Buy-to-let homes in Arnhem
Free beta · pilotHomes for sale in Arnhem, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (66 of the 1,184 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 12 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
1,184 of 1,184 homes for sale read · 66 with a published forecast, of which 33 indicative · 1,118 withheld (479 a possible letting rule of the municipality, or its rules not read yet; 419 not yet delivered, unfinished or being rebuilt; 170 too few comparable rents; 29 a possible owner-occupation or target-group duty on new build; 11 what the advert says about letting, or an advert with no full text; 5 ground lease (erfpacht) terms not known, or a ban on letting in them; 4 a possible restriction our advert reader flags, or an advert not yet read in its current version; 1 possibly outside the municipality).
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Browse the homes
Zijpendaalseweg 1 b
6814 CA Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Burgemeester Weertsstraat 91 2
6814 HN Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Jachthoornlaan 66
6813 CH Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Thomas Ettylaan 86
6814 JX Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Rentmeesterwaard 110
6846 EJ Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Wout Wagtmanshof 24
6833 LV Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Zonnewende 29
6846 DB Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Bernard Zweerslaan 29
6815 BA Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Heusdenstraat 30
6844 HN Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Velperweg 131
6824 HK Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Obrechtstraat 46
6815 BS Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Lindenheuvel 29
6822 KZ Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Under offerBurgemeester Weertsstraat 5 1
6814 HL Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
St. Peterlaan 64
6821 HJ Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Bachlaan 74
6815 DG Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Zijpendaalseweg 13 a
6814 CB Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Amsterdamseweg 168
6814 GK Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Warnsbornlaan 4
6816 PS Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Fruittelerserf 18
6846 AD Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Moersbergenlaan 5
6825 AM Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Bakkeveenlaan 2
6835 JZ Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Moersbergenlaan 5
6825 AM Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Amsterdamseweg 140
6814 GJ Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Gabriëlstraat 57 4
6813 KN Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
St. Antonielaan 24
6821 GJ Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Jachthoornlaan 138
6813 CH Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Joris van der Haagenlaan 12
6814 LK Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Amsterdamseweg 194 3
6814 GK Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Fruithoeve 9
6846 JG Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Gabriëlstraat 61 4
6813 KN Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Pachterwaard 29
6846 ES Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Eindhovensingel 5
6844 CA Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Rijkerswoerdsestraat 11
6836 AG Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Eusebiusplein 16
6811 HE Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Utrechtseweg 215 1
6812 AD Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Izaäk Evertslaan 125 4
6814 JH Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Amsterdamseweg 174
6814 GK Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Moersbergenlaan 30
6825 AN Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Varkensstraat 30
6811 GN Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Amsterdamseweg 130
6814 GJ Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Kastanjelaan 35 1
6828 GJ Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Avondlicht 25
6846 DT Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Mr J.M. de Kempenaersingel 56
6836 MH Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Jansbuitensingel 23 21
6811 AD Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Burgemeester Weertsstraat 95 2
6814 HN Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Turfstraat 3
6811 HK Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Wijnkers 17
6846 HM Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Sonsbeekweg 40 2
6814 BD Arnhem
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Arnhem at a glance
Counted over the 66 published homes on this page, of which 12 are sold subject to conditions.
Rent segment (WWS points)
- Social rent0
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent0
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector42
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided24
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is48
- Full renovation18
Where the rent comes from
- Comparable rents within 1 km4
- Comparable rents within 2.5 km6
- Comparable rents within 8 km32
- Legal maximum (WWS points)24
Data freshness
- Last home read
- 11 Nov 2026
- Last forecast
- 12 Nov 2026
Condition judged from photos for 66 of 66 homes
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: Arnhem
province of Gelderland · Arnhem/Nijmegen region · water board Rijn en IJssel / Rivierenland / Vallei en Veluwe · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.1044% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen Arnhem 2026, CVDR748104/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. de eigenaren belasting: 1°. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1044%"; geldend vanaf 29-11-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); vervangt de bron arnhem.nl
- Sewerage charge, owner
- 0.0228% of the WOZ valueSource: Verordening rioolheffing Arnhem 2026, CVDR748106/1, art. 5 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"Het tarief voor het eigenarendeel bedraagt een percentage van de heffingsmaatstaf. Het percentage bedraagt voor: a. een perceel dat in hoofdzaak tot woning dient 0,0228%"; eigenarendeel op de WOZ-waarde (art. 5); het gebruikersdeel (0,0223% van de WOZ, art. 6 lid 2) is voor de huurder
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rijn en IJssel / Rivierenland / Vallei en Veluwe
- 0.03794% of the WOZ valuenot verifiedSource: Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijn en IJssel 0,036%, Rivierenland 0,03794%, Vallei en Veluwe 0,0206%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: de locatiezoeker van lokaleregelgeving.overheid.nl geeft per postcode alle drie; de PDOK-waterbeheergebieden (api.pdok.nl, waterschappen-waterbeheergebieden-imwa, landelijke wettencheck 2026-11-01) leggen Arnhem-Zuid (peilgebied OVB178 "Arnhem Zuid") bij Waterschap Rivierenland en de afvoergebieden ten noorden van de Rijn bij Rijn en IJssel. Volgens COELO 2026 (secundair: een ingezetenenheffing van € 112,39 tussen € 87,98 en € 147,39, en de winkelheffing) ligt ~59% van de huishoudens bij Rijn en IJssel, ~41% bij Rivierenland en blijft er voor Vallei en Veluwe geen meetbaar aandeel; een woning ten noorden van de Rijn betaalt 0,036%, dit tarief geldt alleen in Arnhem-Zuid (wettencheck 2026-11-01)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
In forcesince 26 Feb 2022, in 20 districts: Arnhemse Broek, Centrum, De Laar, Elderveld, Elden, Geitenkamp, Heijenoord/Lombok, Klarendal, Malburgen-Oost (Noord), Malburgen-Oost (Zuid), Malburgen-West, Monnikenhuizen, Presikhaaf-Oost, Presikhaaf-West, Rijkerswoerd, Schuytgraaf, Spijkerkwartier, St. Marten/Sonsbeek-Zuid, Velperweg e.o., Vredenburg/Kronenburg
WOZ limit 2026: up to and including €450,000.
A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.
New builds are excluded.
- een woning die op de datum van inschrijving 6 maanden of langer verhuurd was (tenzij met een opkoopvergunning)
- eigendom van de gemeente of een toegelaten instelling
- aankoop in opdracht van de gemeente
- complexgewijze verkoop: ten minste 5 woningen in één gebouw, één ervan verhuurd in de 12 maanden voor de verkoop, samen verkocht aan één koper
- programmatische afspraken met het college die verhuur toestaan
How the limit is set: de WOZ-waarde bekend op de datum van inschrijving van de leveringsakte, niet meer dan € 450.000, "welk bedrag jaarlijks wordt geïndexeerd door het college met de gemiddelde jaarlijkse WOZ-waardestijging" (HV 2024 art. 13 lid 2 b, sinds 09-12-2025); geen indexatiebesluit voor 2026 gevonden, dus 2026 € 450.000 en 2027 een band tot de WOZ-stijging van de gemeente (CBS 85036NED, WOZ 2026 +11,7%: ongeveer € 502.700); vanaf 09-12-2026, een jaar na de laatste indexatie, kan ook een inschrijving in 2026 al onder de geïndexeerde grens vallen. Grenzen: € 325.000 vanaf 26-02-2022 (Gemeenteblad 2022, 85732), € 355.000 vanaf 25-08-2023 (Gemeenteblad 2023, 368990), € 434.000 vanaf 08-10-2024 (Gemeenteblad 2024, 422804), € 450.000 vanaf 09-12-2025 (Gemeenteblad 2025, 529121). De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere bestaande woonruimte: … b. waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan € 450.000, welk bedrag jaarlijks wordt geïndexeerd door het college met de gemiddelde jaarlijkse WOZ-waardestijging" (Huisvestingsverordening Arnhem 2024, art. 13 lid 2, versie 4 geldend vanaf 10-03-2026). 20 van de 24 CBS-wijken. Alleen bestaande woonruimte ("Het is niet toegestaan de opkoopbescherming toe te passen op de nieuwbouwvoorraad", toelichting); nieuwbouw valt volgens de onderzoeker onder de beleidsregels zelfbewoningsplicht (niet gelezen). In werking op 26-02-2022: Gemeenteblad 2022, 85732, bekendgemaakt 25-02-2022, "treedt in werking op de eerste dag na die van de bekendmaking". Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening Arnhem 2024, art. 13 lid 2 en toelichting, CVDR709142/4): de opkoopbescherming geldt alleen voor bestaande woonruimte ("Het is niet toegestaan de opkoopbescherming toe te passen op de nieuwbouwvoorraad", toelichting); volgens de onderzoeker valt nieuwbouw onder de beleidsregels zelfbewoningsplicht: niet gelezen, termijn en prijsgrens onbekend
Landlord permit (verhuurvergunning)
Letting is possible with a landlord permit: conditions and fees, not a ban.
Applies in 6 districts: Malburgen-West, Geitenkamp, Malburgen-Oost (Noord), Malburgen-Oost (Zuid), Arnhemse Broek, Spijkerkwartier.
een algemene verhuurvergunning in de wijken waar het college de start heeft vastgesteld (Verhuurverordening gemeente Arnhem 2025, art. 2 lid 2 en art. 8 lid 2): "1. in Malburgen-West op: 15 augustus 2025 2. in Geitenkamp op: 15 augustus 2025 3. Malburgen Oost-Noord op: 1 december 2025 4. Malburgen Oost-Zuid op: 1 december 2025 5. Arnhemse Broek: 15 juli 2026 6. Spijkerkwartier: 1 oktober 2026" (Uitwerkingsbesluit, versie 3 geldend vanaf 11-07-2026). Presikhaaf-Oost, Presikhaaf-West, Elderveld, Vredenburg/Kronenburg, Centrum, De Laar en Klarendal zijn aangewezen maar hebben nog geen startdatum; in de hele gemeente een vergunning voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten (art. 3 lid 2)
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
No housing permit for tenants found.
alleen voor huurwoningen van woningcorporaties onder de huurtoeslaggrens en standplaatsen (HV 2024, art. 2); geen vergunning voor de huurder van een particuliere verhuurder, ook niet in de middenhuur
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Arnhem say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbidding in the region
On average +4.9% on the asking price in the Arnhem/Nijmegen region, Q3 2026.
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source