Beleggingswoningen in Montferland
Gratis bèta · pilotKoopwoningen in Montferland, bekeken als huurwoning voor de lange termijn. Voor elke woning die de controles doorstaat (10 van de 163 ingelezen woningen bij de laatste controle): de WWS-punten en de maximale huur waar die punten de huur begrenzen, de markthuur van vergelijkbare huurwoningen in de buurt, drie scenario’s (zo verhuren, opfrissen, volledig renoveren) en een prognose over tien jaar.
Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
163 van de 163 koopwoningen ingelezen · 10 met een gepubliceerde prognose, waarvan 9 indicatief · 153 achtergehouden (130 te weinig vergelijkbare huren; 16 nog niet opgeleverd, niet afgewerkt of in verbouwing; 4 een mogelijke zelfbewonings- of doelgroepplicht bij nieuwbouw; 2 erfpachtvoorwaarden of canon onbekend, of een verhuurverbod daarin; 1 andere redenen).
Medianen voor Montferland tonen we vanaf 30 woningen met solide huurbewijs; vandaag is het er 1.
Woningen bekijken
Klinkerstraat 133
7041 BA 's-Heerenberg
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Molenpoortstraat 44
7041 BG 's-Heerenberg
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Onder bodHoge Witteveld 18
6942 RD Didam
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Groeneweg 22
7035 DL Kilder
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Onder bodLupinenstraat 41
6942 VA Didam
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Onder bodde Lijsterbes 2
6942 TL Didam
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
De 10 getoonde woningen
Geteld over de 10 gepubliceerde woningen op deze pagina, waarvan 4 verkocht onder voorbehoud.
Huursegment (WWS-punten)
- Sociale huur0
Onder 144 WWS-punten: het wettelijk maximum is laag en bindend.
- Middenhuur0
144 tot 186 punten: het wettelijk maximum geldt (Wet betaalbare huur).
- Vrije sector8
187 punten of meer: de markthuur geldt.
- Onbeslist2
De puntenband ligt over een grens; op de pagina van elke woning staat welke rubriek het beslist.
Beste scenario
- Zo verhuren10
Waar de huur vandaan komt
- Vergelijkbare huren binnen 8 km9
- Wettelijk maximum (WWS-punten)1
Actualiteit
- Laatst ingelezen woning
- 12 nov 2026
- Laatste prognose
- 13 nov 2026
Staat beoordeeld op foto’s bij 10 van de 10 woningen
Zo lees je deze cijfers
- Prijzen zijn vraagprijzen uit de advertentie, geen verkoopprijzen. De prognoses kopen tegen de verwachte koopsom: de vraagprijs plus het gemiddelde overbod voor het woningtype (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron), verschoven naar het eigen cijfer van de NVM-regio waar dat is gelezen (de regels hieronder noemen het), niet na een prijsverlaging of bij nieuwbouw.
- De markthuur komt van vergelijkbare huurwoningen: hetzelfde type, een vergelijkbare grootte en dezelfde of een aangrenzende woningsoort (een vrijstaand huis rekenen we niet met tussenwoningen), eerst binnen 1 km, dan 2,5 km, dan 8 km. Zijn er in de ruimste ring minder dan 5 vergelijkbare woningen, of dragen een paar ervan bijna het hele gewicht, dan tonen we geen huur en dus ook geen rendement. Bij elke woning staat welke reden geldt.
- Onder 187 WWS-punten geldt de maximale huur (Wet betaalbare huur): het model rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
- Box 3 (2026) belast een verondersteld rendement over de WOZ-waarde boven het heffingsvrij vermogen, los van de huur; het bedrag per woning staat in de prognose (rij Belasting).
- De kasstroom is na de lopende kosten: een vast bedrag voor onderhoud per jaar plus groot onderhoud (buitenschilderwerk, cv-ketel) in het jaar dat het nodig is, verzekering, beheer, leegstand, de VvE-bijdrage, OZB, riool- en waterschapsheffing. Op de pagina van elke woning staan ze per jaar.
- De prognoses rekenen zonder hypotheek (volledig eigen geld), zodat ze woningen vergelijken en niet de financiering.
- De IRR over 10 jaar rekent met 3,3% waardestijging per jaar. Dat is een aanname: het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027, van ABN AMRO (2,5%) en Rabobank (4,1%), toegepast op alle tien jaar.
- Renovatiekosten zijn geschatte bandbreedtes tot er offertes zijn.
Gemeentelijke regels: Montferland
provincie Gelderland · regio Achterhoek · waterschap Rijn en IJssel · belastingjaar 2026
Eén regel is nog niet gelezen en houdt daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur. Woningen waarop die kan slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,1031% van de WOZ-waardeBron: Verordening Onroerende-zaakbelastingen Montferland 2026, CVDR747395, art. 5 lid 1 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1031%"; heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 10 lid 2)
- Rioolheffing eigenaar
- € 0 per jaarBron: Verordening Rioolheffing Montferland 2026, CVDR747403, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"De belasting wordt geheven van degene die een perceel … al dan niet krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen; gebruikersdeel"; alleen een gebruikersdeel (€ 2,90 per m³, voor de huurder), geen eigenarendeel
- Watersysteemheffing (waterschap) · Rijn en IJssel
- 0,036% van de WOZ-waardeBron: Verordening watersysteemheffing Waterschap Rijn en IJssel 2026, CVDR748056, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0360% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,0090%
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
de raad trok de Huisvestingsverordening 2024 (zonder opkoopbescherming) in: "het intrekken van de Huisvestingsverordening Gemeente Montferland 2024 met ingang van 31 december 2024" (Gemeenteblad 2025, 89921); niets vervangt haar. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Woonvisie Montferland 2025-2035, Gemeenteblad 2025, 381863): "Bij nieuwe betaalbare koopwoningen leggen we een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding van vijf jaar op om sterke prijsstijgingen af te remmen en verhuur van betaalbare koop te voorkomen." Beleid, toegepast in contracten; de zin noemt geen prijsgrens ("betaalbare" is niet als bedrag vastgelegd). De zin staat in de woonvisie (CVDR743746/1, geldend vanaf 04-09-2025) als maatregel 4 onder het kopje "Mogelijke maatregelen (nader uit te werken)"; de woonvisie rekent tot betaalbare koop woningen "met een aankoopprijs tot € 370.000"
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": geen) of het Gemeenteblad (geen treffer voor "verhuurverordening"); de Legesverordening 2026 noemt geen verhuurvergunning (alleen de vergunning tot tijdelijke verhuur van de Leegstandwet); voor de huisvesting van arbeidsmigranten koos de gemeente een exploitatievergunning, geen verhuurdersvergunning: "Omdat er binnen de gemeente al enige ervaring is met werken met exploitatievergunningen, wordt voor dit laatste instrument gekozen." (Beleidskader huisvesting arbeidsmigranten Montferland 2024, § 2.3.3); alleen gezocht door één lezer: de tweede lezer van die dag las alleen de plichten voor nieuwbouw na (zelfbewoning, instandhouding, de vergunning voor de bewoner), niet deze vergunning (wettencheck 2026-11-11)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Montferland (gezocht op 11 november 2026 door één lezer; niet bevestigd)
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
geen Huisvestingsverordening sinds 31-12-2024 (ingetrokken, Gemeenteblad 2025, 89921)
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Montferland over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbieden in de regio
Gemiddeld +4,0% op de vraagprijs in de regio Achterhoek, 3e kwartaal 2026.
Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron