Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
Secundusweg 76
Free beta · pilot3453 JN De Meern
187 points or more: the market rent applies.
An asking price, not a sale price.
+3.3% on the asking price: the national average across all home types (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself). The forecast buys at this price.
- Living area
- 173 m²
- Asking price per m²
- €6,358
- Energy label
- A
- Built
- 2007
- Rooms / bedrooms
- 7 / 5
- Bathrooms
- 2
- Plot
- 255 m²
- Type
- House · semi-detached house
Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.
Cautious rent scenario
The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.
Less cautious than it looks: this home’s comparable rentals lie far away, and in our test 3 to 4 in 10 such homes let below the cautious rent.
Already deducted in year 1: maintenance and running costs
Maintenance €3,500 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)
- Year 7: exterior paint€6,958
- Management
- €1,674
- Insurance
- €400
- Property tax (OZB)
- €820
- Sewerage charge
- €247
- Water board levy
- €230
- Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance)
- €6,871
- Vacancy (year 1)
- €1,395
- Tax (year 1)
- €20,696
Assumed for this home: Property tax (OZB), owner, Utrecht: 0.0806% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Utrecht: €247 a year; Water board levy, owner, Utrecht: 0.0226% of the WOZ (not verified against the official source)
From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.
Location and plot
Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 8 comparable rentals from the table lie.
Loading the map…
Rent-control points (WWS)
Points model WWS-2026.1Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187
187 points or more: the market rent applies.
No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.
Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.
Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck| Rubric | Min | Max | How it was counted (model note) |
|---|---|---|---|
| WOZ value | 72.25 | 90 | WOZ estimate band, §2.11.2 |
| Kitchen | 4 | 14 | assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base |
| Parking | 0 | 0 | no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte) |
| Bathroom fittings | 21 | 29 | fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2) |
| Outdoor space | 15 | 15 | listing: private outdoor m², §2.8.1 |
| Energy performance | 41 | 41 | energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Heating and cooling | 16 | 22 | rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3) |
| Room floor area | 138 | 159 | assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2) |
| Other indoor space | 19.5 | 33 | listing: overige inpandige ruimte + externe berging + garage, m² unknown: 0–18 m² (assumption), §2.2.2 |
| Total | 327 | 403 |
Not counted by the model (11)
Model notes, as stored.
- section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
- section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
- the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
- the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
- the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
- the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
- the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
- WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
- contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
- the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Rent
8 comparable rentals 2.31 to 6.92 km away (weighted average 3.5 km)
All 8 have one bedroom more or fewer than this home. The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental); 2 without a location index of their own are not adjusted.
Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.
Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.
Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €16.80 × 173 m² = €2,906 a month.
| Address | Distance | Living m² | Plot m² | Rooms | Bedr. | Label | Built | Asking rent | Asking rent per m² | Corrected per m² | Seen | Let or offline since |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| This homesemi-detached house | 173 | 255 | 7 | 5 | A | 2007 | ||||||
| Kantbloemsingel 113452 CM · corner house | 2.31 km | 154 | — | — | 4 | A | 2005 | €3,300 | €21.43 | €18.35 | 11 Nov 2026 | 22 May 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,069 (€19.93 per m²), from €3,300 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.966 · location ×0.953 = €18.35 per m². | ||||||||||||
| Gouden Koetslaan 323451 WG · corner house | 2.53 km | 119 | — | — | 4 | B | 2007 | €2,550 | €21.43 | €16.96 | 11 Nov 2026 | 27 Aug 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,372 (€19.93 per m²), from €2,550 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93. Carried to this home: size ×0.894 · location ×0.952 = €16.96 per m². | ||||||||||||
| Plantenkaspad 13544 JH · semi-detached house | 2.73 km | 150 | — | — | 4 | A | 2021 | €2,950 | €19.67 | €14.75 | 11 Nov 2026 | 2 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,508 (€16.72 per m²), from €2,950 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85. Carried to this home: size ×0.958 · location ×0.92 = €14.75 per m². | ||||||||||||
| Boccacciopad 133543 BS · semi-detached house | 2.98 km | 129 | — | — | 4 | A | 2004 | €2,650 | €20.54 | €14.95 | 11 Nov 2026 | 30 Oct 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,253 (€17.47 per m²), from €2,650 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85. Carried to this home: size ×0.916 · location ×0.935 = €14.95 per m². | ||||||||||||
| Victor Herbertstraat 93543 JV · corner house | 3.21 km | 142 | — | — | 4 | A | 2003 | €2,900 | €20.42 | €17.92 | 11 Nov 2026 | 26 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,900 (€20.42 per m²), from €2,900 asking rent: excl. service costs, offered unfurnished. Carried to this home: size ×0.942 · location ×0.931 = €17.92 per m². | ||||||||||||
| Verthorenpad 43541 BZ · detached house | 4.29 km | 158 | — | — | 4 | A++++ | 2022 | €3,700 | €23.42 | €16.65 | 11 Nov 2026 | 11 Jun 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €3,051 (€19.31 per m²), from €3,700 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85, energy label A++++ converted to A ×0.97. Carried to this home: size ×0.973 · location ×0.886 = €16.65 per m². | ||||||||||||
| Waterstede 713605 NC · corner house | 6.37 km | 120 | — | — | 4 | – | 2004 | €2,250 | €18.75 | €16.80 | 8 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €2,250 (€18.75 per m²), from €2,250 asking rent: excl. service costs, offered unfurnished. Carried to this home: size ×0.896 · no location index, not adjusted for location = €16.80 per m². | ||||||||||||
| Hof van Voorvliet 323461 GZ · corner house | 6.92 km | 134 | — | — | 4 | A+ | 2017 | €2,500 | €18.66 | €16.76 | 31 Oct 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €2,425 (€18.10 per m²), from €2,500 asking rent: excl. service costs, offered unfurnished, energy label A+ converted to A ×0.97. Carried to this home: size ×0.926 · no location index, not adjusted for location = €16.76 per m². | ||||||||||||
Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.
Condition per element
Fixer-upper score: 24/100- KitchenGood
advert text:
Aan de straatzijde bevindt zich de riante leefkeuken met een leuke erker, waar het gezellig vertoeven is aan de eettafel terwijl er gekookt wordt in een moderne
- BathroomUnknown
- ToiletUnknown
- FloorsFair
photos:
Tiled entrance floor is dated; living room floor is good.
- Interior paintFair
photos:
Some walls are painted in dated colors, others are neutral.
- Exterior paintGood
photos:
Exterior paintwork on the white brick appears to be in good condition.
- Frames and glazingGood
photos:
White frames appear well-maintained, likely double glazing.
- RoofGood
photos:
Red roof tiles appear intact and well-maintained, with solar panels.
- BoilerGoodfrom 2022
advert features:
Intergas Kombi Kompakt HRE 36/30 A CW 5 ( combiketel uit 2022, eigendom)
- InsulationFair
advert features:
Dakisolatie en muurisolatie
Renovation scenarios
Assumption, not a quoteLet as is
★ Best scenario- Cost (min – mid – max)
- No works: the home is let as offered.
- Duration
- 0 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 327–403Free sector
- Rent after
- €2,906Comparable rents within 8 km
- Value after
- €1,136,300 – €1,136,300 – €1,136,300asking price — in purchase-price terms: × 1.033 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.7%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
- as offered
Refresh
- Cost (min – mid – max)
- €0 – €19,415 – €38,830incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 327–403Free sector
- Rent after
- €2,906p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 8 comparables) × 173 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
- Value after
- €1,136,300 – €1,136,300 – €1,136,300asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.033 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.5%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (4)
- Bathroom · unknown€0 – €15,000
new bathroom (model setting ‘Renovation: new bathroom’); state unknown: 0 … full
- Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full
- Floors · Fair€0 – €10,380
floors 60 €/m² × 173 m²; state fair: 0 … full
- Interior paint · Fair€0 – €6,920
interior paint 40 €/m² × 173 m²; state fair: 0 … full
- bathroom: state unknown, priced as a band
- toilet: state unknown, priced as a band
- floors: state fair, priced as a band
- interior paint: state fair, priced as a band
Full renovation
- Cost (min – mid – max)
- €0 – €19,415 – €38,830incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 327–403Free sector
- Rent after
- €2,906p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 8 comparables) × 173 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
- Value after
- Not shownModel note: label already at or above the target
- IRR over 10 years
- 2.5%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (4)
- Bathroom · unknown€0 – €15,000
new bathroom (model setting ‘Renovation: new bathroom’); state unknown: 0 … full
- Toilet · unknown€0 – €3,000
new toilet (model setting ‘Renovation: new toilet’); state unknown: 0 … full
- Floors · Fair€0 – €10,380
floors 60 €/m² × 173 m²; state fair: 0 … full
- Interior paint · Fair€0 – €6,920
interior paint 40 €/m² × 173 m²; state fair: 0 … full
- label already at or above the target
- bathroom: state unknown, priced as a band
- toilet: state unknown, priced as a band
- floors: state fair, priced as a band
- interior paint: state fair, priced as a band
Ten-year forecast
Cumulative cash flow and value
Year by year
| Year | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rent per month | €2,906 | €2,993 | €3,083 | €3,175 | €3,271 | €3,369 | €3,470 | €3,574 | €3,681 | €3,792 |
| Rent for the year | €34,872 | €35,918 | €36,996 | €38,106 | €39,249 | €40,426 | €41,639 | €42,888 | €44,175 | €45,500 |
| Vacancy | €1,395 | €1,437 | €1,480 | €4,700 | €1,570 | €1,617 | €1,666 | €5,290 | €1,767 | €1,820 |
| Running costs | €6,871 | €7,060 | €7,254 | €10,470 | €7,658 | €7,868 | €15,042 | €11,702 | €8,535 | €8,770 |
| of which maintenance | €3,500 | €3,587 | €3,677 | €3,769 | €3,863 | €3,960 | €4,059 | €4,160 | €4,264 | €4,371 |
| of which major maintenance | €6,9587 | |||||||||
| Net operating income | €26,606 | €27,422 | €28,262 | €22,936 | €30,021 | €30,941 | €24,931 | €25,897 | €33,873 | €34,910 |
| Interest | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 |
| Tax | €20,696 | €21,421 | €22,170 | €22,944 | €23,744 | €24,570 | €25,423 | €26,304 | €27,214 | €28,155 |
| Cash flow | €5,910 | €6,000 | €6,092 | −€8 | €6,277 | €6,372 | −€492 | −€407 | €6,658 | €6,755 |
| Cumulative cash flow | €5,910 | €11,910 | €18,002 | €17,994 | €24,272 | €30,643 | €30,152 | €29,744 | €36,403 | €43,158 |
| Value at year end | €1,173,798 | €1,212,533 | €1,252,547 | €1,293,881 | €1,336,579 | €1,380,686 | €1,426,249 | €1,473,315 | €1,521,934 | €1,572,158 |
of which major maintenance: 7 exterior paint €6,958
The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
Sale at the end
| after 5 years | after 10 years | |
|---|---|---|
| Sale price | €1,336,579 | €1,572,158 |
| Selling costs | €16,051 | €18,643 |
| Mortgage repaid | €0 | €0 |
| Tax on the sale | €0 | €0 |
| Net proceeds | €1,320,528 | €1,553,515 |
The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
box 3: no tax on the gain at the sale
Sensitivity
The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.
| Variant | IRR over 5 years | IRR over 10 years | Cash flow year 1, after tax | Total return over 10 years |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth | −1.4% | −0.5% | €4,585 | −€57,178 |
| Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth | 1.8% | 2.7% | €5,910 | €366,718 |
| Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth | 3.0% | 3.9% | €6,573 | €566,306 |
The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.
IRR over 10 years by mortgage and appreciation
Box 3 (2026) · Let as is
| Mortgage \ Appreciation a year | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% without a mortgage | −1.9% | −1.1% | −0.2% | 0.7% | 1.5% | 2.4% | 3.3% | 4.2% |
| 30% of the price | −4.5% | −3.1% | −1.7% | −0.5% | 0.8% | 2.0% | 3.2% | 4.4% |
| 50% of the price | −7.9% | −5.6% | −3.6% | −1.7% | 0.0% | 1.6% | 3.2% | 4.7% |
The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 2.7% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.
Short-term rental
No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).
Municipal rules
UtrechtFor this home
Buy-to-let protection does not apply to this home: above the WOZ limit of €686,000; WOZ estimate €935,000–€1,100,000; brought back to the valuation date 1 Jan 2025 the estimate is still above it (€853,656–€1,100,000, brought back by 5% a year, a margin, not a measured WOZ value).
province of Utrecht · water board De Stichtse Rijnlanden / Amstel, Gooi en Vecht · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.0806% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelasting 2026 gemeente Utrecht, CVDR753979/1, art. 5 lid 1 b i (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 4 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting: i. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0806%"; Gemeenteblad 2025, 569954, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026; "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026." (art. 9 lid 2); niet-woningen eigenaren 0,5140%
- Sewerage charge, owner
- €247.27 a yearSource: Verordening rioolheffing gemeente Utrecht 2026, CVDR747211/1, art. 5 en 8 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 4 Nov 2026"1. Het eigenarendeel bedraagt per perceel € 247,27 per jaar."; Gemeenteblad 2025, 501681, geldend vanaf 01-01-2026; het eigenarendeel "wordt geheven naar een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1), van wie het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (art. 3 lid 1 a); het gebruikersdeel (€ 1,89 per m³, art. 8 lid 2 a) geldt pas boven 250 m³ per jaar (art. 5 lid 2) en is voor de gebruiker
- Water board levy (watersysteemheffing) · De Stichtse Rijnlanden / Amstel, Gooi en Vecht
- 0.02261% of the WOZ valuenot verifiedSource: Verordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2026, CVDR750671/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 4 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (De Stichtse Rijnlanden 0,02261%, Amstel, Gooi en Vecht 0,017654%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, door twee lezers herhaald) betalen 136 van de 206.016 adressen aan Amstel, Gooi en Vecht (Vechtdijk 3563MD en 3563ME, Gageldijk 3566MG, 3566MH en 3566MJ, St.-Anthoniedijk 3566ME, Fortlaan 3554HV, Hogelanden W.Z. 3552AE, Daalseweg 3555SV) en alle andere aan De Stichtse Rijnlanden, dat ook het hoogste tarief rekent; de locatiezoeker van lokaleregelgeving.overheid.nl geeft per postcode beide (wettencheck 2026-11-04)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
In forcesince 19 Mar 2022 until 30 Jun 2027, in the whole municipality
WOZ limit 2026: up to and including €686,000.
A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.
- alleen bestaande woonruimte, "een woonruimte die op dit moment bewoond wordt, of in het verleden bewoond is geweest" (art. 1): een nieuwbouwwoning die nog nooit bewoond is valt erbuiten, een al bewoonde wel; de advertentie zegt niet welke van de twee, dus nieuwbouw wordt op de WOZ getoetst
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd of in gebruik gegeven was (art. 65 lid 2 c), niet als die verhuur zelf op een verhuurvergunning opkoopbescherming rustte
- buiten de regeling: de verkoper of de nieuwe eigenaar is de gemeente of een toegelaten instelling (lid 2 e)
- buiten de regeling: een inschrijving op of vóór 18-3-2022 (lid 2 d)
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad (art. 67 lid 1 a)
- vergunning: de eigenaar woonde er ten minste 12 maanden na de inschrijving en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet toeristisch (lid 1 b)
- vergunning: de woonruimte maakt deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (lid 1 c)
- vergunning mogelijk: een complex waarvan de verhuur is afgesproken in een anterieure overeenkomst, een erfpachtovereenkomst of een andere overeenkomst; hospitaverhuur; een zwaarder wegend belang (lid 2)
- de vergunning "vervalt in elk geval vier jaar na de datum van inschrijving" (lid 4); leges € 428,10 (Legesverordening 2026, CVDR747203/2, tarieventabel paragraaf 6, art. 14 lid 1)
How the limit is set: de WOZ-waarde "met dezelfde peildatum als die van de dan geldende prijsgrens opkoopbescherming" (HV art. 65 lid 2 b), op of onder de grens: voor een inschrijving van 1-7-2026 tot 1-7-2027 de WOZ van belastingjaar 2026, waardepeildatum 1-1-2025 (Beleidsregel art. 7 lid 6), niet de WOZ die op de datum van inschrijving de nieuwste is; de WOZ van een adres is de som van zijn "Pure woningen" en objecten met "bevat woning" (Beleidsregel art. 7 lid 1). Burgemeester en wethouders indexeren de grens elk jaar per 1 juli "via de zestigprocentmethode" (art. 66 lid 1), en hij kan dalen. Grenzen per inschrijvingsperiode: € 440.000 tot 1-7-2022 (HV Regio Utrecht 2019), € 487.000 vanaf 1-7-2022 (Gemeenteblad 2022, 240353), € 587.000 vanaf 1-7-2023 (2023, 282996), € 565.000 vanaf 1-7-2024 (2024, 279175), € 611.000 vanaf 1-7-2025 (2025, 278865), € 686.000 van 1-7-2026 tot 1-7-2027 (2026, 251218). Per kalenderjaar geldt hier de hoogste grens van dat jaar. De WOZ-schatting van een advertentie volgt de vraagprijs van nu, niet de WOZ met peildatum 1-1-2025; het model vergelijkt haar met de lage kant teruggerekend naar die peildatum, met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"Deze beschermde woonruimte mag gedurende vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers niet in gebruik gegeven worden zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere bestaande woonruimte die elk van de vijf volgende kenmerken heeft: a. Ze ligt in één van de volgende wijken: i. Binnenstad; ii. Zuid; iii. Zuidwest; iv. Leidsche Rijn; v. Vleuten-De Meern; vi. West; vii. Noordwest; viii. Overvecht; ix. Noordoost; x. Oost." (Huisvestingsverordening gemeente Utrecht, CVDR697254/3, art. 65 lid 1 en 2, geldend vanaf 11-07-2024). De tien wijken zijn alle tien CBS-wijken (WK034401–WK034410): "alle (bestaande) woonruimten in alle wijken van Utrecht" (toelichting). Voor inschrijvingen na 18-3-2022, eerst onder de HV Regio Utrecht 2019 (CVDR624556/4). De verordening noemt geen einddatum: zij trad in werking op 1-7-2023 (art. 78) en de Huisvestingswet staat haar regels toe "voor de duur van ten hoogste vier jaar" (art. 4), dus t/m 30-06-2027, zoals de verordening haar voorganger las ("vervalt op 1 juli 2023"). Een opvolger stond op 3-11-2026 niet in het Gemeenteblad of het register; de sites van de gemeente en de raad waren niet bereikbaar: opnieuw lezen vóór 1-7-2027. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening gemeente Utrecht, CVDR697254/3, toelichting bij artikel 65): "Voor nieuwbouwwoningen kan dit worden geregeld met een zelfbewoningsplicht. Bij een zelfbewoningsplicht wordt via privaatrechtelijke overeenkomst (erfpacht, koopovereenkomst) de nieuwe eigenaar (en daaropvolgende eigenaren) verplicht om de woning voor in beginsel vijf jaar zelf te blijven bewonen." (toelichting bij art. 65): welke projecten die plicht hebben, vanaf wanneer en onder welke prijsgrens is niet gelezen (geen tekst in het register of het Gemeenteblad, de site van de gemeente niet bereikbaar)
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) op 3-11-2026: het register (titels "verhuur*", ook op 1-7-2027) geeft alleen de Beleidsregel Wet goed verhuurderschap (boetes op de landelijke algemene regels), "verhuurvergunning" in de tekst is alleen de opkoopvergunning (HV art. 67), de Leegstandwet-vergunning en de omzettingsvergunning voor kamerverhuur (HV art. 49, tot drie personen vrijgesteld), en de Legesverordening 2026 noemt geen verhuurvergunning. Wel aangekondigd: "Vanaf 2027 geldt in een aantal wijken een vergunningplicht voor particuliere woningverhuurders. Het zijn wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. In deze wijken is het verboden om zonder verhuurvergunning woonruimte te verhuren." (Beleidsregel Handhavingsstrategie Woontoezicht, CVDR742520/1, geldend vanaf 18-07-2025); welke wijken en vanaf welke datum is niet vastgesteld: opnieuw lezen vóór 1-1-2027; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-03)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Utrecht (searched on 3 November 2026 by two readers; not confirmed); Utrecht has announced that from 2027 a landlord permit will be needed in a number of neighbourhoods where liveability is under pressure, but which neighbourhoods and from what date is not yet known; there are rules for letting rooms or splitting a home, not for letting a whole home to one household; the landlord permits the rules do name are the buy-to-let protection's and the Vacancy Act permit for temporary letting
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
New tenants of a social-rent home need a housing permit from the municipality since 1 Jul 2023, with income limits. It limits who can rent the home, not whether it can be let.
"1. De volgende categorieën woonruimte mogen alleen voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend: a. sociale huurwoningen; b. middenhuurwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd." (Huisvestingsverordening gemeente Utrecht, CVDR697254/3, art. 2 lid 1), in de hele gemeente, "of de verhuurder nu een toegelaten instelling is (woningcorporatie) of een particulier" (toelichting). Sociale huur: een aanvangshuur tot de liberalisatiegrens, inkomen ten hoogste € 47.699 (eenpersoons) / € 52.671; middenhuur alleen in een woning opgeleverd na 1-1-2020, inkomen ten hoogste € 62.191 / € 82.921 (bedragen 2024, elk 1 januari aangepast, art. 4); de middenhuurgrens is "de maximale huur die gevraagd mag worden voor middenhuurwoningen zoals uitgewerkt in het Actieplan Middenhuur", zonder bedrag in de verordening. Niet voor onzelfstandige woonruimte (lid 2). Na dertien weken vruchteloze aanbieding blijft de vergunning nodig: "Bij vruchteloze aanbieding wordt een vergunning verleend in afwijking van de voorwaarden uit het eerste lid onder c., d. en e." (art. 3 lid 2); voor middenhuur na 2020 ook een inschrijfsysteem en een advertentie op het regionale platform (art. 8 c, 9, 11). Een voorwaarde, geen verbod; de verordening loopt tot en met 30-06-2027 (afgeleid uit art. 4 van de Huisvestingswet). Daarnaast: nieuwbouw, huisvestingsvergunning voor de bewoner (Huisvestingsverordening gemeente Utrecht, CVDR697254/3, art. 1, 2 lid 1 c, 3 lid 1 d en lid 2, 4 j; Huisvestingswet 2014, art. 7 lid 2 (BWBR0035303)): "betaalbare nieuwbouw koopwoning: een nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte als bedoeld in artikel 7, tweede lid van de wet met een koopprijsgrens van maximaal €390.000,-" (art. 1; art. 2 lid 1 c, geldend vanaf 05-07-2024, Gemeenteblad 2024, 291573): in de hele gemeente alleen met een huisvestingsvergunning te bewonen, inkomen ten hoogste € 62.191 (eenpersoons) / € 82.921 (art. 3 lid 1 d, bedragen 2024). De grens volgt de landelijke ("Gekozen is om aan te sluiten bij de hoogste grens die de wet ons toestaat", toelichting; art. 4 j): de Huisvestingswet noemt € 405.000 voor 2025 en € 420.000 voor 2026, een eigen Utrechtse grens voor 2026 is niet gevonden. Of een huurder de vergunning kan krijgen staat er niet (de aanvraag vraagt een "kopie van het huur- of koopcontract", art. 6 lid 2 e). Na dertien weken vruchteloze aanbieding tegen een marktconforme prijs vervallen de inkomens- en voorrangseisen, niet de vergunning (art. 3 lid 2, art. 5 lid 2). Leges € 76,91. De verordening loopt tot en met 30-06-2027 (afgeleid)
Ground lease (erfpacht)
In Utrecht many homes stand on municipal ground lease (erfpacht): the municipality owns the land and the owner pays a yearly ground rent (canon), or has bought it off.
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Utrecht say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): het gebruik dat elk erfpachtrecht vastlegt en de algemene bepalingen zijn niet gelezen
De gemeente geeft woningen uit in erfpacht (AB 1974, AB 1983, AV 1989, de herziene AB 1974 "herziene versie 2024 én 2026"). "Voor aanvragen voor een omzetting van een erfpachtrecht naar vol eigendom die op of ná 26 september 2025 bij de gemeente zijn ingediend geldt in beginsel het uitgangspunt van de gemeente dat eeuwigdurende erfpacht wordt gehanteerd en omzetting naar vol eigendom dus niet meer mogelijk is." (CVDR744516/1, art. 5). Het erfpachttijdvak is "de periode van vijftig jaar" vanaf de vestiging; aan het einde wordt de canon herzien, en kwijtschelding van de verhoging geldt alleen als "Alle erfpachters … volgens de Basisregistratie Personen op het adres van de woning of het appartement staan ingeschreven én deze zelf bewonen" (CVDR767844/1, geldend vanaf 15-10-2026): een verhuurder betaalt de herziene canon. De erfpachtvoorwaarden van elk recht leggen het gebruik vast ("sociale huurwoning" of "niet vrij verhandelbare koopwoning" kan, Conversieregeling Erfpacht 2017 art. 1.5) en een wijziging van het gebruik vraagt goedkeuring van de gemeente (AV 1989 art. 7, ibid. art. 3.9); de algemene bepalingen zelf zijn niet gelezen
Sources
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Sources and assumptions
For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)
Figures behind the forecast
OZB, sewerage and water board: the figures of Utrecht where known (not verified), otherwise the national assumption.
Each source is named as written, in Dutch.
