Beleggingswoningen in Emmen

OZB eigenaar

0,1177% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening onroerendezaakbelastingen 2026 Emmen, CVDR753721/1, art. 5 lid 1 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"b. de eigenaren belasting - voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1177 %"; Gemeenteblad 2025, 568785, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); de gebruikersbelasting (0,2620%) geldt alleen voor een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient (art. 1 lid 1 a); niet-woningen eigenaren 0,3170%

Rioolheffing eigenaar

0,044% van de WOZ-waarde

Bron: Verordening riool- en waterzorgheffing 2026 Emmen, CVDR753723/1, art. 2 lid 1 a, 5 en 6 onder a 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026"Het percentage bedraagt voor: a. het eigenarendeel 1. voor percelen die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0440 %"; Gemeenteblad 2025, 568794, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 11 lid 3); het eigenarendeel ("de persoon die bij het begin van het belastingjaar van een perceel het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht", art. 2 lid 1 a) op de WOZ-waarde, ten hoogste € 5.000.000 (art. 5); het gebruikersdeel (0,0290% van de WOZ, art. 6 onder b 1°) is voor de huurder, de verhuurder betaalt het alleen bij ingebruikgeving van een deel van een perceel of bij volgtijdig gebruik (art. 2 lid 3 b en c)

Watersysteemheffing (waterschap) · Vechtstromen / Hunze en Aa's

0,03863% van de WOZ-waarde

niet geverifieerdBron: Verordening watersysteemheffing waterschap Vechtstromen 2026, CVDR749288/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)gecontroleerd op 4 nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Vechtstromen 0,03863%, Hunze en Aa's 0,03653%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, alle 60.773 adressen met gemeentecode 0114, door twee lezers en de reviewer geteld) betalen 51.400 adressen (85%) aan Vechtstromen en 9.367 (15%) aan Hunze en Aa's: heel Barger-Compascuum, Emmer-Compascuum, Klazienaveen-Noord en Roswinkel en vrijwel heel Nieuw-Weerdinge, en een deel van Emmen (2.099 van 35.275 adressen, in de wijken Barger-Oosterveld, Emmerschans en Kern Emmen Noord), Klazienaveen, Nieuw-Dordrecht en Zwartemeer; 6 adressen hebben in PDOK geen waterschap. In de vier wijken met opkoopbescherming ligt geen adres bij Hunze en Aa's (wettencheck 2026-11-04)

Aanname: de waterschapsbelasting van de eigenaar rekent met het tarief van het duurste waterschap in de gemeente; welk waterschap een adres heeft, is niet vastgesteld, en een woning in een goedkoper waterschap betaalt minder

Van krachtsinds 1 jul 2023 tot 30 jun 2027, in 4 wijken/buurten: Angelslo, Bargeres, Emmerhout, Emmermeer

WOZ-grens: tot en met € 250.000 (vastgesteld voor 2023).

Een woning met een WOZ-waarde tot en met de grens mag na de aankoop 4 jaar niet verhuurd worden zonder vergunning van de gemeente.

Hoe de grens is bepaald: de WOZ-waarde "vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving" (art. 1.1 m), "niet meer … dan €250.000,-" (art. 2.1 lid 2 b): tot en met € 250.000, een vast bedrag sinds 1-7-2023, door geen tekst geïndexeerd en gelijk voor elke inschrijving tot het einde van de verordening (30-6-2027); de toelichting koos het bedrag als de maximale hypotheek bij € 57.000 bruto inkomen per jaar. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar

"1. Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: a. die gelegen is in één van de volgende delen van de gemeente: 1. Angelslo; 2. Bargeres; 3. Emmerhout; 4. Emmermeer. b. waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan €250.000,-;" (Huisvestingsverordening gemeente Emmen 2023, CVDR698265/1, art. 2.1, Gemeenteblad 2023, 289547, de enige versie, geldend van 01-07-2023 t/m heden). Inschrijving is die van de akte van levering in de openbare registers (art. 1.1 e). Alleen in vier wijken van de stad Emmen (de CBS-wijken Emmermeer, Angelslo, Emmerhout en Bargeres, samen 18.316 van de 60.773 adressen); de andere wijken van de stad (onder meer Centrum, Rietlanden, Emmerschans, Barger-Oosterveld, Parc Sandur, Delftlanden) en alle dorpen (Klazienaveen, Emmer-Compascuum, Nieuw-Amsterdam, Schoonebeek, Erica en de andere) vallen erbuiten. Het model plaatst een woning op de CBS-buurtcode van haar adres (indeling 2025): in die vier wijken erbinnen, in de andere erbuiten; zonder code telt elke woning met een WOZ-schatting tot de grens als mogelijk beschermd. Een woning die bij de inschrijving "vrij was van huur en gebruik" valt eronder; de verordening kent geen uitzondering voor nieuwbouw, dus nieuwbouw telt mee. Einde: "1. Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2023 en vervalt op 1 juli 2027." (art. 3.2 lid 1), dus tot en met 30-06-2027; een opvolger was op 4-11-2026 niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (register en Gemeenteblad, door beide lezers en de reviewer gezocht); de Woonvisie 2022-2030: "De opkoopbescherming geldt vooralsnog voor vier jaar. Hierna vindt een evaluatie plaats naar de noodzaak en relevantie van deze maatregel in de economische situatie van dat moment." Opnieuw lezen vóór 1-7-2027. Geen leges ("Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014 Artikel 3.11 t/m 3.18 Gereserveerd.", Legesverordening gemeente Emmen 2026); handhaving met een last onder bestuursdwang of dwangsom (art. 3.1). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Beleidsregels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Gemeente Emmen 2025, CVDR745572/1, art. 6 lid 4): "4. In de koopovereenkomst tussen de CPO-groep en de gemeente kan waar nodig een zelfbewoningsplicht en/of verbod op doorverkoop voor een bepaalde periode worden opgenomen." (Beleidsregels CPO Gemeente Emmen 2025, Gemeenteblad 2025, 450277, geldend vanaf 18-10-2025; hetzelfde, zonder "voor een bepaalde periode", in de Leidraad CPO, par. 4.3 stap 6): een mogelijkheid per project, termijn en prijsgrens niet genoemd. De kavels worden verkocht "onder de geldende Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken(AVV) van de gemeente Emmen" (art. 6 lid 2) tegen de prijzen van de Nota Grondprijzen 2025 (art. 3 lid 4); geen van beide staat in het register of het Gemeenteblad, en de koopovereenkomsten zijn niet gepubliceerd: welke projecten een plicht hebben en hoe lang is niet gelezen. Geen gemeentebrede zelfbewoningsplicht of antispeculatiebeding gevonden (register en Gemeenteblad: "zelfbewoningsplicht" alleen deze beleidsregels, "antispeculatiebeding" niets); de Woonvisie 2022-2030 plant "Antispeculatiebedingen ontwikkelen" (2023), een vastgesteld beding is niet gevonden; anterieure overeenkomsten zijn niet gepubliceerd. Of CPO-kavels die vóór 18-10-2025 onder dezelfde Algemene Verkoopvoorwaarden zijn verkocht een zelfbewoningsplicht hebben, is evenmin gelezen: een doorverkoop binnen de onbekende termijn telt mee

• lokaleregelgeving.overheid.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• repository.officiele-overheidspublicaties.nl
• opendata.cbs.nl
• opendata.cbs.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl
• lokaleregelgeving.overheid.nl
• repository.officiele-overheidspublicaties.nl
• zoek.officielebekendmakingen.nl

Geen verhuurvergunning gevonden. niet geverifieerd

geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register of het Gemeenteblad op 4-11-2026: de titels met "verhuur" geven alleen de twee besluiten tot aanwijzing van toezichthouders voor de Wet goed verhuurderschap (2023, 2024) en de Beleidsregels kamerverhuur 2018, de tekst "verhuurvergunning" alleen de Huisvestingsverordening 2023 (de vergunning van de opkoopbescherming) en het Aanwijzingsbesluit webformulieren (een formulier "Verhuurvergunning aanvragen", zonder grondslag), "verhuurverordening" in het Gemeenteblad niets; het Mandaatverzamelbesluit 2026 mandateert alleen "Het schriftelijk besluiten tot inbeheername in de zin van de Wet goed verhuurderschap.", en de Legesverordening 2026 kent geen leges voor een verhuurvergunning ("Artikel 1.29 Huisvestingswet 2014 Gereserveerd."; paragraaf 3.6 "Artikel 3.11 t/m 3.18 Gereserveerd."). Kamerverhuur vraagt een omgevingsvergunning (Beleidsregels kamerverhuur gemeente Emmen 2018): alleen van belang voor kamerverhuur, niet voor de verhuur van een hele woning aan één huishouden; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)

Aanname: geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap) gevonden in de regels van Emmen (gezocht op 4 november 2026 door twee lezers; niet bevestigd); een digitaal loket van de gemeente noemt een verhuurvergunning, zonder gevonden grondslag; wel regels voor kamerverhuur of het splitsen van een woning, niet voor de verhuur van een hele woning aan één huishouden; de enige verhuurvergunning die de regels instellen, is die van de opkoopbescherming

Geen huisvestingsvergunning voor huurders gevonden.

de Huisvestingsverordening gemeente Emmen 2023 regelt alleen opkoopbescherming (hoofdstuk 2) en wijst geen woonruimte aan waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is, ook geen huurwoningen van corporaties ("huisvestingsvergunning" komt er niet in voor); zij is de enige huisvestingsverordening die geldt en vervalt op 1 juli 2027 (art. 3.2 lid 1). De Verordening voor standplaatsen van woonwagens 2005, die het register nog als geldend toont, berustte op de oude Huisvestingswet en verviel van rechtswege per 1-7-2015 ("Een verordening die berust op de Huisvestingswet vervalt zes maanden na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.", Huisvestingswet 2014 art. 51 lid 2, tekst van 1-1-2015), en de "Huisvestingsverordening voor standplaatsen, woonwagens en woonwagenwoningen 2014" is per 1 oktober 2025 ingetrokken (Woonwagenbeleid 2025); een opvolger kan een vergunning invoeren (een urgentieregeling werkt met een "huisvestingsvergunning met urgentie", verplicht "naar verwachting" per 1 januari 2028, Stb. 2026, 157)