Beleggingswoningen in Leeuwarden

OZB eigenaar

0,1076% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening onroerendezaakbelastingen Leeuwarden 2026, CVDR748299/2, art. 6 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"b. bij de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,10760%"; artikel 6 vervangen bij de Eerste wijziging (Gemeenteblad 2025, 565960, vastgesteld 17-12-2025, geldend vanaf 25-12-2025; de versie van 5-11-2025, Gemeenteblad 2025, 521148, had 0,10313%), heffing vanaf 1 januari 2026; de gebruikersbelasting (0,35804%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 2 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,44740%

Rioolheffing eigenaar

0,02091% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening riool- en waterzorgheffingen Leeuwarden 2026, CVDR748293/2, art. 3 lid 1 a en 2 a, 5 en 7 lid 1-2 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"1. Het tarief van het eigenarendeel van de rioolheffing bedraagt 0,00851% van de WOZ-waarde. 2. Het tarief van het eigenarendeel van de waterzorgheffing bedraagt 0,01240% van de WOZ-waarde."; samen 0,02091% van de WOZ voor de eigenaar ("degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht", art. 3 lid 1 a en 2 a); artikel 7 gewijzigd bij Gemeenteblad 2025, 565978, geldend vanaf 25-12-2025 (de rioolheffing was 0,00850%), heffing vanaf 1 januari 2026; het gebruikersdeel (rioolheffing € 68,42 voor één persoon of € 102,63 voor meer, tot 751 m³, en waterzorgheffing € 13,12 per perceel) is voor de huurder, de verhuurder betaalt het alleen als een gedeelte van een perceel in gebruik is afgestaan (art. 3 lid 4 b, kamerverhuur); geen heffing voor bouwterreinen, bouwkavels en objecten in aanbouw (art. 6 b)

Watersysteemheffing (waterschap) · Wetterskip Fryslân

0,07114% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening op de watersysteemheffing Wetterskip Fryslân 2026, CVDR752281/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen en binnendijks zijn gelegen 0,07114% van de heffingsmaatstaf"; woningen binnendijks 2026 (buitendijks 0,01778%, lid 3; niet-woningen 0,07561%, lid 2), Waterschapsblad 2025, 31583, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 18 lid 3); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 112,29 per woonruimte, art. 4) is voor de bewoner; het model neemt het binnendijkse tarief, het hoogste, voor elke woning (een woning buitendijks betaalt minder); de landelijke aanname 0,035% ligt de helft lager

Van krachtsinds 1 jul 2024 tot 30 jun 2028, in 12 wijken/buurten: Binnenstad, Bilgaard & Havankpark, Potmargezone, Westeinde, Vrijheidswijk, Vossepark & Helicon, Heechterp & Schieringen, Dokkumer Ie e.o., Goutum, Oud-Oost, Sonneborgh e.o., Nijlân & De Zwetteniet geverifieerd

WOZ-grens: tot en met € 260.000 (vastgesteld voor 2024); de grens wordt jaarlijks geïndexeerd en die voor 2026 is niet bekend; ook genoemd: € 268.580, € 269.880, € 277.175, € 277.443, € 278.786, € 287.986, € 302.385, onbevestigd.

Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.

Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving" (art. 1 m), "lager of gelijk aan €260.000" (art. 4.1.1 lid 1 a): tot en met de grens. "Deze prijsgrens wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de jaarmutatie van de consumentenprijsindex alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar" (ibid.). Een geïndexeerd bedrag is in geen officiële tekst gevonden (Gemeenteblad van Leeuwarden: "260.000" alleen de verordening, "prijsgrens" en "opkoopbescherming" geen bedrag; leeuwarden.nl niet bereikbaar). Met de jaarmutatie CPI van het CBS (2023 3,8%, 2024 3,3%, 2025 3,3%; tabel 83131NED) is de grens vanaf 1-1-2026 ongeveer € 277.443 (eerste indexatie 1-1-2025) of € 287.986 (ook op 1-1-2024 geïndexeerd): eigen rekenwerk, niet gelezen, de afronding van de gemeente onbekend; de grens vanaf 1-1-2027 hangt af van de CPI 2026, nog niet gepubliceerd. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"1. Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41, eerste lid van de wet geldt, zijn de volgende categorieën van woonruimten aangewezen: a) woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben lager of gelijk aan €260.000. … b) zijn gelegen in de in bijlage 1 aangegeven delen van de gemeente, te weten in de CBS-buurten: …" (art. 4.1.1, twaalf wijken met hun CBS-wijkcode) en "1. Het is verboden om zonder vergunning of ontheffing een woonruimte aangewezen in artikel 4.1.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van akte van levering van die woonruimte als bedoeld in artikel 4.1.1, tweede lid onderdeel a." (art. 4.1.2) (Huisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden, CVDR721780/1, Gemeenteblad 2024, 286617, de enige versie, geldend van 01-07-2024 t/m heden). In twaalf van de 22 CBS-wijken: Binnenstad, Potmargezone, Oud-Oost, Sonnenborgh e.o., Westeinde e.o., Vossepark & Helicon, Nijlân & De Zwette, Heechterp & Schieringen, Bilgaard & Havankpark e.o., Vrijheidswijk, Dokkumer Ie e.o. en Goutum; niet in Huizum-West, Camminghaburen e.o., Stiens e.o., Aldlân & De Hemrik, Hempens/Teerns & Zuiderburen, De Zuidlanden, Middelsee, Dorpen Zuid-Oost, Dorpen Zuid-West en Grou e.o. De kaart van bijlage 1 laat elf buitengebieden en dorpen van die wijken (Jelsum, Koarnjum, Britsum, Vierhuisterweg e.o. en zeven buitengebieden) grijs: tekst en kaart verschillen daar, en bij twijfel vallen ze erbinnen. De tabel in de toelichting geeft De Zuidlanden en Dorpen Zuid-Oost drie schaarstecriteria, net als Dokkumer Ie e.o. en Goutum, maar de verordening wijst ze niet aan: de lijst van het artikel geldt. Het model plaatst een woning op de CBS-buurtcode van haar adres (indeling 2025): in de 58 buurten van de twaalf wijken waarvan CBS de grens sinds 2023 ongewijzigd laat erbinnen, in de twaalf buurten met een gewijzigde grens (in en naast Dokkumer Ie e.o., Stationskwartier, Buitengebied Noordwest, Spoordok, De Zwette I) niet vastgesteld, elders erbuiten; zonder code telt elke woning met een WOZ-schatting tot de grens als mogelijk beschermd. De verordening noemt geen einddatum ("Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2024.", art. 6.1); de toelichting zegt "Een huisvestingsverordening heeft een geldigheidsduur van vier jaar." en art. 4 van de Huisvestingswet staat haar regels toe "voor de duur van ten hoogste vier jaar", dus tot en met 30-06-2028 (afgeleid, niet geschreven). Een wijziging of opvolger was op 4-11-2026 niet vastgesteld of gepubliceerd (register en Gemeenteblad; alleen een regionale urgentieverordening voor sociale huurwoningen van corporaties lag in 2025 als ontwerp ter inzage): opnieuw lezen vóór 2028. Leges € 406,12 voor de vergunning en € 683,02 voor een ontheffing (Legesverordening Leeuwarden 2026, tarieven 4.8.1 en 4.8.2); boetes € 4.000 tot € 21.750 (bijlage 2). Niet geverifieerd zijn het bedrag sinds 2025 (eigen rekenwerk met de CPI) en de grens tussen tekst en kaart. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Mandaatoverzicht gemeente Leeuwarden 2025-2, CVDR745823/2, grondzaken nr. 5; Gemeenteblad 2025, 460944): "Weigeren/verlenen van ontheffingen of goedkeuringen van in koopovereenkomsten opgenomen verplichtingen/verboden inzake doorverkoop, bouwplicht (alle soorten bouwterrein), detailhandelsverbod (bedrijfs- en industrieterreinen) en zelfbewoning (bouwterrein voor woningbouw)" (Mandaatoverzicht 2025-2, geldend vanaf 29-11-2025; dezelfde regel zonder "doorverkoop" al in het Mandaatoverzicht 2018, Gemeenteblad 2018, 150036): de gemeente neemt zo'n plicht op in koopovereenkomsten voor bouwgrond. Welke uitgiften haar hebben, hoe lang en met welke boete staat in de koopovereenkomsten en de inschrijvings- en lotingsreglementen per uitgifte ("Per uitgifte wordt een inschrijvings- en lotingsreglement vastgesteld.", Beleidsprogramma Grond), die niet gepubliceerd en niet gelezen zijn. Geen algemene zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding of doelgroepenverordening gevonden (register en Gemeenteblad, beide lezers: alleen afwezigheid); voor betaalbare koop legt de gemeente met de ontwikkelaar alleen de verkoopprijs vast ("Met de projectontwikkelaar, bouwbedrijf of woningcorporatie wordt contractueel vastgelegd tegen welke prijs de woning met de grond wordt verkocht.", Beleidsprogramma Grond). Of een woning op grond staat die de gemeente verkocht, staat zelden in de advertentie

Aanname: de WOZ-grens van de opkoopbescherming sinds 2025 is eigen rekenwerk met de CPI, en waar de tekst en de kaart van de verordening verschillen, rekent het model de buurten tot het beschermde gebied; de verordening heeft geen urgentieregeling, die naar verwachting vanaf 1 januari 2028 verplicht is: het model houdt elke woning achter waarvan de levering op of na die datum kan worden ingeschreven

• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• repository.officiele-overheidspublicaties.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• opendata.cbs.nl
• repository.officiele-overheidspublicaties.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 3 en 4-11-2026: de titels met "verhuur" en "verhuurder" geven alleen het aanwijzingsbesluit toezichthouders Wgv, Wbh en Huisvestingsverordening, regels voor verhuurboten en rondvaartschepen en de beleidsregel en vrijstelling voor toeristische verhuur; de tekst "verhuurverordening" en "verhuurdersvergunning" geeft niets, "verhuurvergunning" alleen de vergunning van de opkoopbescherming; het college mandateerde alleen de handhaving van de landelijke regels ("de bevoegdheden uit hoofdstuk 5, artikelen 17, 18 en 20 van de Wet goed verhuurderschap", Gemeenteblad 2024, 98264), en de Legesverordening 2026 kent onder "Huisvestigingsverordening" alleen de verhuurvergunning opkoopbescherming, de ontheffing en de onttrekkingsvergunning (tarieven 4.8.1-4.8.3); gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Leeuwarden (gezocht op 4 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming

Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.

de Huisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden regelt alleen opkoopbescherming (paragraaf 4.1) en een onttrekkingsvergunning voor gebruik als tweede woning in de kernen Grou en Warten (paragraaf 4.2); "HOOFDSTUK 2 WOONRUIMTEVERDELING [Gereserveerd] HOOFDSTUK 3 URGENTIE [Gereserveerd]": geen woonruimte aangewezen waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is, ook geen huurwoningen van corporaties; zij is de enige huisvestingsverordening die geldt, tot en met 30-06-2028 (art. 4 Huisvestingswet: ten hoogste vier jaar). Een regionale Huisvestingsverordening urgent woningzoekenden Fryslân lag van 20-03 tot 30-04-2025 als ontwerp ter inzage (Gemeenteblad 2025, 117038) en is niet vastgesteld; in de uniforme Friese tekst gaat zij alleen over sociale huurwoningen van corporaties. Een urgentieregeling is wettelijk verplicht, naar verwachting vanaf 1 januari 2028 (Stb. 2026, 157)