Beleggingswoningen in Haarlem

OZB eigenaar

0,06726% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Haarlem, CVDR752889/1, art. 5 lid 1 b i (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"b. de eigenarenbelasting: i. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,06726%"; Gemeenteblad 2025, 564764, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); de gebruikersbelasting geldt alleen voor niet-woningen (0,23369%); een aanslag onder € 10 wordt niet geheven (art. 5 lid 2); geldt voor belastingjaar 2026, de verordening 2027 stond op 3-11-2026 niet in het register

Rioolheffing eigenaar

€ 186,60 per jaar

Bron: Verordening rioolheffing 2026 Haarlem, CVDR752894/1, art. 3 lid 1, 6 en 7 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 3 nov 2026"De belasting wordt geheven naar een vast bedrag per perceel. … 1. De belasting bedraagt: a. per perceel: € 186,60"; Gemeenteblad 2025, 564773, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 12 lid 3); alleen een eigenarendeel ("degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering", art. 3 lid 1): geen gebruikersdeel en geen deel op de WOZ of het waterverbruik; een perceel is het WOZ-object (art. 5 lid 2 a), dus elk appartement; € 79,92 alleen voor een perceel zonder aansluiting op de waterleiding (art. 7 lid 1 b); het register geeft 18-11-2025 als datum van ondertekening, de tekst "18 december 2025": een registerfout, het tarief verandert niet

Watersysteemheffing (waterschap) · Rijnland

0,0239% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening op de watersysteemheffing Rijnland 2026, CVDR749336/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0239% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026, geldend vanaf 11-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 17 lid 3); de ingezetenenheffing (€ 162,92) is voor de bewoner

Van krachtsinds 1 feb 2022 tot 31 dec 2029, in de hele gemeente

WOZ-grens 2026: tot en met € 495.948.

Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.

Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar", € 495.948 of lager (HV 2026 art. 3.4.1 lid 1); volgens de toelichting "de laatst bekende WOZ-waarde op het moment van inschrijving", een waarde met een peildatum een tot twee jaar terug; een WOZ-peildatum noemt de verordening niet. Zonder WOZ-waarde, of als de WOZ-waarde van een nieuwbouwwoning maar een deel van de woning representeert, telt de koopprijs (VON-prijs) (lid 4). "Deze prijsgrens wordt jaarlijks door het college geïndexeerd conform de rijksregelgeving en de prijsstijgingen" (lid 1), zonder formule; volgens de toelichting is de grens gelijk aan de categorie "hoog middelduur koop" en loopt hij met haar indexering mee. De grens van 2027 stond op 3-11-2026 in geen officiële tekst: een band. Grenzen: € 389.000 vanaf 1-2-2022 (HV 2022, CVDR671040/1), € 451.000 vanaf 2-5-2023 (CVDR700109/1, na Gemeenteblad 2023, 163690), € 495.948 vanaf 1-1-2026 (HV 2026). Voor 2024 en 2025 schreef de HV 2022 een indexering per 1 januari voor, maar geen indexatiebesluit of wijziging is in het register of het Gemeenteblad gevonden (door twee lezers gezocht): € 451.000 is de grens zoals geschreven, een indexering die alleen op haarlem.nl staat is niet uitgesloten. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"1. Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de wet zijn alle woonruimten aangewezen, gelegen in de gemeente Haarlem, die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van € 495.948 of lager. … 1. Het is verboden om zonder vergunning als bedoeld in artikel 3.4.3 een woonruimte als bedoeld in artikel 3.4.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar." (Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, Haarlem 2026, art. 3.4.1 lid 1 en 3.4.2 lid 1, Gemeenteblad 2025, 569049, geldend 01-01-2026 t/m 31-12-2029: "Deze verordening treedt in werking op 1 januari 2026 en is geldig tot 1 januari 2030", art. 4.3.4 lid 1). In de hele gemeente ("Omdat opkopen door investeerders in alle wijken van Haarlem voorkomt zal deze vergunningplicht voor de gehele gemeente gelden", toelichting), sinds 1-2-2022 ("Dit onderdeel treedt in werking op 1 februari 2022", HV 2022 art. 4.3.4 lid 2, CVDR671040/1), zonder onderbreking: de HV 2022 gold tot en met 31-12-2025. Hospitaverhuur heeft geen opkoopvergunning nodig (toelichting). Leges € 356,15 (Verordening leges Haarlem 2026, 3.7.1.c). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Actualisatie Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment, Gemeenteblad 2022, 524843 (CVDR684465/1), spelregels 1, 9 en 11): "Hoge middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een vrij op naamprijs van € 296.000 tot maximaal € 438.000 (prijspeil 2022). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 gbo. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding." (spelregel 11; spelregel 9 hetzelfde voor lage middeldure koop tot € 296.000: "Deze moet door de ontwikkelaar worden uitgewerkt en zal worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst."). Vastgesteld door de raad op 17-11-2022 voor nieuwe initiatieven en projecten ("standaard geïmplementeerd in de anterieure overeenkomst", § 1.3); de prijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd ("Het college stelt jaarlijks … de prijsniveaus … vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen"", spelregel 1; dat besluit is niet gevonden); de HV 2026 stelt hoog middelduur koop gelijk aan de opkoopgrens (€ 495.948 in 2026, toelichting). In 2026 nog toegepast (Programma van Eisen Oostpoort, Gemeenteblad 2026, 385086: de woningen voldoen aan de spelregels, "o.a. … zelfbewoning, antispeculatie"); het Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030 noemt een anti-speculatiebeding "Clausule in een koopcontract van een woning, die de koper verplicht om de woning gedurende een bepaalde periode zelf te bewonen" en zegt "Woningen die onder de marktwaarde in de nieuwbouw worden verkocht krijgen via de gemeente een anti-speculatiebeding". Sinds 2019 al "in principe" voor goedkopere middeldure koop (Nota Kaders, CVDR622473/1). De termijn, de boete en een eventueel kettingbeding staan in contracten die niet gelezen zijn. nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Verordening Doelgroepen woningbouw Haarlem 2020, CVDR638067/1, art. 2 lid 6 en 4 lid 2): "2. Sociale koopwoningen blijven gedurende ten minste 1 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar. … 6. De hoogte van de koopprijsgrens van een sociale koopwoning is maximaal € 200.000,-" (art. 4 lid 2 en 2 lid 6; geldend vanaf 12-03-2020); "Een sociale koopwoning heeft een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000,-. In de Bro is dit als een maximum-bedrag vastgesteld zonder indexering." (toelichting); alleen waar het bestemmingsplan (nu het omgevingsplan) de categorie aanwijst. De verordening rust op het Besluit ruimtelijke ordening, dat met de Omgevingswet op 1-1-2024 verviel; of zij een project buiten het tijdelijk deel van het omgevingsplan nog bindt, is niet vastgesteld

• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register op 3-11-2026: de titels met "verhuur" zijn twee vaartuigregels, de Beleidsregel Wet goed verhuurderschap 2025 (CVDR734015: boetes op de landelijke regels) en de aanwijzing van toezichthouders; "verhuurvergunning" in de tekst is alleen de vergunning van de opkoopbescherming (HV 2026 art. 3.4.3). Het Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030 (vastgesteld 18-12-2025) zegt: "De Wet goed verhuurderschap biedt de mogelijkheid om regels voor de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten te formuleren en biedt gemeenten de mogelijkheid om een verhuurverordening op te stellen. … We onderzoeken wat hierin mogelijk en wenselijk is."; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-03)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Haarlem (gezocht op 3 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); de gemeente onderzoekt of een verhuurverordening mogelijk en wenselijk is (Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030); de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming

Nieuwe huurders van een sociale huurwoning hebben sinds 1 jan 2022 een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig, met inkomensgrenzen. Dat beperkt wie de woning kan huren, niet of je haar kunt verhuren.

"1. De volgende woonruimten mogen enkel voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven wanneer daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend door het college: a. sociale huurwoningen in eigendom van de woningcorporaties; b. sociale huurwoningen in eigendom van overige verhuurders; c. middenhuurwoningen die opgenomen zijn in het omgevingsplan, met uitzondering van het bezit van woningcorporaties;" (HV 2026 art. 2.1.1 lid 1, geldend 01-01-2026 t/m 31-12-2029). Een sociale huurwoning heeft een aanvangshuur tot en met de grens van art. 13 lid 1 a van de Wet op de huurtoeslag (de toelichting: € 900,07 per maand, prijspeil 1-7-2025); de huurder van een particuliere verhuurder mag een inkomen hebben tot het middeninkomen (de toelichting: € 67.366 eenpersoons, € 89.821 meerpersoons, prijspeil 2025). Al in de HV 2022 (art. 2.1.1 lid 1 b). Vrije sector en niet-aangewezen middenhuur: geen vergunning ("Een vergunningstelsel is hier niet op van toepassing", toelichting). Mogelijk ook voor middenhuur die in het omgevingsplan is aangewezen (onder c): het artikel laat c op 1-1-2026 in werking treden (alleen d en e wachten op een besluit van het college, art. 4.3.4 lid 2), maar de toelichting zegt "Deze vergunningplicht middenhuurwoningen gaat in op het moment dat het college een inwerkingtredingsbesluit heeft genomen waarin de uitvoering is georganiseerd.", en dat besluit is niet gevonden; of een woning is aangewezen, staat niet in een advertentie. Leges € 91,40. Daarnaast: nieuwbouw, mogelijk huisvestingsvergunning voor de bewoner, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, Haarlem 2026, CVDR753794/1, art. 1, 2.1.1 lid 1 e en 4.3.4 lid 2 a): aangewezen maar niet aangetoond in werking: "e. nieuwbouw betaalbare koopwoningen, met uitzondering van het bezit van woningcorporaties" mogen alleen met een huisvestingsvergunning voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven (art. 2.1.1 lid 1), ook door een huurder; een betaalbare koopwoning is een "woning met een maximale waarde (VON-prijs) tot de betaalbaarheidsgrens, welke nationaal wordt vastgesteld en ieder jaar wordt geïndexeerd" (art. 1; de toelichting: € 405.000, prijspeil 2025); dit onderdeel treedt in werking "op een door het college te bepalen datum" (art. 4.3.4 lid 2 a), bekend te maken in het Gemeenteblad, en zo'n besluit is op 3-11-2026 niet gevonden; het Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030 noemt "Implementeren van een huisvestingsvergunning voor betaalbare koopwoningen (ook via huisvestingsverordening) met gedeeltelijke voorrang Haarlemmers" als actie; geen termijn genoemd

• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl