Beleggingswoningen in Neder-Betuwe
Gratis bèta · pilotKoopwoningen in Neder-Betuwe, bekeken als huurwoning voor de lange termijn. Voor elke woning die de controles doorstaat (34 van de 191 ingelezen woningen bij de laatste controle): de WWS-punten en de maximale huur waar die punten de huur begrenzen, de markthuur van vergelijkbare huurwoningen in de buurt, drie scenario’s (zo verhuren, opfrissen, volledig renoveren) en een prognose over tien jaar.
Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 12 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
191 van de 191 koopwoningen ingelezen · 34 met een gepubliceerde prognose, waarvan 34 indicatief · 157 achtergehouden (78 te weinig vergelijkbare huren; 72 nog niet opgeleverd, niet afgewerkt of in verbouwing; 5 erfpachtvoorwaarden of canon onbekend, of een verhuurverbod daarin; 1 wat de advertentie over verhuur zegt, of een advertentie zonder volledige tekst; 1 andere redenen).
Medianen voor Neder-Betuwe tonen we vanaf 30 woningen met solide huurbewijs; vandaag zijn het er 0.
Woningen bekijken
Schoolstraat 10
4051 AV Ochten
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Maaskant 8
4051 EE Ochten
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Overste J M Kolffstraat 26
4041 CC Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Kersengaard 13
4051 EB Ochten
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Prunusstraat 7
4051 GP Ochten
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
De Poort 19
4041 EM Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
J van Damstraat 15
4041 VH Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Dalwagenseweg 126
4043 MZ Opheusden
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Onder bodPrunusstraat 5
4051 GP Ochten
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Meester K M van Dijkstraat 20
4043 SB Opheusden
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Kerkdwarsstraat 4
4041 XC Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
G J Brenkmanlaan 2
4041 VJ Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Maaskant 27
4051 ED Ochten
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Onder bodEind 1
4051 BK Ochten
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Dalwagenseweg 114
4043 MZ Opheusden
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Swaenenstate 18
4043 KE Opheusden
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Tollenhof 4
4041 BJ Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Meidoornstraat 20
4043 MH Opheusden
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Hoofdstraat 67
4041 AC Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Onder bodIr J H van Stuivenbergstraat 15
4041 VL Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Papekamp 7
4051 DM Ochten
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Waalzicht 6
4051 BL Ochten
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Terra Nigrastraat 38
4041 ZG Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
H Vervoornstraat 18
4041 VT Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Burgemeester H Houtkoperlaan 34
4051 EX Ochten
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Onder bodBurgemeester mr W C Tackstraat 19
4041 VM Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Jacob Catsstraat 9
4041 XV Kesteren
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Dokter G van Empelstraat 5
4043 LZ Opheusden
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
De 34 getoonde woningen
Geteld over de 34 gepubliceerde woningen op deze pagina, waarvan 6 verkocht onder voorbehoud.
Huursegment (WWS-punten)
- Sociale huur0
Onder 144 WWS-punten: het wettelijk maximum is laag en bindend.
- Middenhuur0
144 tot 186 punten: het wettelijk maximum geldt (Wet betaalbare huur).
- Vrije sector33
187 punten of meer: de markthuur geldt.
- Onbeslist1
De puntenband ligt over een grens; op de pagina van elke woning staat welke rubriek het beslist.
Beste scenario
- Zo verhuren34
Waar de huur vandaan komt
- Vergelijkbare huren binnen 8 km33
- Wettelijk maximum (WWS-punten)1
Actualiteit
- Laatst ingelezen woning
- 12 nov 2026
- Laatste prognose
- 12 nov 2026
Staat beoordeeld op foto’s bij 34 van de 34 woningen
Zo lees je deze cijfers
- Prijzen zijn vraagprijzen uit de advertentie, geen verkoopprijzen. De prognoses kopen tegen de verwachte koopsom: de vraagprijs plus het gemiddelde overbod voor het woningtype (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron), verschoven naar het eigen cijfer van de NVM-regio waar dat is gelezen (de regels hieronder noemen het), niet na een prijsverlaging of bij nieuwbouw.
- De markthuur komt van vergelijkbare huurwoningen: hetzelfde type, een vergelijkbare grootte en dezelfde of een aangrenzende woningsoort (een vrijstaand huis rekenen we niet met tussenwoningen), eerst binnen 1 km, dan 2,5 km, dan 8 km. Zijn er in de ruimste ring minder dan 5 vergelijkbare woningen, of dragen een paar ervan bijna het hele gewicht, dan tonen we geen huur en dus ook geen rendement. Bij elke woning staat welke reden geldt.
- Onder 187 WWS-punten geldt de maximale huur (Wet betaalbare huur): het model rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
- Box 3 (2026) belast een verondersteld rendement over de WOZ-waarde boven het heffingsvrij vermogen, los van de huur; het bedrag per woning staat in de prognose (rij Belasting).
- De kasstroom is na de lopende kosten: een vast bedrag voor onderhoud per jaar plus groot onderhoud (buitenschilderwerk, cv-ketel) in het jaar dat het nodig is, verzekering, beheer, leegstand, de VvE-bijdrage, OZB, riool- en waterschapsheffing. Op de pagina van elke woning staan ze per jaar.
- De prognoses rekenen zonder hypotheek (volledig eigen geld), zodat ze woningen vergelijken en niet de financiering.
- De IRR over 10 jaar rekent met 3,3% waardestijging per jaar. Dat is een aanname: het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027, van ABN AMRO (2,5%) en Rabobank (4,1%), toegepast op alle tien jaar.
- Renovatiekosten zijn geschatte bandbreedtes tot er offertes zijn.
Gemeentelijke regels: Neder-Betuwe
provincie Gelderland · regio Zuidwest-Gelderland · waterschap Rivierenland · belastingjaar 2026
Eén regel is nog niet gelezen en houdt daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur. Woningen waarop die kan slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,108% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 Neder-Betuwe, CVDR750545/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. bij de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1080 %"; vastgesteld 11 december 2025, heffing vanaf 1 januari 2026
- Rioolheffing eigenaar
- € 213,15 per jaarBron: Verordening riool- en waterzorgheffing 2026 Neder-Betuwe, CVDR756505/1, art. 2 en 6 lid 1 a (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"a. een vast bedrag van € 213,15 voor een perceel uitsluitend in gebruik als woning"; eigenarendeel; het gebruikersdeel van een woning is € 0,00; vastgesteld 29 januari 2026, geldend vanaf 08-02-2026 (de verordening van december 2025, CVDR750554, had hetzelfde bedrag)
- Watersysteemheffing (waterschap) · Rivierenland
- 0,03794% van de WOZ-waardeBron: Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03794% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,01897% (art. 10 lid 3)
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
de Legesverordening 2026 (versie 4, geldend vanaf 11-11-2026; de regel is ongewijzigd ten opzichte van versie 3, door twee lezers nagelezen op 2026-11-11) reserveert de leges ("Artikel 3.17 | Gereserveerd: Verhuurvergunning opkoopbescherming") en er is geen Huisvestingsverordening (register, alle data; het Gemeenteblad noemt alleen omgevingsplanteksten en de Verordening doelgroepen woningbouw 2023). Wel houdt die doelgroepenverordening aangewezen nieuwbouw in stand voor de doelgroep, sociale huur 25 jaar, middenhuur 15 jaar en sociale koop 5 jaar ("Sociale koopwoningen worden ten minste vijf jaar na ingebruikname onafgebroken in stand gehouden", art. 8 lid 3): een signaal in de advertentie, geen gemeentebrede regel. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, instandhoudingstermijn (Verordening doelgroepen woningbouw Neder-Betuwe 2023, CVDR716049/1, art. 3, 6 en 8): "3. Sociale koopwoningen worden ten minste vijf jaar na ingebruikname onafgebroken in stand gehouden voor de in artikel 6 omschreven doelgroep als sociale koopwoning." (art. 8 lid 3; geldend vanaf 27-02-2024); prijsgrenzen € 200.000, € 225.000 en € 250.000 naar type (art. 3, prijspeil 2023, geïndexeerd), doelgroep tot 1,5 keer de lage DAEB-inkomensgrens (art. 6). Bindt alleen in het plan aangewezen nieuwbouw; de hoogste grens geldt hier
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
alleen een aanwijzingsbesluit toezichthouders Wet goed verhuurderschap (Gemeenteblad 2024, 43714), geen verhuurverordening; de APV 2026 heeft geen verhuurvergunning; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Neder-Betuwe (gezocht op 1 november 2026 door één lezer; niet bevestigd)
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden. niet geverifieerd
geen Huisvestingsverordening in het register ("Geen resultaten gevonden"); de Verordening doelgroepen woningbouw 2023 verwijst naar een huisvestingsverordening die niet gepubliceerd is; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)
Aanname: geen huisvestingsvergunning voor een huurder: geen huisvestingsverordening gevonden in de regels van Neder-Betuwe (gezocht op 1 november 2026 door één lezer; niet bevestigd); de Verordening doelgroepen woningbouw 2023 verwijst naar een huisvestingsverordening die niet gepubliceerd is; een huisvestingsverordening is naar verwachting verplicht vanaf 1 januari 2028: het model houdt een woning achter zodra haar levering op of na die datum kan worden ingeschreven
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Neder-Betuwe over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbieden in de regio
Gemiddeld +2,5% op de vraagprijs in de regio Zuidwest-Gelderland, 3e kwartaal 2026.
Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron