Beleggingswoningen in Deventer

OZB eigenaar

0,1024% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening onroerendezaakbelastingen Deventer 2026, CVDR748769/1, art. 5 onder a 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"a. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1024%"; Gemeenteblad 2025, 528251, vastgesteld 12-11-2025, geldend vanaf 05-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 9 lid 2); de gebruikersbelasting (0,2650%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); eigenaren niet-woningen 0,3812%

Rioolheffing eigenaar

€ 0 per jaar

Bron: Verordening Riool- en Waterzorgheffing 2026 Deventer, CVDR748765/1, art. 3 en 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"1. De belasting wordt geheven van de gebruiker van een belastingobject waarnaar direct of indirect water wordt toegevoerd én van waaruit direct of indirect water wordt afgevoerd"; alleen een gebruikersheffing (€ 207,00 per jaar bij 0 tot en met 500 m³ afvalwater, categorie A van art. 5, voor de huurder), geen eigenarendeel; de verhuurder geldt als gebruiker alleen als een deel van een eigendom in gebruik is afgestaan (kamerverhuur) of bij volgtijdig gebruik (art. 3 lid 2 b en c), niet bij verhuur van een hele woning aan één huishouden; de maatstaf is het afgevoerde water, niet de WOZ (art. 4); Gemeenteblad 2025, 528222, geldend vanaf 05-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 11 lid 3)

Watersysteemheffing (waterschap) · Drents Overijsselse Delta / Rijn en IJssel / Vallei en Veluwe

0,0387% van de WOZ-waarde

niet geverifieerdBron: Verordening watersysteemheffing Waterschap Drents Overijsselse Delta 2026, CVDR749010/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Drents Overijsselse Delta 0,0387%, Rijn en IJssel 0,036%, Vallei en Veluwe 0,0206%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 56.405 adressen van de gemeente, door twee lezers geteld en nageteld) betalen 52.257 adressen (93%) aan Drents Overijsselse Delta, 3.037 aan Rijn en IJssel (Bathmen, 7437, en enkele adressen in 7418, 7421, 7427, 7428 en 7434) en 1.092 aan Vallei en Veluwe (De Hoven, 7419, ten westen van de IJssel); 19 adressen hebben in PDOK geen waterschap (wettencheck 2026-11-04)

Aanname: de waterschapsbelasting van de eigenaar rekent met het tarief van het duurste waterschap in de gemeente; welk waterschap een adres heeft, is niet vastgesteld, en een woning in een goedkoper waterschap betaalt minder

Van krachtsinds 26 okt 2022 tot 6 feb 2030, in 7 wijken/buurten: Binnenstad (postcode 7411), Voorstad (postcode 7413 en 7416), Rivierenwijk (postcode 7417), Keizerslanden (postcode 7415), Zandweerd (postcode 7412), Colmschate-Noord (postcode 7423), Colmschate-Zuid (postcode 7421, 7422 en 7429)

WOZ-grens 2026: tot en met € 470.000.

Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.

Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving" (art. 22), "niet meer … dan de geldende NHG-kostengrens" (art. 23 lid 2 b): tot en met de grens, "de kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen, zoals opgenomen in de Voorwaarden en Normen van Nationale Hypotheek Garantie" (art. 1). De verordening noemt geen bedrag; de NHG stelt de grens elk jaar opnieuw vast. "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04): dus € 470.000 voor 2026 en € 500.000 voor 2027, de grens zonder energiebesparende voorzieningen die de verordening noemt (de Voorwaarden en Normen van de NHG zelf niet gelezen: nhg.nl was niet bereikbaar). Voor inschrijvingen van 26-10-2022 tot de inwerkingtreding op 07-02-2026 gold een vaste grens van € 355.000 (Huisvestingsverordening Deventer 2022, art. 8b lid 2 b; HV 2026 art. 32 lid 4). De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"1. Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren of in gebruik te geven zonder vergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere bestaande woonruimte: a. die gelegen is in een van de volgende delen van de gemeente: 1. Binnenstad (postcode 7411); 2. Voorstad (postcode 7413 en 7416), en 3. Rivierenwijk (postcode 7417), en 4. Keizerslanden (postcode 7415), en 5. Zandweerd (postcode 7412), en 6. Colmschate-Noord (postcode 7423), en 7. Colmschate-Zuid (postcode 7421, 7422 en 7429); en b. waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan de geldende NHG-kostengrens;" (Huisvestingsverordening Deventer 2026, CVDR756535/1, art. 23, Gemeenteblad 2026, 54836, de enige versie, geldend van 07-02-2026 t/m 06-02-2030: "Deze verordening vervalt 4 jaar na datum inwerkingtreding.", art. 34 lid 2). Inschrijving is die van de akte van levering in de openbare registers (art. 22). In dezelfde zeven delen sinds 26-10-2022 (Huisvestingsverordening Deventer 2022, hoofdstuk 2A, Gemeenteblad 2022, 471125); een evaluatie vond geen verspreiding naar andere wijken die opkoopbescherming daar nodig maakt (toelichting bij het ontwerp). De verordening begrenst de delen met postcodes; het model plaatst een woning op de CBS-buurtcode van haar adres (indeling 2025), met de postcodes afgeleid op de buurten: een buurt waar elk adres in een genoemde postcode ligt telt erbinnen, een buurt zonder zo'n adres erbuiten, en in de negen buurten die deels in een genoemde postcode liggen (Borgele, Steenbrugge, Hoornwerk, Industrieterrein, Op den Haar, Het Jeurlink, Essenerveld, Swormink en Bannink) telt elke woning met een WOZ-schatting tot de grens als mogelijk beschermd. De CBS-wijken Rivierenwijk en Bergweide en Colmschate-Zuid lopen door in postcode 7418 (de bedrijventerreinen Bergweide, Kloosterlanden en Snipperling en Epse-Noord) en 7427, die de verordening niet noemt: daar geldt de regel volgens de tekst niet. Geen hardheidsclausule. Leges € 132,00 (Legesverordening 2026, art. 3.20 e); bestuurlijke boete tot € 25.750, bij herhaling € 103.000 (art. 31). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Deventer 2019, CVDR630997/3, art. 1 b, 2 en 4 lid 1): "1. Sociale koopwoningen dienen gedurende een termijn van 10 jaar na ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven." (art. 4 lid 1); sociale koop laag "met een maximale koopprijs vrij op naam tot € 180.000,--", midden "€180.000,-- tot maximaal €220.000,--" en hoog "€220.000,-- tot maximaal € 250.000,--" VON (art. 1 b, versie geldend vanaf 13-05-2023, Gemeenteblad 2023, 198173; van 13-12-2019 tot 13-05-2023 tot € 200.000, Gemeenteblad 2019, 302362); de doelgroep zijn starters met een bruto huishoudinkomen tot € 45.000, € 55.000 of € 60.000 (art. 2). Een vast bedrag, niet geïndexeerd. Bindt alleen nieuwbouw die een plan als sociale koopwoning aanwijst; welke is niet gelezen en staat zelden in de advertentie. Verhuur verbiedt de tekst niet met zoveel woorden. De verordening rust op het Besluit ruimtelijke ordening (vervallen met de Omgevingswet op 1-1-2024) en staat in het register als geldend; zij wordt toegepast (Gemeenteblad 2026, 206282). Plannen met een intentieovereenkomst van vóór 13-12-2019 vallen onder de verordening van 2010 (5 jaar, tot € 200.000; art. 7 lid 2), binnen deze termijn en grens. Hardheidsclausule: art. 6. nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening Deventer 2022, 1e wijziging, toelichting bij art. 8b, Gemeenteblad 2022, 471125; toelichting bij de ontwerp-Huisvestingsverordening Deventer 2026, art. 23 (externe bijlage exb-2025-36841 bij Gemeenteblad 2025, 442044,): "Omdat voor nieuwbouwwoningen middels een zelfbewoningsplicht privaatrechtelijk het een en ander wordt geregeld en de ‘opkooppraktijk’ zich vrijwel alleen voordoet bij bestaande woningen, is door onderdeel f verzekerd dat het stelsel niet geldt voor nieuwbouwwoningen." (toelichting bij de wijziging van de Huisvestingsverordening Deventer 2022, Gemeenteblad 2022, 471125) en "Voor nieuwbouwwoningen is middels een zelfbewoningsplicht privaatrechtelijk het een en ander wordt geregeld." (toelichting bij het ontwerp van de Huisvestingsverordening Deventer 2026, art. 23). Geen verordening, beleidsregel, verkoopvoorwaarden of anterieure overeenkomst met die plicht gevonden (register: "zelfbewoningsplicht" 0 treffers; Gemeenteblad: "zelfbewoningsplicht" alleen de wijziging van 2022, "zelfbewoning" en "antispeculatiebeding" 0; de kennisgevingen van anterieure overeenkomsten geven alleen samenvattingen; door beide lezers gezocht, 2026-11-04); deventer.nl en de raadsinformatie niet bereikbaar. Welke nieuwbouw er een heeft, tegen welke prijs en hoe lang, is niet vastgesteld

• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• repository.officiele-overheidspublicaties.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• repository.officiele-overheidspublicaties.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register en het Gemeenteblad op 4-11-2026: titels met "verhuur": geen; de tekst "verhuurvergunning" in het register alleen de Huisvestingsverordening Deventer 2026, waar het de vergunning van de opkoopbescherming is; in het Gemeenteblad "verhuurverordening" en "verhuurdersvergunning" niets en "goed verhuurderschap" alleen de Huisvestingsverordening 2026 en aanwijzingsbesluiten van toezichthouders; paragraaf 3.6 van de Legesverordening 2026 ("Huisvestingswet 2014", art. 3.20) kent alleen de huisvestingsvergunning voor nieuwbouwkoop, de omzettingsvergunning en de vergunning opkoopbescherming; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Deventer (gezocht op 4 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming

Niet vastgesteld: controleer bij de gemeente of huurders een huisvestingsvergunning nodig hebben.

bestaande woning: geen huisvestingsvergunning voor een huurder, in welk segment ook; de Huisvestingsverordening Deventer 2026 wijst alleen nieuw te bouwen koopwoningen tot de wettelijke koopprijsgrens aan (art. 2, sinds 1-6-2026), geen huurwoningen, ook geen corporatiewoningen ("Ook geldt de vergunningplicht niet voor bestaande koopwoningen.", toelichting bij het ontwerp); zij geldt tot en met 06-02-2030 (art. 34 lid 2); nieuwbouw, huisvestingsvergunning voor de bewoner (Huisvestingsverordening Deventer 2026, CVDR756535/1, art. 1, 2, 4 lid 2 d, 8 lid 2 en 34 lid 1; Huisvestingswet 2014 art. 1 lid 1 en 7 lid 2 (BWBR0035303, versies 2026-01-01 en 2026-11-01); Staatscourant 2026, 35093): "1. Het is verboden zonder huisvestingsvergunning nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs van ten hoogste de wettelijke koopprijsgrens in gebruik te nemen of te geven. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op: a. standplaatsen en woonwagens; b. bedrijfswoningen c. woningen die binnen een (c)po-project vallen." (art. 2, in werking sinds 1-6-2026, art. 34 lid 1), in de hele gemeente; nieuwbouw is "woonruimte die nog niet eerder bewoond is geweest" (art. 1). Bij de aanvraag hoort "de schriftelijke verklaring van de verkoper dat deze bereid is de woonruimte aan aanvrager te verkopen" (art. 8 lid 2 d); ten hoogste 50% met voorrang voor wie maatschappelijk gebonden is (art. 6). De koopprijsgrens is "het bedrag genoemd in artikel 7, tweede lid, van de wet" (art. 1): € 420.000 bij de vaststelling; sinds 1-7-2026 noemt de wet het bedrag in art. 1 lid 1 ("betaalbare koopwoonruimte: koopwoningen met een koopprijs van ten hoogste € 420.000,–"), vanaf 1-1-2027 € 435.000 (Staatscourant 2026, 35093): een aanname over de verwijzing. De koopprijs is inclusief overdrachtsbelasting en andere transactiekosten (art. 4 lid 2 d i): v.o.n. Leges € 75,00 (Legesverordening 2026, art. 3.20 a)

Aanname: geen huisvestingsvergunning voor de huurder van een bestaande woning, in welk segment ook; voor een nieuwe koopwoning tot de wettelijke koopprijsgrens heeft de bewoner er een nodig