| Figure | Value | Basis | Source | Checked |
|---|---|---|---|---|
| Sensitivity: mortgage shares | 0% · 30% · 50% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Setting up the company (bv) | €1,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out below (percentile) | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax, low rate | 19% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage (loan-to-value) | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: distance (× the MAD) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum comparable rentals | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out above (percentile) | 90% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, low end (× the asking price) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 tax rate | 36% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 Nov 2026 |
| Box 2, low rate | 24.5% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Corporate tax, high rate | 25.8% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage type | interest-only | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, high end (× the asking price) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2, high rate | 31% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental still on offer | 0.8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 2: district (km) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax bracket | €200,000 | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: percentiles of the asking price per m² | 0.25 · 0.5 · 0.75 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Company (bv) costs a year | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 only at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 bracket | €68,843 | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental that was let | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Tax partners | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s start fee | €650 | published source | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 Oct 2026 |
| Sensitivity: value growth rates | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Forecast horizon | 10 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new roof covering | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: bedrooms more or fewer | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: dwelling classes away, at most | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent growth a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Outliers trimmed by the MAD below (comparables) | 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, houses (NVM) | €14.61/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 Oct 2026 |
| Depreciation | 0% | law | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 Oct 2026 |
| Photos read per home, at most | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Photography at sale | €250 | published source | fotografie € 150–350 | 30 Oct 2026 |
| Mortgage, preset | 30% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage term | 30 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Boiler replacement | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 3: municipality (km) | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| State by age (share of the life) | good 0.6 · new 0.2 · fair 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Listing package at sale | €449 | published source | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 Oct 2026 |
| Mortgage shares offered | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cost growth a year | 2.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new boiler | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new toilet | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: shortest distance counted (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Furnished rent to bare rent | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: highest share left out | 20% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Widest spread of the rents (p75 / p25) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent: living area within (±) | 15% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: minimum modernised homes | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Building survey | €450 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: tax rate | 36% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Appreciation a year (base) | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Interest rates offered | 3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, other homes | 3.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new kitchen | €12,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index, minimum homes for sale | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index radius (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ value is the box 3 base | yes | law | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 Nov 2026 |
| Renovation score: weight per part | roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Insurance a year | €400 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new bathroom | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: contingency | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new floors per m² | €60.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, ceiling (factor) | 1.15 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, floor (factor) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum effective number of comparable rentals | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, apartments (NVM) | €19.75/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 Oct 2026 |
| Upholstered rent to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed, 2026 | 3.65% | law | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: build year within (years) | 30 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Land registry | €300 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: status | bill (not yet law) | published source | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 Oct 2026 |
| Sewerage chargeUtrecht | €247 | law"1. Het eigenarendeel bedraagt per perceel € 247,27 per jaar."; Gemeenteblad 2025, 501681, geldend vanaf 01-01-2026; het eigenarendeel "wordt geheven naar een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1), van wie het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (art. 3 lid 1 a); het gebruikersdeel (€ 1,89 per m³, art. 8 lid 2 a) geldt pas boven 250 m³ per jaar (art. 5 lid 2) en is voor de gebruiker | Verordening rioolheffing gemeente Utrecht 2026, CVDR747211/1, art. 5 en 8 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 4 Nov 2026 |
| Renovation: one energy-label step | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times | 0.88 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 Nov 2026 |
| Rent vs location (elasticity) | 0.6 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 Nov 2026 |
| Highest weight of one comparable | 25% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Valuation | €800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: roof covering | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s commission | 1.1% | published source | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 Oct 2026 |
| Maintenance a year | €3,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Management | 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, detached house | −0.1% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Overbid on a new build | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, terraced house | 4.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area) | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 Nov 2026 |
| Age check of the comparable rentals switched on | yes | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Maximum rent rise 2026, free sector | 4.4% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent counts for | 12 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, houses (elasticity) | 0.7 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised with a label up to | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Buying agent | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple added to the WOZ | 17 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Boiler life | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, apartment | 4.5% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| A v.o.n. price includes the buyer’s costs | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average) | 30 years | assumption | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 Nov 2026 |
| Age check: comparables’ weight with a known building year, at least | 50% | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Location index, wider radius (km) | 2 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent with service costs of no stated amount to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: rent growth a year | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: mortgage interest rate | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 debt threshold | €3,800 | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: boiler | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: floors | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: toilet | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra when the text says fixer-upper | 20 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: share of the weight by state | good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple deducted in box 3 | 17 | law | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 Nov 2026 |
| Exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, on average | 3 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Rent factor, corner house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals: build year within | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, mid-rent | 6.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, social rent | 4.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| A comparable’s weight halves every | 9 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: mortgage interest rate | 5.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Transfer tax | 8% | law | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on debts | 2.7% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: kitchen | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Property tax (OZB), share of WOZUtrecht | 0.0806% | law"b. de eigenarenbelasting: i. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0806%"; Gemeenteblad 2025, 569954, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026; "De datum van ingang van de heffing is 1 januari 2026." (art. 9 lid 2); niet-woningen eigenaren 0,5140% | Verordening onroerende-zaakbelasting 2026 gemeente Utrecht, CVDR753979/1, art. 5 lid 1 b i (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 4 Nov 2026 |
| Re-letting fee | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent per energy-label class (houses) | 3% | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 Nov 2026 |
| Base: appreciation a year | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on assets | 6% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 Nov 2026 |
| Life: bathroom | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| A photo reading counts from (certainty) | 0.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New tenant every | 4 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, apartments (elasticity) | 0.64 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: gain in proportion to the backlog removed | yes | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Mortgage advice | €2,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: exemption | €1,800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Every part new when built within | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra for label E, F or G | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Waste charge (owner)National assumption | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, at the latest | 6 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Overbid after a price cut | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: interior paint per m² | €40.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment with label C to G | 0.871 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 Nov 2026 |
| Life: insulation | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age of “recently renewed” without a year (years) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price | 3% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| New kitchen: counter and WWS points for extras | counter (m) 2.5 · points for extras 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, apartment with label A or better | 1.059 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 Nov 2026 |
| Box 3 tax-free allowance per person | €59,357 | law | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Insurance a year (apartment) | €150 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year (built before 1950) | €4,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Empty between tenants | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: percentile of the comparables | p50→p75 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, semi-detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: rent growth a year | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised when built within | 12 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacant-value ratio applied in box 3 | no | assumption | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Life: frames and glass | 35 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Full renovation: target label | A | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (house) | €9,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: vacancy | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: rent growth a year | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase) | €900 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Share of the tax-free allowance available to this home | 100% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: on by default | no | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: gains taxed at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Exterior paint every | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built before 1945 | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: appreciation a year | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: vacancy | 8% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: highest gain (× the cost of the works) | 150% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Value after the works: modernised when renovated within | 6 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: exterior paint | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: interior paint | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Water board levy, share of WOZUtrecht | 0.02261% | assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (De Stichtse Rijnlanden 0,02261%, Amstel, Gooi en Vecht 0,017654%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, door twee lezers herhaald) betalen 136 van de 206.016 adressen aan Amstel, Gooi en Vecht (Vechtdijk 3563MD en 3563ME, Gageldijk 3566MG, 3566MH en 3566MJ, St.-Anthoniedijk 3566ME, Fortlaan 3554HV, Hogelanden W.Z. 3552AE, Daalseweg 3555SV) en alle andere aan De Stichtse Rijnlanden, dat ook het hoogste tarief rekent; de locatiezoeker van lokaleregelgeving.overheid.nl geeft per postcode beide (wettencheck 2026-11-04) | Verordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2026, CVDR750671/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 4 Nov 2026 |
| Full renovation: weeks without rent | 14 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Hybrid heat pump | €7,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Roof insulation | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cavity wall insulation | €4,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 Nov 2026 |
| Pessimistic: appreciation a year | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: no gain from label | B | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year per m² (apartment) | €12.00/m² | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Floor insulation | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value gain from a refresh | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: highest rise | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 Nov 2026 |
| Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown | €1.60/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004) | houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945 | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 Nov 2026 |
| A thorough modernisation renews | kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (apartment) | €5,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: fixtures at least | showers 1 · toilets 1 · washbasins 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Refresh: weeks without rent | 6 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built before 1945 | 1.065 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 Nov 2026 |
| Best scenario: least IRR gain (percentage points) | 0.25 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Backlog points per label step | 5 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: target label (built before 1945) | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: WWS points for extras | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maintenance after a renovation (factor) | 0.7 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
Defaults set for this home
- Expected purchase price€1,136,300verwachte koopsom: vraagprijs € 1.100.000 +3,3% — 2-onder-1-kap: gemiddeld +3,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026, alle typen) (model setting ‘Overbid on the asking price, other homes’)
- Property tax (OZB), municipal0.0806%Property tax (OZB), owner, Utrecht: 0.0806% of the WOZ
- Sewerage charge, municipal€247Sewerage charge, owner, Utrecht: €247 a year
- Water board levy, municipal0.02261%Water board levy, owner, Utrecht: 0.0226% of the WOZ (not verified against the official source)
- Buy-to-let protectionboven de WOZ-grens van de opkoopbescherming in Utrecht (€ 686.000, vastgesteld voor 2027) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
Model input
- Expected purchase price
- €1,136,300
- Rent segment
- Free sector
- Municipal charges
- Sewerage charge €247 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.0806% · Water board levy, share of WOZ 0.02261%
- WOZ value (estimate)
- €1,017,500
- Build year
- 2007
- Owners’ association (VvE) a month
- €0
- Asking price
- €1,100,000
- Overbid on the asking price
- 3.3%
- Market rent a month
- €2,906
- Type of home
- house
- Living area (m²)
- 173
- Price terms
- buyer pays the costs (k.k.)
- Boiler age
- 4 years
- WWS maximum rent a month
- –
- Exterior last painted (years ago)
- –
Model versions
- Forecast model
- NL-LTR-2026.19
- Points model
- WWS-2026.1
- Rent model
- –
Dates
- Advert read
- 5 Nov 2026
- Rents refreshed
- 13 Nov 2026
- Forecast computed
- 13 Nov 2026
Agent
Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.