Beleggingswoningen in Berg en Dal
Gratis bèta · pilotKoopwoningen in Berg en Dal, bekeken als huurwoning voor de lange termijn. Voor elke woning die de controles doorstaat (12 van de 136 ingelezen woningen bij de laatste controle): de WWS-punten en de maximale huur waar die punten de huur begrenzen, de markthuur van vergelijkbare huurwoningen in de buurt, drie scenario’s (zo verhuren, opfrissen, volledig renoveren) en een prognose over tien jaar.
Model NL-LTR-2026.19, elke nacht herberekend, gecontroleerd 13 nov 2026. Kopcijfer: zo verhuren, box 3 (2026), zonder hypotheek, 3,3% waardestijging per jaar (aanname). Achtergehouden woningen tellen mee, maar staan er niet bij. Geen advies.
- Aanname: de waardestijging per jaar is het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027 (ABN AMRO 2,5%, oktober 2026; Rabobank 4,1%, maart 2026), toegepast op alle tien jaar: geen van beide banken voorspelt verder dan 2027. In september 2026 verwachtte Rabobank 3,2% voor 2027 niet geverifieerdBron: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · gecontroleerd op 5 nov 2026
136 van de 136 koopwoningen ingelezen · 12 met een gepubliceerde prognose, waarvan 9 indicatief · 124 achtergehouden (100 te weinig vergelijkbare huren; 11 nog niet opgeleverd, niet afgewerkt of in verbouwing; 4 een mogelijke zelfbewonings- of doelgroepplicht bij nieuwbouw; 4 een mogelijke beperking die de advertentielezer signaleert, of een advertentie die in de huidige versie nog niet is gelezen; 3 erfpachtvoorwaarden of canon onbekend, of een verhuurverbod daarin; 1 wat de advertentie over verhuur zegt, of een advertentie zonder volledige tekst; 1 andere redenen).
Medianen voor Berg en Dal tonen we vanaf 30 woningen met solide huurbewijs; vandaag zijn het er 3.
Woningen bekijken
Lijsterbesstraat 84
6566 WC Millingen aan de Rijn
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Muldershof 27
6562 BJ Groesbeek
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Oude Kleefsebaan 381
6572 AW Berg en Dal
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Heerbaan 54
6566 EP Millingen aan de Rijn
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Ubbergse Holleweg 10
6574 AS Ubbergen
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Alverstraat 12
6576 BW Ooij
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Molenweg 11 m
6561 AG Groesbeek
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
Loeffenstraat 40
6576 DV Ooij
Zo verhuren · incl. 3,3% waardestijging p.j. (aanname) · zonder hypotheek · Box 3 (2026)
Makelaar nog niet gekoppeld
De 12 getoonde woningen
Geteld over de 12 gepubliceerde woningen op deze pagina, waarvan 4 verkocht onder voorbehoud.
Huursegment (WWS-punten)
- Sociale huur0
Onder 144 WWS-punten: het wettelijk maximum is laag en bindend.
- Middenhuur0
144 tot 186 punten: het wettelijk maximum geldt (Wet betaalbare huur).
- Vrije sector6
187 punten of meer: de markthuur geldt.
- Onbeslist6
De puntenband ligt over een grens; op de pagina van elke woning staat welke rubriek het beslist.
Beste scenario
- Zo verhuren11
- Volledig renoveren1
Waar de huur vandaan komt
- Vergelijkbare huren binnen 8 km6
- Wettelijk maximum (WWS-punten)6
Actualiteit
- Laatst ingelezen woning
- 13 nov 2026
- Laatste prognose
- 13 nov 2026
Staat beoordeeld op foto’s bij 12 van de 12 woningen
Zo lees je deze cijfers
- Prijzen zijn vraagprijzen uit de advertentie, geen verkoopprijzen. De prognoses kopen tegen de verwachte koopsom: de vraagprijs plus het gemiddelde overbod voor het woningtype (NVM-cijfers 3e kwartaal 2026, via een secundaire bron), verschoven naar het eigen cijfer van de NVM-regio waar dat is gelezen (de regels hieronder noemen het), niet na een prijsverlaging of bij nieuwbouw.
- De markthuur komt van vergelijkbare huurwoningen: hetzelfde type, een vergelijkbare grootte en dezelfde of een aangrenzende woningsoort (een vrijstaand huis rekenen we niet met tussenwoningen), eerst binnen 1 km, dan 2,5 km, dan 8 km. Zijn er in de ruimste ring minder dan 5 vergelijkbare woningen, of dragen een paar ervan bijna het hele gewicht, dan tonen we geen huur en dus ook geen rendement. Bij elke woning staat welke reden geldt.
- Onder 187 WWS-punten geldt de maximale huur (Wet betaalbare huur): het model rekent met de laagste van de markthuur en dat maximum.
- Box 3 (2026) belast een verondersteld rendement over de WOZ-waarde boven het heffingsvrij vermogen, los van de huur; het bedrag per woning staat in de prognose (rij Belasting).
- De kasstroom is na de lopende kosten: een vast bedrag voor onderhoud per jaar plus groot onderhoud (buitenschilderwerk, cv-ketel) in het jaar dat het nodig is, verzekering, beheer, leegstand, de VvE-bijdrage, OZB, riool- en waterschapsheffing. Op de pagina van elke woning staan ze per jaar.
- De prognoses rekenen zonder hypotheek (volledig eigen geld), zodat ze woningen vergelijken en niet de financiering.
- De IRR over 10 jaar rekent met 3,3% waardestijging per jaar. Dat is een aanname: het gemiddelde van twee eenjarige bankprognoses voor 2027, van ABN AMRO (2,5%) en Rabobank (4,1%), toegepast op alle tien jaar.
- Renovatiekosten zijn geschatte bandbreedtes tot er offertes zijn.
Gemeentelijke regels: Berg en Dal
provincie Gelderland · regio Arnhem/Nijmegen · waterschap Rivierenland · belastingjaar 2026
Twee regels zijn nog niet gelezen en houden daarom prognoses achter: de erfpachtvoorwaarden over verhuur en de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (projectverkoop). Woningen waarop ze kunnen slaan, staan hier niet.
Belastingen voor de eigenaar
- OZB eigenaar
- 0,0716% van de WOZ-waardeBron: Verordening onroerende-zaakbelastingen 2026 Berg en Dal, CVDR753991/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"b. de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0716 %"; geldend vanaf 30-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026
- Rioolheffing eigenaar
- € 0 per jaarBron: Verordening rioolheffing 2026 Berg en Dal, CVDR753990/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"De belasting wordt geheven van de persoon die een perceel al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt en van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd"; alleen een gebruikersheffing naar volume (0-50 m³ € 150,00; 50-100 m³ € 226,00; …, voor de huurder), geen eigenarendeel; bij verhuur van delen van een perceel (kamerverhuur) en bij volgtijdig gebruik betaalt de verhuurder (art. 3 lid 2 b en c)
- Watersysteemheffing (waterschap) · Rivierenland
- 0,03794% van de WOZ-waardeBron: Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 1 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03794% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,01897% (art. 10 lid 3)
Opkoopbescherming
Niet van kracht volgens de gevonden bronnen.
de Huisvestingsverordening Berg en Dal 2024 ("treedt in werking op 31 december 2023 en vervalt na vier jaar": t/m 30-12-2027) reserveert het hoofdstuk ("Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Gereserveerd voor gemeenten die hier gebruik van maken") en de Legesverordening 2026 de leges ("Artikel 3.17 || Verhuurvergunning opkoopbescherming || Gereserveerd"). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (geen bron: niet gezocht): niet gezocht: bij de wettencheck van deze gemeente is niet gezocht naar een plicht op nieuwbouw (een zelfbewoningsplicht, een instandhoudingstermijn voor sociale koop of een vergunning voor de bewoner) in een doelgroepenverordening, beleidsregels over zelfbewoning, het omgevingsplan of de verkoop- en uitgiftevoorwaarden van de gemeente (vastgesteld op 2026-11-11). Niet gezocht is niet hetzelfde als geen plicht. Tot die teksten zijn nagelezen houdt het model een nieuwbouwwoning en een woning uit de laatste vijf bouwjaren achter, bij elke prijs, ook waar alleen de advertentie nieuwbouw, een recente oplevering of een transformatie noemt; vijf jaar is de aanname van het model voor een termijn die niemand las, geen termijn uit een tekst van deze gemeente
Verhuurvergunning
Geen verhuurvergunning gevonden.
de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.18 Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte || Gereserveerd"), net als de splitsingsvergunning (art. 3.15)
Huisvestingsvergunning voor de huurder
Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.
alleen voor huurwoningen van woningcorporaties onder de huurtoeslaggrens (HV 2024, art. 2 lid 1); niet voor de huurder van een particuliere verhuurder
Erfpacht
Verhuren in de erfpachtvoorwaarden
Niet vastgesteld: wat de erfpachtvoorwaarden van Berg en Dal over verhuren zeggen, is niet gelezen. Ze kunnen verhuren aan toestemming van de gemeente binden of beperken. Een woning waarvan de advertentie niet laat zien dat ze in volle eigendom is, krijgt daarom geen verhuurprognose.
Niet gelezen: of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbieden in de regio
Gemiddeld +4,9% op de vraagprijs in de regio Arnhem/Nijmegen, 3e kwartaal 2026.
Aanname: de verwachte koopsom rekent met het regionale overbod volgens de NVM, een marktcijfer en geen overheidsbron