Beleggingswoningen in Bronckhorst
Gratis bèta · pilotKoopwoningen in Bronckhorst, bekeken als huurwoning voor de lange termijn. Voor elke woning die de controles doorstaat (2 van de 156 ingelezen woningen bij de laatste controle): de WWS-punten en de maximale huur waar die punten de huur begrenzen, de markthuur van vergelijkbare huurwoningen in de buurt, drie scenario’s (zo verhuren, opfrissen, volledig renoveren) en een prognose over tien jaar.
Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 12 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
156 van de 156 koopwoningen ingelezen · 2 met een gepubliceerde prognose, waarvan 2 indicatief · 154 achtergehouden (144 te weinig vergelijkbare huren; 4 nog niet opgeleverd, niet afgewerkt of in verbouwing; 4 een mogelijke zelfbewonings- of doelgroepplicht bij nieuwbouw; 1 wat de advertentie over verhuur zegt, of een advertentie zonder volledige tekst; 1 andere redenen).
Medianen voor Bronckhorst tonen we vanaf 30 woningen met solide huurbewijs; vandaag zijn het er 0.
Woningen bekijken
Huusakker 29
7021 RA Zelhem
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Holtmaet 4
7251 VV Vorden
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
De 2 getoonde woningen
Geteld over de 2 gepubliceerde woningen op deze pagina.
Huursegment (WWS-punten)
- Sociale huur0
Onder 144 WWS-punten: het wettelijk maximum is laag en bindend.
- Middenhuur0
144 tot 186 punten: het wettelijk maximum geldt (Wet betaalbare huur).
- Vrije sector2
187 punten of meer: de markthuur geldt.
- Onbeslist0
De puntenband ligt over een grens; op de pagina van elke woning staat welke rubriek het beslist.
Beste scenario
- Zo verhuren2
Waar de huur vandaan komt
- Vergelijkbare huren binnen 8 km2
Actualiteit
- Laatst ingelezen woning
- 11 nov 2026
- Laatste prognose
- 12 nov 2026
Staat beoordeeld op foto’s bij 2 van de 2 woningen
Zo lees je deze cijfers
- Prijzen zijn vraagprijzen uit de advertentie, geen verkoopprijzen. De prognoses kopen tegen de verwachte koopsom: de vraagprijs plus het gemiddelde overbod voor het woningtype (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron), verschoven naar het eigen cijfer van de NVM-regio waar dat is gelezen (de regels hieronder noemen het), niet na een prijsverlaging of bij nieuwbouw.
- De markthuur komt van vergelijkbare huurwoningen: hetzelfde type, een vergelijkbare grootte en dezelfde of een aangrenzende woningsoort (een vrijstaand huis rekenen we niet met tussenwoningen), eerst binnen 1 km, dan 2,5 km, dan 8 km. Zijn er in de ruimste ring minder dan 5 vergelijkbare woningen, of dragen een paar ervan bijna het hele gewicht, dan tonen we geen huur en dus ook geen rendement. Bij elke woning staat welke reden geldt.
- Onder 187 WWS-punten geldt de maximale huur (Wet betaalbare huur): het model rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
- Box 3 (2026) belast een verondersteld rendement over de WOZ-waarde boven het heffingsvrij vermogen, los van de huur; het bedrag per woning staat in de prognose (rij Belasting).
- De kasstroom is na de lopende kosten: een vast bedrag voor onderhoud per jaar plus groot onderhoud (buitenschilderwerk, cv-ketel) in het jaar dat het nodig is, verzekering, beheer, leegstand, de VvE-bijdrage, OZB, riool- en waterschapsheffing. Op de pagina van elke woning staan ze per jaar.
- De prognoses rekenen zonder hypotheek (volledig eigen geld), zodat ze woningen vergelijken en niet de financiering.
- De IRR over 10 jaar rekent met 3,3% waardestijging per jaar. Dat is een aanname: het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027, van ABN AMRO (2,5%) en Rabobank (4,1%), toegepast op alle tien jaar.
- Renovatiekosten zijn geschatte bandbreedtes tot er offertes zijn.
Gemeentelijke regels: Bronckhorst
provincie Gelderland · regio Achterhoek · waterschap Rijn en IJssel · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0924% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen Bronckhorst 2026, CVDR747253, art. 5 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0924%"; heffing vanaf 1 januari 2026
- Rioolheffing eigenaar
- € 0 per jaarBron: Verordening rioolheffing Bronckhorst 2026, CVDR747258, art. 3, 6 en 7 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"van degene die een perceel … al dan niet krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen: gebruikersdeel. … Het gebruikersdeel bedraagt € 274,20"; alleen een gebruikersdeel (voor de huurder), geen eigenarendeel
- Watersysteemheffing (waterschap) · Rijn en IJssel
- 0,036% van de WOZ-waardeBron: Verordening watersysteemheffing Waterschap Rijn en IJssel 2026, CVDR748056, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0360% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,0090%
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
Bronckhorst heeft geen Huisvestingsverordening ("Hiertoe stellen we een regionale huisvestingsverordening op, naar verwachting in de 2e helft van 2026.", ontwerp-Volkshuisvestingsprogramma, over urgentie); geen treffer in het register of het Gemeenteblad. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Herijkte woonvisie Bronckhorst 2024-2030, Gemeenteblad 2025, 1554): "Met een zelfbewoningsplicht van 5 jaar bij (nieuwbouw)woningen tot €355.000,- (WOZ-waarde) gaan we de komende jaren speculaties op onze woningmarkt tegen." Vastgesteld beleid, toegepast in koopcontracten, geen verordening. nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Ontwerp-Volkshuisvestingsprogramma Bronckhorst, Gemeenteblad 2026, 499181): ontwerp: de zelfbewoningsplicht van 5 jaar "tot de Achterhoekse betaalbaarheidsgrens (jaarlijks geïndexeerd)", € 384.000 prijspeil 2026, "Dit regelen we in anterieure overeenkomsten"; nog niet vastgesteld. nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Algemene voorwaarden voor verkoop van voor woningbouw bestemde bouwterreinen door de gemeente Bronckhorst 2006, CVDR60043/1, art. 3.1, 3.5 en 3.11): "De koper verplicht zich de op de onroerende zaak te bouwen woning gedurende vier achtereenvolgende jaren uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daarbij behorende grond niet aan derden te zullen vervreemden." (art. 3.5 lid 1; geldend van 11-10-2006 tot en met 31-10-2022), als kettingbeding (art. 3.11), met een boete van € 50.000 (lid 4); alleen als de koopovereenkomst het artikel uitdrukkelijk van toepassing verklaart (art. 3.1). De voorwaarden zijn per 01-11-2022 vervallen en binden alleen kavels die de gemeente tot dan verkocht; de vier jaar lopen vanaf de inschrijving van de koper op het adres, dus voor een later gebouwde woning nog jaren door. De algemene verkoopvoorwaarden van 2022 (CVDR682623/1) hebben geen beding over zelfbewoning of verhuur. Wanneer een kavel verkocht is, staat niet in de advertentie: het model houdt daarom elke woning van de laatste vier bouwjaren achter, ook een die op een later verkochte kavel staat
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": geen) of het Gemeenteblad (geen treffer voor "verhuurverordening"); de Legesverordening Bronckhorst 2026 noemt geen verhuurvergunning (alleen de vergunning tot tijdelijke verhuur van de Leegstandwet); alleen gezocht door één lezer: de tweede lezer van die dag las alleen de plichten voor nieuwbouw na (zelfbewoning, instandhouding, de vergunning voor de bewoner), niet deze vergunning (wettencheck 2026-11-11)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Bronckhorst (gezocht op 11 november 2026 door één lezer; niet bevestigd)
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
Bronckhorst heeft geen Huisvestingsverordening (een regionale voor urgentie wordt opgesteld)
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Bronckhorst over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbieden in de regio
Gemiddeld +4,0% op de vraagprijs in de regio Achterhoek, 3e kwartaal 2026.
Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron