Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
Flevo 47
Gratis bèta · pilot9204 JL Drachten
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Een vraagprijs, geen verkoopprijs.
+3,3% op de vraagprijs: het landelijke gemiddelde over alle woningtypen (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron; nog niet aan de NVM zelf gecontroleerd). De prognose koopt tegen deze prijs.
- Woonoppervlakte
- 150 m²
- Vraagprijs per m²
- € 2.500
- Energielabel
- B
- Bouwjaar
- 1976
- Kamers / slaapkamers
- 6 / 4
- Badkamers
- 1
- Perceel
- 256 m²
- Soort woning
- Huis · Eengezinswoning, hoekwoning
Zo verhuren, zonder hypotheek, box 3 (2026). Na onderhoud en vaste lasten.
Te koop in dezelfde straat
De andere woningen die in deze straat te koop staan, zoals hun advertenties ze vermelden: vraagprijzen, geen verkoopprijzen.
| Adres | Wonen m² | Perceel m² | Bouwjaar | Vraagprijs | Vraagprijs per m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Flevo 95 | 129 | 252 | 1976 | € 345.000 | € 2.674 |
En nog 2 woningen te koop in deze straat.
Voorzichtig huurscenario
Dezelfde prognose als hierboven met een voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen × 0,88. In onze toets op verhuurde woningen werd een op de vier onder die huur verhuurd. Zo zie je wat er op het spel staat met de huuraanname.
Al verrekend in jaar 1: onderhoud en vaste lasten
Onderhoud € 3.500 in jaar 1 (jaarbedrag; stijgt met de kosten, zie de tabel per jaar)
- Jaar 7: buitenschilderwerk€ 6.958
- Beheer
- € 1.142
- Verzekering
- € 400
- OZB
- € 337
- Rioolheffing
- € 205
- Waterschapsbelasting
- € 247
- Vaste lasten jaar 1, totaal (incl. onderhoud en groot onderhoud)
- € 5.830
- Leegstand (jaar 1)
- € 951
- Belasting (jaar 1)
- € 6.210
Aangenomen voor deze woning: OZB eigenaar Smallingerland: 0,0971% van de WOZ; rioolheffing eigenaar Smallingerland: € 205 per jaar; watersysteemheffing eigenaar Smallingerland: 0,0711% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)
Uit de opgeslagen tienjarenprognose (zo verhuren, box 3 2026). Kosten zijn aannames, geen offertes.
Ligging en perceel
Luchtfoto met de kadastrale perceelgrenzen. Kies “Huurvergelijking” om te zien waar de 5 vergelijkbare huurwoningen uit de tabel liggen.
Kaart laden…
Puntentelling (WWS)
Puntenmodel WWS-2026.1Sociaal ≤ 143 · middenhuur 144–186 · vrije sector ≥ 187
187 punten of meer: de markthuur geldt.
Geen wettelijk maximum: de hele band valt in de vrije sector, dus de markthuur geldt.
Geschat uit de vraagprijs: de echte WOZ-beschikking is nog niet bekend en kan de punten verschuiven.
Controleer het zelf met de Huurprijscheck van de Huurcommissie| Rubriek | Min | Max | Hoe het is geteld (notitie van het model, in het Engels) |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | 27 | 33 | WOZ-schatting als bandbreedte, §2.11.2 |
| Keuken | 4 | 14 | aanname: keuken onbekend, 1 m … 2 m+ met extra’s tot de basis |
| Parkeren | 0 | 0 | geen gedeelde parkeerplaats vermeld (een eigen garage telt als overige ruimte, een eigen plek buiten als buitenruimte) |
| Sanitair | 10 | 14 | sanitair bekend, extra’s onbekend (tot de punten voor douche of bad, §2.6.2) |
| Buitenruimte | 15 | 15 | advertentie: m² eigen buitenruimte, §2.8.1 |
| Energieprestatie | 34 | 34 | energielabel (NTA 8800 of NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Verwarming en verkoeling | 14 | 20 | vertrekken uit de advertentie; een verwarmde keuken (0–2) en verwarmde overige ruimten en verkeersruimten onbekend (0–4), r.3 (§2.3) |
| Oppervlakte vertrekken | 120 | 138 | aanname: vertrekken = 80–92% van het woonoppervlak (verkeersruimte telt niet mee, §2.2) |
| Oppervlakte overige ruimten | 6,75 | 6,75 | advertentie: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Totaal | 231 | 275 |
Niet meegeteld door het model (11)
Notities van het model, zoals opgeslagen (in het Engels).
- rubriek 7 (woonvoorzieningen voor personen met een handicap: 1 punt per € 332 netto-investering)
- rubriek 9 (gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, de aanbelfunctie met beeld en geluid (0,25) en een laadpaal bij een eigen parkeerplaats (2); een laadpaal bij een gedeelde plek telt mee bij het parkeren
- de zolderregel (−5 voor een zolder zonder vaste trap) en de minimummaten van vertrekken (4 m²) en overige ruimten (2 m²): een plattegrond is er nooit
- de regel van +50 punten voor een rijksmonument bij contracten van vóór 1 juli 2024 (het model rekent met nieuwe contracten: +35%)
- de geldigheid van een label: een verlopen label telt naar het bouwjaar, maar een advertentie noemt zelden de registratiedatum, dus elk vermeld label telt
- de energieprestatievergoeding (32 punten eengezins, 28 meergezins, in plaats van het label als er een EPV is afgesproken)
- de voorwaarden voor koeling (een geldig NTA 8800-label dat die meeneemt) en de tot 2 punten voor een woning met een "laag" risico op oververhitting: koeling telt per vermeld vertrek
- WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): de WOZ hier is een schatting per 1-1-2025
- contracten die in 2026 ingaan: de tekst van 2026 waardeert de bouwjaren 1979–1983 met −5 en gebruikt de minimum-WOZ alleen als er geen WOZ-waarde is; dit model volgt daar de tekst van 2027 (Stb. 2026, 267)
- de rest van het WWS vanaf 1 januari 2027 (Stb. 2026, 267): geen −5 zonder buitenruimte, de WOZ-prijsopslag van art. 8b voor een woning die de grens op 186 houdt, de WOZ-deler € 233/m² voor een rijksmonument tot 40 m², en een bad plus een aparte douche als 10 punten (het maximum bij onbekend sanitair gaat uit van een bad of douche op 7); en de tabel met maximale huren van 2027 (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Huur
5 vergelijkbare huurwoningen op 0,58 tot 2,89 km (gewogen gemiddeld 1,5 km)
De huren zijn bijgesteld naar de ligging van deze woning, gemeten aan wat koopwoningen binnen 1 km vragen voor hun soort en grootte (hooguit 15% per huurwoning).
Alle huren in deze tabel zijn vraaghuren uit huuradvertenties, geen contracthuren.
Gecorrigeerd per m² is de vraaghuur zonder meubilering en inbegrepen servicekosten, omgerekend naar het energielabel, de grootte en de ligging van deze woning (en waar het model ze kent naar woningtype en bouwperiode): op die huur per m² rust de markthuur hierboven, niet op de vraaghuur per m² ernaast. De factoren onder elke huurwoning zijn afgerond op drie decimalen: narekenen kan een paar cent schelen.
Markthuur (mediaan): de middelste gecorrigeerde huur per m² (gewogen mediaan) € 13,21 × 150 m² = € 1.982 per maand.
| Adres | Afstand | Wonen m² | Perceel m² | Kamers | Slpk. | Label | Bouwjaar | Vraaghuur | Vraaghuur per m² | Gecorrigeerd per m² | Gezien | Verhuurd of offline sinds |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deze woninghoekwoning | 150 | 256 | 6 | 4 | B | 1976 | ||||||
| Thomas Romeinstraat 319204 LT · twee-onder-een-kapwoning | 0,58 km | 180 | — | — | 4 | A++++ | 2023 | € 2.500 | € 13,89 | € 14,29 | 11 nov 2026 | 14 jul 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 2.425 (€ 13,47 per m²), uit € 2.500 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel A++++ omgerekend naar B ×0,97. Naar deze woning: grootte ×1,056 · ligging ×1,004 = € 14,29 per m². | ||||||||||||
| Hooizolder 409205 CA · tussenwoning | 1,24 km | 122 | — | — | 4 | A | 1984 | € 1.550 | € 12,70 | € 11,55 | 11 nov 2026 | 24 jun 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.550 (€ 12,70 per m²), uit € 1.550 vraaghuur: excl. servicekosten, kaal aangeboden. Naar deze woning: grootte ×0,94 · ligging ×0,968 = € 11,55 per m². | ||||||||||||
| Hooizolder 369205 CA · tussenwoning | 1,25 km | 134 | — | — | 4 | A | 1984 | € 1.875 | € 13,99 | € 13,21 | 7 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.875 (€ 13,99 per m²), uit € 1.875 vraaghuur: excl. servicekosten. Naar deze woning: grootte ×0,967 · ligging ×0,977 = € 13,21 per m². | ||||||||||||
| De Nova Cura 489207 BW · tussenwoning | 2,29 km | 104 | — | — | 4 | C | 2020 | € 1.445 | € 13,89 | € 12,98 | 8 nov 2026 | nog online |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.488 (€ 14,31 per m²), uit € 1.445 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel C omgerekend naar B ×1,03. Naar deze woning: grootte ×0,896 · ligging ×1,013 = € 12,98 per m². | ||||||||||||
| Bloemkamp 369202 CE · hoekwoning | 2,89 km | 131 | — | — | 4 | C | 1970 | € 1.875 | € 14,31 | € 14,62 | 11 nov 2026 | 24 aug 2026 |
Kale huur bij het energielabel van deze woning € 1.931 (€ 14,74 per m²), uit € 1.875 vraaghuur: excl. servicekosten, energielabel C omgerekend naar B ×1,03. Naar deze woning: grootte ×0,96 · ligging ×1,033 = € 14,62 per m². | ||||||||||||
Verhuurd of offline: de advertentie is als verhuurd gemarkeerd of verdwenen. Dat bewijst niet voor welke huur de woning is verhuurd.
Staat per onderdeel
Opknapscore: 9/100- KeukenNieuw
foto's:
Modern dark cabinetry, integrated appliances, sleek design.
- BadkamerGoed
advertentietekst:
Met drie slaapkamers en een complete badkamer vormt deze verdieping een fijne slaapverdieping voor het hele gezin.
- ToiletOnbekend
- VloerenNieuw
foto's:
Light wood-look laminate or PVC flooring throughout living areas.
- BinnenschilderwerkGoed
foto's:
Walls are freshly painted in neutral, light tones.
- BuitenschilderwerkGoed
foto's:
Exterior paint on trim and siding appears well-maintained.
- Kozijnen en glasGoed
foto's:
Modern window frames, likely double glazing, good condition.
- DakGoed
foto's:
Tiled roof appears intact and in good condition.
- Cv-ketelOnbekend
- IsolatieGoed
kenmerken in de advertentie:
Volledig geïsoleerd
Opknappen: drie scenario’s
Aanname, geen offerteZo verhuren
★ Beste scenario- Kosten (min – midden – max)
- Geen werk: de woning wordt verhuurd zoals aangeboden.
- Doorlooptijd
- 0 weken
- Energielabel daarna
- B
- Punten daarna
- 231–275Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.982Vergelijkbare huren binnen 8 km
- Waarde daarna
- € 387.375 – € 387.375 – € 387.375vraagprijs — in koopsom-termen: × 1,033 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 4,6%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
- zoals aangeboden
Opfrissen
- Kosten (min – midden – max)
- € 0 – € 3.300 – € 6.600incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 6 weken
- Energielabel daarna
- B
- Punten daarna
- 231–275Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.982p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 5 comps) × 150 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75
- Waarde daarna
- € 387.375 – € 387.375 – € 387.375vraagprijs + 0% van de kosten (modelinstelling ‘Waardestijging door opfrissen’: geen gemeten basis voor een gedeeltelijke opknapbeurt) — in koopsom-termen: × 1,033 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 4,4%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (2)
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
Volledig renoveren
- Kosten (min – midden – max)
- € 7.700 – € 11.000 – € 14.300incl. 10% onvoorzien
- Doorlooptijd
- 14 weken
- Energielabel daarna
- A
- Punten daarna
- 238–282Vrije sector
- Huur daarna
- € 1.982p50 van de comps (ring 3, binnen 8 km, 5 comps) × 150 m²: geen nieuwe keuken en badkamer, dus geen p75 (een labelsprong telt alleen via de labelklasse: de comps zijn al naar label gecorrigeerd)
- Waarde daarna
- € 333.917 – € 365.682 – € 387.375vraagprijs × de gemeten meerwaarde van modernisering: 6 gemoderniseerde of jonge hoek- en eindwoningen vragen −6% (p25–p75: −14% tot +2%) t.o.v. 9 niet-gemoderniseerde van dezelfde soort, grootte (±35% m²), generatie (bouwjaar ±30 jaar) en ligging in de gemeente; vraagprijzen, geen transacties; geen meerwaarde: de woning telt al als gemoderniseerd (zoals de vergelijkingswoningen: recent gerenoveerd, ≥ 2 onderdelen nieuw of jong) — in koopsom-termen: × 1,033 (verwachte koopsom ÷ vraagprijs)
- IRR over 10 jaar
- 4,4%incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Kostenposten (3)
- Toilet · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuw toilet (modelinstelling ‘Renovatie: nieuw toilet’); staat onbekend: 0 … volledig
- Cv-ketel · onbekend€ 0 – € 3.000
nieuwe cv-ketel (modelinstelling ‘Renovatie: nieuwe cv-ketel’); staat onbekend: 0 … volledig
- Hybride warmtepomp · ontbreekt€ 7.000
modelinstelling ‘Hybride warmtepomp’
- toilet: staat onbekend, geprijsd als band
- cv-ketel: staat onbekend, geprijsd als band
- waarde na renovatie (p50 354018) ligt ONDER de vraagprijs: de vraagprijs is hoger dan wat gemoderniseerde woningen in de gemeente vragen; geen meerwaarde geteld
Prognose over tien jaar
Cumulatieve kasstroom en waarde
Per jaar
| Jaar | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Huur per maand | € 1.982 | € 2.041 | € 2.103 | € 2.166 | € 2.231 | € 2.298 | € 2.367 | € 2.438 | € 2.511 | € 2.586 |
| Jaarhuur | € 23.784 | € 24.498 | € 25.232 | € 25.989 | € 26.769 | € 27.572 | € 28.399 | € 29.251 | € 30.129 | € 31.033 |
| Leegstand | € 951 | € 980 | € 1.009 | € 3.205 | € 1.071 | € 1.103 | € 1.136 | € 3.608 | € 1.205 | € 1.241 |
| Vaste lasten | € 5.830 | € 5.986 | € 6.147 | € 8.369 | € 6.481 | € 6.654 | € 13.791 | € 9.332 | € 7.204 | € 7.398 |
| waarvan onderhoud | € 3.500 | € 3.587 | € 3.677 | € 3.769 | € 3.863 | € 3.960 | € 4.059 | € 4.160 | € 4.264 | € 4.371 |
| waarvan groot onderhoud | € 6.9587 | |||||||||
| Netto exploitatieresultaat | € 17.002 | € 17.531 | € 18.076 | € 14.415 | € 19.218 | € 19.815 | € 13.472 | € 16.312 | € 21.719 | € 22.394 |
| Rente | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Belasting | € 6.210 | € 6.458 | € 6.713 | € 6.977 | € 7.249 | € 7.531 | € 7.822 | € 8.122 | € 8.433 | € 8.753 |
| Kasstroom | € 10.792 | € 11.074 | € 11.363 | € 7.438 | € 11.968 | € 12.284 | € 5.651 | € 8.190 | € 13.287 | € 13.640 |
| Cumulatieve kasstroom | € 10.792 | € 21.866 | € 33.229 | € 40.667 | € 52.636 | € 64.920 | € 70.570 | € 78.760 | € 92.046 | € 105.687 |
| Waarde einde jaar | € 400.158 | € 413.364 | € 427.005 | € 441.096 | € 455.652 | € 470.688 | € 486.221 | € 502.266 | € 518.841 | € 535.963 |
waarvan groot onderhoud: 7 buitenschilderwerk € 6.958
De waarde einde jaar groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
Verkoop aan het einde
| na 5 jaar | na 10 jaar | |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 455.652 | € 535.963 |
| Verkoopkosten | € 6.361 | € 7.245 |
| Hypotheek afgelost | € 0 | € 0 |
| Belasting bij verkoop | € 0 | € 0 |
| Netto opbrengst | € 449.291 | € 528.718 |
De verkoopprijs groeit met 3,3% waardestijging per jaar (aanname).
box 3: geen belasting op de verkoopwinst
Gevoeligheid
De opgeslagen pessimistische, basis- en optimistische variant van het model.
| Variant | IRR over 5 jaar | IRR over 10 jaar | Kasstroom jaar 1, na belasting | Totaalrendement over 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch0% waardestijging, 8% leegstand, 2% huurgroei | 0,5% | 1,4% | € 9.888 | € 58.834 |
| Basis3,3% waardestijging, 4% leegstand, 3% huurgroei | 3,7% | 4,6% | € 10.792 | € 213.290 |
| Optimistisch4,5% waardestijging, 2% leegstand, 4% huurgroei | 5,0% | 5,9% | € 11.244 | € 289.551 |
De ‘IRR zonder waardestijging’ (bovenaan, en de kolom 0% in de tabel hieronder) rekent met 0% waardestijging en verder met de basisaannames: 4% leegstand en 3% huurgroei. De pessimistische variant rekent met 0% waardestijging, maar ook met 8% leegstand en 2% huurgroei, en komt daarom anders uit.
IRR over 10 jaar naar hypotheek en waardestijging
Box 3 (2026) · Zo verhuren
| Hypotheek \ Waardestijging per jaar | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% zonder hypotheek | 0,4% | 1,2% | 1,9% | 2,7% | 3,5% | 4,3% | 5,2% | 6,0% |
| 30% van de prijs | −0,9% | 0,2% | 1,3% | 2,4% | 3,5% | 4,6% | 5,6% | 6,7% |
| 50% van de prijs | −2,4% | −0,8% | 0,8% | 2,2% | 3,6% | 5,0% | 6,3% | 7,6% |
De aanname (3,3% per jaar) valt tussen de kolommen 3% en 4%; zonder hypotheek geeft hij de IRR van 4,6% die bovenaan staat. De kolom 0% is de IRR zonder waardestijging.
Korte verhuur
Geen basis voor korte verhuur: voor deze woning zijn geen vergelijkbare Airbnb-cijfers opgeslagen, dus er staat geen cijfer voor korte verhuur (en nooit een gemeentegemiddelde).
Gemeentelijke regels
SmallingerlandVoor deze woning
Geen opkoopbescherming gevonden in Smallingerland.
provincie Fryslân · waterschap Wetterskip Fryslân / Noorderzijlvest · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0971% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Smallingerland 2026, CVDR753923/1, art. 5 lid 1 en tarieventabel onder b 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"b. bij de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0971%"; Gemeenteblad 2025, 569350, vastgesteld 16-12-2025, geldend vanaf 31-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); geen latere versie in het register (2026-11-04); de gebruikersbelasting (0,3095%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,3687%
- Rioolheffing eigenaar
- € 205 per jaarBron: Verordening rioolheffing Smallingerland 2026, CVDR753918/1, art. 3 lid 1 a, 5 en tarieventabel onder 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"De belasting als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel a, bedraagt per perceel € 205,00"; eigenarendeel, een vast bedrag per perceel ("De belasting wordt geheven naar een vast bedrag per perceel.", art. 5), van wie bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat is aangesloten op de gemeentelijke riolering (art. 3 lid 1 a); een perceel is de onroerende zaak van hoofdstuk III van de Wet WOZ (art. 4 lid 2 a, daar "Wet onroerende zaken" genoemd), dus ook een appartement; het gebruikersdeel (€ 116,00 per perceel, tarieventabel onder 2) is voor de huurder van een hele woning, voor de verhuurder alleen bij verhuur van een deel van een perceel (art. 3 lid 3 b) of volgtijdig gebruik (art. 3 lid 3 c); Gemeenteblad 2025, 569345, geldend vanaf 31-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 12 lid 2)
- Watersysteemheffing (waterschap) · Wetterskip Fryslân / Noorderzijlvest
- 0,07114% van de WOZ-waardeniet geverifieerdBron: Verordening op de watersysteemheffing Wetterskip Fryslân 2026, CVDR752281/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Wetterskip Fryslân 0,07114%, Noorderzijlvest 0,0552%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 31.998 adressen van gemeentecode 0090, door twee lezers en de reviewer geteld) betalen 31.997 adressen aan Wetterskip Fryslân en één aan Noorderzijlvest: De Scheiding 8 in Drachtstercompagnie, op de grens met Westerkwartier (De Scheiding 10 en 10a ernaast: Wetterskip Fryslân). Het hoogste tarief is dus ook dat van elk adres op één na (wettencheck 2026-11-04)
Aanname: de waterschapsbelasting van de eigenaar rekent met het tarief van het duurste waterschap in de gemeente; welk waterschap een adres heeft, is niet vastgesteld, en een woning in een goedkoper waterschap betaalt minder
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
de Legesverordening Smallingerland 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.17 Gereserveerd (Verhuurvergunning opkoopbescherming)" in "Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014", zo ook in de Legesverordeningen 2024 en 2025, en "Artikel 1.29 Gereserveerd (Huisvestingswet 2014)") en er is geen Huisvestingsverordening (register: titels "huisvest*" alleen onderwijshuisvesting, op alle data; de tekst "huisvestingsverordening": geen resultaten; het Gemeenteblad van Smallingerland: "huisvestingsverordening" alleen de inspraakmelding van de ontwerp-urgentieverordening, Gemeenteblad 2025, 106838, en "opkoopbescherming" alleen de Legesverordeningen 2024–2026; door twee lezers gezocht en door de reviewer herhaald, 2026-11-04). Opkoopbescherming bestaat alleen in een huisvestingsverordening (Huisvestingswet art. 41 lid 1: een categorie woonruimten "door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen"). Het Volkshuisvestingsprogramma Smallingerland (vastgesteld door het college op 17-03-2026, Gemeenteblad 2026, 189120) noemt geen opkoopbescherming. Een Huisvestingsverordening is niet vastgesteld: de ontwerp-Huisvestingsverordening urgent woningzoekenden Fryslân lag van 13-03 tot en met 16-04-2025 ter inzage en "De besluitvorming over de Friese Urgentieverordening is uitgesteld totdat hier meer duidelijkheid over is." (Volkshuisvestingsprogramma, par. 5.1); haar tekst voor Smallingerland is niet gepubliceerd en niet gelezen. De raad moet er uiterlijk op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip een met een urgentieregeling hebben ("Dit tijdstip wordt voor deze verplichtingen naar verwachting bepaald op 1 januari 2028.", Stb. 2026, 157) en mag haar eerder vaststellen; of zij opkoopbescherming bevat, is niet bekend. Aanname: geen opkoopbescherming in werking vóór de laatste inschrijving van een aankoop die nu wordt geprijsd; een inschrijving op of na 1 januari 2028 houdt de prognose achter, want de dan verplichte verordening is niet gelezen. Opnieuw controleren zodra het Gemeenteblad een ontwerp of een verordening publiceert. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Volkshuisvestingsprogramma Smallingerland, CVDR760874/1, par. 3.2 en 3.3 "Zelfbewoning"; Gemeenteblad 2026, 189120): "Uitgangspunt is dat woningen bedoeld zijn voor zelfbewoning, omdat we het belangrijk vinden dat deze betaalbare woningen voor langere tijd behouden blijven voor het betaalbare segment (niet alleen voor de eerste koper). Dit regelen we in de algemene verkoopvoorwaarden van de grond en afspraken met de ontwikkelaars (anterieure overeenkomst)." (par. 3.3) en "Betaalbare koop: koopprijs onder landelijke betaalbaarheidsgrens €420.000 (prijspeil 2026). Instandhoudingstermijn minimaal 1 jaar en maximaal 10 jaar." met "*De gemeente volgt de landelijke indexering van het Rijk. Indien in wet en regelgeving van het Rijk definities worden aangepast, hanteert gemeente Smallingerland deze ook." (par. 3.2); een omgevingsprogramma van het college ("het college stelt het programma vast"), vastgesteld op 17-03-2026, in werking 20-04-2026. De algemene verkoopvoorwaarden van de grond (door het college vastgesteld, Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2026-2030, B2.3.1) en de anterieure overeenkomsten zijn niet gepubliceerd en niet gelezen; de gepubliceerde zakelijke beschrijvingen van de anterieure overeenkomsten noemen geen zelfbewoning. Welke woningen de plicht hebben, sinds wanneer en hoe lang is dus niet vastgesteld: als termijn is het maximum van de instandhoudingstermijn genomen (10 jaar), als grens de landelijke betaalbaarheidsgrens tot en met het bedrag (de wet: "ten hoogste", Huisvestingswet art. 1 lid 1), € 435.000 vanaf 1-1-2027 (Staatscourant 2026, 35093). nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Volkshuisvestingsprogramma Smallingerland, CVDR760874/1, par. 3.3 "Zelfbewoning"; Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2026-2030, CVDR759295/1, B2.3.1): "Uitgangspunt is dat woningen bedoeld zijn voor zelfbewoning" (Volkshuisvestingsprogramma, par. 3.3): de zin noemt "woningen" zonder prijsgrens; de reden die volgt noemt "deze betaalbare woningen". "Dit regelen we in de algemene verkoopvoorwaarden van de grond en afspraken met de ontwikkelaars (anterieure overeenkomst)." (ibid.) en "Voor de kavelverkoop gelden de Algemene voorwaarden voor verkoop van bouwterreinen door de gemeente Smallingerland (vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders" (Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2026-2030, B2.3.1): die voorwaarden staan niet in het register of het Gemeenteblad en zijn niet gelezen, net als de anterieure overeenkomsten. Of zij een zelfbewoningsplicht voor elke woning op gemeentegrond of in een project hebben, voor hoe lang en tot welke prijs, is niet vastgesteld; of een woning op gemeentegrond staat, staat niet in de advertentie
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 4-11-2026: de titels met "verhuur" geven alleen de Beleidsnota kamerverhuur en splitsen woningen (2022), de tekst "verhuurverordening" niets, "verhuurvergunning" alleen de Legesverordeningen 2024–2026 en "goed verhuurderschap" de Legesverordeningen, de Uitvoerings- en handhavingsstrategie VTH 2025-2029 en het Aanwijzingsbesluit elektronische kanalen; de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.18 Gereserveerd (Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte)") en de gemeente heeft alleen een meldpunt voor de landelijke regels ("Daarvoor is binnen de gemeente een meldpunt ingericht voor klachten over ongewenst verhuurgedrag.", UHS 2025-2029). Kamerverhuur en woningdelen vragen een omgevingsvergunning ("Het is verboden zonder omgevingsvergunning een woonruimte te gebruiken anders dan voor één huishouden.", omgevingsplan art. 6.3 lid 1; een huishouden is "één of twee personen, al dan niet met hun biologische, geadopteerde, pleeg- en/of kleinkinderen"), het verhuren van een hele woning aan één huishouden niet; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Smallingerland (gezocht op 4 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); de legesverordening reserveert een artikel voor een verhuurvergunning voor woon- of verblijfsruimte, zonder tarief; wel regels voor kamerverhuur of het splitsen van een woning, niet voor de verhuur van een hele woning aan één huishouden
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden. niet geverifieerd
er is geen Huisvestingsverordening in werking, dus geen huisvestingsvergunning voor een huurder, in welk segment ook (register: titels "huisvest*" alleen onderwijshuisvesting, de tekst "huisvestingsvergunning": geen resultaten; het Gemeenteblad van Smallingerland: geen resultaten; de Legesverordening 2026 noemt in "Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014" geen huisvestingsvergunning). De ontwerp-Huisvestingsverordening urgent woningzoekenden Fryslân (inspraak 13-03 tot en met 16-04-2025, Gemeenteblad 2025, 106838) geeft urgent woningzoekenden "voorrang … bij het toewijzen van een deel van de sociale huurwoningen" en is niet vastgesteld; haar tekst voor Smallingerland is niet gelezen. De raad moet er uiterlijk op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip een met een urgentieregeling hebben, "naar verwachting" 1 januari 2028 (Stb. 2026, 157), en mag haar eerder vaststellen; een urgentieregeling werkt met een huisvestingsvergunning met urgentie. Aanname: geen huisvestingsvergunning voor een huurder in werking vóór de laatste inschrijving. Welke woonruimte zij aanwijst, is niet bekend: opnieuw controleren; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)
Aanname: geen huisvestingsvergunning voor een huurder in werking vóór de laatste inschrijving; er is geen huisvestingsverordening gevonden, terwijl die naar verwachting verplicht is vanaf 1 januari 2028: het model houdt een woning achter zodra haar levering op of na die datum kan worden ingeschreven; een ontwerp-huisvestingsverordening voor urgent woningzoekenden in Fryslân (2025) is niet vastgesteld
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Smallingerland over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: geen gemeentelijke erfpacht voor woningen gevonden; of er oudere of particuliere erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen
Bronnen
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Bronnen en aannames
Voor de prognose die hierboven is gekozen: Zo verhuren · Box 3 (2026)
Cijfers achter de prognose
OZB, rioolheffing en waterschap: de cijfers van Smallingerland waar die bekend zijn (niet geverifieerd), anders de landelijke aanname.
| Cijfer | Waarde | Basis | Bron | Gecontroleerd op |
|---|---|---|---|---|
| Gevoeligheid: hypotheekpercentages | 0% · 30% · 50% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Oprichting bv | € 1.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten onder (percentiel) | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, laag tarief | 19% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheek (deel van de prijs) | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: afstand (× de MAD) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum aantal vergelijkbare huurwoningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare woningen weggelaten boven (percentiel) | 90% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, onderkant (× de vraagprijs) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 tarief | 36% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 nov 2026 |
| Box 2, laag tarief | 24,5% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Vpb, hoog tarief | 25,8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Soort hypotheek | aflossingsvrij | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-schatting, bovenkant (× de vraagprijs) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, hoog tarief | 31% | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een huurwoning die nog te huur staat | 0,8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 2: wijk (km) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vpb, grens tariefschijf | € 200.000 | wet | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 1: buurt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: percentielen van de vraagprijs per m² | 0,25 · 0,5 · 0,75 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kosten bv per jaar | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2 alleen bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 2, grens tariefschijf | € 68.843 | wet | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 nov 2026 |
| Gewicht van een verhuurde woning | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fiscale partners | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opstartkosten makelaar bij verkoop | € 650 | bron | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 okt 2026 |
| Gevoeligheid: waardestijgingen | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Prognosehorizon | 10 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe dakbedekking | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: slaapkamers meer of minder | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: woningklassen ernaast, hoogstens | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurgroei per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Uitschieters weggelaten via de MAD onder (vergelijkbare woningen) | 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, huizen (NVM) | € 14,61/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 okt 2026 |
| Afschrijving | 0% | wet | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 okt 2026 |
| Foto’s gelezen per woning, hoogstens | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Fotografie bij verkoop | € 250 | bron | fotografie € 150–350 | 30 okt 2026 |
| Hypotheek, voorinstelling | 30% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vervanging cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen, ring 3: gemeente (km) | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: hypotheekrente | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Staat naar leeftijd (deel van de levensduur) | goed 0,6 · nieuw 0,2 · redelijk 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Advertentiepakket bij verkoop | € 449 | bron | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 okt 2026 |
| Hypotheekpercentages om te kiezen | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kostenstijging per jaar | 2,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe cv-ketel | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuw toilet | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: kortste afstand die telt (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Gemeubileerde huur naar kale huur | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| MAD-trim: hoogste deel dat wegvalt | 20% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Grootste spreiding van de huren (p75 / p25) | 2,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur: woonoppervlak binnen (±) | 15% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: woonoppervlak binnen (±) | 35% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: minimum gemoderniseerde woningen | 5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris | € 2.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Bouwkundige keuring | € 450 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: tarief | 36% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging per jaar (basis) | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Rentes om te kiezen | 3,5% · 4% · 4,5% · 5% · 5,5% · 6% · 6,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, overige woningen | 3,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe keuken | € 12.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, minimum koopwoningen | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-index, straal (km) | 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| WOZ-waarde is de grondslag in box 3 | ja | wet | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 nov 2026 |
| Opknapscore: gewicht per onderdeel | dakbedekking 7 · cv-ketel 5 · vloeren 10 · toilet 5 · keuken 20 · badkamer 20 · isolatie 5 · kozijnen en glas 10 · buitenschilderwerk 8 · binnenschilderwerk 10 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Verzekering per jaar | € 400 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe badkamer | € 15.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: onvoorzien | 10% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: nieuwe vloeren per m² | € 60,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, bovengrens (factor) | 1,15 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Ligging-correctie, ondergrens (factor) | 0,85 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Minimum effectief aantal vergelijkbare huurwoningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Marktcontrole: huur per m² per maand, appartementen (NVM) | € 19,75/m² | bron | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 okt 2026 |
| Gestoffeerde huur naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren 2026 | 3,65% | wet | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: bouwjaar binnen (jaar) | 30 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Kadaster | € 300 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: status | wetsvoorstel | bron | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 okt 2026 |
| RioolheffingSmallingerland | € 205 | wet"De belasting als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel a, bedraagt per perceel € 205,00"; eigenarendeel, een vast bedrag per perceel ("De belasting wordt geheven naar een vast bedrag per perceel.", art. 5), van wie bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat is aangesloten op de gemeentelijke riolering (art. 3 lid 1 a); een perceel is de onroerende zaak van hoofdstuk III van de Wet WOZ (art. 4 lid 2 a, daar "Wet onroerende zaken" genoemd), dus ook een appartement; het gebruikersdeel (€ 116,00 per perceel, tarieventabel onder 2) is voor de huurder van een hele woning, voor de verhuurder alleen bij verhuur van een deel van een perceel (art. 3 lid 3 b) of volgtijdig gebruik (art. 3 lid 3 c); Gemeenteblad 2025, 569345, geldend vanaf 31-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 12 lid 2) | Verordening rioolheffing Smallingerland 2026, CVDR753918/1, art. 3 lid 1 a, 5 en tarieventabel onder 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 4 nov 2026 |
| Renovatie: één labelstap | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Voorzichtige huur: de mediane huur van de vergelijkbare huurwoningen maal | 0,88 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 nov 2026 |
| Huur naar ligging (elasticiteit) | 0,6 | bron | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 nov 2026 |
| Hoogste gewicht van één vergelijkbare woning | 25% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Taxatie | € 800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: dakbedekking | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Makelaarscourtage bij verkoop | 1,1% | bron | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 okt 2026 |
| Onderhoud per jaar | € 3.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Beheer | 5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, vrijstaande woning | −0,1% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Overbieden bij nieuwbouw | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, tussenwoning | 4,3% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Woonoppervlakte: advertentie en BAG verschillen meer dan (van de BAG-oppervlakte) | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets van de vergelijkbare huurwoningen aan | ja | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, vrije sector | 4,4% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Eigen eerdere verhuur telt gedurende | 12 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, huizen (elasticiteit) | 0,7 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd met een label tot en met | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Aankoopmakelaar | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, opgeteld bij de WOZ | 17 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Levensduur cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overbieden op de vraagprijs, appartement | 4,5% | bron | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 okt 2026 |
| Een v.o.n.-prijs bevat de kosten koper | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: vergelijkbare huurwoningen nieuwer dan de woning, hoogstens (gemiddeld) | 30 jaar | aanname | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 nov 2026 |
| Leeftijdstoets: gewicht van de vergelijkbare huurwoningen met een bekend bouwjaar, minstens | 50% | aanname | – | 5 nov 2026 |
| Ligging-index, ruimere straal (km) | 2 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur inclusief servicekosten zonder bedrag naar kale huur | 0,93 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Indexatie WWS-maximumhuren per jaar (lange termijn) | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: huurgroei per jaar | 3% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: hypotheekrente | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Schuldendrempel box 3 | € 3.800 | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: cv-ketel | 15 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: vloeren | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: toilet | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra als de tekst opknapper zegt | 20 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: deel van het gewicht per staat | goed 0,1 · nieuw 0 · onbekend 0,3 · redelijk 0,45 · vervangen 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: veelvoud van de canon, afgetrokken in box 3 | 17 | wet | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 nov 2026 |
| Buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, gemiddeld | 3 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Huurfactor, hoekwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, vrijstaande woning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 nov 2026 |
| Vergelijkbare huurwoningen: bouwjaar binnen | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, middenhuur | 6,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Maximale huurverhoging 2026, sociale huur | 4,1% | wet | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 okt 2026 |
| Het gewicht van een vergelijkbare woning halveert elke | 9 maanden | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Basis: leegstand | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: hypotheekrente | 5,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Overdrachtsbelasting | 8% | wet | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 nov 2026 |
| Box 3 forfait schulden | 2,7% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: keuken | 20 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| OZB eigenaar, deel van de WOZSmallingerland | 0,0971% | wet"b. bij de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0971%"; Gemeenteblad 2025, 569350, vastgesteld 16-12-2025, geldend vanaf 31-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); geen latere versie in het register (2026-11-04); de gebruikersbelasting (0,3095%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,3687% | Verordening onroerende-zaakbelastingen Smallingerland 2026, CVDR753923/1, art. 5 lid 1 en tarieventabel onder b 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 4 nov 2026 |
| Mutatiekosten | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: buitenschilderwerk | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur per labelklasse (huizen) | 3% | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 nov 2026 |
| Basis: waardestijging per jaar | 3,3% | aannameniet geverifieerd | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 nov 2026 |
| Box 3 forfait overige bezittingen | 6% | wet | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 nov 2026 |
| Levensduur: badkamer | 25 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Een foto-oordeel telt vanaf (zekerheid) | 0,5 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe huurder elke | 4 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur naar grootte, appartementen (elasticiteit) | 0,64 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: meerwaarde naar rato van de weggenomen achterstand | ja | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vrijstelling | € 1.800 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Elk onderdeel nieuw bij een bouwjaar binnen | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opknapscore: extra bij label E, F of G | 8 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Afvalstoffenheffing (eigenaar)Landelijke aanname | € 0 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Van koop tot levering, uiterlijk | 6 maanden | aanname | – | 3 nov 2026 |
| Overbieden na een prijsverlaging | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Renovatie: binnenschilderwerk per m² | € 40,00/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met label C tot en met G | 0,871 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 nov 2026 |
| Levensduur: isolatie | 40 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijd van “recent vernieuwd” zonder jaartal (jaar) | 3 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Erfpacht: hoogste plausibele canon, deel van de vraagprijs | 3% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Nieuwe keuken: aanrecht en WWS-punten voor extra voorzieningen | aanrecht (m) 2,5 · punten extra voorzieningen 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, appartement met label A of beter | 1,059 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 nov 2026 |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 59.357 | wet | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Verzekering per jaar (appartement) | € 150 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar (bouwjaar vóór 1950) | € 4.500 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegstand bij wisseling | 1 maand | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: percentiel van de vergelijkbare woningen | p50→p75 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Huurfactor, twee-onder-een-kapwoning | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: huurgroei per jaar | 4% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een bouwjaar binnen | 12 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leegwaarderatio toegepast in box 3 | nee | aanname | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 nov 2026 |
| Levensduur: kozijnen en glas | 35 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label | A | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (eengezinswoning) | € 9.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Optimistisch: leegstand | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: huurgroei per jaar | 2% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Notaris, alleen hypotheekakte (v.o.n.-koop) | € 900 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Deel van het heffingsvrij vermogen voor deze woning | 100% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: standaard aan | nee | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Box 3 werkelijk rendement: vermogenswinst belast bij verkoop | ja | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Buitenschilderwerk elke | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, huis met bouwjaar vóór 1945 | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 nov 2026 |
| Optimistisch: waardestijging per jaar | 4,5% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Pessimistisch: leegstand | 8% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: hoogste stijging (× de kosten van de werken) | 150% | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Waarde na de werken: gemoderniseerd bij een renovatie binnen | 6 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: buitenschilderwerk | 7 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Levensduur: binnenschilderwerk | 8 jaar | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waterschapsbelasting, deel van de WOZSmallingerland | 0,07114% | aannameniet geverifieerdhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Wetterskip Fryslân 0,07114%, Noorderzijlvest 0,0552%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 31.998 adressen van gemeentecode 0090, door twee lezers en de reviewer geteld) betalen 31.997 adressen aan Wetterskip Fryslân en één aan Noorderzijlvest: De Scheiding 8 in Drachtstercompagnie, op de grens met Westerkwartier (De Scheiding 10 en 10a ernaast: Wetterskip Fryslân). Het hoogste tarief is dus ook dat van elk adres op één na (wettencheck 2026-11-04) | Verordening op de watersysteemheffing Wetterskip Fryslân 2026, CVDR752281/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 4 nov 2026 |
| Volledige renovatie: weken zonder huur | 14 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Hybride warmtepomp | € 7.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Dakisolatie | € 6.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Spouwmuurisolatie | € 4.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar 2005 of later | 1 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 nov 2026 |
| Pessimistisch: waardestijging per jaar | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waarde na de werken: geen meerwaarde vanaf label | B | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Onderhoud per jaar per m² (appartement) | € 12,00/m² | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Vloerisolatie | € 3.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Waardestijging door opfrissen | 0% | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huur na de werken: hoogste stijging | 15% | aanname | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 nov 2026 |
| VvE-bijdrage per maand per m², als die onbekend is | € 1,60/m² | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Leeftijdstoets: bouwperioden met een gemeten generatiecorrectie (tegenover 1945–2004) | huizen: 1945–2004 · appartementen: 1945–2004, vóór 1945 | aanname | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 nov 2026 |
| Een grondige modernisering vernieuwt | keuken · badkamer · toilet · vloeren · binnenschilderwerk | aanname | – | 31 okt 2026 |
| HR++ glas (appartement) | € 5.000 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: sanitair minimaal | douches 1 · toiletten 1 · wastafels 1 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Opfrissen: weken zonder huur | 6 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Huurfactor, appartement met bouwjaar vóór 1945 | 1,065 | bron | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 nov 2026 |
| Beste scenario: minimale IRR-winst (procentpunt) | 0,25 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Achterstandspunten per labelstap | 5 | aanname | – | 1 nov 2026 |
| Volledige renovatie: doel-label (bouwjaar vóór 1945) | B | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Nieuwe badkamer: WWS-punten voor extra voorzieningen | 4 | aanname | – | 31 okt 2026 |
| Onderhoud na renovatie (factor) | 0,7 | aanname | – | 31 okt 2026 |
Standaardwaarden voor deze woning
- Verwachte koopsom€ 387.375verwachte koopsom: vraagprijs € 375.000 +3,3% — hoekwoning: gemiddeld +3,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026, alle typen) (modelinstelling ‘Overbieden op de vraagprijs, overige woningen’)
- OZB, gemeentelijk0,0971%OZB eigenaar Smallingerland: 0,0971% van de WOZ
- Rioolheffing, gemeentelijk€ 205rioolheffing eigenaar Smallingerland: € 205 per jaar
- Waterschapsbelasting, gemeentelijk0,07114%watersysteemheffing eigenaar Smallingerland: 0,0711% van de WOZ (niet geverifieerd aan de officiële bron)
- Opkoopbescherminggeen opkoopbescherming in Smallingerland gevonden: de Legesverordening Smallingerland 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.17 Gereserveerd (Verhuurvergunning opkoopbescherming)" in "Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014", zo ook in de Legesverordeningen 2024 en 2025, en "Artikel 1.29 Gereserveerd (Huisvestingswet 2014)") en er is geen Huisvestingsverordening (register: titels "huisvest*" alleen onderwijshuisvesting, op alle data; de tekst "huisvestingsverordening": geen resultaten; het Gemeenteblad van Smallingerland: "huisvestingsverordening" alleen de inspraakmelding van de ontwerp-urgentieverordening, Gemeenteblad 2025, 106838, en "opkoopbescherming" alleen de Legesverordeningen 2024–2026; door twee lezers gezocht en door de reviewer herhaald, 2026-11-04). Opkoopbescherming bestaat alleen in een huisvestingsverordening (Huisvestingswet art. 41 lid 1: een categorie woonruimten "door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen"). Het Volkshuisvestingsprogramma Smallingerland (vastgesteld door het college op 17-03-2026, Gemeenteblad 2026, 189120) noemt geen opkoopbescherming. Een Huisvestingsverordening is niet vastgesteld: de ontwerp-Huisvestingsverordening urgent woningzoekenden Fryslân lag van 13-03 tot en met 16-04-2025 ter inzage en "De besluitvorming over de Friese Urgentieverordening is uitgesteld totdat hier meer duidelijkheid over is." (Volkshuisvestingsprogramma, par. 5.1); haar tekst voor Smallingerland is niet gepubliceerd en niet gelezen. De raad moet er uiterlijk op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip een met een urgentieregeling hebben ("Dit tijdstip wordt voor deze verplichtingen naar verwachting bepaald op 1 januari 2028.", Stb. 2026, 157) en mag haar eerder vaststellen; of zij opkoopbescherming bevat, is niet bekend. Aanname: geen opkoopbescherming in werking vóór de laatste inschrijving van een aankoop die nu wordt geprijsd; een inschrijving op of na 1 januari 2028 houdt de prognose achter, want de dan verplichte verordening is niet gelezen. Opnieuw controleren zodra het Gemeenteblad een ontwerp of een verordening publiceert
Invoer van het model
- Verwachte koopsom
- € 387.375
- Huursegment
- Vrije sector
- Gemeentelijke lasten
- Rioolheffing € 205 · OZB eigenaar, deel van de WOZ 0,0971% · Waterschapsbelasting, deel van de WOZ 0,07114%
- WOZ-waarde (schatting)
- € 346.875
- Bouwjaar
- 1976
- VvE-bijdrage per maand
- € 0
- Vraagprijs
- € 375.000
- Overbod op de vraagprijs
- 3,3%
- Markthuur per maand
- € 1.982
- Soort woning
- huis
- Woonoppervlak (m²)
- 150
- Prijsconditie
- kosten koper (k.k.)
- Leeftijd cv-ketel
- –
- WWS-maximumhuur per maand
- –
- Laatste buitenschilderwerk (jaar geleden)
- –
Modelversies
- Prognosemodel
- NL-LTR-2026.19
- Puntenmodel
- WWS-2026.1
- Huurmodel
- –
Datums
- Advertentie gelezen
- 13 nov 2026
- Huren bijgewerkt
- 13 nov 2026
- Prognose berekend
- 13 nov 2026
Makelaar
Makelaar nog niet gekoppeld: de advertentie noemt er een, Brixfox leest die nog niet uit.