Beleggingswoningen in Berkelland
Gratis bèta · pilotKoopwoningen in Berkelland, bekeken als huurwoning voor de lange termijn. Voor elke woning die de controles doorstaat (2 van de 182 ingelezen woningen bij de laatste controle): de WWS-punten en de maximale huur waar die punten de huur begrenzen, de markthuur van vergelijkbare huurwoningen in de buurt, drie scenario’s (zo verhuren, opfrissen, volledig renoveren) en een prognose over tien jaar.
Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
182 van de 182 koopwoningen ingelezen · 2 met een gepubliceerde prognose, waarvan 1 indicatief · 180 achtergehouden (154 te weinig vergelijkbare huren; 20 nog niet opgeleverd, niet afgewerkt of in verbouwing; 5 een mogelijke zelfbewonings- of doelgroepplicht bij nieuwbouw; 1 andere redenen).
Medianen voor Berkelland tonen we vanaf 30 woningen met solide huurbewijs; vandaag is het er 1.
Woningen bekijken
De 2 getoonde woningen
Geteld over de 2 gepubliceerde woningen op deze pagina, waarvan 1 verkocht onder voorbehoud.
Huursegment (WWS-punten)
- Sociale huur0
Onder 144 WWS-punten: het wettelijk maximum is laag en bindend.
- Middenhuur0
144 tot 186 punten: het wettelijk maximum geldt (Wet betaalbare huur).
- Vrije sector0
187 punten of meer: de markthuur geldt.
- Onbeslist2
De puntenband ligt over een grens; op de pagina van elke woning staat welke rubriek het beslist.
Beste scenario
- Zo verhuren2
Waar de huur vandaan komt
- Wettelijk maximum (WWS-punten)2
Actualiteit
- Laatst ingelezen woning
- 2 nov 2026
- Laatste prognose
- 13 nov 2026
Staat beoordeeld op foto’s bij 2 van de 2 woningen
Zo lees je deze cijfers
- Prijzen zijn vraagprijzen uit de advertentie, geen verkoopprijzen. De prognoses kopen tegen de verwachte koopsom: de vraagprijs plus het gemiddelde overbod voor het woningtype (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron), verschoven naar het eigen cijfer van de NVM-regio waar dat is gelezen (de regels hieronder noemen het), niet na een prijsverlaging of bij nieuwbouw.
- De markthuur komt van vergelijkbare huurwoningen: hetzelfde type, een vergelijkbare grootte en dezelfde of een aangrenzende woningsoort (een vrijstaand huis rekenen we niet met tussenwoningen), eerst binnen 1 km, dan 2,5 km, dan 8 km. Zijn er in de ruimste ring minder dan 5 vergelijkbare woningen, of dragen een paar ervan bijna het hele gewicht, dan tonen we geen huur en dus ook geen rendement. Bij elke woning staat welke reden geldt.
- Onder 187 WWS-punten geldt de maximale huur (Wet betaalbare huur): het model rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
- Box 3 (2026) belast een verondersteld rendement over de WOZ-waarde boven het heffingsvrij vermogen, los van de huur; het bedrag per woning staat in de prognose (rij Belasting).
- De kasstroom is na de lopende kosten: een vast bedrag voor onderhoud per jaar plus groot onderhoud (buitenschilderwerk, cv-ketel) in het jaar dat het nodig is, verzekering, beheer, leegstand, de VvE-bijdrage, OZB, riool- en waterschapsheffing. Op de pagina van elke woning staan ze per jaar.
- De prognoses rekenen zonder hypotheek (volledig eigen geld), zodat ze woningen vergelijken en niet de financiering.
- De IRR over 10 jaar rekent met 3,3% waardestijging per jaar. Dat is een aanname: het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027, van ABN AMRO (2,5%) en Rabobank (4,1%), toegepast op alle tien jaar.
- Renovatiekosten zijn geschatte bandbreedtes tot er offertes zijn.
Gemeentelijke regels: Berkelland
provincie Gelderland · regio Achterhoek · waterschap Rijn en IJssel · belastingjaar 2026
Eén regel is nog niet gelezen en houdt daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur. Woningen waarop die kan slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0947% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende zaakbelastingen Berkelland 2026, CVDR749926, art. 5 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. bij de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0947%"; heffing vanaf 1 januari 2026
- Rioolheffing eigenaar
- € 234,48 per jaarBron: Verordening rioolheffing Berkelland 2026, CVDR749931, art. 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"Het eigenarendeel bedraagt per perceel € 234,48"; vast bedrag per perceel; het gebruikersdeel per m³ is voor de huurder
- Watersysteemheffing (waterschap) · Rijn en IJssel
- 0,036% van de WOZ-waardeBron: Verordening watersysteemheffing Waterschap Rijn en IJssel 2026, CVDR748056, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0360% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,0090%
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
"In gemeente Berkelland is nog geen huisvestingsverordening van kracht." (Volkshuisvestingsprogramma 2026-2035). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Volkshuisvestingsprogramma Berkelland 2026-2035, Gemeenteblad 2026, 95562; Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Berkelland 2018, CVDR612707/1, art. 1 lid 2 en 13 lid 11-15): "Bij verkoop van gemeentelijk onroerend goed gelden de algemene voorwaarden waarin we een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht hebben opgenomen voor een periode van 2 jaar." Alleen bij verkoop door de gemeente (gemeentegrond), geen prijsgrens; of een woning van gemeentegrond komt staat niet in de advertentie. De voorwaarden zelf (geldend vanaf 21-09-2018): "Indien het verkochte is bestemd voor de bouw van een woning (geen dienstwoning zijnde), verplicht koper zich om: a. die woning uitsluitend te zullen gebruiken voor zelfbewoning (met zijn eventuele gezinsleden) en het verkochte inclusief opstal(len) niet aan derden te zullen doorverkopen" (art. 13 lid 11) en "Het bepaalde in lid 11 vervalt nadat de koper de desbetreffende woning gedurende twee achtereenvolgende jaren heeft bewoond." (lid 13); is de koper een bouwbedrijf, dan rust de plicht op zijn rechtsopvolger (lid 15), en alleen de artikelen die de overeenkomst van toepassing verklaart, gelden (art. 1 lid 2)
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": geen) of het Gemeenteblad (het woord "verhuurverordening" alleen in beleid: het Huisvestingsbeleid arbeidsmigranten 2025 en het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2035); de Legesverordening 2026 noemt geen verhuurvergunning; het college bereidt er een voor, in het beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten: "Het college geeft voorrang aan het opstellen van een verhuurverordening zoals bedoeld in paragraaf 4.1.1, en deze aan de raad voor te leggen." (Huisvestingsbeleid arbeidsmigranten Gemeente Berkelland 2025); welke verhuur zij gaat dekken staat er niet; alleen gezocht door één lezer: de tweede lezer van die dag las alleen de plichten voor nieuwbouw na (zelfbewoning, instandhouding, de vergunning voor de bewoner), niet deze vergunning (wettencheck 2026-11-11)
Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Berkelland (gezocht op 11 november 2026 door één lezer; niet bevestigd); het college bereidt een verhuurverordening voor, in zijn beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
"In gemeente Berkelland is nog geen huisvestingsverordening van kracht." (Volkshuisvestingsprogramma 2026-2035)
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Berkelland over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbieden in de regio
Gemiddeld +4,0% op de vraagprijs in de regio Achterhoek, 3e kwartaal 2026.
Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron