Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Schoolstraat 128
Gratis bèta · pilot6581 BG Malden
Te koopOnbeslistBeste scenario: Zo verhuren
De puntenband ligt over een grens; de rubriek die het beslist staat op de pagina.
Vraagprijs
€ 385.000k.k.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
Verwachte koopsom
€ 408.485+4,5% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde voor een appartement (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd).
+1,6 pp regio Arnhem/Nijmegen, 3e kwartaal 2026, niet geverifieerd.Samen +6,1% op de vraagprijs. De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 91 m²
- Vraagprijs per m²
- € 4.231
- Energielabel
- B
- Bouwjaar
- 2003
- Kamers / slaapkamers
- 3 / 2
- Badkamers
- 1
- Perceel
- –
- Soort woning
- Appartement · Galerijflat (appartement)
- VvE-bijdrage
- € 179 per maand
Huur in de prognose, per maand
€ 1.153
Wettelijk maximum (WWS-punten)
IRR over 10 jaar
2,6%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR zonder waardestijging
−0,3%
10 jaar, 0% waardestijging, zonder hypotheek: de opgeslagen cel uit de gevoeligheidstabel.
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 2.133
0,5% van de totale investering van € 443.914: verwachte koopsom € 408.485 + overdrachtsbelasting (8%) en overige aankoopkosten € 35.429. Zonder hypotheek.
Netto huurrendement jaar 1, vóór belasting
1,9%
Bruto huurrendement: 3,6% · Huur × 12 ÷ vraagprijs.
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Voorzichtige huur, per maand
€ 1.153
De huur in de prognose ligt al onder de voorzichtige huur, dus het voorzichtige scenario houdt die huur aan.
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 2.133
0,5% van dezelfde totale investering van € 443.914
IRR over 10 jaar
2,6%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1 tegenover de prognose
€ 0
per jaar, tegenover € 2.133 bij € 1.153 huur per maand
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 1.092 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
Groot onderhoud gepland binnen tien jaar
Geen groot onderhoud gepland binnen tien jaar.
Overige vaste lasten, jaar 1
- Beheer
- € 664
- Verzekering
- € 150
- VvE-bijdrage
- € 2.148
- OZB
- € 371
- Rioolheffing
- € 174
- Waterschapsbelasting
- € 135
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 4.734
- Leegstand (jaar 1)
- € 553
- Belasting (jaar 1)
- € 6.410
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Heumen: 0,1043% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Heumen: € 174 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Heumen: 0,0379% van de WOZ
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 16 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Puntenband
175–214 punten
Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
Waarom “onbeslist”
De band loopt van 175 tot 214 punten en ligt over de grens tussen middenhuur en vrije sector. De rubrieken die nog een bandbreedte hebben beslissen aan welke kant hij valt: Oppervlakte vertrekken (73–84), Keuken (4–14), WOZ-waarde (32,5–40,25), Verwarming en verkoeling (8–14), Sanitair (8–12). Oppervlakte vertrekken (73–84) weegt het zwaarst: die rubriek heeft de grootste bandbreedte. Zolang de band over de grens ligt, begrenst het model de huur op het wettelijk maximum bij de ondergrens van de band: het rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
Wettelijke maximumhuur
€ 1.153
per maand, bij de ondergrens van de band (175 punten; precies € 1.152,55)
WOZ-waarde
€ 327.250 – € 385.000
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 32,5 | 40,25 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 8 | 12 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 12,5 | 12,5 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | 30 | 30 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 8 | 14 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 73 | 84 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 6,75 | 6,75 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 175 | 214 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
Markthuur uit de vraaghuren van vergelijkbare huurwoningen, per maand
Laag (p25)
€ 1.268
€ 13,93 per m² per maand
Mediaan
€ 1.736
€ 19,08 per m² per maand
Hoog (p75)
€ 2.034
€ 22,35 per m² per maand
Huur in de prognose
€ 1.153
Basis: Wettelijk maximum (WWS-punten)
Wettelijke maximumhuur
€ 1.153
De punten begrenzen de huur: de prognose rekent met het wettelijk maximum, niet met de markthuur.
16 vergelijkbare huurwoningen op 3,28 tot 7,65 km (gewogen gemiddeld 5,5 km)
De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning); 16 zonder eigen ligging-index zijn niet bijgesteld.
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 19,08 × 91 m² = € 1.736 per maand. De prognose rekent met € 1.153 per maand (het wettelijk maximum), niet met deze markthuur.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woningappartement | 91 | 3 | 2 | B | 2003 | ||||||
| Carnotstraat 1036533 DZ · appartement | 3,28 km | 87 | — | – | – | 2001 | € 1.175 | € 13,51 | € 13,29 | 1 nov 2026 | 11 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.175 (€ 13,51 per m²), uit € 1.175 vraaghuur. Naar deze woning: grootte ×0,984 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 13,29 per m². | |||||||||||
| Carnotstraat 1516533 DZ · appartement | 3,32 km | 93 | — | 2 | A | 2001 | € 1.285 | € 13,82 | € 13,93 | 1 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.285 (€ 13,82 per m²), uit € 1.285 vraaghuur. Naar deze woning: grootte ×1,008 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 13,93 per m². | |||||||||||
| Heyendaalseweg 298-M6525 SM · appartement | 3,43 km | 98 | — | 2 | A | 2016 | € 2.014 | € 20,55 | € 21,11 | 1 nov 2026 | 17 apr 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.014 (€ 20,55 per m²), uit € 2.014 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×1,027 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 21,11 per m². | |||||||||||
| Heyendaalseweg 298-B6525 SM · appartement | 3,44 km | 98 | — | 2 | A | 2016 | € 2.014 | € 20,55 | € 21,11 | 1 nov 2026 | 1 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.014 (€ 20,55 per m²), uit € 2.014 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×1,027 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 21,11 per m². | |||||||||||
| Silenus 45432 MG · appartement | 4,15 km | 68 | — | 2 | – | 2022 | € 932 | € 13,71 | € 12,34 | 11 nov 2026 | 19 mei 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 932 (€ 13,71 per m²), uit € 932 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,9 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 12,34 per m². | |||||||||||
| Hazenkampseweg 34-A6531 NK · appartement | 5,13 km | 115 | — | 2 | A | 2003 | € 1.850 | € 16,09 | € 17,50 | 1 nov 2026 | 25 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.850 (€ 16,09 per m²), uit € 1.850 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×1,088 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 17,50 per m². | |||||||||||
| Wachterslaan 136523 RS · appartement | 5,9 km | 100 | — | 2 | B | 2005 | € 1.995 | € 19,95 | € 17,55 | 1 nov 2026 | 29 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.696 (€ 16,96 per m²), uit € 1.995 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×1,035 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 17,55 per m². | |||||||||||
| Bachstraat 29-A86521 EH · appartement | 6,26 km | 96 | — | 2 | A+++ | 2023 | € 1.879 | € 19,57 | € 18,84 | 11 nov 2026 | 4 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.774 (€ 18,48 per m²), uit € 1.879 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A+++ omgerekend naar B ×0,944. Naar deze woning: grootte ×1,019 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 18,84 per m². | |||||||||||
| Staringstraat 1-A6511 PC · appartement | 6,94 km | 96 | — | 2 | B | 1970 | € 2.100 | € 21,88 | € 18,96 | 1 nov 2026 | 19 mei 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.785 (€ 18,59 per m²), uit € 2.100 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×1,019 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 18,96 per m². | |||||||||||
| Kronenburgerplaats 86511 AW · appartement | 6,97 km | 66 | — | 2 | C | 1996 | € 1.850 | € 28,03 | € 24,36 | 1 nov 2026 | 10 nov 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.805 (€ 27,35 per m²), uit € 1.850 vraaghuur: gemeubileerd ×0,85, energielabel C omgerekend naar B ×1,148. Naar deze woning: grootte ×0,891 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 24,36 per m². | |||||||||||
| Plein 19446511 JH · appartement | 7,2 km | 77 | — | 2 | – | 2014 | € 2.150 | € 27,92 | € 22,35 | 1 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.828 (€ 23,74 per m²), uit € 2.150 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,942 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 22,35 per m². | |||||||||||
| Johan Maelwaelplein 56511 BV · appartement | 7,28 km | 87 | — | 2 | A | 2009 | € 1.950 | € 22,41 | € 22,05 | 1 nov 2026 | 1 sep 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.950 (€ 22,41 per m²), uit € 1.950 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,984 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 22,05 per m². | |||||||||||
| St. Stevenskerkhof6511 VZ · appartement | 7,31 km | 78 | — | 2 | A | 1978 | € 1.850 | € 23,72 | € 19,08 | 11 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.573 (€ 20,17 per m²), uit € 1.850 vraaghuur: excl. servicekosten, gemeubileerd ×0,85. Naar deze woning: grootte ×0,946 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 19,08 per m². | |||||||||||
| St. Stevenskerkhof 116511 VZ · appartement | 7,31 km | 78 | — | 2 | A | 1978 | € 1.850 | € 23,72 | € 22,44 | 31 okt 2026 | 4 nov 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.850 (€ 23,72 per m²), uit € 1.850 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,946 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 22,44 per m². | |||||||||||
| Waalkade 346511 XP · appartement | 7,53 km | 105 | — | 2 | C | 1989 | € 2.000 | € 19,05 | € 23,02 | 1 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.296 (€ 21,87 per m²), uit € 2.000 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel C omgerekend naar B ×1,148. Naar deze woning: grootte ×1,053 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 23,02 per m². | |||||||||||
| Waalbandijk 4916541 AA · appartement | 7,65 km | 91 | — | 2 | A++ | 2023 | € 2.650 | € 29,12 | € 25,57 | 1 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.327 (€ 25,57 per m²), uit € 2.650 vraaghuur: excl. servicekosten, gestoffeerd ×0,93, energielabel A++ omgerekend naar B ×0,944. Naar deze woning: grootte ×1 · geen ligging-index, niet bijgesteld voor ligging = € 25,57 per m². | |||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 22/100- KeukenOnbekend
- BadkamerOnbekend
- ToiletOnbekend
- VloerenGoed
foto's:
Lichte laminaatvloer in goede staat, geen zichtbare slijtage.
- BinnenschilderwerkGoed
foto's:
Wanden en plafonds zijn wit en lijken recent geschilderd.
- BuitenschilderwerkGoed
foto's:
Buitenschilderwerk van kozijnen en deuren lijkt in goede staat.
- Kozijnen en glasGoed
foto's:
Witte kunststof kozijnen met dubbel glas, zien er goed uit.
- DakGoed
foto's:
Het platte dak van het terras en de schuur zien er goed uit.
- Cv-ketelOnbekend
- IsolatieRedelijk
kenmerken in de advertentie:
Dakisolatie, dubbel glas en muurisolatie
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- B
- Punten daarna
- 175–214Onbeslist
- Huur daarna
- € 1.153Wettelijk maximum (WWS-punten)
- Waarde daarna
- € 408.485 – € 408.485 – € 408.485vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,061 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,6%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Toelichting
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 18.150 – € 36.300incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- B
- Punten daarna
- 175–214Onbeslist
- Huur daarna
- € 1.153wettelijk maximum na renovatie (175–214 punten, onbeslist)
- Waarde daarna
- € 408.485 – € 408.485 – € 408.485vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,061 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 2,2%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (4)
- Keuken · onbekend€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat onbekend: 0 … volledig
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
Toelichting
- keuken: staat onbekend, geprijsd als band
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
Volledig renoveren
- Kosten (min – midden – max)
- € 7.700 – € 25.850 – € 44.000incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 14 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 182–221Onbeslist
- Huur daarna
- € 1.201wettelijk maximum na renovatie (182–221 punten, onbeslist)
- Waarde daarna
- Niet getoondNotitie van het model: geen prijsmodel voor appartementen in de gemeente (minder dan 20 geprijsde woningen van de klasse of soort)
- IRR over 10 jaar
- 2,2%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (6)
- Keuken · onbekend€ 0 – € 12.000
nieuwe keuken (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe keuken’); staat onbekend: 0 … volledig
- Badkamer · onbekend€ 0 – € 15.000
nieuwe badkamer (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe badkamer’); staat onbekend: 0 … volledig
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
- Schilisolatie via de VvE · vve€ 0
dak- en vloerisolatie van een appartement zijn een VvE-besluit; niet geprijsd
- Hybride warmtepomp · ontbreekt€ 7.000
modelinstelling ‘Hybride warmtepomp’
Toelichting
- keuken: staat onbekend, geprijsd als band
- badkamer: staat onbekend, geprijsd als band
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
Prognose over tien jaar
Scenario
Belastingregime
IRR over 10 jaar
2,6%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
IRR over 5 jaar
1,7%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Rendement op eigen vermogen, jaar 1
3,5%
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Waardestijging voor break-even
0,3%
De jaarlijkse waardestijging waarbij de IRR 0 is.
Totaalrendement over 5 jaar
€ 38.333
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Totaalrendement over 10 jaar
€ 130.666
incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kasstroom jaar 1, na belasting
€ 2.133
Terugverdientijd
–
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 1.153 | € 1.187 | € 1.223 | € 1.259 | € 1.297 | € 1.336 | € 1.376 | € 1.417 | € 1.460 | € 1.504 |
| Jaarhuur | € 13.831 | € 14.246 | € 14.673 | € 15.113 | € 15.566 | € 16.033 | € 16.514 | € 17.010 | € 17.520 | € 18.046 |
| Leegstand | € 553 | € 570 | € 587 | € 1.864 | € 623 | € 641 | € 661 | € 2.098 | € 701 | € 722 |
| Vaste lasten | € 4.734 | € 4.860 | € 4.989 | € 6.318 | € 5.258 | € 5.398 | € 5.541 | € 7.035 | € 5.840 | € 5.995 |
| waarvan onderhoud | € 1.092 | € 1.119 | € 1.147 | € 1.176 | € 1.205 | € 1.235 | € 1.266 | € 1.298 | € 1.330 | € 1.364 |
| Netto exploitatieresultaat | € 8.543 | € 8.816 | € 9.097 | € 6.931 | € 9.686 | € 9.995 | € 10.313 | € 7.877 | € 10.979 | € 11.329 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 6.410 | € 6.664 | € 6.926 | € 7.197 | € 7.477 | € 7.766 | € 8.065 | € 8.373 | € 8.692 | € 9.021 |
| Kasstroom | € 2.133 | € 2.152 | € 2.171 | −€ 266 | € 2.209 | € 2.229 | € 2.248 | −€ 496 | € 2.288 | € 2.308 |
| Cumulatieve kasstroom | € 2.133 | € 4.285 | € 6.455 | € 6.189 | € 8.398 | € 10.627 | € 12.875 | € 12.379 | € 14.666 | € 16.974 |
| Waarde einde jaar | € 421.965 | € 435.890 | € 450.274 | € 465.133 | € 480.483 | € 496.339 | € 512.718 | € 529.637 | € 547.115 | € 565.170 |
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 480.483 | € 565.170 |
| Verkoopkosten | € 6.634 | € 7.566 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 473.848 | € 557.604 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | −1,6% | −0,5% | € 1.607 | −€ 22.928 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 1,7% | 2,6% | € 2.133 | € 130.666 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 2,9% | 3,8% | € 2.396 | € 196.661 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | −2,0% | −1,1% | −0,3% | 0,6% | 1,5% | 2,4% | 3,3% | 4,2% |
| 30% van de prijs | −4,5% | −3,1% | −1,8% | −0,5% | 0,8% | 2,0% | 3,2% | 4,3% |
| 50% van de prijs | −7,6% | −5,4% | −3,4% | −1,6% | 0,1% | 1,7% | 3,2% | 4,7% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 2,6% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
HeumenVoor deze woning
Geen opkoopbescherming gevonden in Heumen.
provincie Gelderland · regio Arnhem/Nijmegen · waterschap Rivierenland · belastingjaar 2026
Deze regels zijn nog niet aan de officiële bron geverifieerd: gebruik ze als aanwijzing en controleer ze bij de gemeente voordat je koopt.
Eén regel is nog niet gelezen en houdt daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur. Woningen waarop die kan slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,1043% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen gemeente Heumen 2026, CVDR750433/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1043%"; geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026
- Rioolheffing eigenaar
- € 173,85 per jaarBron: Verordening rioolheffing gemeente Heumen 2026, CVDR750464/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"Het tarief bedraagt per perceel € 173,85."; alleen een eigenarendeel (art. 3 lid 1: "verder te noemen eigenarendeel"), een vast bedrag per perceel; geen gebruikersdeel
- Watersysteemheffing (waterschap) · Rivierenland
- 0,03794% van de WOZ-waardeBron: Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03794% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,01897% (art. 10 lid 3)
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
"De gemeente Heumen kan dit niet aantonen en om die reden is er geen opkoopbescherming doorgevoerd." (Beleidsnotitie Woonbeleid Heumen 2024-2030); de Huisvestingsverordening Heumen 2024 (geldend tot 31-12-2027) reserveert het hoofdstuk ("Gereserveerd voor gemeenten die hier gebruik van maken") en de Legesverordening 2026 de leges (art. 3.17 "Gereserveerd"). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Beleidsregels zelfbewoningsplicht nieuwbouw gemeente Heumen 2022, CVDR686230/1, art. 2, 3 en 4; Beleidsnotitie woonbeleid gemeente Heumen 2024-2030, CVDR715943/1): "De zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van vijf jaren. Als start van deze tijdsduur geldt hierbij de datum waarop de woning aan de koper feitelijk ter bewoning wordt opgeleverd door de ontwikkelaar/aannemer." (art. 4 lid 2, geldend vanaf 16-12-2022) en "De koper of diens rechtsopvolger is verplicht de woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (eventueel met zijn partner en/of gezinsleden) te bewonen. Dit betekent dat de koper of diens rechtsopvolger de woning niet mag verhuren dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derden" (art. 4 lid 1). De gemeente legt de plicht via de ontwikkelaar op als die woningen voor verkoop aan particulieren bouwt, daarvoor "koopt gronden c.q. verkrijgt een zakelijk recht van de gemeente Heumen of sluit een anterieure overeenkomst met de gemeente Heumen" en "hij verkoopt de door hem te realiseren woningen vrij op naam onder de waardegrens van de Nationale Hypotheekgarantie (hierna te noemen: NHG) en exclusief opties" (art. 2 lid 1, cumulatief); peiljaar is het jaar van de koopovereenkomst en een bedrag noemt de tekst niet. Een latere koper is gebonden "voor de resterende looptijd van de oorspronkelijke 5 jaren, ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment" (art. 4 lid 3): een vraagprijs zegt dus niets, en het model rekent zonder prijsgrens. Contractueel, per project, met een boete van € 50.000 voor de koper en € 100.000 per woning voor de ontwikkelaar die het beding weglaat. De Beleidsnotitie woonbeleid gemeente Heumen 2024-2030 (CVDR715943/1, geldend vanaf 22-02-2024): "In 2022 heeft de gemeente een zelfbewoningsplicht ingevoerd voor nieuwbouwwoningen."; de beleidsregels zijn op 13 december 2022 vastgesteld, dus alleen een woning met bouwjaar 2022 of later kan eronder vallen. Het anti-speculatiebeding van hoofdstuk 2 (art. 5 tot en met 7: bij doorverkoop binnen vijf jaar gaat een deel van de winst naar de gemeente) zegt niets over verhuur. Een particulier die op een eigen kavel bouwt en een woning die bij de eerste verkoop op of boven de NHG-grens lag, noemen de beleidsregels niet. Of een woning op gemeentegrond of onder een anterieure overeenkomst is gebouwd, staat niet in de advertentie; de overeenkomsten zijn niet gepubliceerd, en een beding van vóór 16-12-2022 is niet gevonden (door twee lezers gelezen, 2026-11-11)
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden.
de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.18 || Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte || Gereserveerd"), net als de splitsingsvergunning (art. 3.15); de Beleidsregels woningsplitsing in de kernen (CVDR637492) zijn ruimtelijk beleid, geen vergunning op grond van de Huisvestingswet
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
alleen voor huurwoningen van woningcorporaties onder de huurtoeslaggrens (HV 2024, art. 2 lid 1); niet voor de huurder van een particuliere verhuurder
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Heumen over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
gecontroleerd op 11 nov 2026niet gezocht: de landelijke wettencheck van 2026-11-01 las de belastingen, de opkoopbescherming en de vergunningen van de gemeente, niet haar erfpacht; geen erfpachtregeling, algemene bepalingen of erfpachtvoorwaarden gelezen, en niet vastgesteld of de gemeente of een ander erfpacht op woningen heeft uitgegeven
Overbieden in de regio
Gemiddeld +4,9% op de vraagprijs in de regio Arnhem/Nijmegen, 3e kwartaal 2026.
niet geverifieerdBron: NVM, Marktoverzicht regio Arnhem/Nijmegen 3e kwartaal 2026 (nvm.nl), tabel "Vraag-verkoopprijsverschil", totaal alle woningtypen, gelezen 2026-11-01gecontroleerd op 1 nov 2026"Vraag-verkoopprijsverschil … Totaal 6,3% 6,5% 4,9% … % Boven vraagprijs verkocht … Totaal 77% 78% 75%" (kolommen 2025-3, 2026-2, 2026-3); ongewijzigd +4,9%, nu op NVM's eigen document gelezen (was: Percelio, alleen de kwartaalkop bevestigd); NVM, geen overheidsbron
Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Heumen waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingHeumen | € 174 | wet"Het tarief bedraagt per perceel € 173,85."; alleen een eigenarendeel (art. 3 lid 1: "verder te noemen eigenarendeel"), een vast bedrag per perceel; geen gebruikersdeel | Verordening rioolheffing gemeente Heumen 2026, CVDR750464/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZHeumen | 0,1043% | wet"b. de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1043%"; geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 | Verordening onroerende-zaakbelastingen gemeente Heumen 2026, CVDR750433/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZHeumen | 0,03794% | wet"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03794% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,01897% (art. 10 lid 3) | Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 408.485verwachte koopsom: vraagprijs € 385.000 +6,1% — appartement: gemiddeld +4,5% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026); +1,6 pp voor de regio Arnhem/Nijmegen 2026Q3: gemiddeld 4,9% boven de vraagprijs tegen 3,3% landelijk (NVM, Marktoverzicht regio Arnhem/Nijmegen 3e kwartaal 2026 (https://www.nvm.nl/media/qqenzmqz/marktoverzicht-regio-arnhem-nijmegen-3e-kwartaal-2026.pdf), tabel "Vraag-verkoopprijsverschil", totaal alle woningtypen, gelezen 2026-11-01), niet geverifieerd (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, appartement’)
- OZB, gemeentelijk0,1043%OZB eigenaar Heumen: 0,1043% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 174rioolheffing eigenaar Heumen: € 174 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,03794%watersysteemheffing eigenaar Heumen: 0,0379% van de WOZ
- Opkoopbescherminggeen opkoopbescherming in Heumen gevonden: "De gemeente Heumen kan dit niet aantonen en om die reden is er geen opkoopbescherming doorgevoerd." (Beleidsnotitie Woonbeleid Heumen 2024-2030); de Huisvestingsverordening Heumen 2024 (geldend tot 31-12-2027) reserveert het hoofdstuk ("Gereserveerd voor gemeenten die hier gebruik van maken") en de Legesverordening 2026 de leges (art. 3.17 "Gereserveerd")
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 408.485
- Huursegment
- Onbeslist
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 174 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,1043% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,03794%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 356.125
- Bouwjaar
- 2003
- VvE-bijdrage per maand
- € 179
- Vraagprijs
- € 385.000
- Overbod op de vraagprijs
- 6,1%
- Markthuur per maand
- € 1.153
- Soort woning
- appartement
- Woonoppervlak (m²)
- 91
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- –
- WWS-maximumhuur per maand
- € 1.153
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 2 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.