" zonder prijsgrens; de reden die volgt noemt "deze betaalbare woningen". "Dit regelen we in de algemene verkoopvoorwaarden van de grond en afspraken met de ontwikkelaars (anterieure overeenkomst)." (ibid.) en "Voor de kavelverkoop gelden de Algemene voorwaarden voor verkoop van bouwterreinen door de gemeente Smallingerland (vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders" (Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2026-2030, B2.3.1): die voorwaarden staan niet in het register of het Gemeenteblad en zijn niet gelezen, net als de anterieure overeenkomsten. Of zij een zelfbewoningsplicht voor elke woning op gemeentegrond of in een project hebben, voor hoe lang en tot welke prijs, is niet vastgesteld; of een woning op gemeentegrond staat, staat niet in de advertentie

Verhuurvergunning

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 4-11-2026: de titels met "verhuur" geven alleen de Beleidsnota kamerverhuur en splitsen woningen (2022), de tekst "verhuurverordening" niets, "verhuurvergunning" alleen de Legesverordeningen 2024–2026 en "goed verhuurderschap" de Legesverordeningen, de Uitvoerings- en handhavingsstrategie VTH 2025-2029 en het Aanwijzingsbesluit elektronische kanalen; de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.18 Gereserveerd (Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte)") en de gemeente heeft alleen een meldpunt voor de landelijke regels ("Daarvoor is binnen de gemeente een meldpunt ingericht voor klachten over ongewenst verhuurgedrag.", UHS 2025-2029). Kamerverhuur en woningdelen vragen een omgevingsvergunning ("Het is verboden zonder omgevingsvergunning een woonruimte te gebruiken anders dan voor één huishouden.", omgevingsplan art. 6.3 lid 1; een huishouden is "één of twee personen, al dan niet met hun biologische, geadopteerde, pleeg- en/of kleinkinderen"), het verhuren van een hele woning aan één huishouden niet; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Smallingerland (gezocht op 4 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); de legesverordening reserveert een artikel voor een verhuurvergunning voor woon- of verblijfsruimte, zonder tarief; wel regels voor kamerverhuur of het splitsen van een woning, niet voor de verhuur van een hele woning aan één huishouden

Huisvestingsvergunning voor de huurder

Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden. niet geverifieerd

er is geen Huisvestingsverordening in werking, dus geen huisvestingsvergunning voor een huurder, in welk segment ook (register: titels "huisvest*" alleen onderwijshuisvesting, de tekst "huisvestingsvergunning": geen resultaten; het Gemeenteblad van Smallingerland: geen resultaten; de Legesverordening 2026 noemt in "Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014" geen huisvestingsvergunning). De ontwerp-Huisvestingsverordening urgent woningzoekenden Fryslân (inspraak 13-03 tot en met 16-04-2025, Gemeenteblad 2025, 106838) geeft urgent woningzoekenden "voorrang … bij het toewijzen van een deel van de sociale huurwoningen" en is niet vastgesteld; haar tekst voor Smallingerland is niet gelezen. De raad moet er uiterlijk op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip een met een urgentieregeling hebben, "naar verwachting" 1 januari 2028 (Stb. 2026, 157), en mag haar eerder vaststellen; een urgentieregeling werkt met een huisvestingsvergunning met urgentie. Aanname: geen huisvestingsvergunning voor een huurder in werking vóór de laatste inschrijving. Welke woonruimte zij aanwijst, is niet bekend: opnieuw controleren; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)

Aanname: geen huisvestingsvergunning voor een huurder in werking vóór de laatste inschrijving; er is geen huisvestingsverordening gevonden, terwijl die naar verwachting verplicht is vanaf 1 januari 2028: het model houdt een woning achter zodra haar levering op of na die datum kan worden ingeschreven; een ontwerp-huisvestingsverordening voor urgent woningzoekenden in Fryslân (2025) is niet vastgesteld

Erfpacht

Verhuren in de erfpachtvoorwaarden

Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Smallingerland over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.

Niet gelezen: geen gemeentelijke erfpacht voor woningen gevonden; of er oudere of particuliere erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen

gecontroleerd op 4 nov 2026"Er zijn twee vormen voor de uitgifte van de grond: verkoop en erfpacht. De verkoop van grond c.q. bouwkavels komt verreweg het meeste voor." en "Een specifieke vorm van uitgifte is erfpacht. In de praktijk wordt die in Smallingerland niet vaak toegepast. Erfpacht wordt toegepast voor buitensportaccommodaties waarbij verenigingen op basis van een opstalrecht hun clubhuizen realiseren. Voor bedrijven kan het incidenteel worden toegepast als financieringsinstrument. Gezien het beperkte karakter van uitgifte in erfpacht worden per individuele uitgifte de erfpachtvoorwaarden in de notariële akte vastgelegd." (Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2026-2030, CVDR759295/1, B2.3.1, door de gemeenteraad vastgesteld, geldend vanaf 25-03-2026); geen erfpachtregeling of algemene erfpachtvoorwaarden in het register of het Gemeenteblad (door beide lezers gezocht, 2026-11-04): alleen afwezigheid. Het Gemeenteblad noemt erfpacht van kadeterreinen in het gebied Oosterzandinghaven, een bedrijventerrein (Gemeenteblad 2024, 144277); de voorwaarden van akten en van particuliere rechten zijn niet gelezen en smallingerland.nl was niet bereikbaar

Bronnen

Bronnen en aannames

Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)

Cijfers achter de prognose

OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Smallingerland waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.

Cijfer	Waarde	Basis	Bron	Gecontroleerd op
Gevoeligheid: hypotheekpercentages	0% · 30% · 50%	aanname	–	31 okt 2026
Oprichting bv	€ 1.500	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel)	10%	aanname	–	31 okt 2026
Vpb, laag tarief	19%	wet	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 nov 2026
Hypotheek (deel van de prijs)	0%	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±)	35%	aanname	–	31 okt 2026
MAD-trim: afstand (× de MAD)	3	aanname	–	31 okt 2026
Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen	5	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel)	90%	aanname	–	31 okt 2026
WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs)	0,85	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 tarief	36%	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate	1 nov 2026
Box 2, laag tarief	24,5%	wet	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 nov 2026
Vpb, hoog tarief	25,8%	wet	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 nov 2026
Hypotheekrente	4,5%	aanname	–	31 okt 2026
Soort hypotheek	aflossingsvrij	aanname	–	31 okt 2026
WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs)	1	aanname	–	31 okt 2026
Box 2, hoog tarief	31%	wet	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 nov 2026
Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat	0,8	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km)	2,5	aanname	–	31 okt 2026
Vpb, grens tariefschijf	€ 200.000	wet	Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven	1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km)	1	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m²	0,25 · 0,5 · 0,75	aanname	–	31 okt 2026
Kosten bv per jaar	€ 2.000	aanname	–	31 okt 2026
Box 2 alleen bij verkoop	ja	aanname	–	31 okt 2026
Box 2, grens tariefschijf	€ 68.843	wet	Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)	1 nov 2026
Gewicht van een verhuurde woning	1	aanname	–	31 okt 2026
Fiscale partners	1	aanname	–	31 okt 2026
Opstartkosten makelaar bij verkoop	€ 650	bron	opstartkosten makelaar € 300–1.000	30 okt 2026
Gevoeligheid: waardestijgingen	−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%	aanname	–	31 okt 2026
Prognosehorizon	10 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe dakbedekking	€ 15.000	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder	1	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens	1	aanname	–	31 okt 2026
Huurgroei per jaar (lange termijn)	3%	aanname	–	31 okt 2026
Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen)	10	aanname	–	31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM)	€ 14,61/m²	bron	NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie	30 okt 2026
Afschrijving	0%	wet	bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt	31 okt 2026
Foto’s gelezen per woning, hoogstens	8	aanname	–	31 okt 2026
Fotografie bij verkoop	€ 250	bron	fotografie € 150–350	30 okt 2026
Hypotheek, voorinstelling	30%	aanname	–	31 okt 2026
Looptijd hypotheek	30 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Vervanging cv-ketel	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km)	8	aanname	–	31 okt 2026
Basis: hypotheekrente	4,5%	aanname	–	31 okt 2026
Staat naar leeftijd (deel van de levensduur)	goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1	aanname	–	31 okt 2026
Advertentiepakket bij verkoop	€ 449	bron	advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)	30 okt 2026
Hypotheekpercentages om te kiezen	0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%	aanname	–	31 okt 2026
Kostenstijging per jaar	2,5%	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe cv-ketel	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuw toilet	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km)	1	aanname	–	31 okt 2026
Gemeubileerde huur naar kale huur	0,85	aanname	–	31 okt 2026
MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt	20%	aanname	–	31 okt 2026
Grootste spreiding van de huren (p75 / p25)	2,5	aanname	–	31 okt 2026
Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±)	15%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±)	35%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen	5	aanname	–	31 okt 2026
Notaris	€ 2.000	aanname	–	31 okt 2026
Bouwkundige keuring	€ 450	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: tarief	36%	aanname	–	31 okt 2026
Waardestijging per jaar (basis)	3,3%	aannameniet geverifieerd	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 nov 2026
Rentes om te kiezen	3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5%	aanname	–	31 okt 2026
Leegstand	4%	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, overige woningen	3,3%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe keuken	€ 12.000	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-index, minimum koopwoningen	8	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-index, straal (km)	1	aanname	–	31 okt 2026
WOZ-waarde is de grondslag in box 3	ja	wet	Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)	1 nov 2026
Opknapscore: gewicht per onderdeel	dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10	aanname	–	31 okt 2026
Verzekering per jaar	€ 400	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe badkamer	€ 15.000	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: onvoorzien	10%	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: nieuwe vloeren per m²	€ 60,00/m²	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-correctie, bovengrens (factor)	1,15	aanname	–	31 okt 2026
Ligging-correctie, ondergrens (factor)	0,85	aanname	–	31 okt 2026
Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen	4	aanname	–	31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM)	€ 19,75/m²	bron	NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle	30 okt 2026
Gestoffeerde huur naar kale huur	0,93	aanname	–	31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren 2026	3,65%	wet	Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)	31 okt 2026
Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar)	30	aanname	–	31 okt 2026
Kadaster	€ 300	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: status	wetsvoorstel	bron	Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028	30 okt 2026
RioolheffingSmallingerland	€ 205	wet"De belasting als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel a, bedraagt per perceel € 205,00"; eigenarendeel, een vast bedrag per perceel ("De belasting wordt geheven naar een vast bedrag per perceel.", art. 5), van wie bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat is aangesloten op de gemeentelijke riolering (art. 3 lid 1 a); een perceel is de onroerende zaak van hoofdstuk III van de Wet WOZ (art. 4 lid 2 a, daar "Wet onroerende zaken" genoemd), dus ook een appartement; het gebruikersdeel (€ 116,00 per perceel, tarieventabel onder 2) is voor de huurder van een hele woning, voor de verhuurder alleen bij verhuur van een deel van een perceel (art. 3 lid 3 b) of volgtijdig gebruik (art. 3 lid 3 c); Gemeenteblad 2025, 569345, geldend vanaf 31-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 12 lid 2)	Verordening rioolheffing Smallingerland 2026, CVDR753918/1, art. 3 lid 1 a, 5 en tarieventabel onder 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	4 nov 2026
Renovatie: één labelstap	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal	0,88	bron	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps	6 nov 2026
Huur naar ligging (elasticiteit)	0,6	bron	eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand	6 nov 2026
Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning	25%	aanname	–	31 okt 2026
Taxatie	€ 800	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: dakbedekking	40 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Makelaarscourtage bij verkoop	1,1%	bron	makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026	30 okt 2026
Onderhoud per jaar	€ 3.500	aanname	–	31 okt 2026
Beheer	5%	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning	−0,1%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Overbieden bij nieuwbouw	0%	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning	4,3%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte)	15%	aanname	eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse	5 nov 2026
Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan	ja	aanname	–	5 nov 2026
Maximale huurverhoging 2026, vrije sector	4,4%	wet	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 okt 2026
Eigen eerdere verhuur telt gedurende	12 maanden	aanname	–	31 okt 2026
Huur naar grootte, huizen (elasticiteit)	0,7	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08	31 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met	B	aanname	–	31 okt 2026
Aankoopmakelaar	€ 0	aanname	–	31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ	17	aanname	–	1 nov 2026
Levensduur cv-ketel	15 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, appartement	4,5%	bron	NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%	31 okt 2026
Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper	ja	aanname	–	31 okt 2026
Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld)	30 jaar	aanname	eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974	5 nov 2026
Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens	50%	aanname	–	5 nov 2026
Ligging-index, ruimere straal (km)	2	aanname	–	31 okt 2026
Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur	0,93	aanname	–	31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn)	3%	aanname	–	31 okt 2026
Basis: huurgroei per jaar	3%	aanname	–	31 okt 2026
Optimistisch: hypotheekrente	4%	aanname	–	31 okt 2026
Schuldendrempel box 3	€ 3.800	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 nov 2026
Levensduur: cv-ketel	15 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: vloeren	20 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: toilet	25 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt	20	aanname	–	31 okt 2026
Opknapscore: deel van het gewicht per staat	goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1	aanname	–	31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3	17	wet	Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)	1 nov 2026
Buitenschilderwerk	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Van koop tot levering, gemiddeld	3 maanden	aanname	–	3 nov 2026
Huurfactor, hoekwoning	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning	1 nov 2026
Huurfactor, vrijstaande woning	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)	1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen	40 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, middenhuur	6,1%	wet	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, sociale huur	4,1%	wet	Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)	30 okt 2026
Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke	9 maanden	aanname	–	31 okt 2026
Basis: leegstand	4%	aanname	–	31 okt 2026
Pessimistisch: hypotheekrente	5,5%	aanname	–	31 okt 2026
Overdrachtsbelasting	8%	wet	Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate	1 nov 2026
Box 3 forfait schulden	2,7%	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)	1 nov 2026
Levensduur: keuken	20 jaar	aanname	–	31 okt 2026
OZB eigenaar, deel van de WOZSmallingerland	0,0971%	wet"b. bij de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0971%"; Gemeenteblad 2025, 569350, vastgesteld 16-12-2025, geldend vanaf 31-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); geen latere versie in het register (2026-11-04); de gebruikersbelasting (0,3095%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,3687%	Verordening onroerende-zaakbelastingen Smallingerland 2026, CVDR753923/1, art. 5 lid 1 en tarieventabel onder b 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	4 nov 2026
Mutatiekosten	1 maand	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: buitenschilderwerk	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Huur per labelklasse (huizen)	3%	aanname	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)	1 nov 2026
Basis: waardestijging per jaar	3,3%	aannameniet geverifieerd	ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar	5 nov 2026
Box 3 forfait overige bezittingen	6%	wet	Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn	1 nov 2026
Levensduur: badkamer	25 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid)	0,5	aanname	–	31 okt 2026
Nieuwe huurder elke	4 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit)	0,64	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02	31 okt 2026
Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand	ja	aanname	–	1 nov 2026
Hypotheekadvies	€ 2.500	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling	€ 1.800	aanname	–	31 okt 2026
Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen	8 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Opknapscore: extra bij label E, F of G	8	aanname	–	31 okt 2026
Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname	€ 0	aanname	–	31 okt 2026
Van koop tot levering, uiterlijk	6 maanden	aanname	–	3 nov 2026
Overbieden na een prijsverlaging	0%	aanname	–	31 okt 2026
Renovatie: binnenschilderwerk per m²	€ 40,00/m²	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, appartement met label C tot en met G	0,871	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)	1 nov 2026
Levensduur: isolatie	40 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar)	3	aanname	–	31 okt 2026
Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs	3%	aanname	–	1 nov 2026
Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen	aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004	1 nov 2026
Huurfactor, appartement met label A of beter	1,059	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059	1 nov 2026
Heffingsvrij vermogen per persoon	€ 59.357	wet	Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01	1 nov 2026
Verzekering per jaar (appartement)	€ 150	aanname	–	1 nov 2026
Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950)	€ 4.500	aanname	–	31 okt 2026
Leegstand bij wisseling	1 maand	aanname	–	31 okt 2026
Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen	p50→p75	aanname	–	1 nov 2026
Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)	1 nov 2026
Optimistisch: huurgroei per jaar	4%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen	12 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Leegwaarderatio toegepast in box 3	nee	aanname	Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01	1 nov 2026
Levensduur: kozijnen en glas	35 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Volledige renovatie: doel-label	A	aanname	–	31 okt 2026
HR++ glas (eengezinswoning)	€ 9.000	aanname	–	31 okt 2026
Optimistisch: leegstand	2%	aanname	–	31 okt 2026
Pessimistisch: huurgroei per jaar	2%	aanname	–	31 okt 2026
Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop)	€ 900	aanname	–	31 okt 2026
Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning	100%	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: standaard aan	nee	aanname	–	31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop	ja	aanname	–	31 okt 2026
Buitenschilderwerk elke	7 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004	1 nov 2026
Optimistisch: waardestijging per jaar	4,5%	aanname	–	31 okt 2026
Pessimistisch: leegstand	8%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken)	150%	aanname	–	1 nov 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen	6 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: buitenschilderwerk	7 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Levensduur: binnenschilderwerk	8 jaar	aanname	–	31 okt 2026
Waterschapsbelasting, deel van de WOZSmallingerland	0,07114%	aannameniet geverifieerdhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Wetterskip Fryslân 0,07114%, Noorderzijlvest 0,0552%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 31.998 adressen van gemeentecode 0090, door twee lezers en de reviewer geteld) betalen 31.997 adressen aan Wetterskip Fryslân en één aan Noorderzijlvest: De Scheiding 8 in Drachtstercompagnie, op de grens met Westerkwartier (De Scheiding 10 en 10a ernaast: Wetterskip Fryslân). Het hoogste tarief is dus ook dat van elk adres op één na (wettencheck 2026-11-04)	Verordening op de watersysteemheffing Wetterskip Fryslân 2026, CVDR752281/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)	4 nov 2026
Volledige renovatie: weken zonder huur	14	aanname	–	31 okt 2026
Hybride warmtepomp	€ 7.000	aanname	–	31 okt 2026
Dakisolatie	€ 6.000	aanname	–	31 okt 2026
Spouwmuurisolatie	€ 4.000	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later	1	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)	1 nov 2026
Pessimistisch: waardestijging per jaar	0%	aanname	–	31 okt 2026
Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label	B	aanname	–	1 nov 2026
Onderhoud per jaar per m² (appartement)	€ 12,00/m²	aanname	–	1 nov 2026
Vloerisolatie	€ 3.000	aanname	–	31 okt 2026
Waardestijging door opfrissen	0%	aanname	–	31 okt 2026
Huur na de werken: hoogste stijging	15%	aanname	eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62	1 nov 2026
VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is	€ 1,60/m²	aanname	–	31 okt 2026
Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004)	huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945	aanname	eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen	5 nov 2026
Een grondige modernisering vernieuwt	keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk	aanname	–	31 okt 2026
HR++ glas (appartement)	€ 5.000	aanname	–	31 okt 2026
Nieuwe badkamer: sanitair minimaal	douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1	aanname	–	31 okt 2026
Opfrissen: weken zonder huur	6	aanname	–	31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945	1,065	bron	eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)	1 nov 2026
Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt)	0,25	aanname	–	1 nov 2026
Achterstandspunten per labelstap	5	aanname	–	1 nov 2026
Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945)	B	aanname	–	31 okt 2026
Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen	4	aanname	–	31 okt 2026
Onderhoud na renovatie (factor)	0,7	aanname	–	31 okt 2026

Standaardwaarden voor deze woning

Verwachte koopsom€ 332.717verwachte koopsom: vraagprijs € 319.000 +4,3% — tussenwoning: gemiddeld +4,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning’)
Leeftijd cv-ketel14 jaarcv-ketel uit 2010 is over de levensduur: vervanging in jaar 1
OZB, gemeentelijk0,0971%OZB eigenaar Smallingerland: 0,0971% van de WOZ
Rioolheffing, gemeentelijk€ 205rioolheffing eigenaar Smallingerland: € 205 per jaar
Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,07114%watersysteemheffing eigenaar Smallingerland: 0,0711% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)
Opkoopbescherminggeen opkoopbescherming in Smallingerland gevonden: de Legesverordening Smallingerland 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.17 Gereserveerd (Verhuurvergunning opkoopbescherming)" in "Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014", zo ook in de Legesverordeningen 2024 en 2025, en "Artikel 1.29 Gereserveerd (Huisvestingswet 2014)") en er is geen Huisvestingsverordening (register: titels "huisvest*" alleen onderwijshuisvesting, op alle data; de tekst "huisvestingsverordening": geen resultaten; het Gemeenteblad van Smallingerland: "huisvestingsverordening" alleen de inspraakmelding van de ontwerp-urgentieverordening, Gemeenteblad 2025, 106838, en "opkoopbescherming" alleen de Legesverordeningen 2024–2026; door twee lezers gezocht en door de reviewer herhaald, 2026-11-04). Opkoopbescherming bestaat alleen in een huisvestingsverordening (Huisvestingswet art. 41 lid 1: een categorie woonruimten "door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen"). Het Volkshuisvestingsprogramma Smallingerland (vastgesteld door het college op 17-03-2026, Gemeenteblad 2026, 189120) noemt geen opkoopbescherming. Een Huisvestingsverordening is niet vastgesteld: de ontwerp-Huisvestingsverordening urgent woningzoekenden Fryslân lag van 13-03 tot en met 16-04-2025 ter inzage en "De besluitvorming over de Friese Urgentieverordening is uitgesteld totdat hier meer duidelijkheid over is." (Volkshuisvestingsprogramma, par. 5.1); haar tekst voor Smallingerland is niet gepubliceerd en niet gelezen. De raad moet er uiterlijk op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip een met een urgentieregeling hebben ("Dit tijdstip wordt voor deze verplichtingen naar verwachting bepaald op 1 januari 2028.", Stb. 2026, 157) en mag haar eerder vaststellen; of zij opkoopbescherming bevat, is niet bekend. Aanname: geen opkoopbescherming in werking vóór de laatste inschrijving van een aankoop die nu wordt geprijsd; een inschrijving op of na 1 januari 2028 houdt de prognose achter, want de dan verplichte verordening is niet gelezen. Opnieuw controleren zodra het Gemeenteblad een ontwerp of een verordening publiceert

Invoer van het model

Verwachte koopsom: € 332.717
Huursegment: Vrije sector
Gemeentelijke lasten: Rioolheffing € 205 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0971% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,07114%
WOZ-waarde (schatting): € 295.075
Bouwjaar: 1972
VvE-bijdrage per maand: € 0
Vraagprijs: € 319.000
Overbod op de vraagprijs: 4,3%
Markthuur per maand: € 1.458
Soort woning: huis
Woonoppervlak (m²): 105
Prijsconditie: kosten koper (k.k.)
Leeftijd cv-ketel: 14 jaar
WWS-maximumhuur per maand: –
Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden): –

Modelversies

Prognosemodel: NL-LTR-2026.19
Puntenmodel: WWS-2026.1
Huurmodel: –

Datums

Advertentie gelezen: 11 nov 2026
Huren bijgewerkt: 13 nov 2026
Prognose berekend: 13 nov 2026

Makelaar

Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.