Beleggingswoningen in Heumen

OZB eigenaar

0,1043% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening onroerende-zaakbelastingen gemeente Heumen 2026, CVDR750433/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1043%"; geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026

Rioolheffing eigenaar

€ 173,85 per jaar

Bron: Verordening rioolheffing gemeente Heumen 2026, CVDR750464/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"Het tarief bedraagt per perceel € 173,85."; alleen een eigenarendeel (art. 3 lid 1: "verder te noemen eigenarendeel"), een vast bedrag per perceel; geen gebruikersdeel

Watersysteemheffing (waterschap) · Rivierenland

0,03794% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03794% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,01897% (art. 10 lid 3)

Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.

"De gemeente Heumen kan dit niet aantonen en om die reden is er geen opkoopbescherming doorgevoerd." (Beleidsnotitie Woonbeleid Heumen 2024-2030); de Huisvestingsverordening Heumen 2024 (geldend tot 31-12-2027) reserveert het hoofdstuk ("Gereserveerd voor gemeenten die hier gebruik van maken") en de Legesverordening 2026 de leges (art. 3.17 "Gereserveerd"). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Beleidsregels zelfbewoningsplicht nieuwbouw gemeente Heumen 2022, CVDR686230/1, art. 2, 3 en 4; Beleidsnotitie woonbeleid gemeente Heumen 2024-2030, CVDR715943/1): "De zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van vijf jaren. Als start van deze tijdsduur geldt hierbij de datum waarop de woning aan de koper feitelijk ter bewoning wordt opgeleverd door de ontwikkelaar/aannemer." (art. 4 lid 2, geldend vanaf 16-12-2022) en "De koper of diens rechtsopvolger is verplicht de woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (eventueel met zijn partner en/of gezinsleden) te bewonen. Dit betekent dat de koper of diens rechtsopvolger de woning niet mag verhuren dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derden" (art. 4 lid 1). De gemeente legt de plicht via de ontwikkelaar op als die woningen voor verkoop aan particulieren bouwt, daarvoor "koopt gronden c.q. verkrijgt een zakelijk recht van de gemeente Heumen of sluit een anterieure overeenkomst met de gemeente Heumen" en "hij verkoopt de door hem te realiseren woningen vrij op naam onder de waardegrens van de Nationale Hypotheekgarantie (hierna te noemen: NHG) en exclusief opties" (art. 2 lid 1, cumulatief); peiljaar is het jaar van de koopovereenkomst en een bedrag noemt de tekst niet. Een latere koper is gebonden "voor de resterende looptijd van de oorspronkelijke 5 jaren, ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment" (art. 4 lid 3): een vraagprijs zegt dus niets, en het model rekent zonder prijsgrens. Contractueel, per project, met een boete van € 50.000 voor de koper en € 100.000 per woning voor de ontwikkelaar die het beding weglaat. De Beleidsnotitie woonbeleid gemeente Heumen 2024-2030 (CVDR715943/1, geldend vanaf 22-02-2024): "In 2022 heeft de gemeente een zelfbewoningsplicht ingevoerd voor nieuwbouwwoningen."; de beleidsregels zijn op 13 december 2022 vastgesteld, dus alleen een woning met bouwjaar 2022 of later kan eronder vallen. Het anti-speculatiebeding van hoofdstuk 2 (art. 5 tot en met 7: bij doorverkoop binnen vijf jaar gaat een deel van de winst naar de gemeente) zegt niets over verhuur. Een particulier die op een eigen kavel bouwt en een woning die bij de eerste verkoop op of boven de NHG-grens lag, noemen de beleidsregels niet. Of een woning op gemeentegrond of onder een anterieure overeenkomst is gebouwd, staat niet in de advertentie; de overeenkomsten zijn niet gepubliceerd, en een beding van vóór 16-12-2022 is niet gevonden (door twee lezers gelezen, 2026-11-11)

• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl

Geen verhuurvergunning gevonden.

de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.18 || Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte || Gereserveerd"), net als de splitsingsvergunning (art. 3.15); de Beleidsregels woningsplitsing in de kernen (CVDR637492) zijn ruimtelijk beleid, geen vergunning op grond van de Huisvestingswet

Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.

alleen voor huurwoningen van woningcorporaties onder de huurtoeslaggrens (HV 2024, art. 2 lid 1); niet voor de huurder van een particuliere verhuurder

Gemiddeld +4,9% op de vraagprijs in de regio Arnhem/Nijmegen, 3e kwartaal 2026.

Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron