English

Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.

  • Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
De foto's zijn van de makelaar en komen rechtstreeks uit de advertentie; Brixfox slaat ze niet op.

Boslaan 32

Gratis bèta · pilot

9636 GM Zuidbroek

Onder bodVrije sectorBeste scenario: Zo verhurenIndicatief

187 punten of meer: de markthuur geldt.

Vraagprijs
€ 300.000k.k.

Een vraagprijs, geen verkoopprijs.

Verwachte koopsom
€ 309.900

+3,3% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde over alle woningtypen (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.

Woonoppervlakte
85 m²
Vraagprijs per m²
€ 3.529
Energielabel
A+
Bouwjaar
1990
Kamers / slaapkamers
4 / 3
Badkamers
1
Perceel
310 m²
Soort woning
Huis · Eengezinswoning, 2-onder-1-kapwoning
Huur in de prognose, per maand
€ 1.297
5 vergelijkbare huurwoningen op 3,39 tot 7,31 km (gewogen gemiddeld 5,1 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij
IRR over 10 jaar
3,3%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR zonder waardestijging
0,5%
10 jaar, 0% waardestijging, zonder hypotheek: de opgeslagen cel uit de gevoeligheidstabel.
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 1.832
0,5% van de totale investering van € 337.442: verwachte koopsom € 309.900 + overdrachtsbelasting (8%) en overige aankoopkosten € 27.542. Zonder hypotheek.
Netto huurrendement jaar 1, vóór belasting
1,9%
Bruto huurrendement: 5,2% · Huur × 12 ÷ vraagprijs.

Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.

Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 5,1 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.

Voorzichtig huurscenario

Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.

Minder voorzichtig dan het lijkt: de vergelijkbare huurwoningen van deze woning liggen ver weg, en van zulke woningen werd in onze toets 3 à 4 op de 10 onder de voorzichtige huur verhuurd.

Voorzichtige huur, per maand
€ 1.141
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 125
0,0% van dezelfde totale investering van € 337.442
IRR over 10 jaar
2,8%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1 tegenover de prognose
−€ 1.707
per jaar, tegenover € 1.832 bij € 1.297 huur per maand

Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten

Onderhoud € 3.500 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)

Groot onderhoud gepland binnen tien jaar
  • Jaar 1: cv-ketel€ 3.000
  • Jaar 7: buitenschilderwerk€ 6.958
Overige vaste lasten, jaar 1
Beheer
€ 747
Verzekering
€ 400
OZB
€ 443
Rioolheffing
€ 206
Waterschapsbelasting
€ 101
Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
€ 8.397
Leegstand (jaar 1)
€ 623
Belasting (jaar 1)
€ 4.712

Aangenomen voor deze woning: cv-ketel uit 2006 is over de levensduur: vervanging in jaar 1; OZB eigenaar Midden-Groningen: 0,1595% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Midden-Groningen: € 206 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Midden-Groningen: 0,0365% van de WOZ

Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.

Ligging en perceel

Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 5 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.

Kaart laden…

Deze woning

Boslaan 32

9636 GM Zuidbroek

Puntentelling (WWS)

Puntenmodel WWS-2026.1
Puntenband
201–254 punten
Vrije sector

Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187

187 punten of meer: de markthuur geldt.

Wettelijke maximumhuur

Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.

WOZ-waarde
€ 255.000 – € 300.000

Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.

Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie
RubriekMinMaxHoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels)
WOZ-waarde22,7529,25WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2
Keuken414aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis
Parkeren00geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte)
Sanitair1320sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2)
Buitenruimte1515advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1
Energieprestatie4747energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4)
Verwarming en verkoeling1016vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3)
Oppervlakte vertrekken6878aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2)
Oppervlakte overige ruimten2134,5advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging + garage, m² onbekend: 0–18 m² (aanname), §2.2.2
Totaal201254
Niet meegeteld door het model (11)

Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).

  • rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
  • rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
  • rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
  • de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
  • de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
  • de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
  • de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
  • de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
  • WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
  • contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
  • de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)

Huur

Markthuur uit de vraaghuren van vergelijkbare huurwoningen, per maand
Laag (p25)
€ 1.148
€ 13,51 per m² per maand
Mediaan
€ 1.297
€ 15,26 per m² per maand
Hoog (p75)
€ 1.306
€ 15,36 per m² per maand
Huur in de prognose
€ 1.297
Basis: 5 vergelijkbare huurwoningen op 3,39 tot 7,31 km (gewogen gemiddeld 5,1 km)Lage betrouwbaarheid: weinig vergelijkbare huurwoningen dichtbij
Wettelijke maximumhuur
–
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Smalle basis: deze huur rust op 5 vergelijkbare huurwoningen (minder dan 8). Met zo weinig vergelijkingen ligt de huur minder vast; toets haar aan recente verhuringen in de buurt.
Indicatief: de vergelijkbare huurwoningen liggen ver weg (gewogen gemiddeld 5,1 km). In onze toets op verhuurde woningen zat zo'n huur er mediaan 13,8% naast, tegen 10,0% bij vergelijkbare huurwoningen binnen 2 km, en lag ze gemiddeld 6,5% te hoog tegen 3,2%.

5 vergelijkbare huurwoningen op 3,39 tot 7,31 km (gewogen gemiddeld 5,1 km)

1 van deze 5 heeft een slaapkamer meer of minder dan deze woning. De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 2 zonder eigen ligging-index zijn niet bijgesteld.

Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.

Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.

Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 15,26 × 85 m² = € 1.297 per maand.

AdresAfstandWonen m²Perceel m²KamersSlpk.LabelBouwjaarVraaghuurVraaghuur per m²Gecorrigeerd per m²GezienVerhuurd of offline sinds
Deze woningtwee-onder-een-kapwoning8531043A+1990
Schoollaan 49635 TT · twee-onder-een-kapwoning3,39 km84——3C1935€ 1.300€ 15,48€ 16,3511 nov 202629 jun 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.378 (€ 16,40 per m²), uit € 1.300 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel C omgerekend naar A+ ×1,06. Naar deze woning: grootte ×0,996 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 16,35 per m².
Noorderstraat 1969611 AR · twee-onder-een-kapwoning4,9 km95——2D1910€ 1.150€ 12,11€ 12,593 nov 20262 nov 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.134 (€ 11,94 per m²), uit € 1.150 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel D omgerekend naar A+ ×1,06. Naar deze woning: grootte ×1,034 · ligging ×1,02 = € 12,59 per m².
Langewijk 499611 CA · twee-onder-een-kapwoning5 km87——3A1922€ 1.325€ 15,23€ 15,3613 nov 2026nog online
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.269 (€ 14,59 per m²), uit € 1.325 vraaghuur: gestoffeerd ×0,93, energielabel A omgerekend naar A+ ×1,03. Naar deze woning: grootte ×1,007 · ligging ×1,046 = € 15,36 per m².
Beukemastraat 639601 BM · hoekwoning6,34 km100——3B1971€ 1.500€ 15,00€ 15,2631 okt 20265 nov 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.437 (€ 14,37 per m²), uit € 1.500 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel B omgerekend naar A+ ×1,03. Naar deze woning: grootte ×1,05 · ligging ×1,012 = € 15,26 per m².
Boven Oosterdiep 959641 JP · twee-onder-een-kapwoning7,31 km107——3A+++2022€ 1.450€ 13,55€ 13,5111 nov 202610 jun 2026
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.349 (€ 12,61 per m²), uit € 1.450 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93. Naar deze woning: grootte ×1,071 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 13,51 per m².

Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.

Staat per onderdeel

Opknapscore: 30/100
  • KeukenRedelijk

    foto's: Usable but dated, likely from the 2000s.

  • BadkamerRedelijk

    foto's: Functional but dated style, especially the tiles and fixtures.

  • ToiletRedelijk

    foto's: Toilet is visible in bathroom, appears functional but dated.

  • VloerenGoed

    foto's: Wooden floor in living room appears well-maintained.

  • BinnenschilderwerkGoed

    foto's: Walls are freshly painted in modern colors.

  • BuitenschilderwerkGoed

    foto's: Exterior paint on dormers and trim looks fresh.

  • Kozijnen en glasGoed

    foto's: Modern white frames, likely double glazing.

  • DakGoed

    foto's: Roof tiles appear in good condition, no visible damage.

  • Cv-ketelAan vervanging toeuit 2006

    advertentietekst: Remeha cv-ketel uit 2006;

  • IsolatieGoed

    kenmerken in de advertentie: Dakisolatie, driedubbel glas, grotendeels dubbelglas, HR+ glas, muurisolatie en vloerisolatie

Opknappen: drie scenario’s

Aanname, geen offerte

Zo verhuren

★ Beste scenario
Kosten (min – midden – max)
Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
Doorlooptijd
0 weken
Energielabel daarna
A+
Punten daarna
201–254Vrije sector
Huur daarna
€ 1.297Vergelijkbare huren binnen 8 km
Waarde daarna
€ 309.900 – € 309.900 – € 309.900vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,033 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar
3,3%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Toelichting
  • zoals aangeboden

Opfrissen

Kosten (min – midden – max)
€ 3.300 – € 19.800 – € 36.300incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd
6 weken
Energielabel daarna
A+
Punten daarna
201–254Vrije sector
Huur daarna
€ 1.297p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 5 comps) × 85 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
Waarde daarna
€ 309.900 – € 309.900 – € 309.900vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,033 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
IRR over 10 jaar
2,7%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (4)
  • Keuken · Redelijk€ 0 – € 12.000

    nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat redelijk: 0 … volledig

  • Badkamer · Redelijk€ 0 – € 15.000

    nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat redelijk: 0 … volledig

  • Toilet · Redelijk€ 0 – € 3.000

    nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat redelijk: 0 … volledig

  • Cv-ketel · Aan vervanging toe€ 3.000

    nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’)

Toelichting
  • keuken: staat redelijk, geprijsd als band
  • badkamer: staat redelijk, geprijsd als band
  • toilet: staat redelijk, geprijsd als band

Volledig renoveren

Kosten (min – midden – max)
€ 3.300 – € 19.800 – € 36.300incl. 10% onvoorzien
Doorlooptijd
6 weken
Energielabel daarna
A+
Punten daarna
201–254Vrije sector
Huur daarna
€ 1.297p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 5 comps) × 85 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
Waarde daarna
Niet getoondNotitie van het model: label al op of boven het doel
IRR over 10 jaar
2,7%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (4)
  • Keuken · Redelijk€ 0 – € 12.000

    nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat redelijk: 0 … volledig

  • Badkamer · Redelijk€ 0 – € 15.000

    nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat redelijk: 0 … volledig

  • Toilet · Redelijk€ 0 – € 3.000

    nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat redelijk: 0 … volledig

  • Cv-ketel · Aan vervanging toe€ 3.000

    nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’)

Toelichting
  • label al op of boven het doel
  • keuken: staat redelijk, geprijsd als band
  • badkamer: staat redelijk, geprijsd als band
  • toilet: staat redelijk, geprijsd als band

Prognose over tien jaar

Scenario
Belastingregime
IRR over 10 jaar
3,3%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR over 5 jaar
2,4%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Rendement op eigen vermogen, jaar 1
3,6%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Waardestijging voor break-even
−0,6%
De jaarlijkse waardestijging waarbij de IRR 0 is.
Totaalrendement over 5 jaar
€ 41.224
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Totaalrendement over 10 jaar
€ 122.975
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 1.832
Terugverdientijd
9 jaar

Cumulatieve kasstroom en waarde

Cumulatieve kasstroom€ 1.832 → € 37.712
12345678910
Waarde einde jaar€ 320.127 → € 428.770
12345678910

Per jaar

Jaar12345678910
Huur per maand€ 1.297€ 1.336€ 1.376€ 1.417€ 1.460€ 1.504€ 1.549€ 1.595€ 1.643€ 1.692
Jaarhuur€ 15.564€ 16.031€ 16.512€ 17.007€ 17.517€ 18.043€ 18.584€ 19.142€ 19.716€ 20.307
Leegstand€ 623€ 641€ 660€ 2.098€ 701€ 722€ 743€ 2.361€ 789€ 812
Vaste lasten€ 8.397€ 5.540€ 5.687€ 7.184€ 5.993€ 6.152€ 13.273€ 7.998€ 6.655€ 6.832
waarvan onderhoud€ 3.500€ 3.587€ 3.677€ 3.769€ 3.863€ 3.960€ 4.059€ 4.160€ 4.264€ 4.371
waarvan groot onderhoud€ 3.0001€ 6.9587
Netto exploitatieresultaat€ 6.544€ 9.849€ 10.164€ 7.725€ 10.824€ 11.169€ 4.568€ 8.783€ 12.272€ 12.664
Rente€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0
Belasting€ 4.712€ 4.910€ 5.114€ 5.325€ 5.543€ 5.768€ 6.001€ 6.241€ 6.490€ 6.746
Kasstroom€ 1.832€ 4.940€ 5.050€ 2.400€ 5.281€ 5.401−€ 1.433€ 2.541€ 5.783€ 5.917
Cumulatieve kasstroom€ 1.832€ 6.772€ 11.822€ 14.222€ 19.503€ 24.904€ 23.470€ 26.012€ 31.794€ 37.712
Waarde einde jaar€ 320.127€ 330.691€ 341.604€ 352.877€ 364.522€ 376.551€ 388.977€ 401.813€ 415.073€ 428.770

waarvan groot onderhoud: 1 cv-ketel € 3.0007 buitenschilderwerk € 6.958

De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

Verkoop aan het einde

na 5 jaarna 10 jaar
Verkoopprijs€ 364.522€ 428.770
Verkoopkosten€ 5.359€ 6.065
Hypotheek afgelost€ 0€ 0
Belasting bij verkoop€ 0€ 0
Netto opbrengst€ 359.163€ 422.705

De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).

box 3: geen belasting op de verkoopwinst

Gevoeligheid

De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.

VariantIRR over 5 jaarIRR over 10 jaarKasstroom jaar 1, na belastingTotaalrendement over 10 jaar
Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei−0,9%0,1%€ 1.241€ 2.538
Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei2,4%3,3%€ 1.832€ 122.975
Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei3,6%4,6%€ 2.128€ 181.495

De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.

IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging

Box 3 (2026) · Zo verhuren

Hypotheek \ Waardestijging per jaar−2%−1%0%+1%+2%+3%+4%+5%
0% zonder hypotheek−1,1%−0,3%0,5%1,3%2,2%3,0%3,9%4,8%
30% van de prijs−3,2%−1,9%−0,7%0,5%1,7%2,8%4,0%5,1%
50% van de prijs−5,6%−3,7%−1,9%−0,3%1,3%2,8%4,2%5,6%

De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 3,3% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.

Korte verhuur

Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).

Gemeentelijke regels

Midden-Groningen

Voor deze woning

Deze woning ligt buiten de wijken met opkoopbescherming (niet geverifieerd).

provincie Groningen · waterschap Hunze en Aa's · belastingjaar 2026

Deze regels zijn nog niet aan de officiële bron geverifieerd: gebruik ze als aanwijzing en controleer ze bij de gemeente voordat je koopt.

Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.

Belastingen voor de eigenaar

OZB eigenaar
0,1595% van de WOZ-waarde
Bron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Midden-Groningen 2026, CVDR753640/1, art. 5 lid 1 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"b. de eigenarenbelasting voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,1595%"; Gemeenteblad 2025, 568311, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 29-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 11 lid 2); de gebruikersbelasting (0,3522%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); eigenaren niet-woningen 0,4536%; geen invordering onder € 5,00 (art. 5 lid 2)
Rioolheffing eigenaar
€ 206,35 per jaar
Bron: Verordening Rioolheffing gemeente Midden-Groningen 2026, CVDR753661/1, art. 3 lid 1, 5 lid 1 en 6, en 6 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"1. Het eigenarendeel wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. Het tarief voor het eigenarendeel bedraagt: a. voor een perceel met een gebouwd oppervlakte: € 206,35"; Gemeenteblad 2025, 568363, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 29-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 14 b); van "degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel" (art. 3 lid 1 a); het gebruikersdeel geldt alleen "van degene die gebruik maakt van een perceel dat niet in hoofdzaak tot woning dient" (art. 3 lid 1 b; "Lid 2 tot en met 5 van dit artikel zijn niet van toepassing op een perceel, dat in hoofdzaak dient tot woning.", art. 5 lid 6): de huurder van een woning betaalt geen rioolheffing; elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4)
Watersysteemheffing (waterschap) · Hunze en Aa's
0,03653% van de WOZ-waarde
Bron: Verordening op de watersysteemheffing waterschap Hunze en Aa's 2026, CVDR750741/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03653% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,03927%), Waterschapsblad 2025, 31089, vastgesteld 10-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026; buitendijks 0,01063% (art. 10 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 94,45) is voor de bewoner

Opkoopbescherming

Van krachtsinds 24 jan 2024 tot 23 jan 2028, in 6 wijken/buurten: Foxham en Hoogezand-Noord, Hoogezand-Zuid, Foxhol, Eemskanaal-Zuid, Boswijck-West, Margrietparkniet geverifieerd

WOZ-grens: tot en met € 250.000 (vastgesteld voor 2023); de grens wordt jaarlijks geïndexeerd en die voor 2026 is niet bekend.

Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.

Uitzonderingen:
  • buiten de regeling: een inschrijving vóór 24-1-2024 ("met ingang van de inwerkingtreding van deze verordening", art. 3; de toelichting: "woonruimte die na de inwerkingtreding van de huisvestingsverordening is ingeschreven")
  • buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was, niet als die verhuur op een verhuurvergunning opkoopbescherming rustte (art. 2 c)
  • buiten de regeling: een woning in eigendom van de gemeente (art. 2 d)
  • vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar (art. 6 lid 1 a)
  • vergunning: de eigenaar had er na de inschrijving ten minste twaalf maanden zijn woonadres en verhuurt ten hoogste twaalf maanden, niet voor toeristische verhuur (art. 6 lid 1 b)
  • vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 6 lid 1 c)
  • vergunning: de eigenaar heeft met de gemeente in een anterieure overeenkomst afspraken over de verhuur vastgelegd (art. 6 lid 1 d)
  • vergunning: aankoop door de gemeente, door een woningcorporatie of door een marktpartij in opdracht van de gemeente (art. 6 lid 1 e–g)
  • vergunning: aankoop door een gecertificeerde of door de gemeente of het Rijk gecontracteerde zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie die tijdelijk huren op een woon-zorgcontract tegen een niet-commercieel tarief (art. 6 lid 1 h)
  • in andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (art. 6 lid 2); de vergunning is persoonsgebonden en vervalt bij een wijziging van het eigendom (art. 5)
  • afwijking: experimenten (art. 8) en de hardheidsclausule (art. 9)

Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken, en geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving valt" (art. 1 h), "niet meer … dan € 250.000 (prijspeil 2023)" (art. 2 b): tot en met de grens. De verordening noemt de grens "de jaarlijks geïndexeerde grens" (art. 1 e), zonder index, zonder wie haar vaststelt en zonder bedrag na 2023; een indexatiebesluit of geïndexeerd bedrag is in geen officiële tekst gevonden (register en Gemeenteblad, door beide lezers en de reviewer gezocht, 2026-11-04; midden-groningen.nl was niet bereikbaar). Een inschrijving vanaf 2024 valt dus onder een grens die niet vastgesteld is: een band, nooit exact. Met de WOZ-stijging van de gemeente sinds het prijspeil (CBS 85036NED, alle woningen: 2023 239, 2024 275, 2025 295, 2026 322 duizend euro) komt de grens op ongeveer € 287.657 (2024), € 308.577 (2025) en € 336.820 (2026), en met de stijging van 2026 elk jaar opnieuw op € 367.648 (2027) en € 401.297 (2028); met de CPI van het CBS (83131NED) lager, ongeveer € 276.900 in 2026: eigen rekenwerk, niet gelezen. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"De vergunningsplicht, bedoeld in artikel 41, eerste lid van de Huisvestingswet 2014, is van toepassing op alle woonruimten die voldoen aan de volgende kenmerken: a. Als gebieden waarvoor de vergunningsplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet zijn de volgende gebieden aangewezen: i. Foxham en Hoogezand-Noord ii. Hoogezand-Zuid iii. Foxhol iv. Eemskanaal-Zuid v. Boswijck-West vi. Margrietpark b. De woonruimte heeft op datum van inschrijving een WOZ-waarde die niet meer bedraagt dan € 250.000 (prijspeil 2023)." (art. 2) en "Het is met ingang van de inwerkingtreding van deze verordening verboden woonruimte als bedoeld in artikel 2 binnen een periode van vier (4) jaar na datum van inschrijving ervan zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verhuren dan wel anderszins in gebruik te geven." (art. 3) (Huisvestingsverordening Midden-Groningen 2024, CVDR714276/1, Gemeenteblad 2024, 37473, vastgesteld 21-12-2023, de enige versie, geldend van 24-01-2024 t/m heden; de eerste huisvestingsverordening van de gemeente). Inschrijving is die van de akte van levering in de openbare registers (art. 1 c). Alleen in de zes gebieden: de CBS-wijken Foxham en Hoogezand-Noord, Hoogezand-Zuid, Foxhol en Eemskanaal-Zuid (Overschild, Luddeweer, Lageland) en de buurten Boswijck-West en Margrietpark in Sappemeer, samen 13.943 van de 34.518 adressen; de rest van Sappemeer, Kalkwijk, Kiel-Windeweer, Kropswolde, Westerbroek, Harkstede, Kolham, Froombosch, Slochteren, Schildwolde, Hellum, Siddeburen, Tjuchem, Steendam, Muntendam, Noordbroek, Zuidbroek en Meeden vallen erbuiten. Het model plaatst een woning op de CBS-buurtcode van haar adres (indeling 2025): in de vier wijken en Boswijck-West erbinnen, elders erbuiten; "Margrietpark" heet bij het CBS "Magrietpark", dus een woning in die buurt telt als niet geplaatst, en zonder code telt elke woning met een WOZ-schatting tot de grens als mogelijk beschermd. Een woning die bij de inschrijving "vrij was van huur en gebruik" valt eronder; de verordening kent geen uitzondering voor nieuwbouw, dus nieuwbouw telt mee. De verordening noemt geen einddatum ("Deze verordening treedt in werking op de dag na bekendmaking en plaatsing in de decentrale regelingenbank", art. 12); de Huisvestingswet 2014 zegt: "De gemeenteraad kan uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels geven met betrekking tot: a. het in gebruik nemen of geven van woonruimte" (art. 4, BWBR0035303 versie 2026-11-01), en de toelichting: "Artikel 4 van de Huisvestingswet geeft aan dat een Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar kan worden vastgesteld.", dus tot en met 23-01-2028 (afgeleid, niet geschreven). De verordening heeft geen urgentieregeling, die naar verwachting vanaf 1 januari 2028 verplicht is (Stb. 2026, 157): een opvolger of wijziging was op 4-11-2026 niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (register en Gemeenteblad, door beide lezers en de reviewer gezocht); opnieuw lezen vóór 1-7-2027. Dat de regeling in 2026 loopt: "Een belangrijk instrument hierbij is de opkoopbescherming." (Uitvoerings- en handhavingsstrategie 2026-2029, Gemeenteblad 2026, 183501). Boetes € 22.500 en € 90.000 (art. 10); geen leges ("Artikel 1.29 Gereserveerd (Huisvestingswet 2014)", Legesverordening 2026). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Uitvoerings- en handhavingsstrategie 2026-2029 gemeente Midden-Groningen, CVDR760729/1, § 2.2; Gemeenteblad 2026, 183501): "Bij nieuwbouwprojecten geldt een zelfbewoningsplicht, om te voorkomen dat beleggers woningen opkopen." (Uitvoerings- en handhavingsstrategie voor de uitvoering van vergunningverlening-, toezicht- en handhavingstaken in de fysieke leefomgeving 2026-2029, § 2.2, onder het Collegeprogramma 2022-2026 "Samen aan de slag"; Gemeenteblad 2026, 183501, geldend van 17-04-2026 t/m 30-12-2029; ook Gemeenteblad 2025, 571842). Het instrument (een bepaling in een koop- of anterieure overeenkomst, een omgevingsplanregel of beleid), de prijsgrens, de termijn, sinds wanneer en welke projecten staan in geen gevonden tekst: geen verordening, beleidsregel, grondprijzenbrief (2022–2026) of gepubliceerde exploitatieovereenkomst noemt haar (register en Gemeenteblad: "zelfbewoningsplicht" alleen deze strategie, "zelfbewoning", "antispeculatiebeding" en "eigen bewoning" niets), het collegeprogramma staat niet in het register of het Gemeenteblad en midden-groningen.nl was niet bereikbaar; of een woning eronder valt, staat niet in de advertentie. Geen sociale koop met een instandhoudingstermijn gevonden: de grondprijzenbrieven zeggen dat de doelgroepen nog in een "nog op te stellen programma wonen" worden toebedeeld

Aanname: de opkoopbescherming in de zes aangewezen gebieden loopt tot en met 23 januari 2028, vier jaar na de inwerkingtreding op 24 januari 2024 (de verordening noemt geen einddatum), en haar WOZ-grens na 2023 is eigen rekenwerk met de WOZ-stijging van het CBS (de verordening noemt alleen het bedrag van 2023); een opvolger is niet gelezen; de verordening heeft geen urgentieregeling, die naar verwachting vanaf 1 januari 2028 verplicht is: het model houdt elke woning achter waarvan de levering op of na die datum kan worden ingeschreven

Verhuurvergunning

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 4-11-2026: de titels met "verhuur" geven niets, de tekst "verhuurvergunning" alleen de Huisvestingsverordening 2024 (de verhuurvergunning opkoopbescherming), "verhuurverordening" in het Gemeenteblad niets; de gemeente houdt toezicht op de landelijke regels ("5. Het houden van toezicht op basis van artikel 18.6 Omgevingswet en artikel 17 en 18 van de wet goed verhuurderschap.", Algemeen mandaatbesluit 2024, Gemeenteblad 2025, 26692) en de Legesverordening 2026 kent er geen leges voor ("Artikel 1.29 Gereserveerd (Huisvestingswet 2014)"). Het Kanaalaanwijsbesluit 2026 (Gemeenteblad 2025, 567104) noemt een webformulier "Verhuurdersvergunning aanvragen", zonder grondslag; de enige verhuurvergunning in de regelgeving is die van de opkoopbescherming, aan te vragen met "het formulier dat te vinden is op www.midden-groningen.nl" (HV art. 4 lid 3). Kamerverhuur krijgt volgens een ontwerp-wijziging van het omgevingsplan een omgevingsvergunningplicht (Gemeenteblad 2026, 238, niet vastgesteld op 4-11-2026): alleen van belang voor kamerverhuur, niet voor de verhuur van een hele woning aan één huishouden; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Midden-Groningen (gezocht op 4 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); een digitaal loket van de gemeente noemt een verhuurvergunning, zonder gevonden grondslag; een vergunningplicht voor kamerverhuur staat in een ontwerp dat nog niet is vastgesteld, niet voor de verhuur van een hele woning aan één huishouden; de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming

Huisvestingsvergunning voor de huurder

Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.

de Huisvestingsverordening Midden-Groningen 2024 ("gelet op artikel 2, 4, 5, 7 en 41 van de Huisvestingswet") regelt alleen opkoopbescherming (hoofdstuk 2) en wijst geen woonruimte aan waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is, ook geen huurwoningen van corporaties ("huisvestingsvergunning" komt er niet in voor); zij is de enige huisvestingsverordening die geldt, tot en met 23-01-2028 (art. 4 Huisvestingswet: ten hoogste vier jaar). Een urgentieregeling, die met een "huisvestingsvergunning met urgentie" werkt, is naar verwachting vanaf 1 januari 2028 verplicht (Stb. 2026, 157) en ontbreekt in deze verordening: de opvolger voert een vergunning in, voor welke woonruimte is niet bekend

Erfpacht

Verhuren in de erfpachtvoorwaarden

Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Midden-Groningen over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.

Niet gelezen: geen gemeentelijke erfpachtregeling voor woningen gevonden; of er erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen

gecontroleerd op 4 nov 2026geen gemeentelijke erfpachtregeling of erfpachtvoorwaarden voor woningen in het register (titels "erfpacht": geen resultaten, ook niet voor Hoogezand-Sappemeer, Slochteren of Menterwolde) of het Gemeenteblad ("erfpachtvoorwaarden": geen resultaten), door beide lezers en de reviewer gezocht, 2026-11-04: alleen afwezigheid. De gemeente verkoopt haar grond; de Grondprijzenbrief 2026 noemt erfpacht als mogelijkheid ("Erfpacht: mocht hiervoor worden gekozen, dan bedraagt de aanvangscanon 5% van de marktwaarde van de grond.", Gemeenteblad 2026, 90738; de Grondprijzenbrief 2025: een canon van 5% met een minimum van € 750 per jaar). De voorwaarden van een gevestigd recht en van particuliere rechten zijn niet gelezen en midden-groningen.nl was niet bereikbaar

Bronnen

Bronnen en aannames

Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)

Cijfers achter de prognose

OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Midden-Groningen waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.

CijferWaardeBasisBronGecontroleerd op
Gevoeligheid: hypotheekpercentages0% · 30% · 50%aanname–31 okt 2026
Oprichting bv€ 1.500aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel)10%aanname–31 okt 2026
Vpb, laag tarief19%wetBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 nov 2026
Hypotheek (deel van de prijs)0%aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±)35%aanname–31 okt 2026
MAD-trim: afstand (× de MAD)3aanname–31 okt 2026
Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen5aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel)90%aanname–31 okt 2026
WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs)0,85aanname–31 okt 2026
Box 3 tarief36%wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate1 nov 2026
Box 2, laag tarief24,5%wetBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 nov 2026
Vpb, hoog tarief25,8%wetBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 nov 2026
Hypotheekrente4,5%aanname–31 okt 2026
Soort hypotheekaflossingsvrijaanname–31 okt 2026
WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs)1aanname–31 okt 2026
Box 2, hoog tarief31%wetBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 nov 2026
Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat0,8aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km)2,5aanname–31 okt 2026
Vpb, grens tariefschijf€ 200.000wetBelastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km)1aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m²0,25 · 0,5 · 0,75aanname–31 okt 2026
Kosten bv per jaar€ 2.000aanname–31 okt 2026
Box 2 alleen bij verkoopjaaanname–31 okt 2026
Box 2, grens tariefschijf€ 68.843wetBelastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026)1 nov 2026
Gewicht van een verhuurde woning1aanname–31 okt 2026
Fiscale partners1aanname–31 okt 2026
Opstartkosten makelaar bij verkoop€ 650bronopstartkosten makelaar € 300–1.00030 okt 2026
Gevoeligheid: waardestijgingen−2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5%aanname–31 okt 2026
Prognosehorizon10 jaaraanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe dakbedekking€ 15.000aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder1aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens1aanname–31 okt 2026
Huurgroei per jaar (lange termijn)3%aanname–31 okt 2026
Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen)10aanname–31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM)€ 14,61/m²bronNVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie30 okt 2026
Afschrijving0%wetbodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt31 okt 2026
Foto’s gelezen per woning, hoogstens8aanname–31 okt 2026
Fotografie bij verkoop€ 250bronfotografie € 150–35030 okt 2026
Hypotheek, voorinstelling30%aanname–31 okt 2026
Looptijd hypotheek30 jaaraanname–31 okt 2026
Vervanging cv-ketel€ 3.000aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km)8aanname–31 okt 2026
Basis: hypotheekrente4,5%aanname–31 okt 2026
Staat naar leeftijd (deel van de levensduur)goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1aanname–31 okt 2026
Advertentiepakket bij verkoop€ 449bronadvertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw)30 okt 2026
Hypotheekpercentages om te kiezen0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70%aanname–31 okt 2026
Kostenstijging per jaar2,5%aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe cv-ketel€ 3.000aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuw toilet€ 3.000aanname–31 okt 2026
Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km)1aanname–31 okt 2026
Gemeubileerde huur naar kale huur0,85aanname–31 okt 2026
MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt20%aanname–31 okt 2026
Grootste spreiding van de huren (p75 / p25)2,5aanname–31 okt 2026
Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±)15%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±)35%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen5aanname–31 okt 2026
Notaris€ 2.000aanname–31 okt 2026
Bouwkundige keuring€ 450aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: tarief36%aanname–31 okt 2026
Waardestijging per jaar (basis)3,3%aannameniet geverifieerdABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar5 nov 2026
Rentes om te kiezen3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5%aanname–31 okt 2026
Leegstand4%aanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, overige woningen3,3%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Renovatie: nieuwe keuken€ 12.000aanname–31 okt 2026
Ligging-index, minimum koopwoningen8aanname–31 okt 2026
Ligging-index, straal (km)1aanname–31 okt 2026
WOZ-waarde is de grondslag in box 3jawetBelastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar)1 nov 2026
Opknapscore: gewicht per onderdeeldakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10aanname–31 okt 2026
Verzekering per jaar€ 400aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe badkamer€ 15.000aanname–31 okt 2026
Renovatie: onvoorzien10%aanname–31 okt 2026
Renovatie: nieuwe vloeren per m²€ 60,00/m²aanname–31 okt 2026
Ligging-correctie, bovengrens (factor)1,15aanname–31 okt 2026
Ligging-correctie, ondergrens (factor)0,85aanname–31 okt 2026
Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen4aanname–31 okt 2026
Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM)€ 19,75/m²bronNVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle30 okt 2026
Gestoffeerde huur naar kale huur0,93aanname–31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren 20263,65%wetHuurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07)31 okt 2026
Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar)30aanname–31 okt 2026
Kadaster€ 300aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: statuswetsvoorstelbronWet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 202830 okt 2026
RioolheffingMidden-Groningen€ 206wet"1. Het eigenarendeel wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. Het tarief voor het eigenarendeel bedraagt: a. voor een perceel met een gebouwd oppervlakte: € 206,35"; Gemeenteblad 2025, 568363, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 29-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 14 b); van "degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel" (art. 3 lid 1 a); het gebruikersdeel geldt alleen "van degene die gebruik maakt van een perceel dat niet in hoofdzaak tot woning dient" (art. 3 lid 1 b; "Lid 2 tot en met 5 van dit artikel zijn niet van toepassing op een perceel, dat in hoofdzaak dient tot woning.", art. 5 lid 6): de huurder van een woning betaalt geen rioolheffing; elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4)Verordening Rioolheffing gemeente Midden-Groningen 2026, CVDR753661/1, art. 3 lid 1, 5 lid 1 en 6, en 6 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl)4 nov 2026
Renovatie: één labelstap€ 6.000aanname–31 okt 2026
Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal0,88broneigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps6 nov 2026
Huur naar ligging (elasticiteit)0,6broneigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand6 nov 2026
Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning25%aanname–31 okt 2026
Taxatie€ 800aanname–31 okt 2026
Levensduur: dakbedekking40 jaaraanname–31 okt 2026
Makelaarscourtage bij verkoop1,1%bronmakelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 202630 okt 2026
Onderhoud per jaar€ 3.500aanname–31 okt 2026
Beheer5%aanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning−0,1%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Overbieden bij nieuwbouw0%aanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning4,3%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte)15%aannameeigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse5 nov 2026
Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aanjaaanname–5 nov 2026
Maximale huurverhoging 2026, vrije sector4,4%wetRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 okt 2026
Eigen eerdere verhuur telt gedurende12 maandenaanname–31 okt 2026
Huur naar grootte, huizen (elasticiteit)0,7broneigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,0831 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en metBaanname–31 okt 2026
Aankoopmakelaar€ 0aanname–31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ17aanname–1 nov 2026
Levensduur cv-ketel15 jaaraanname–31 okt 2026
Overbieden op de vraagprijs, appartement4,5%bronNVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1%31 okt 2026
Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koperjaaanname–31 okt 2026
Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld)30 jaaraannameeigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–19745 nov 2026
Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens50%aanname–5 nov 2026
Ligging-index, ruimere straal (km)2aanname–31 okt 2026
Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur0,93aanname–31 okt 2026
Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn)3%aanname–31 okt 2026
Basis: huurgroei per jaar3%aanname–31 okt 2026
Optimistisch: hypotheekrente4%aanname–31 okt 2026
Schuldendrempel box 3€ 3.800wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)1 nov 2026
Levensduur: cv-ketel15 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: vloeren20 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: toilet25 jaaraanname–31 okt 2026
Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt20aanname–31 okt 2026
Opknapscore: deel van het gewicht per staatgoed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1aanname–31 okt 2026
Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 317wetBelastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden)1 nov 2026
Buitenschilderwerk€ 6.000aanname–31 okt 2026
Van koop tot levering, gemiddeld3 maandenaanname–3 nov 2026
Huurfactor, hoekwoning1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning1 nov 2026
Huurfactor, vrijstaande woning1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3)1 nov 2026
Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen40 jaaraanname–31 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, middenhuur6,1%wetRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 okt 2026
Maximale huurverhoging 2026, sociale huur4,1%wetRijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30)30 okt 2026
Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke9 maandenaanname–31 okt 2026
Basis: leegstand4%aanname–31 okt 2026
Pessimistisch: hypotheekrente5,5%aanname–31 okt 2026
Overdrachtsbelasting8%wetBelastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate1 nov 2026
Box 3 forfait schulden2,7%wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid)1 nov 2026
Levensduur: keuken20 jaaraanname–31 okt 2026
OZB eigenaar, deel van de WOZMidden-Groningen0,1595%wet"b. de eigenarenbelasting voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,1595%"; Gemeenteblad 2025, 568311, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 29-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 11 lid 2); de gebruikersbelasting (0,3522%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); eigenaren niet-woningen 0,4536%; geen invordering onder € 5,00 (art. 5 lid 2)Verordening onroerende-zaakbelastingen Midden-Groningen 2026, CVDR753640/1, art. 5 lid 1 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)4 nov 2026
Mutatiekosten1 maandaanname–31 okt 2026
Renovatie: buitenschilderwerk€ 6.000aanname–31 okt 2026
Huur per labelklasse (huizen)3%aannameeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9)1 nov 2026
Basis: waardestijging per jaar3,3%aannameniet geverifieerdABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar5 nov 2026
Box 3 forfait overige bezittingen6%wetBelastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn1 nov 2026
Levensduur: badkamer25 jaaraanname–31 okt 2026
Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid)0,5aanname–31 okt 2026
Nieuwe huurder elke4 jaaraanname–31 okt 2026
Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit)0,64broneigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,0231 okt 2026
Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstandjaaanname–1 nov 2026
Hypotheekadvies€ 2.500aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling€ 1.800aanname–31 okt 2026
Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen8 jaaraanname–31 okt 2026
Opknapscore: extra bij label E, F of G8aanname–31 okt 2026
Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname€ 0aanname–31 okt 2026
Van koop tot levering, uiterlijk6 maandenaanname–3 nov 2026
Overbieden na een prijsverlaging0%aanname–31 okt 2026
Renovatie: binnenschilderwerk per m²€ 40,00/m²aanname–31 okt 2026
Huurfactor, appartement met label C tot en met G0,871broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten)1 nov 2026
Levensduur: isolatie40 jaaraanname–31 okt 2026
Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar)3aanname–31 okt 2026
Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs3%aanname–1 nov 2026
Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningenaanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4aanname–31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–20041 nov 2026
Huurfactor, appartement met label A of beter1,059broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,0591 nov 2026
Heffingsvrij vermogen per persoon€ 59.357wetBelastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-011 nov 2026
Verzekering per jaar (appartement)€ 150aanname–1 nov 2026
Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950)€ 4.500aanname–31 okt 2026
Leegstand bij wisseling1 maandaanname–31 okt 2026
Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningenp50→p75aanname–1 nov 2026
Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning1broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3)1 nov 2026
Optimistisch: huurgroei per jaar4%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen12 jaaraanname–31 okt 2026
Leegwaarderatio toegepast in box 3neeaannameBelastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-011 nov 2026
Levensduur: kozijnen en glas35 jaaraanname–31 okt 2026
Volledige renovatie: doel-labelAaanname–31 okt 2026
HR++ glas (eengezinswoning)€ 9.000aanname–31 okt 2026
Optimistisch: leegstand2%aanname–31 okt 2026
Pessimistisch: huurgroei per jaar2%aanname–31 okt 2026
Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop)€ 900aanname–31 okt 2026
Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning100%aanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: standaard aanneeaanname–31 okt 2026
Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoopjaaanname–31 okt 2026
Buitenschilderwerk elke7 jaaraanname–31 okt 2026
Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 19451broneigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–20041 nov 2026
Optimistisch: waardestijging per jaar4,5%aanname–31 okt 2026
Pessimistisch: leegstand8%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken)150%aanname–1 nov 2026
Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen6 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: buitenschilderwerk7 jaaraanname–31 okt 2026
Levensduur: binnenschilderwerk8 jaaraanname–31 okt 2026
Waterschapsbelasting, deel van de WOZMidden-Groningen0,03653%wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03653% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,03927%), Waterschapsblad 2025, 31089, vastgesteld 10-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026; buitendijks 0,01063% (art. 10 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 94,45) is voor de bewonerVerordening op de watersysteemheffing waterschap Hunze en Aa's 2026, CVDR750741/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)3 nov 2026
Volledige renovatie: weken zonder huur14aanname–31 okt 2026
Hybride warmtepomp€ 7.000aanname–31 okt 2026
Dakisolatie€ 6.000aanname–31 okt 2026
Spouwmuurisolatie€ 4.000aanname–31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later1broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0)1 nov 2026
Pessimistisch: waardestijging per jaar0%aanname–31 okt 2026
Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf labelBaanname–1 nov 2026
Onderhoud per jaar per m² (appartement)€ 12,00/m²aanname–1 nov 2026
Vloerisolatie€ 3.000aanname–31 okt 2026
Waardestijging door opfrissen0%aanname–31 okt 2026
Huur na de werken: hoogste stijging15%aannameeigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,621 nov 2026
VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is€ 1,60/m²aanname–31 okt 2026
Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004)huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945aannameeigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen5 nov 2026
Een grondige modernisering vernieuwtkeuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerkaanname–31 okt 2026
HR++ glas (appartement)€ 5.000aanname–31 okt 2026
Nieuwe badkamer: sanitair minimaaldouches 1 · toiletten 1 · wastafels 1aanname–31 okt 2026
Opfrissen: weken zonder huur6aanname–31 okt 2026
Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 19451,065broneigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad)1 nov 2026
Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt)0,25aanname–1 nov 2026
Achterstandspunten per labelstap5aanname–1 nov 2026
Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945)Baanname–31 okt 2026
Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen4aanname–31 okt 2026
Onderhoud na renovatie (factor)0,7aanname–31 okt 2026

Standaardwaarden voor deze woning

  • Verwachte koopsom€ 309.900verwachte koopsom: vraagprijs € 300.000 +3,3% — 2-onder-1-kap: gemiddeld +3,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026, alle typen) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, overige woningen’)
  • Leeftijd cv-ketel14 jaarcv-ketel uit 2006 is over de levensduur: vervanging in jaar 1
  • OZB, gemeentelijk0,1595%OZB eigenaar Midden-Groningen: 0,1595% van de WOZ
  • Rioolheffing, gemeentelijk€ 206rioolheffing eigenaar Midden-Groningen: € 206 per jaar
  • Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,03653%watersysteemheffing eigenaar Midden-Groningen: 0,0365% van de WOZ
  • Opkoopbeschermingbuiten het gebied van de opkoopbescherming in Midden-Groningen: het adres ligt volgens de BAG in CBS-buurt BU19522001 Zuidbroek, wijk Zuidbroek (indeling 2025), niet een van de 6 wijken/buurten: mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming (regel niet geverifieerd)

Invoer van het model

Verwachte koopsom
€ 309.900
Huursegment
Vrije sector
Gemeentelijke lasten
Rioolheffing € 206 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,1595% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,03653%
WOZ-waarde (schatting)
€ 277.500
Bouwjaar
1990
VvE-bijdrage per maand
€ 0
Vraagprijs
€ 300.000
Overbod op de vraagprijs
3,3%
Markthuur per maand
€ 1.297
Soort woning
huis
Woonoppervlak (m²)
85
Prijsconditie
kosten koper (k.k.)
Leeftijd cv-ketel
14 jaar
WWS-maximumhuur per maand
–
Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
–

Modelversies

Prognosemodel
NL-LTR-2026.19
Puntenmodel
WWS-2026.1
Huurmodel
–

Datums

Advertentie gelezen
11 nov 2026
Huren bijgewerkt
13 nov 2026
Prognose berekend
13 nov 2026

Makelaar

Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.