Beleggingswoningen in Scherpenzeel
Gratis bèta · pilotKoopwoningen in Scherpenzeel, bekeken als huurwoning voor de lange termijn. Voor elke woning die de controles doorstaat (6 van de 75 ingelezen woningen bij de laatste controle): de WWS-punten en de maximale huur waar die punten de huur begrenzen, de markthuur van vergelijkbare huurwoningen in de buurt, drie scenario’s (zo verhuren, opfrissen, volledig renoveren) en een prognose over tien jaar.
Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 12 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
75 van de 75 koopwoningen ingelezen · 6 met een gepubliceerde prognose, waarvan 4 indicatief · 69 achtergehouden (52 te weinig vergelijkbare huren; 8 nog niet opgeleverd, niet afgewerkt of in verbouwing; 4 erfpachtvoorwaarden of canon onbekend, of een verhuurverbod daarin; 3 wat de advertentie over verhuur zegt, of een advertentie zonder volledige tekst; 1 een mogelijke zelfbewonings- of doelgroepplicht bij nieuwbouw; 1 andere redenen).
Medianen voor Scherpenzeel tonen we vanaf 30 woningen met solide huurbewijs; vandaag zijn het er 2.
Woningen bekijken
De Omloop 18
3925 LV Scherpenzeel (GE)
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Marktstraat 40
3925 JS Scherpenzeel (GE)
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Prinsenlaan 9 a
3925 BL Scherpenzeel (GE)
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
De 6 getoonde woningen
Geteld over de 6 gepubliceerde woningen op deze pagina, waarvan 3 verkocht onder voorbehoud.
Huursegment (WWS-punten)
- Sociale huur1
Onder 144 WWS-punten: het wettelijk maximum is laag en bindend.
- Middenhuur1
144 tot 186 punten: het wettelijk maximum geldt (Wet betaalbare huur).
- Vrije sector1
187 punten of meer: de markthuur geldt.
- Onbeslist3
De puntenband ligt over een grens; op de pagina van elke woning staat welke rubriek het beslist.
Beste scenario
- Zo verhuren5
- Volledig renoveren1
Waar de huur vandaan komt
- Vergelijkbare huren binnen 8 km1
- Wettelijk maximum (WWS-punten)5
Actualiteit
- Laatst ingelezen woning
- 11 nov 2026
- Laatste prognose
- 12 nov 2026
Staat beoordeeld op foto’s bij 6 van de 6 woningen
Zo lees je deze cijfers
- Prijzen zijn vraagprijzen uit de advertentie, geen verkoopprijzen. De prognoses kopen tegen de verwachte koopsom: de vraagprijs plus het gemiddelde overbod voor het woningtype (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron), verschoven naar het eigen cijfer van de NVM-regio waar dat is gelezen (de regels hieronder noemen het), niet na een prijsverlaging of bij nieuwbouw.
- De markthuur komt van vergelijkbare huurwoningen: hetzelfde type, een vergelijkbare grootte en dezelfde of een aangrenzende woningsoort (een vrijstaand huis rekenen we niet met tussenwoningen), eerst binnen 1 km, dan 2,5 km, dan 8 km. Zijn er in de ruimste ring minder dan 5 vergelijkbare woningen, of dragen een paar ervan bijna het hele gewicht, dan tonen we geen huur en dus ook geen rendement. Bij elke woning staat welke reden geldt.
- Onder 187 WWS-punten geldt de maximale huur (Wet betaalbare huur): het model rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
- Box 3 (2026) belast een verondersteld rendement over de WOZ-waarde boven het heffingsvrij vermogen, los van de huur; het bedrag per woning staat in de prognose (rij Belasting).
- De kasstroom is na de lopende kosten: een vast bedrag voor onderhoud per jaar plus groot onderhoud (buitenschilderwerk, cv-ketel) in het jaar dat het nodig is, verzekering, beheer, leegstand, de VvE-bijdrage, OZB, riool- en waterschapsheffing. Op de pagina van elke woning staan ze per jaar.
- De prognoses rekenen zonder hypotheek (volledig eigen geld), zodat ze woningen vergelijken en niet de financiering.
- De IRR over 10 jaar rekent met 3,3% waardestijging per jaar. Dat is een aanname: het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027, van ABN AMRO (2,5%) en Rabobank (4,1%), toegepast op alle tien jaar.
- Renovatiekosten zijn geschatte bandbreedtes tot er offertes zijn.
Gemeentelijke regels: Scherpenzeel
provincie Gelderland · regio Veluwe · waterschap Vallei en Veluwe · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0918% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Scherpenzeel 2026, CVDR750458/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0918%"; heffing vanaf 1 januari 2026
- Rioolheffing eigenaar
- € 0 per jaarBron: Verordening riool- en waterzorgheffing Scherpenzeel 2026, CVDR750457/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"van degene die een perceel … al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen: gebruikersdeel. … Voor de eerste 500 m³ water € 258,62"; alleen een gebruikersdeel (voor de huurder), geen eigenarendeel
- Watersysteemheffing (waterschap) · Vallei en Veluwe
- 0,0206% van de WOZ-waardeBron: Verordening watersysteemheffing Waterschap Vallei en Veluwe 2026, CVDR750214/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0206% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,0231%); de landelijke aanname 0,035% ligt 70% hoger
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("3.17 | Verhuurvergunning opkoopbescherming | Gereserveerd") en de Huisvestingsverordening 2024-2028 (CVDR711550/1, "Geldend van 29-12-2023 t/m 28-12-2027": "Deze verordening vervalt vier jaar na het tijdstip van haar inwerkingtreding") heeft alleen de hoofdstukken 1-3. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (geen bron: niet gezocht): niet gezocht: bij de wettencheck van deze gemeente is niet gezocht naar een plicht op nieuwbouw (een zelfbewoningsplicht, een instandhoudingstermijn voor sociale koop of een vergunning voor de bewoner) in een doelgroepenverordening, beleidsregels over zelfbewoning, het omgevingsplan of de verkoop- en uitgiftevoorwaarden van de gemeente (vastgesteld op 2026-11-11). Niet gezocht is niet hetzelfde als geen plicht. Tot die teksten zijn nagelezen houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las, geen termijn uit een tekst van deze gemeente
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden.
de Legesverordening 2026 reserveert de leges (art. 3.18 "Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte | Gereserveerd"); wel een omzettings- en splitsingsvergunning in de hele gemeente (HV art. 29), alleen van belang voor kamerverhuur of splitsen
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
alleen voor huurwoningen van woningcorporaties tot de huurtoeslaggrens (HV 2024-2028, art. 2; loopt tot 28-12-2027); niet voor de huurder van een particuliere verhuurder
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Scherpenzeel over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbieden in de regio
Gemiddeld +2,4% op de vraagprijs in de regio Veluwe, 3e kwartaal 2026.
Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron