Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
Fruittelerserf 18
Free beta · pilot6846 AD Arnhem
For saleFree sectorBest scenario: Let as isIndicative
187 points or more: the market rent applies.
Asking price
€724,950buyer pays costs (k.k.)
An asking price, not a sale price.
Expected purchase price
€760,473+3.3% on the asking price: the national average across all home types (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself).
+1.6 pp for the Arnhem/Nijmegen region, Q3 2026, not verified.Together +4.9% on the asking price. The forecast buys at this price.
- Living area
- 201 m²
- Asking price per m²
- €3,607
- Energy label
- A
- Built
- 2004
- Rooms / bedrooms
- 6 / 5
- Bathrooms
- 2
- Plot
- 190 m²
- Type
- House · corner house
Rent used, per month
€2,141
5 comparable rentals 0.09 to 7.68 km away (weighted average 2.1 km)Low confidence: few comparable rentals nearby
IRR over 10 years
2.8%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
IRR without appreciation
−0.1%
10 years, 0% appreciation, without a mortgage: the stored cell of the sensitivity grid.
Cash flow year 1, after tax
€5,221
0.6% of the total investment of €824,061: expected purchase price €760,473 + transfer tax (8%) and other purchase costs €63,588. No mortgage.
Net rental yield year 1, before tax
2.2%
Gross rental yield: 3.5% · Rent × 12 ÷ asking price.
Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.
Indicative: the comparable rentals lie far away (weighted average 2.1 km). In our test on let homes such rents were off by a median 13.8%, against 10.0% for comparables within 2 km, and ran 6.5% high on average against 3.2%.
Cautious rent scenario
The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.
Less cautious than it looks: this home’s comparable rentals lie far away, and in our test 3 to 4 in 10 such homes let below the cautious rent.
Cautious rent, per month
€1,884
Cash flow year 1, after tax
€2,409
0.3% of the same total investment of €824,061
IRR over 10 years
2.5%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cash flow year 1 against the forecast
−€2,812
a year, against €5,221 at €2,141 rent a month
Already deducted in year 1: maintenance and running costs
Maintenance €3,500 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)
Major maintenance planned within ten years
- Year 7: exterior paint€6,958
Other running costs, year 1
- Management
- €1,233
- Insurance
- €400
- Property tax (OZB)
- €700
- Sewerage charge
- €153
- Water board levy
- €254
- Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance)
- €6,241
- Vacancy (year 1)
- €1,028
- Tax (year 1)
- €13,202
Assumed for this home: Property tax (OZB), owner, Arnhem: 0.1044% of the WOZ; Water board levy, owner, Arnhem: 0.0379% of the WOZ (not verified against the official source); Sewerage charge, owner, Arnhem: 0.0228% of the WOZ = €153 a year
From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.
Location and plot
Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 5 comparable rentals from the table lie.
Loading the map…
Rent-control points (WWS)
Points model WWS-2026.1Points band
303–382 points
Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187
187 points or more: the market rent applies.
Legal maximum rent
No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.
WOZ value
€616,208 – €724,950
Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.
Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck| Rubric | Min | Max | How it was counted (model note) |
|---|---|---|---|
| WOZ value | 47.75 | 59.5 | WOZ estimate band, §2.11.2 |
| Kitchen | 4 | 14 | assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base |
| Parking | 0 | 0 | no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte) |
| Bathroom fittings | 20 | 34 | fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2) |
| Outdoor space | 15 | 15 | listing: private outdoor m², §2.8.1 |
| Energy performance | 41 | 41 | energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Heating and cooling | 14 | 20 | rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3) |
| Room floor area | 161 | 185 | assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2) |
| Other indoor space | 0 | 13.5 | listing: overige inpandige ruimte + externe berging + garage, m² unknown: 0–18 m² (assumption), §2.2.2 |
| Total | 303 | 382 |
Not counted by the model (11)
Model notes, as stored.
- section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
- section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
- the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
- the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
- the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
- the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
- the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
- WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
- contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
- the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Rent
Market rent from the asking rents of comparable rentals, per month
Low (p25)
€1,865
€9.28 per m² a month
Median
€2,141
€10.65 per m² a month
High (p75)
€2,535
€12.61 per m² a month
Rent used in the forecast
€2,141
Basis: 5 comparable rentals 0.09 to 7.68 km away (weighted average 2.1 km)Low confidence: few comparable rentals nearby
Legal maximum rent
–
No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.
Thin basis: this rent rests on 5 comparable rentals (fewer than 8). With so few comparisons the rent is less certain; check it against recent lettings nearby.
Indicative: the comparable rentals lie far away (weighted average 2.1 km). In our test on let homes such rents were off by a median 13.8%, against 10.0% for comparables within 2 km, and ran 6.5% high on average against 3.2%.
5 comparable rentals 0.09 to 7.68 km away (weighted average 2.1 km)
The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental); 2 without a location index of their own are not adjusted.
Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.
Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.
Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €10.65 × 201 m² = €2,141 a month.
| Address | Distance | Living m² | Plot m² | Rooms | Bedr. | Label | Built | Asking rent | Asking rent per m² | Corrected per m² | Seen | Let or offline since |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| This homecorner house | 201 | 190 | 6 | 5 | A | 2004 | ||||||
| Tuinderserf 186846 AV · semi-detached house | 0.09 km | 157 | — | — | 5 | A | — | €2,100 | €13.38 | €12.61 | 11 Nov 2026 | 3 Aug 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,100 (€13.38 per m²), from €2,100 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.929 · location ×1.015 = €12.61 per m². | ||||||||||||
| Wakerdijk 216846 RT · terraced house | 1.51 km | 132 | — | — | 5 | A+++ | 2019 | €2,200 | €16.67 | €13.05 | 11 Nov 2026 | 14 Sep 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €1,985 (€15.04 per m²), from €2,200 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label A+++ converted to A ×0.97. Carried to this home: size ×0.881 · location ×0.984 = €13.05 per m². | ||||||||||||
| Draaibrug 396846 SB · terraced house | 1.9 km | 133 | — | — | – | – | 2020 | €1,468 | €11.04 | €9.28 | 11 Nov 2026 | 11 Aug 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €1,468 (€11.04 per m²), from €1,468 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.883 · location ×0.952 = €9.28 per m². | ||||||||||||
| Via Alosta 236661 JX · corner house | 2.72 km | 134 | — | — | 5 | A | — | €1,895 | €14.14 | €10.65 | 1 Nov 2026 | 29 Jan 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €1,611 (€12.02 per m²), from €1,895 asking rent: furnished ×0.85. Carried to this home: size ×0.885 · no location index, not adjusted for location = €10.65 per m². | ||||||||||||
| Heinrich Böllstraat 566515 ZM · terraced house | 7.68 km | 131 | — | — | 5 | – | 2018 | €1,540 | €11.76 | €10.34 | 1 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €1,540 (€11.76 per m²), from €1,540 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.879 · no location index, not adjusted for location = €10.34 per m². | ||||||||||||
Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.
Condition per element
Fixer-upper score: 9/100- KitchenGood
photos:
Modern white cabinets, dark countertops, integrated appliances, good condition.
- BathroomNewfrom 2023
advert text:
Daarnaast beschikt de woning over twee moderne badkamers, beide vernieuwd in 2023.
- ToiletGood
photos:
White tiles, wall-mounted toilet, small sink, good condition.
- FloorsGood
photos:
Light laminate flooring throughout living areas and kitchen, good condition.
- Interior paintGood
photos:
Mostly light neutral colours, some accent walls, good condition.
- Exterior paintGood
photos:
White brick facade, dark grey door and window frames, good condition.
- Frames and glazingGood
photos:
Modern dark frames, likely double glazing, good condition.
- RoofGood
photos:
Pitched roof with dark tiles, dormer windows, appears well-maintained.
- BoilerUnknown
- InsulationGood
advert features:
Dakisolatie, muurisolatie en vloerisolatie
Renovation scenarios
Assumption, not a quoteLet as is
★ Best scenario- Cost (min – mid – max)
- No works: the home is let as offered.
- Duration
- 0 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 303–382Free sector
- Rent after
- €2,141Comparable rents within 8 km
- Value after
- €760,473 – €760,473 – €760,473asking price — in purchase-price terms: × 1.049 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.8%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Notes
- as offered
Refresh
- Cost (min – mid – max)
- €0 – €1,650 – €3,300incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 303–382Free sector
- Rent after
- €2,141p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 5 comparables) × 201 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
- Value after
- €760,473 – €760,473 – €760,473asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.049 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.7%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (1)
- Boiler · unknown€0 – €3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’); state unknown: 0 … full
Notes
- boiler: state unknown, priced as a band
Full renovation
- Cost (min – mid – max)
- €0 – €1,650 – €3,300incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 303–382Free sector
- Rent after
- €2,141p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 5 comparables) × 201 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
- Value after
- Not shownModel note: label already at or above the target
- IRR over 10 years
- 2.7%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (1)
- Boiler · unknown€0 – €3,000
new boiler (model setting ‘Renovation: new boiler’); state unknown: 0 … full
Notes
- label already at or above the target
- boiler: state unknown, priced as a band
Ten-year forecast
Scenario
Tax regime
IRR over 10 years
2.8%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
IRR over 5 years
1.9%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Return on equity, year 1
3.7%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Break-even appreciation
0.1%
The yearly appreciation at which the IRR is 0.
Total return over 5 years
€81,743
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Total return over 10 years
€255,102
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cash flow year 1, after tax
€5,221
Payback
–
Cumulative cash flow and value
Year by year
| Year | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rent per month | €2,141 | €2,205 | €2,271 | €2,340 | €2,410 | €2,482 | €2,556 | €2,633 | €2,712 | €2,794 |
| Rent for the year | €25,692 | €26,463 | €27,257 | €28,074 | €28,917 | €29,784 | €30,678 | €31,598 | €32,546 | €33,522 |
| Vacancy | €1,028 | €1,059 | €1,090 | €3,463 | €1,157 | €1,191 | €1,227 | €3,897 | €1,302 | €1,341 |
| Running costs | €6,241 | €6,411 | €6,585 | €8,987 | €6,949 | €7,138 | €14,291 | €10,034 | €7,738 | €7,949 |
| of which maintenance | €3,500 | €3,587 | €3,677 | €3,769 | €3,863 | €3,960 | €4,059 | €4,160 | €4,264 | €4,371 |
| of which major maintenance | €6,9587 | |||||||||
| Net operating income | €18,424 | €18,994 | €19,581 | €15,625 | €20,811 | €21,455 | €15,160 | €17,667 | €23,506 | €24,232 |
| Interest | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 |
| Tax | €13,202 | €13,680 | €14,174 | €14,684 | €15,211 | €15,755 | €16,318 | €16,898 | €17,498 | €18,118 |
| Cash flow | €5,221 | €5,313 | €5,407 | €941 | €5,600 | €5,699 | −€1,158 | €768 | €6,008 | €6,114 |
| Cumulative cash flow | €5,221 | €10,535 | €15,942 | €16,882 | €22,483 | €28,182 | €27,024 | €27,793 | €33,800 | €39,914 |
| Value at year end | €785,569 | €811,492 | €838,272 | €865,935 | €894,510 | €924,029 | €954,522 | €986,021 | €1,018,560 | €1,052,173 |
of which major maintenance: 7 exterior paint €6,958
The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
Sale at the end
| after 5 years | after 10 years | |
|---|---|---|
| Sale price | €894,510 | €1,052,173 |
| Selling costs | €11,189 | €12,923 |
| Mortgage repaid | €0 | €0 |
| Tax on the sale | €0 | €0 |
| Net proceeds | €883,322 | €1,039,250 |
The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
box 3: no tax on the gain at the sale
Sensitivity
The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.
| Variant | IRR over 5 years | IRR over 10 years | Cash flow year 1, after tax | Total return over 10 years |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth | −1.3% | −0.4% | €4,245 | −€30,590 |
| Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth | 1.9% | 2.8% | €5,221 | €255,102 |
| Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth | 3.2% | 4.0% | €5,709 | €390,314 |
The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.
IRR over 10 years by mortgage and appreciation
Box 3 (2026) · Let as is
| Mortgage \ Appreciation a year | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% without a mortgage | −1.8% | −1.0% | −0.1% | 0.8% | 1.6% | 2.5% | 3.4% | 4.3% |
| 30% of the price | −4.2% | −2.9% | −1.6% | −0.3% | 0.9% | 2.2% | 3.4% | 4.5% |
| 50% of the price | −7.5% | −5.3% | −3.3% | −1.5% | 0.2% | 1.9% | 3.4% | 4.8% |
The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 2.8% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.
Short-term rental
No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).
Municipal rules
ArnhemFor this home
Buy-to-let protection does not apply to this home: above the WOZ limit of €450,000 (2026), not exact; WOZ estimate €616,208–€724,950; brought back to the valuation date 1 Jan 2025 the estimate is still above it (€551,621–€724,950, brought back by 6.1% a year, derived from the CBS price index of existing owner-occupied homes in the Arnhem/Nijmegen region (measured up to Q3 2026, carried forward after it): a regional average, not a measured WOZ value).
province of Gelderland · Arnhem/Nijmegen region · water board Rijn en IJssel / Rivierenland / Vallei en Veluwe · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
These rules are not verified against the official source yet: treat them as a pointer and check them with the municipality before you buy.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.1044% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen Arnhem 2026, CVDR748104/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. de eigenaren belasting: 1°. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1044%"; geldend vanaf 29-11-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); vervangt de bron arnhem.nl
- Sewerage charge, owner
- 0.0228% of the WOZ valueSource: Verordening rioolheffing Arnhem 2026, CVDR748106/1, art. 5 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"Het tarief voor het eigenarendeel bedraagt een percentage van de heffingsmaatstaf. Het percentage bedraagt voor: a. een perceel dat in hoofdzaak tot woning dient 0,0228%"; eigenarendeel op de WOZ-waarde (art. 5); het gebruikersdeel (0,0223% van de WOZ, art. 6 lid 2) is voor de huurder
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rijn en IJssel / Rivierenland / Vallei en Veluwe
- 0.03794% of the WOZ valuenot verifiedSource: Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijn en IJssel 0,036%, Rivierenland 0,03794%, Vallei en Veluwe 0,0206%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: de locatiezoeker van lokaleregelgeving.overheid.nl geeft per postcode alle drie; de PDOK-waterbeheergebieden (api.pdok.nl, waterschappen-waterbeheergebieden-imwa, landelijke wettencheck 2026-11-01) leggen Arnhem-Zuid (peilgebied OVB178 "Arnhem Zuid") bij Waterschap Rivierenland en de afvoergebieden ten noorden van de Rijn bij Rijn en IJssel. Volgens COELO 2026 (secundair: een ingezetenenheffing van € 112,39 tussen € 87,98 en € 147,39, en de winkelheffing) ligt ~59% van de huishoudens bij Rijn en IJssel, ~41% bij Rivierenland en blijft er voor Vallei en Veluwe geen meetbaar aandeel; een woning ten noorden van de Rijn betaalt 0,036%, dit tarief geldt alleen in Arnhem-Zuid (wettencheck 2026-11-01)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
In forcesince 26 Feb 2022, in 20 districts: Arnhemse Broek, Centrum, De Laar, Elderveld, Elden, Geitenkamp, Heijenoord/Lombok, Klarendal, Malburgen-Oost (Noord), Malburgen-Oost (Zuid), Malburgen-West, Monnikenhuizen, Presikhaaf-Oost, Presikhaaf-West, Rijkerswoerd, Schuytgraaf, Spijkerkwartier, St. Marten/Sonsbeek-Zuid, Velperweg e.o., Vredenburg/Kronenburg
WOZ limit 2026: up to and including €450,000.
A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.
New builds are excluded.
Exceptions:
- een woning die op de datum van inschrijving 6 maanden of langer verhuurd was (tenzij met een opkoopvergunning)
- eigendom van de gemeente of een toegelaten instelling
- aankoop in opdracht van de gemeente
- complexgewijze verkoop: ten minste 5 woningen in één gebouw, één ervan verhuurd in de 12 maanden voor de verkoop, samen verkocht aan één koper
- programmatische afspraken met het college die verhuur toestaan
How the limit is set: de WOZ-waarde bekend op de datum van inschrijving van de leveringsakte, niet meer dan € 450.000, "welk bedrag jaarlijks wordt geïndexeerd door het college met de gemiddelde jaarlijkse WOZ-waardestijging" (HV 2024 art. 13 lid 2 b, sinds 09-12-2025); geen indexatiebesluit voor 2026 gevonden, dus 2026 € 450.000 en 2027 een band tot de WOZ-stijging van de gemeente (CBS 85036NED, WOZ 2026 +11,7%: ongeveer € 502.700); vanaf 09-12-2026, een jaar na de laatste indexatie, kan ook een inschrijving in 2026 al onder de geïndexeerde grens vallen. Grenzen: € 325.000 vanaf 26-02-2022 (Gemeenteblad 2022, 85732), € 355.000 vanaf 25-08-2023 (Gemeenteblad 2023, 368990), € 434.000 vanaf 08-10-2024 (Gemeenteblad 2024, 422804), € 450.000 vanaf 09-12-2025 (Gemeenteblad 2025, 529121). De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere bestaande woonruimte: … b. waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan € 450.000, welk bedrag jaarlijks wordt geïndexeerd door het college met de gemiddelde jaarlijkse WOZ-waardestijging" (Huisvestingsverordening Arnhem 2024, art. 13 lid 2, versie 4 geldend vanaf 10-03-2026). 20 van de 24 CBS-wijken. Alleen bestaande woonruimte ("Het is niet toegestaan de opkoopbescherming toe te passen op de nieuwbouwvoorraad", toelichting); nieuwbouw valt volgens de onderzoeker onder de beleidsregels zelfbewoningsplicht (niet gelezen). In werking op 26-02-2022: Gemeenteblad 2022, 85732, bekendgemaakt 25-02-2022, "treedt in werking op de eerste dag na die van de bekendmaking". Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening Arnhem 2024, art. 13 lid 2 en toelichting, CVDR709142/4): de opkoopbescherming geldt alleen voor bestaande woonruimte ("Het is niet toegestaan de opkoopbescherming toe te passen op de nieuwbouwvoorraad", toelichting); volgens de onderzoeker valt nieuwbouw onder de beleidsregels zelfbewoningsplicht: niet gelezen, termijn en prijsgrens onbekend
Landlord permit (verhuurvergunning)
Letting is possible with a landlord permit: conditions and fees, not a ban.
Applies in 6 districts: Malburgen-West, Geitenkamp, Malburgen-Oost (Noord), Malburgen-Oost (Zuid), Arnhemse Broek, Spijkerkwartier.
een algemene verhuurvergunning in de wijken waar het college de start heeft vastgesteld (Verhuurverordening gemeente Arnhem 2025, art. 2 lid 2 en art. 8 lid 2): "1. in Malburgen-West op: 15 augustus 2025 2. in Geitenkamp op: 15 augustus 2025 3. Malburgen Oost-Noord op: 1 december 2025 4. Malburgen Oost-Zuid op: 1 december 2025 5. Arnhemse Broek: 15 juli 2026 6. Spijkerkwartier: 1 oktober 2026" (Uitwerkingsbesluit, versie 3 geldend vanaf 11-07-2026). Presikhaaf-Oost, Presikhaaf-West, Elderveld, Vredenburg/Kronenburg, Centrum, De Laar en Klarendal zijn aangewezen maar hebben nog geen startdatum; in de hele gemeente een vergunning voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten (art. 3 lid 2)
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
No housing permit for tenants found.
alleen voor huurwoningen van woningcorporaties onder de huurtoeslaggrens en standplaatsen (HV 2024, art. 2); geen vergunning voor de huurder van een particuliere verhuurder, ook niet in de middenhuur
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Arnhem say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
checked 11 Nov 2026niet gezocht: de landelijke wettencheck van 2026-11-01 las de belastingen, de opkoopbescherming en de vergunningen van de gemeente, niet haar erfpacht; geen erfpachtregeling, algemene bepalingen of erfpachtvoorwaarden gelezen, en niet vastgesteld of de gemeente of een ander erfpacht op woningen heeft uitgegeven
Overbidding in the region
On average +4.9% on the asking price in the Arnhem/Nijmegen region, Q3 2026.
not verifiedSource: NVM, Marktoverzicht regio Arnhem/Nijmegen 3e kwartaal 2026 (nvm.nl), tabel "Vraag-verkoopprijsverschil", totaal alle woningtypen, gelezen 2026-11-01checked 1 Nov 2026"Vraag-verkoopprijsverschil … Totaal 6,3% 6,5% 4,9% … % Boven vraagprijs verkocht … Totaal 77% 78% 75%" (kolommen 2025-3, 2026-2, 2026-3); ongewijzigd +4,9%, nu op NVM's eigen document gelezen (was: Percelio, alleen de kwartaalkop bevestigd); NVM, geen overheidsbron
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source
Sources and assumptions
For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)
Figures behind the forecast
OZB, sewerage and water board: the figures of Arnhem where known (not verified), otherwise the national assumption.
Each source is named as written, in Dutch.
| Figure | Value | Basis | Source | Checked |
|---|---|---|---|---|
| Sensitivity: mortgage shares | 0% · 30% · 50% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Setting up the company (bv) | €1,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out below (percentile) | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax, low rate | 19% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage (loan-to-value) | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: distance (× the MAD) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum comparable rentals | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out above (percentile) | 90% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, low end (× the asking price) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 tax rate | 36% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 Nov 2026 |
| Box 2, low rate | 24.5% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Corporate tax, high rate | 25.8% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage type | interest-only | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, high end (× the asking price) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2, high rate | 31% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental still on offer | 0.8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 2: district (km) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax bracket | €200,000 | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: percentiles of the asking price per m² | 0.25 · 0.5 · 0.75 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Company (bv) costs a year | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 only at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 bracket | €68,843 | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental that was let | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Tax partners | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s start fee | €650 | published source | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 Oct 2026 |
| Sensitivity: value growth rates | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Forecast horizon | 10 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new roof covering | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: bedrooms more or fewer | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: dwelling classes away, at most | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent growth a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Outliers trimmed by the MAD below (comparables) | 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, houses (NVM) | €14.61/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 Oct 2026 |
| Depreciation | 0% | law | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 Oct 2026 |
| Photos read per home, at most | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Photography at sale | €250 | published source | fotografie € 150–350 | 30 Oct 2026 |
| Mortgage, preset | 30% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage term | 30 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Boiler replacement | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 3: municipality (km) | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| State by age (share of the life) | good 0.6 · new 0.2 · fair 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Listing package at sale | €449 | published source | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 Oct 2026 |
| Mortgage shares offered | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cost growth a year | 2.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new boiler | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new toilet | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: shortest distance counted (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Furnished rent to bare rent | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: highest share left out | 20% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Widest spread of the rents (p75 / p25) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent: living area within (±) | 15% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: minimum modernised homes | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Building survey | €450 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: tax rate | 36% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Appreciation a year (base) | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Interest rates offered | 3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, other homes | 3.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new kitchen | €12,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index, minimum homes for sale | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index radius (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ value is the box 3 base | yes | law | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 Nov 2026 |
| Renovation score: weight per part | roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Insurance a year | €400 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new bathroom | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: contingency | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new floors per m² | €60.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, ceiling (factor) | 1.15 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, floor (factor) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum effective number of comparable rentals | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, apartments (NVM) | €19.75/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 Oct 2026 |
| Upholstered rent to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed, 2026 | 3.65% | law | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: build year within (years) | 30 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Land registry | €300 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: status | bill (not yet law) | published source | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 Oct 2026 |
| Sewerage chargeArnhem | €153 | law0,0228% van de WOZ € 670.579 | Verordening rioolheffing Arnhem 2026, CVDR748106/1, art. 5 en 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 Nov 2026 |
| Renovation: one energy-label step | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times | 0.88 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 Nov 2026 |
| Rent vs location (elasticity) | 0.6 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 Nov 2026 |
| Highest weight of one comparable | 25% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Valuation | €800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: roof covering | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s commission | 1.1% | published source | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 Oct 2026 |
| Maintenance a year | €3,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Management | 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, detached house | −0.1% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Overbid on a new build | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, terraced house | 4.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area) | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 Nov 2026 |
| Age check of the comparable rentals switched on | yes | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Maximum rent rise 2026, free sector | 4.4% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent counts for | 12 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, houses (elasticity) | 0.7 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised with a label up to | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Buying agent | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple added to the WOZ | 17 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Boiler life | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, apartment | 4.5% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| A v.o.n. price includes the buyer’s costs | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average) | 30 years | assumption | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 Nov 2026 |
| Age check: comparables’ weight with a known building year, at least | 50% | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Location index, wider radius (km) | 2 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent with service costs of no stated amount to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: rent growth a year | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: mortgage interest rate | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 debt threshold | €3,800 | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: boiler | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: floors | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: toilet | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra when the text says fixer-upper | 20 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: share of the weight by state | good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple deducted in box 3 | 17 | law | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 Nov 2026 |
| Exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, on average | 3 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Rent factor, corner house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals: build year within | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, mid-rent | 6.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, social rent | 4.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| A comparable’s weight halves every | 9 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: mortgage interest rate | 5.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Transfer tax | 8% | law | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on debts | 2.7% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: kitchen | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Property tax (OZB), share of WOZArnhem | 0.1044% | law"b. de eigenaren belasting: 1°. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1044%"; geldend vanaf 29-11-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 8 lid 3); vervangt de bron arnhem.nl | Verordening onroerende-zaakbelastingen Arnhem 2026, CVDR748104/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 Nov 2026 |
| Re-letting fee | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent per energy-label class (houses) | 3% | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 Nov 2026 |
| Base: appreciation a year | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on assets | 6% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 Nov 2026 |
| Life: bathroom | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| A photo reading counts from (certainty) | 0.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New tenant every | 4 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, apartments (elasticity) | 0.64 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: gain in proportion to the backlog removed | yes | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Mortgage advice | €2,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: exemption | €1,800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Every part new when built within | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra for label E, F or G | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Waste charge (owner)National assumption | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, at the latest | 6 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Overbid after a price cut | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: interior paint per m² | €40.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment with label C to G | 0.871 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 Nov 2026 |
| Life: insulation | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age of “recently renewed” without a year (years) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price | 3% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| New kitchen: counter and WWS points for extras | counter (m) 2.5 · points for extras 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, apartment with label A or better | 1.059 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 Nov 2026 |
| Box 3 tax-free allowance per person | €59,357 | law | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Insurance a year (apartment) | €150 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year (built before 1950) | €4,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Empty between tenants | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: percentile of the comparables | p50→p75 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, semi-detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: rent growth a year | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised when built within | 12 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacant-value ratio applied in box 3 | no | assumption | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Life: frames and glass | 35 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Full renovation: target label | A | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (house) | €9,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: vacancy | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: rent growth a year | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase) | €900 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Share of the tax-free allowance available to this home | 100% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: on by default | no | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: gains taxed at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Exterior paint every | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built before 1945 | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: appreciation a year | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: vacancy | 8% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: highest gain (× the cost of the works) | 150% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Value after the works: modernised when renovated within | 6 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: exterior paint | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: interior paint | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Water board levy, share of WOZArnhem | 0.03794% | assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Rijn en IJssel 0,036%, Rivierenland 0,03794%, Vallei en Veluwe 0,0206%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: de locatiezoeker van lokaleregelgeving.overheid.nl geeft per postcode alle drie; de PDOK-waterbeheergebieden (api.pdok.nl, waterschappen-waterbeheergebieden-imwa, landelijke wettencheck 2026-11-01) leggen Arnhem-Zuid (peilgebied OVB178 "Arnhem Zuid") bij Waterschap Rivierenland en de afvoergebieden ten noorden van de Rijn bij Rijn en IJssel. Volgens COELO 2026 (secundair: een ingezetenenheffing van € 112,39 tussen € 87,98 en € 147,39, en de winkelheffing) ligt ~59% van de huishoudens bij Rijn en IJssel, ~41% bij Rivierenland en blijft er voor Vallei en Veluwe geen meetbaar aandeel; een woning ten noorden van de Rijn betaalt 0,036%, dit tarief geldt alleen in Arnhem-Zuid (wettencheck 2026-11-01) | Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: weeks without rent | 14 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Hybrid heat pump | €7,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Roof insulation | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cavity wall insulation | €4,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 Nov 2026 |
| Pessimistic: appreciation a year | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: no gain from label | B | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year per m² (apartment) | €12.00/m² | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Floor insulation | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value gain from a refresh | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: highest rise | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 Nov 2026 |
| Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown | €1.60/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004) | houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945 | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 Nov 2026 |
| A thorough modernisation renews | kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (apartment) | €5,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: fixtures at least | showers 1 · toilets 1 · washbasins 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Refresh: weeks without rent | 6 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built before 1945 | 1.065 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 Nov 2026 |
| Best scenario: least IRR gain (percentage points) | 0.25 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Backlog points per label step | 5 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: target label (built before 1945) | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: WWS points for extras | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maintenance after a renovation (factor) | 0.7 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
Defaults set for this home
- Expected purchase price€760,473verwachte koopsom: vraagprijs € 724.950 +4,9% — hoekwoning: gemiddeld +3,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026, alle typen); +1,6 pp voor de regio Arnhem/Nijmegen 2026Q3: gemiddeld 4,9% boven de vraagprijs tegen 3,3% landelijk (NVM, Marktoverzicht regio Arnhem/Nijmegen 3e kwartaal 2026 (https://www.nvm.nl/media/qqenzmqz/marktoverzicht-regio-arnhem-nijmegen-3e-kwartaal-2026.pdf), tabel "Vraag-verkoopprijsverschil", totaal alle woningtypen, gelezen 2026-11-01), niet geverifieerd (model setting ‘Overbid on the asking price, other homes’)
- Property tax (OZB), municipal0.1044%Property tax (OZB), owner, Arnhem: 0.1044% of the WOZ
- Water board levy, municipal0.03794%Water board levy, owner, Arnhem: 0.0379% of the WOZ (not verified against the official source)
- Sewerage charge, municipal€153Sewerage charge, owner, Arnhem: 0.0228% of the WOZ = €153 a year
- Buy-to-let protectionboven de laatst vastgestelde WOZ-grens van de opkoopbescherming in Arnhem (€ 450.000, vastgesteld voor 2026; die van 2026 vanaf 09-12-2026 en 2027 is niet vastgesteld, en de WOZ-schatting ligt ook boven € 502.714, die grens met een marge erboven) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 6,1% per jaar volgens de CBS-prijsindex van Arnhem/Nijmegen): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
- Landlord permitin een deel van de wijken is een verhuurvergunning nodig (een algemene verhuurvergunning in de wijken waar het college de start heeft vastgesteld (Verhuurverordening gemeente Arnhem 2025, art. 2 lid 2 en art. 8 lid 2): "1. in Malburgen-West op: 15 augustus 2025 2. in Geitenkamp op: 15 augustus 2025 3. Malburgen Oost-Noord op: 1 december 2025 4. Malburgen Oost-Zuid op: 1 december 2025 5. Arnhemse Broek: 15 juli 2026 6. Spijkerkwartier: 1 oktober 2026" (Uitwerkingsbesluit, versie 3 geldend vanaf 11-07-2026). Presikhaaf-Oost, Presikhaaf-West, Elderveld, Vredenburg/Kronenburg, Centrum, De Laar en Klarendal zijn aangewezen maar hebben nog geen startdatum; in de hele gemeente een vergunning voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten (art. 3 lid 2)); voorwaarden en leges, geen verbod
Model input
- Expected purchase price
- €760,473
- Rent segment
- Free sector
- Municipal charges
- Sewerage charge €153 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.1044% · Water board levy, share of WOZ 0.03794%
- WOZ value (estimate)
- €670,579
- Build year
- 2004
- Owners’ association (VvE) a month
- €0
- Asking price
- €724,950
- Overbid on the asking price
- 4.9%
- Market rent a month
- €2,141
- Type of home
- house
- Living area (m²)
- 201
- Price terms
- buyer pays the costs (k.k.)
- Boiler age
- –
- WWS maximum rent a month
- –
- Exterior last painted (years ago)
- –
Model versions
- Forecast model
- NL-LTR-2026.19
- Points model
- WWS-2026.1
- Rent model
- –
Dates
- Advert read
- 2 Nov 2026
- Rents refreshed
- 13 Nov 2026
- Forecast computed
- 13 Nov 2026
Agent
Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.