Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
Fort Abcoudestraat 71
Free beta · pilot1384 AJ Weesp
For saleFree sectorBest scenario: Let as isIndicative
187 points or more: the market rent applies.
Asking price
€925,000buyer pays costs (k.k.)
An asking price, not a sale price.
Expected purchase price
€980,500+4.3% on the asking price: the national average for a terraced house (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source; not yet checked against NVM itself).
+1.7 pp for the Groot-Amsterdam region, Q3 2026, not verified.Together +6.0% on the asking price. The forecast buys at this price.
- Living area
- 151 m²
- Asking price per m²
- €6,126
- Energy label
- A
- Built
- 2019
- Rooms / bedrooms
- 5 / 4
- Bathrooms
- 2
- Plot
- 139 m²
- Type
- House · terraced house
Rent used, per month
€2,775
9 comparable rentals 0.36 to 7.94 km away (weighted average 3.6 km)Low confidence: few comparable rentals nearby
IRR over 10 years
2.9%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
IRR without appreciation
0.1%
10 years, 0% appreciation, without a mortgage: the stored cell of the sensitivity grid.
Cash flow year 1, after tax
€8,325
0.8% of the total investment of €1,061,690: expected purchase price €980,500 + transfer tax (8%) and other purchase costs €81,190. No mortgage.
Net rental yield year 1, before tax
2.4%
Gross rental yield: 3.6% · Rent × 12 ÷ asking price.
Let as is, without a mortgage, box 3 (2026). After maintenance and running costs.
Indicative: the comparable rentals lie far away (weighted average 3.6 km). In our test on let homes such rents were off by a median 13.8%, against 10.0% for comparables within 2 km, and ran 6.5% high on average against 3.2%.
Cautious rent scenario
The same forecast as above at a cautious rent: the median rent of the comparable rentals × 0.88. In our test on let homes, one in four let below that rent. It shows what the rent assumption puts at stake.
Less cautious than it looks: this home’s comparable rentals lie far away, and in our test 3 to 4 in 10 such homes let below the cautious rent.
Cautious rent, per month
€2,442
Cash flow year 1, after tax
€4,681
0.4% of the same total investment of €1,061,690
IRR over 10 years
2.6%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cash flow year 1 against the forecast
−€3,644
a year, against €8,325 at €2,775 rent a month
Already deducted in year 1: maintenance and running costs
Maintenance €3,500 in year 1 (a yearly amount; it rises with costs, see the year-by-year table)
Major maintenance planned within ten years
- Year 7: exterior paint€6,958
- Year 8: boiler€3,566
Other running costs, year 1
- Management
- €1,598
- Insurance
- €400
- Property tax (OZB)
- €451
- Sewerage charge
- €192
- Water board levy
- €302
- Running costs year 1, total (incl. maintenance and major maintenance)
- €6,443
- Vacancy (year 1)
- €1,332
- Tax (year 1)
- €17,199
Assumed for this home: Property tax (OZB), owner, Amsterdam: 0.0527% of the WOZ; Sewerage charge, owner, Amsterdam: €192 a year; Water board levy, owner, Amsterdam: 0.0353% of the WOZ (not verified against the official source)
From the stored ten-year forecast (let as is, box 3 2026). Costs are assumptions, not quotes.
Location and plot
Aerial photo with the cadastral plot boundaries. Choose “Rent comparison” to see where the 9 comparable rentals from the table lie.
Loading the map…
Rent-control points (WWS)
Points model WWS-2026.1Points band
287–350 points
Social ≤ 143 · mid-rent 144–186 · free sector ≥ 187
187 points or more: the market rent applies.
Legal maximum rent
No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.
WOZ value
€786,250 – €925,000
Estimated from the asking price: the actual WOZ assessment is not known yet, and it can move the points.
Check it yourself with the Huurcommissie’s Huurprijscheck| Rubric | Min | Max | How it was counted (model note) |
|---|---|---|---|
| WOZ value | 66.5 | 81.75 | WOZ estimate band, §2.11.2 |
| Kitchen | 4 | 14 | assumption: kitchen unknown, 1 m … 2 m+ with extras up to the base |
| Parking | 0 | 0 | no shared parking stated (a private garage counts as overige ruimte, a private spot outside as buitenruimte) |
| Bathroom fittings | 23 | 37 | fixtures known, extras unknown (up to the shower/bath points, §2.6.2) |
| Outdoor space | 15 | 15 | listing: private outdoor m², §2.8.1 |
| Energy performance | 41 | 41 | energy label (NTA 8800 or NEN 7120), r.4.1 (§2.4.4) |
| Heating and cooling | 12 | 18 | rooms from the listing; a heated kitchen (0–2) and heated overige ruimten and verkeersruimten unknown (0–4), r.3 (§2.3) |
| Room floor area | 121 | 139 | assumption: vertrekken = 80–92% of the living area (verkeersruimte counts for nothing, §2.2) |
| Other indoor space | 4.5 | 4.5 | listing: overige inpandige ruimte + externe berging, §2.2.2 |
| Total | 287 | 350 |
Not counted by the model (11)
Model notes, as stored.
- section 7 (home adaptations for people with a disability: 1 point per €332 of net investment)
- section 9 (shared rooms, other spaces and facilities)
- rubriek 12 (bijzondere voorzieningen): zorgwoningen +35%, the aanbelfunctie with video and audio (0,25) and a laadpaal at a private spot (2); a laadpaal at a shared spot is counted with the parking
- the zolder rule (−5 on an attic without a fixed stair) and the minimum sizes of vertrekken (4 m²) and overige ruimten (2 m²): a floor plan is never available
- the rijksmonument +50 points rule for contracts signed before 1 July 2024 (the model forecasts new contracts: +35%)
- the validity of a label: an expired label scores by the construction year, but a listing rarely states the registration date, so every stated label counts
- the energieprestatievergoeding (32 points eengezins, 28 meergezins, in place of the label when an EPV is agreed)
- the conditions on cooling (a valid NTA 8800 label that includes it) and the up to 2 points for a home whose overheating risk is "laag": cooling counts per stated room
- WOZ-beschikkingen with waardepeildatum 1 January 2024 (€ 15.329, € 242/m², € 103/m²): the WOZ here is a 1-1-2025 estimate
- contracts starting in 2026: the 2026 text scores the construction years 1979–1983 at −5 and uses the minimum WOZ only when no WOZ value exists; this module follows the 2027 text there (Stb. 2026, 267)
- the rest of the WWS from 1 January 2027 (Stb. 2026, 267): no −5 without outdoor space, the WOZ-prijsopslag of art. 8b for a home the cap holds at 186, the WOZ divisor € 233/m² for a rijksmonument up to 40 m², and a bath plus a separate shower as 10 points (the unknown-sanitary maximum assumes a bath/douche at 7); and the 2027 maximum-rent table (Stcrt. 2026, 35093, +2,87%)
Rent
Market rent from the asking rents of comparable rentals, per month
Low (p25)
€2,738
€18.13 per m² a month
Median
€2,775
€18.38 per m² a month
High (p75)
€2,877
€19.05 per m² a month
Rent used in the forecast
€2,775
Basis: 9 comparable rentals 0.36 to 7.94 km away (weighted average 3.6 km)Low confidence: few comparable rentals nearby
Legal maximum rent
–
No legal maximum: the whole band is in the free sector, so the market rent applies.
Indicative: the comparable rentals lie far away (weighted average 3.6 km). In our test on let homes such rents were off by a median 13.8%, against 10.0% for comparables within 2 km, and ran 6.5% high on average against 3.2%.
9 comparable rentals 0.36 to 7.94 km away (weighted average 3.6 km)
The rents are adjusted to this home’s location, measured by what homes for sale within 1 km ask for their type and size (at most 15% per rental).
Every rent in this table is an asking rent from a rental advert, not a contract rent.
Corrected per m² is the asking rent without furnishing and included service costs, carried to this home’s energy label, size and location (and, where the model has them, its dwelling type and building period): the market rent above rests on that rent per m², not on the asking rent per m² beside it. The factors under each rental are rounded to three decimals, so a sum checked by hand can differ by a few cents.
Market rent (median): the middle corrected rent per m² (weighted median) €18.38 × 151 m² = €2,775 a month.
| Address | Distance | Living m² | Plot m² | Rooms | Bedr. | Label | Built | Asking rent | Asking rent per m² | Corrected per m² | Seen | Let or offline since |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| This hometerraced house | 151 | 139 | 5 | 4 | A | 2019 | ||||||
| Fort Blauwkapelstraat 461384 BK · terraced house | 0.36 km | 160 | — | — | 4 | A++ | 2020 | €3,250 | €20.31 | €18.38 | 11 Nov 2026 | 10 Jun 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,932 (€18.33 per m²), from €3,250 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label A++ converted to A ×0.97. Carried to this home: size ×1.018 · location ×0.986 = €18.38 per m². | ||||||||||||
| Kogelmolen 51398 HV · terraced house | 2.02 km | 155 | — | — | 4 | A+++ | 2024 | €3,500 | €22.58 | €18.36 | 3 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €3,157 (€20.37 per m²), from €3,500 asking rent: excl. service costs, upholstered ×0.93, energy label A+++ converted to A ×0.97. Carried to this home: size ×1.008 · location ×0.894 = €18.36 per m². | ||||||||||||
| Hendrik Hosstraat 851106 ZM · terraced house | 3.59 km | 120 | — | — | 4 | A | 1987 | €2,250 | €18.75 | €17.11 | 11 Nov 2026 | 30 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €1,913 (€15.94 per m²), from €2,250 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85. Carried to this home: size ×0.933 · location ×1.15 = €17.11 per m². | ||||||||||||
| Marius Meijboomstraat 421087 LD · terraced house | 4.22 km | 134 | — | — | 4 | – | 2007 | €2,075 | €15.49 | €15.69 | 11 Nov 2026 | 7 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,075 (€15.49 per m²), from €2,075 asking rent: excl. service costs, offered unfurnished. Carried to this home: size ×0.965 · location ×1.05 = €15.69 per m². | ||||||||||||
| Boeier 51113 GH · terraced house | 5.44 km | 130 | — | — | 4 | B | 1993 | €2,800 | €21.54 | €21.58 | 11 Nov 2026 | 4 Aug 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,800 (€21.54 per m²), from €2,800 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.956 · location ×1.048 = €21.58 per m². | ||||||||||||
| Smalschipstraat 51086 VM · terraced house | 6.15 km | 143 | — | — | 4 | A++ | 2019 | €3,500 | €24.48 | €20.81 | 11 Nov 2026 | 16 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,886 (€20.18 per m²), from €3,500 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85, energy label A++ converted to A ×0.97. Carried to this home: size ×0.984 · location ×1.048 = €20.81 per m². | ||||||||||||
| Sierkershof 81112 GM · terraced house | 6.22 km | 114 | — | — | 4 | B | 1983 | €2,750 | €24.12 | €19.05 | 11 Nov 2026 | 15 Jul 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,338 (€20.51 per m²), from €2,750 asking rent: excl. service costs, furnished ×0.85. Carried to this home: size ×0.919 · location ×1.011 = €19.05 per m². | ||||||||||||
| Akkerland1112 HA · terraced house | 6.39 km | 112 | — | — | 4 | C | 1979 | €3,500 | €31.25 | €23.50 | 11 Nov 2026 | still listed |
Bare rent at this home’s energy label €2,850 (€25.45 per m²), from €3,500 asking rent: incl. service costs, amount not stated ×0.93, furnished ×0.85, energy label C converted to A ×1.03. Carried to this home: size ×0.914 · location ×1.01 = €23.50 per m². | ||||||||||||
| Lorentzlaan 71097 KH · terraced house | 7.94 km | 129 | — | — | 4 | A | 2016 | €2,701 | €20.94 | €18.13 | 11 Nov 2026 | 23 Sep 2026 |
Bare rent at this home’s energy label €2,701 (€20.94 per m²), from €2,701 asking rent: excl. service costs. Carried to this home: size ×0.954 · location ×0.908 = €18.13 per m². | ||||||||||||
Let or offline: the advert was marked let or disappeared. That does not prove the rent the home was let for.
Condition per element
Fixer-upper score: 19/100- KitchenGood
photos:
Modern kitchen with island, good condition, but not brand new.
- BathroomGoodfrom 2019
new build:
bouwjaar 2019
- ToiletGoodfrom 2019
new build:
bouwjaar 2019
- FloorsGood
photos:
Herringbone laminate flooring, modern and in good condition.
- Interior paintFairfrom 2019
new build:
bouwjaar 2019
- Exterior paintDue for replacementfrom 2019
new build:
bouwjaar 2019
- Frames and glazingNewfrom 2019
new build:
bouwjaar 2019
- RoofNewfrom 2019
new build:
bouwjaar 2019
- BoilerGoodfrom 2019
new build:
bouwjaar 2019
- InsulationGood
advert features:
Volledig geïsoleerd
Renovation scenarios
Assumption, not a quoteLet as is
★ Best scenario- Cost (min – mid – max)
- No works: the home is let as offered.
- Duration
- 0 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 287–350Free sector
- Rent after
- €2,775Comparable rents within 8 km
- Value after
- €980,500 – €980,500 – €980,500asking price — in purchase-price terms: × 1.06 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.9%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Notes
- as offered
Refresh
- Cost (min – mid – max)
- €6,600 – €9,922 – €13,244incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 287–350Free sector
- Rent after
- €2,775p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 9 comparables) × 151 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
- Value after
- €980,500 – €980,500 – €980,500asking price + 0% of the cost (model setting ‘Value gain from a refresh’: no measured basis for a partial refresh) — in purchase-price terms: × 1.06 (expected purchase price ÷ asking price)
- IRR over 10 years
- 2.8%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (2)
- Interior paint · Fair€0 – €6,040
interior paint 40 €/m² × 151 m²; state fair: 0 … full
- Exterior paint · Due for replacement€6,000
exterior paint (model setting ‘Renovation: exterior paint’)
Notes
- interior paint: state fair, priced as a band
Full renovation
- Cost (min – mid – max)
- €6,600 – €9,922 – €13,244incl. 10% contingency
- Duration
- 6 weeks
- Energy label after
- A
- Points after
- 287–350Free sector
- Rent after
- €2,775p50 of the comparables (ring 3, within 8 km, 9 comparables) × 151 m²: no new kitchen and bathroom, so no p75
- Value after
- Not shownModel note: label already at or above the target
- IRR over 10 years
- 2.8%incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cost items (2)
- Interior paint · Fair€0 – €6,040
interior paint 40 €/m² × 151 m²; state fair: 0 … full
- Exterior paint · Due for replacement€6,000
exterior paint (model setting ‘Renovation: exterior paint’)
Notes
- label already at or above the target
- interior paint: state fair, priced as a band
Ten-year forecast
Scenario
Tax regime
IRR over 10 years
2.9%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
IRR over 5 years
2.1%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Return on equity, year 1
3.8%
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Break-even appreciation
−0.1%
The yearly appreciation at which the IRR is 0.
Total return over 5 years
€115,085
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Total return over 10 years
€347,099
incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Cash flow year 1, after tax
€8,325
Payback
–
Cumulative cash flow and value
Year by year
| Year | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rent per month | €2,775 | €2,858 | €2,944 | €3,032 | €3,123 | €3,217 | €3,314 | €3,413 | €3,515 | €3,621 |
| Rent for the year | €33,300 | €34,299 | €35,328 | €36,388 | €37,479 | €38,604 | €39,762 | €40,955 | €42,183 | €43,449 |
| Vacancy | €1,332 | €1,372 | €1,413 | €4,488 | €1,499 | €1,544 | €1,590 | €5,051 | €1,687 | €1,738 |
| Running costs | €6,443 | €6,618 | €6,798 | €9,864 | €7,173 | €7,368 | €14,527 | €14,583 | €7,987 | €8,204 |
| of which maintenance | €3,500 | €3,587 | €3,677 | €3,769 | €3,863 | €3,960 | €4,059 | €4,160 | €4,264 | €4,371 |
| of which major maintenance | €6,9587 | €3,5668 | ||||||||
| Net operating income | €25,525 | €26,309 | €27,116 | €22,036 | €28,807 | €29,691 | €23,644 | €21,320 | €32,509 | €33,507 |
| Interest | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 | €0 |
| Tax | €17,199 | €17,809 | €18,439 | €19,090 | €19,762 | €20,457 | €21,174 | €21,915 | €22,681 | €23,472 |
| Cash flow | €8,325 | €8,499 | €8,677 | €2,946 | €9,045 | €9,234 | €2,470 | −€595 | €9,828 | €10,035 |
| Cumulative cash flow | €8,325 | €16,824 | €25,502 | €28,448 | €37,492 | €46,727 | €49,197 | €48,602 | €58,430 | €68,465 |
| Value at year end | €1,012,856 | €1,046,281 | €1,080,808 | €1,116,475 | €1,153,318 | €1,191,378 | €1,230,693 | €1,271,306 | €1,313,259 | €1,356,597 |
of which major maintenance: 7 exterior paint €6,9588 boiler €3,566
The value at year end grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
Sale at the end
| after 5 years | after 10 years | |
|---|---|---|
| Sale price | €1,153,318 | €1,356,597 |
| Selling costs | €14,036 | €16,272 |
| Mortgage repaid | €0 | €0 |
| Tax on the sale | €0 | €0 |
| Net proceeds | €1,139,283 | €1,340,325 |
The sale price grows with 3.3% appreciation a year (assumption).
box 3: no tax on the gain at the sale
Sensitivity
The model’s stored pessimistic, base and optimistic variants.
| Variant | IRR over 5 years | IRR over 10 years | Cash flow year 1, after tax | Total return over 10 years |
|---|---|---|---|---|
| Pessimistic0% appreciation, 8% vacancy, 2% rent growth | −1.1% | −0.2% | €7,060 | −€22,493 |
| Base3.3% appreciation, 4% vacancy, 3% rent growth | 2.1% | 2.9% | €8,325 | €347,099 |
| Optimistic4.5% appreciation, 2% vacancy, 4% rent growth | 3.4% | 4.2% | €8,958 | €522,002 |
The “IRR without appreciation” (at the top, and the 0% column of the grid below) assumes 0% appreciation with the base assumptions otherwise: 4% vacancy and 3% rent growth. The pessimistic variant assumes 0% appreciation, but also 8% vacancy and 2% rent growth, so it lands elsewhere.
IRR over 10 years by mortgage and appreciation
Box 3 (2026) · Let as is
| Mortgage \ Appreciation a year | −2% | −1% | 0% | +1% | +2% | +3% | +4% | +5% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% without a mortgage | −1.6% | −0.8% | 0.1% | 0.9% | 1.8% | 2.7% | 3.6% | 4.5% |
| 30% of the price | −4.0% | −2.6% | −1.3% | −0.1% | 1.2% | 2.4% | 3.6% | 4.7% |
| 50% of the price | −7.2% | −5.0% | −3.0% | −1.2% | 0.5% | 2.1% | 3.6% | 5.1% |
The assumption (3.3% a year) sits between the 3% and 4% columns; without a mortgage it gives the IRR of 2.9% shown above. The 0% column is the IRR without any appreciation.
Short-term rental
No basis for short-term rental: no comparable Airbnb figures are stored for this home, so no short-term rental figure is shown (and never a municipal average).
Municipal rules
AmsterdamFor this home
Buy-to-let protection does not apply to this home: above the WOZ limit of €637,000 (2026), not exact; WOZ estimate €786,250–€925,000; brought back to the valuation date 1 Jan 2025 the estimate is still above it (€717,842–€925,000, brought back by 5% a year, a margin, not a measured WOZ value).
province of Noord-Holland · Groot-Amsterdam region · water board Amstel, Gooi en Vecht / Hollands Noorderkwartier / Rijnland · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
These rules are not verified against the official source yet: treat them as a pointer and check them with the municipality before you buy.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.0527% of the WOZ valueSource: Verordening Onroerendezaakbelastingen 2007 Amsterdam, CVDR72876/20, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. Bij de eigenarenbelasting: 1° voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0527%"; versie geldend vanaf 20-12-2025 (Negentiende wijzigingsverordening, Gemeenteblad 2025, 549232): heffing vanaf 1 januari 2026, waardepeildatum 1 januari 2025; geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 11.344 (art. 5 lid 2); vervangt de bron amsterdam.nl
- Sewerage charge, owner
- €192.04 a yearSource: Verordening Amsterdamse Rioolheffing, CVDR729801/2, art. 5 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"Het tarief voor het eigenarendeel van de rioolheffing van deze verordening bedraagt in de volgende belastingjaren de daaropvolgende bedragen: a. 2026 € 192,04; en b. 2025 € 185,20."; geldend vanaf 22-11-2025; het eigenarendeel is "een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1) en elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); het gebruikersdeel geldt pas boven 300 m³ (art. 5 lid 2)
- Water board levy (watersysteemheffing) · Amstel, Gooi en Vecht / Hollands Noorderkwartier / Rijnland
- 0.0353% of the WOZ valuenot verifiedSource: Verordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier 2026, CVDR751926/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026het hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Amstel, Gooi en Vecht 0,017654%, Hollands Noorderkwartier 0,0353%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, door twee lezers herhaald) betaalt vrijwel heel 1023–1028, 1034, 1035 en 1037 (Amsterdam-Noord) aan Hollands Noorderkwartier, en deels 1022 (28%), 1033 (11%) en 1021 (1%); Rijnland deels 1047 (58%, Westpoort) en 1069 (2%); de rest van de steekproef (1012, 1031, 1032, 1036, 1043, 1046, Weesp 1381) geheel Amstel, Gooi en Vecht, dat voor de meeste woningen de helft van dit tarief rekent (wettencheck 2026-11-01)
Assumption: the owner's water board levy uses the rate of the dearest water board in the municipality; which board an address falls under is not established, and a home in a cheaper board pays less
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
In forcesince 1 Apr 2022, in the whole municipality
WOZ limit 2026: up to and including €637,000.
A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.
Exceptions:
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving van de leveringsakte 6 maanden of langer verhuurd was (art. 3.11.1 lid 2 b), niet als die verhuur zelf op een ontheffing of vergunning rustte
- buiten de regeling: complexgewijze verkoop van 10 of meer woningen in één gebouw aan één koper (lid 4 a)
- buiten de regeling: een woning met een verhuurverbod in de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden (lid 4 b): dat verbod geldt dan, voor onbepaalde tijd
- buiten de regeling: nieuwbouw of transformatie opgeleverd na 1-4-2022 met een verhuurbestemming in de erfpacht of een anterieure overeenkomst (lid 4 c)
- buiten de regeling: programmatische afspraken van vóór 1-4-2022, nog niet eerder in gebruik genomen (lid 4 d)
- vergunning: verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad (art. 3.11.3 lid 1 a)
- vergunning: de eigenaar woonde er ten minste 12 maanden na de levering en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet aan toeristen (lid 1 b)
- vergunning: de woonruimte is onlosmakelijk verbonden met een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (lid 1 c)
- vergunning mogelijk: de eigenaar woont in een deel van de woning en verhuurt een deel (lid 2)
- ontheffing: onevenredige hardheid, maatschappelijk wenselijke verhuur, of complexgewijze verkoop van 4 tot 9 woningen (art. 3.11.2 lid 2)
How the limit is set: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering" (HVV 2024 art. 3.11.1 lid 1), tot en met de grens; een WOZ-peildatum noemt de verordening niet. In 2026 drie banden (€ 413.000 of lager, € 413.000–510.000, € 510.000–637.000): samen alles tot en met € 637.000. Zonder WOZ-waarde telt de waarde voor de roerende-ruimtebelasting, anders de koopprijs (lid 3). De raad stelt de grens elk jaar in december opnieuw vast, zonder formule ("Elk jaar wordt deze grens aangepast aan de nieuwe WOZ-waardes in Amsterdam zodat het bereik … 60 procent van de woningen van eigenaar-bewoners blijft", Gemeenteblad 2025, 552274), en hij kan dalen (2024 € 641.000, 2025 € 623.000): een jaar dat hier ontbreekt is een band naar beneden en naar boven, nooit exact; de grens van 2027 was op 1-11-2026 niet bekend. Elke grens gelezen in de versie die dat jaar gold: 2022 CVDR637053/7, 2023 CVDR637053/10, 2024 CVDR706038/1, 2025 CVDR706038/3, 2026 CVDR706038/5. De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"c. woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de € 510.000 en € 637.000. … Het is verboden om zonder ontheffing of vergunning een woonruimte aangewezen in artikel 3.11.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte" (Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, art. 3.11.1 lid 1 en 3.11.2 lid 1, versie geldend vanaf 01-01-2026). In werking vanaf 1-4-2022 (HVV 2020), in de hele gemeente: de stadsdelen Centrum, Nieuw-West, Noord, Oost, West, Zuid en Zuidoost, sinds 1-1-2024 ook het stadsgebied Weesp (art. 3.11.1 lid 5); de tekst noemt geen einddatum. Nieuwbouw valt er alleen buiten in de gevallen van lid 4 b–d, dus niet als geheel
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register op 1-11-2026: de titel "verhuurderschap" geeft alleen de Beleidsregel bestuurlijke boetes Goed verhuurderschap (CVDR713620: boetes op de landelijke algemene regels), en "verhuurvergunning" in de tekst is alleen de vergunning van de opkoopbescherming (HVV art. 3.11.3) of de Leegstandwet-vergunning voor tijdelijke verhuur; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Amsterdam (searched on 1 November 2026 by one reader; not confirmed); the landlord permits the rules do name are the buy-to-let protection's and the Vacancy Act permit for temporary letting
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
New tenants of a mid-rent home (144–186 WWS points) need a housing permit from the municipality since 1 Jul 2025, with income limits. It limits who can rent the home, not whether it can be let.
"Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 2.1.1 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning" (HVV 2024 art. 2.1.2 lid 2). Aangewezen: middenhuur, boven de liberalisatiegrens tot en met 186 WWS-punten, sinds 1-7-2025 (inkomen ten hoogste € 81.633 eenpersoons, € 89.821 meerpersoons, prijspeil 2025, elk 1 januari geïndexeerd); ook sociale huur bij een particuliere verhuurder (huur niet boven de liberalisatiegrens; inkomen ten hoogste € 57.926) en een woning waarvoor via erfpacht, een overeenkomst of een omgevingsplan voor ten minste 20 jaar een huurwaarde boven de liberalisatiegrens is afgesproken (art. 2.1.1 lid 1, 2.2.2 lid 1). Daarnaast: nieuwbouw, mogelijk huisvestingsvergunning voor de bewoner, niet geverifieerd (Wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, Gemeenteblad 2025, 552274, bijlage 1; geconsolideerd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, CVDR706038/5, art. 1 d en 2.12.1 tot en met 2.12.6): een huisvestingsvergunning om een aangewezen nieuwgebouwde betaalbare koopwoning te bewonen, sinds 1-1-2026: "In de gemeente Amsterdam zijn de betaalbare koopwoningen in bijlage 1 aangewezen als woonruimten waar de vergunningplicht voor geldt" (art. 2.12.1) en "Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 2.12.1 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning." (art. 2.12.2 lid 2); een betaalbare koopwoning is "nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs tot maximaal het bedrag genoemd in artikel 7, tweede lid, van de Huisvestingswet" (art. 1 d), en bij de aanvraag hoort "een (voorlopig) koopcontract" (art. 2.12.4 lid 2 d). Bijlage 1 van de versie die sinds 01-01-2026 geldt, noemt geen koopwoning (het woord "koop" komt er niet in voor; gelezen op 2026-11-11), dus op de tekst valt er nu geen woning onder. Een aanwijzing komt als nieuwe versie van de verordening en is dan niet gelezen, en het bedrag van de wet is hier niet gelezen: het model houdt nieuwbouw vanaf 2026 daarom nog achter
Ground lease (erfpacht)
In Amsterdam many homes stand on municipal ground lease (erfpacht): the municipality owns the land and the owner pays a yearly ground rent (canon), or has bought it off.
Ground rent rate for perpetual ground lease (AB 2016): 2.39% of the land value a year.
Source: Besluit canonpercentages eerste kwartaal 2026, Gemeenteblad 2025, 500150, art. I (beslispunt I) (zoek.officielebekendmakingen.nl)checked 1 Nov 2026"Voor het kalenderjaar 2026 het canonpercentage voor nieuwe uitgiften en wijzigingen van erfpachtrechten waarop de Algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 van toepassing zijn, vast te stellen op: 2,39%"; vastgesteld 13-11-2025, herhaald in de besluiten voor het 2e–4e kwartaal 2026; geldt voor nieuwe uitgiften en wijzigingen in 2026, niet voor de lopende canon van een bestaand recht. Niet "ongewijzigd sinds 2016": 2,39% in 2018–2023 en 2025, 2,49% in 2024 (Gemeenteblad 2023, 498837); 2016–2017 niet gelezen
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Amsterdam say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): de bijzondere bepalingen van de erfpachtakte, die de bestemming en het toegestane gebruik vastleggen, en de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1915–2000 zijn niet gelezen; welke op de woning van toepassing zijn, zegt de advertentie niet
checked 11 Nov 2026gelezen op 2026-11-11: de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (Gemeenteblad 2016, 97666, bijlage 1) hebben geen artikel over verhuur en vragen voor verhuur geen toestemming; zij laten het gebruik aan de bijzondere bepalingen van elke akte: "In aanvulling, naast of in afwijking daarop zal de gemeente voor elke uitgifte met de erfpachter bijzondere bepalingen overeenkomen. Deze gaan onder andere over de bestemming en het toegestane gebruik van het perceel." (art. 1) en "De erfpachter is verplicht het perceel te gebruiken overeenkomstig de bestemming en het toegestane gebruik zoals opgenomen in de erfpachtakte." (art. 9 lid 1). Die bestemming kan de gebruiker noemen: "van een woonbestemming in de zin van de overstapregeling is sprake bij een in de erfpachtakte vastgelegde bestemming woning, daarbij kan een nader onderscheid zijn gemaakt naar gebruiker (bijv. koopwoning of huurwoning)" (Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017, CVDR627491/6, art. 2), en het verhuurverbod van 2020 staat in de bijzondere bepalingen (CVDR642135/2 art. 1). Niet gelezen: de bijzondere bepalingen van een akte, en de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994 en 2000, die niet in het register of het Gemeenteblad staan (amsterdam.nl was niet bereikbaar). Een voortdurend recht kan aan het einde van een tijdvak nieuwere bepalingen krijgen ("Aan het eind van de looptijd van elk tijdvak wordt de canon herzien en kan de gemeente de nieuwste algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing verklaren", Overstapregeling art. 2 sub n), dus het bouwjaar zegt niet welke gelden
New-build and conversion owner-occupied homes issued since 8 Jul 2020: a letting ban in the special terms of the ground lease. No rental forecast is computed for such a home.
een algeheel verbod op verhuur, voor onbepaalde tijd, in de bijzondere bepalingen van het erfpachtrecht: van nieuwbouwkoopwoningen op grond die de gemeente in erfpacht uitgeeft, en van koopwoningen uit transformatie op reeds in erfpacht uitgegeven grond, alleen in projecten waar op 8-7-2020 nog geen selectieprocedure was gestart, geen afsprakenbrief voor transformatie was ondertekend en geen volledig verzoek tot bestemmingswijziging was ingediend (Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam, art. 1–3: een beleidsregel van het college van 2-6-2020, Gemeenteblad 2020, 171535, in werking 8-7-2020; gewijzigd 29-6-2021, Gemeenteblad 2021, 214736). Uitzonderingen (art. 5): verhuur aan een familielid in de eerste graad; verblijf in het buitenland van 3 maanden tot 2 jaar, eens in de 5 jaar; verhuur tegen een totale huur niet boven de grens voor middeldure huur (2020 € 1.027, 2023 € 1.175,72 per maand; 2026 niet gevonden); een hardheidsclausule; afwijking in kwetsbare gebieden (art. 4). Niet op eigen grond, niet op grond die de gemeente nooit in erfpacht uitgaf, en niet door een overstap naar eeuwigdurende erfpacht (AB 2016) zonder bestemmingswijziging; een nieuwbouwwoning uit een project na 8-7-2020 met eeuwigdurend afgekochte erfpacht (AB 2016) heeft het verbod wel. Het volgt de start van het project, niet het bouwjaar: een woning uit 2020–2022 komt meestal uit een project van daarvoor. Een woning met dit verbod valt buiten de opkoopbescherming (HVV art. 3.11.1 lid 4 b)Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam, CVDR642135/2, art. 1–7 (lokaleregelgeving.overheid.nl)
Overbidding in the region
On average +5.0% on the asking price in the Groot-Amsterdam region, Q3 2026.
not verifiedSource: NVM, Marktoverzicht regio Groot-Amsterdam 3e kwartaal 2026 (nvm.nl), tabel "Vraag-verkoopprijsverschil", totaal alle woningtypen, gelezen 2026-11-01checked 1 Nov 2026"Vraag-verkoopprijsverschil … Appartement 7,0% 7,2% 6,2% … Totaal 6,0% 6,1% 5,0% … % Boven vraagprijs verkocht … Totaal 77% 77% 73%" (kolommen 2025-3, 2026-2, 2026-3); de NVM-regio Groot-Amsterdam (Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland), niet de stad alleen: NVM publiceert geen cijfer voor de gemeente. Per type appartement 6,2% (78% boven de vraagprijs), tussenwoning 3,1%, hoekwoning 2,8%, 2-onder-1-kap 0,4%, vrijstaand −2,4%. Vervangt +6,3% voor de stad (MVA-cijfers via bertvanvulpen.nl, secundair en niet te controleren: mva.nl en bertvanvulpen.nl onbereikbaar); dezelfde methode als Gelderland, +1,7 pp op het landelijke cijfer (was +3,0 pp): het landelijke appartementscijfer 4,5% + 1,7 pp = 6,2%, NVM's eigen cijfer voor een appartement in de regio; NVM, geen overheidsbron
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source
Sources
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
Sources and assumptions
For the forecast selected above: Let as is · Box 3 (2026)
Figures behind the forecast
OZB, sewerage and water board: the figures of Amsterdam where known (not verified), otherwise the national assumption.
Each source is named as written, in Dutch.
| Figure | Value | Basis | Source | Checked |
|---|---|---|---|---|
| Sensitivity: mortgage shares | 0% · 30% · 50% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Setting up the company (bv) | €1,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out below (percentile) | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax, low rate | 19% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage (loan-to-value) | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: distance (× the MAD) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum comparable rentals | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparables left out above (percentile) | 90% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, low end (× the asking price) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 tax rate | 36% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.rate | 1 Nov 2026 |
| Box 2, low rate | 24.5% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Corporate tax, high rate | 25.8% | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage type | interest-only | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ estimate, high end (× the asking price) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2, high rate | 31% | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental still on offer | 0.8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 2: district (km) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Corporate tax bracket | €200,000 | law | Belastingdienst, "Tarieven vennootschapsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: 19,0% t/m € 200.000, 25,8% daarboven | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals, ring 1: neighbourhood (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: percentiles of the asking price per m² | 0.25 · 0.5 · 0.75 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Company (bv) costs a year | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 only at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 2 bracket | €68,843 | law | Belastingdienst, "Inkomsten uit aanmerkelijk belang" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: box 2 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven (vervangt de bron Deloitte, Pakket Belastingplan 2026) | 1 Nov 2026 |
| Weight of a rental that was let | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Tax partners | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s start fee | €650 | published source | opstartkosten makelaar € 300–1.000 | 30 Oct 2026 |
| Sensitivity: value growth rates | −2% · −1% · 0% · 1% · 2% · 3% · 4% · 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Forecast horizon | 10 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new roof covering | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: bedrooms more or fewer | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: dwelling classes away, at most | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent growth a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Outliers trimmed by the MAD below (comparables) | 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, houses (NVM) | €14.61/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, woonhuizen € 14,61/m² per maand — alleen controle, nooit publicatie | 30 Oct 2026 |
| Depreciation | 0% | law | bodemwaarde verhuurd vastgoed = 100% WOZ (art. 3.30a Wet IB 2001): geen afschrijving zolang de boekwaarde de WOZ niet overstijgt | 31 Oct 2026 |
| Photos read per home, at most | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Photography at sale | €250 | published source | fotografie € 150–350 | 30 Oct 2026 |
| Mortgage, preset | 30% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Mortgage term | 30 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Boiler replacement | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals, ring 3: municipality (km) | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: mortgage interest rate | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| State by age (share of the life) | good 0.6 · new 0.2 · fair 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Listing package at sale | €449 | published source | advertentiepakket (Zilver) (Brons/Zilver/Goud € 279–649 incl. btw) | 30 Oct 2026 |
| Mortgage shares offered | 0% · 10% · 20% · 30% · 40% · 50% · 60% · 70% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cost growth a year | 2.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new boiler | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new toilet | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Comparable rentals: shortest distance counted (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Furnished rent to bare rent | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| MAD trim: highest share left out | 20% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Widest spread of the rents (p75 / p25) | 2.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent: living area within (±) | 15% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: living area within (±) | 35% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: minimum modernised homes | 5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary | €2,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Building survey | €450 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: tax rate | 36% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Appreciation a year (base) | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Interest rates offered | 3.5% · 4% · 4.5% · 5% · 5.5% · 6% · 6.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, other homes | 3.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new kitchen | €12,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index, minimum homes for sale | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location index radius (km) | 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WOZ value is the box 3 base | yes | law | Belastingdienst, "Overige onroerende zaken" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 (art. 5.20 Wet IB 2001 zelf niet gelezen: wetten.overheid.nl niet bereikbaar) | 1 Nov 2026 |
| Renovation score: weight per part | roof covering 7 · boiler 5 · floors 10 · toilet 5 · kitchen 20 · bathroom 20 · insulation 5 · frames and glass 10 · exterior paint 8 · interior paint 10 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Insurance a year | €400 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new bathroom | €15,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: contingency | 10% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: new floors per m² | €60.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, ceiling (factor) | 1.15 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Location correction, floor (factor) | 0.85 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Minimum effective number of comparable rentals | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Market check: rent per m² a month, apartments (NVM) | €19.75/m² | published source | NVM/VGM Q4 2025, appartementen € 19,75/m² per maand — alleen controle | 30 Oct 2026 |
| Upholstered rent to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed, 2026 | 3.65% | law | Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juli 2026), bijlage 3: maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026, gelezen 2026-10-31 (143 punten € 932,93; 186 punten € 1.228,07) | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: build year within (years) | 30 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Land registry | €300 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: status | bill (not yet law) | published source | Wet werkelijk rendement box 3: Tweede Kamer akkoord 12-2-2026, Eerste Kamer uitgesteld (novelle), Kamerbrief 29-9-2026 met vier scenario's — beoogd 2028 | 30 Oct 2026 |
| Sewerage chargeAmsterdam | €192 | law"Het tarief voor het eigenarendeel van de rioolheffing van deze verordening bedraagt in de volgende belastingjaren de daaropvolgende bedragen: a. 2026 € 192,04; en b. 2025 € 185,20."; geldend vanaf 22-11-2025; het eigenarendeel is "een vast bedrag per perceel" (art. 5 lid 1) en elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); het gebruikersdeel geldt pas boven 300 m³ (art. 5 lid 2) | Verordening Amsterdamse Rioolheffing, CVDR729801/2, art. 5 lid 1 en art. 6 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 Nov 2026 |
| Renovation: one energy-label step | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cautious rent: the median rent of the comparable rentals times | 0.88 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-06 (run 42149600440, met γ = 0,6): verhuurde huur ÷ p50 over 573 geschatte verhuurde woningen q10 0,788 · q25 0,883 · q50 0,980 · q75 1,073 · q90 1,190 (appartementen q25 0,883, huizen 0,884); de q25 op de leerhelft, 0,885, liet op de testhelft 26,2% van 271 woningen eronder verhuren (doel 25%), tegen 35,4% onder de p25 van de comps | 6 Nov 2026 |
| Rent vs location (elasticity) | 0.6 | published source | eigen backtest op netherlands_rent_listings, 2026-11-05/06 (runs 42078135913, 42080252315, 42149600440): 1.095 verhuurde woningen, elk verborgen en geschat uit de andere advertenties zoals die op de verhuurdatum bekend waren (573 geschat); de zoektocht over de modelaannames koos γ = 0,6 op elke helft van de woningen afzonderlijk; op de helft die hij niet zag: verlies −0,0052 (95% −0,0091 … −0,0014) en −0,0032 (95% −0,0066 … +0,0002); binnen 20% van de verhuurde huur 76,7% → 79,7% op de testhelft. Een sterkere γ (1,25) hield buiten de leerhelft geen stand | 6 Nov 2026 |
| Highest weight of one comparable | 25% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Valuation | €800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: roof covering | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Selling agent’s commission | 1.1% | published source | makelaarscourtage 1,1% excl. btw, gemiddelde 2026 | 30 Oct 2026 |
| Maintenance a year | €3,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Management | 5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, detached house | −0.1% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Overbid on a new build | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, terraced house | 4.3% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| Floor area: advert and BAG differ by more than (of the BAG area) | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes, 2026-11-05: van de 12.492 detail-gelezen woningen met beide oppervlakken staat de advertentie bij 985 meer dan 15% boven de BAG-gebruiksoppervlakte (553 meer dan 30%) en bij 1.376 meer dan 15% eronder; 116 van de 2.090 woningen met een niet-achtergehouden prognose staan meer dan 15% boven de BAG, 4 van de 205 gepubliceerde Apeldoornse | 5 Nov 2026 |
| Age check of the comparable rentals switched on | yes | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Maximum rent rise 2026, free sector | 4.4% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| The home’s own earlier rent counts for | 12 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, houses (elasticity) | 0.7 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats (plaatsen met ≥ 5 advertenties), huizen n = 101, β = 0,70 ± 0,08 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised with a label up to | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Buying agent | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple added to the WOZ | 17 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Boiler life | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Overbid on the asking price, apartment | 4.5% | published source | NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2026 (8-10-2026): bijna twee derde boven de vraagprijs verkocht (71% een jaar eerder); per woningtype uit de 40 NVM-COROP-marktoverzichten via Percelio ("Hoeveel overbieden 2026? Gemiddeld 3,3%"): appartement 70% boven, gemiddeld +4,5%; tussenwoning 74%, +4,3%; vrijstaand 44%, −0,1% | 31 Oct 2026 |
| A v.o.n. price includes the buyer’s costs | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: comparable rentals newer than the home, at most (on average) | 30 years | assumption | eigen meting op de gepubliceerde Apeldoorn-set (279 woningen, NL-LTR-2026.16, gate van 2026-11-05 08:53 UTC), met de code van NL-LTR-2026.17 op de opgeslagen woningen en huuradvertenties: het gewogen bouwjaar van de comps (de gekapte gewichten, comps met een bouwjaar) min dat van de woning, alleen waar de p50 van de comps de huur zet; een gestruikelde comp-set telt niet en het zoeken gaat door langs de comps van de eigen generatie (bouwjaar ±40). N 30 houdt 78 huizen achter (bouwjaar 1878–1985; 201 gepubliceerd, IRR10 p25/p50/p75 2,31/2,66/3,19, nettorendement p50 2,04, huur p50 € 1.187, vraagprijs p50 € 379.000; de eerste gate na de omzetting heeft --accept-drop 78 nodig), N 40 61 huizen (218; 2,34/2,73/3,33), N 50 11 huizen (268; 2,47/2,91/3,72); bij 40 blijven de huizen van 1978–1990 op dezelfde nieuwbouwcomps gepubliceerd. Geen generatiecorrectie te meten: binnen 8 km geen huuradvertentie van een huis uit 1945–1974 | 5 Nov 2026 |
| Age check: comparables’ weight with a known building year, at least | 50% | assumption | – | 5 Nov 2026 |
| Location index, wider radius (km) | 2 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent with service costs of no stated amount to bare rent | 0.93 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| WWS maximum rents indexed a year (long run) | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: rent growth a year | 3% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: mortgage interest rate | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 debt threshold | €3,800 | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: boiler | 15 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: floors | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: toilet | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra when the text says fixer-upper | 20 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: share of the weight by state | good 0.1 · new 0 · unknown 0.3 · fair 0.45 · due for replacement 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: canon multiple deducted in box 3 | 17 | law | Belastingdienst, "Waarde verhuurde woning en erfpacht" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: de WOZ-waarde min de waarde van de toekomstige canons, 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon (20× na € 20.000 aftrek alleen voor een verhuurd deel dat niet zonder splitsing verkocht kan worden) | 1 Nov 2026 |
| Exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, on average | 3 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Rent factor, corner house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: hoekwoning × 1,003 ± 0,05 (t 0,1) t.o.v. tussenwoning | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: vrijstaand × 1,027 ± 0,08 (t 0,3) | 1 Nov 2026 |
| Comparable rentals: build year within | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, mid-rent | 6.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| Maximum rent rise 2026, social rent | 4.1% | law | Rijksoverheid, "Maximale huurverhoging 2026", 15-12-2025 (gecontroleerd 2026-10-30) | 30 Oct 2026 |
| A comparable’s weight halves every | 9 months | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Base: vacancy | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: mortgage interest rate | 5.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Transfer tax | 8% | law | Belastingdienst, "Tarieven overdrachtsbelasting" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 — netherlands-roi-config.mjs ACQUISITION.transferTaxRate | 1 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on debts | 2.7% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) | 1 Nov 2026 |
| Life: kitchen | 20 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Property tax (OZB), share of WOZAmsterdam | 0.0527% | law"b. Bij de eigenarenbelasting: 1° voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0527%"; versie geldend vanaf 20-12-2025 (Negentiende wijzigingsverordening, Gemeenteblad 2025, 549232): heffing vanaf 1 januari 2026, waardepeildatum 1 januari 2025; geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 11.344 (art. 5 lid 2); vervangt de bron amsterdam.nl | Verordening Onroerendezaakbelastingen 2007 Amsterdam, CVDR72876/20, art. 5 lid 1 b 1° (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 Nov 2026 |
| Re-letting fee | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: exterior paint | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent per energy-label class (houses) | 3% | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse, bouwperiode en woningklasse, plaats als vaste factor; n = 156 in 38 plaatsen (18 A+, 93 A–B, 36 C–D, 9 E–G): A+ × 1,055 ± 0,063 (t 0,9), C–D × 0,964 ± 0,053 (t −0,7), E–G × 0,999 ± 0,088 (t 0,0); als één stap −2,7% ± 3,0 per klasse (t −0,9) | 1 Nov 2026 |
| Base: appreciation a year | 3.3% | assumptionnot verified | ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar | 5 Nov 2026 |
| Box 3 deemed return on assets | 6% | law | Belastingdienst, "Berekening box 3-inkomen 2026" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01: forfait beleggingen en andere bezittingen 6,00%, schulden 2,70%, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357, schuldendrempel € 3.800 (de aangekondigde 7,78% / € 51.396 zijn teruggedraaid) — netherlands-roi-config.mjs BOX3.deemedReturn | 1 Nov 2026 |
| Life: bathroom | 25 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| A photo reading counts from (certainty) | 0.5 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New tenant every | 4 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent vs size, apartments (elasticity) | 0.64 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (1.481 advertenties, 235 plaatsen), 2026-10-31: log kale huur op log m² binnen dezelfde plaats, appartementen n = 943, β = 0,64 ± 0,02 | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: gain in proportion to the backlog removed | yes | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Mortgage advice | €2,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: exemption | €1,800 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Every part new when built within | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation score: extra for label E, F or G | 8 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Waste charge (owner)National assumption | €0 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Purchase to transfer, at the latest | 6 months | assumption | – | 3 Nov 2026 |
| Overbid after a price cut | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Renovation: interior paint per m² | €40.00/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment with label C to G | 0.871 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, C–G × 0,871 (E–G apart is op 8 advertenties niet te meten) | 1 Nov 2026 |
| Life: insulation | 40 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age of “recently renewed” without a year (years) | 3 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Ground lease: highest plausible canon, share of the asking price | 3% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| New kitchen: counter and WWS points for extras | counter (m) 2.5 · points for extras 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar 2005 of later × 0,935 ± 0,05 (t −1,3) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, apartment with label A or better | 1.059 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur (servicekosten en stoffering eraf, geen labelcorrectie) op log m², labelklasse (A+ en beter / A–B / C–D / E–G) en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 746 in 162 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen (319 A+, 315 A–B, 104 C–D, 8 E–G). Per klasse t.o.v. A–B: A+ × 1,060 ± 0,019 (t 3,1), C–D × 0,876 ± 0,022 (t −6,0), E–G × 0,815 ± 0,062 (t −3,3; 8 advertenties, van C–D niet te onderscheiden: t −1,1). Met C–G als één klasse: A+ × 1,059 ± 0,019 (t 3,1), C–G × 0,871 ± 0,022 (t −6,4); geclusterd op postcode-4 blijft C–D t −5,1 en A+ t 2,9. Eén vaste stap per klasse past slechter (× 0,913 ± 0,012 per klasse; F 3,9 op (1, 578), p ≈ 0,05, AIC kiest de tabel): de sprong zit tussen A–B en C–D, niet gelijk over de klassen. Gebruikt: de fit met C–G als één klasse, A+ × 1,059 | 1 Nov 2026 |
| Box 3 tax-free allowance per person | €59,357 | law | Belastingdienst, "Heffingsvrij vermogen" (belastingdienst.nl), tabel "Welk deel van mijn vermogen is belastingvrij?", gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Insurance a year (apartment) | €150 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year (built before 1950) | €4,500 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Empty between tenants | 1 month | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: percentile of the comparables | p50→p75 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Rent factor, semi-detached house | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: 2-onder-1-kap (en geschakeld, halfvrijstaand) × 1,071 ± 0,05 (t 1,3) | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: rent growth a year | 4% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: modernised when built within | 12 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Vacant-value ratio applied in box 3 | no | assumption | Belastingdienst, "Tabellen waarde verhuurde of verpachte woning" (belastingdienst.nl), gelezen 2026-11-01 | 1 Nov 2026 |
| Life: frames and glass | 35 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Full renovation: target label | A | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (house) | €9,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Optimistic: vacancy | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: rent growth a year | 2% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Notary, mortgage deed only (v.o.n. purchase) | €900 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Share of the tax-free allowance available to this home | 100% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: on by default | no | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Box 3 actual return: gains taxed at the sale | yes | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Exterior paint every | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, house built before 1945 | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen: bouwjaar vóór 1945 × 1,031 ± 0,06 (t 0,5) t.o.v. 1945–2004 | 1 Nov 2026 |
| Optimistic: appreciation a year | 4.5% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Pessimistic: vacancy | 8% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: highest gain (× the cost of the works) | 150% | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Value after the works: modernised when renovated within | 6 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: exterior paint | 7 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Life: interior paint | 8 years | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Water board levy, share of WOZAmsterdam | 0.0353% | assumptionnot verifiedhet hoogste woningtarief 2026 van de waterschappen in de gemeente (Amstel, Gooi en Vecht 0,017654%, Hollands Noorderkwartier 0,0353%, Rijnland 0,0239%; elk gelezen in art. 10 lid 1 van de eigen verordening); welk waterschap een adres heeft is niet vastgesteld: het model plaatst een woning nog niet per adres. Volgens de PDOK-locatieserver (veld waterschapsnaam per adres, een steekproef van tot 100 adressen per postcode, door twee lezers herhaald) betaalt vrijwel heel 1023–1028, 1034, 1035 en 1037 (Amsterdam-Noord) aan Hollands Noorderkwartier, en deels 1022 (28%), 1033 (11%) en 1021 (1%); Rijnland deels 1047 (58%, Westpoort) en 1069 (2%); de rest van de steekproef (1012, 1031, 1032, 1036, 1043, 1046, Weesp 1381) geheel Amstel, Gooi en Vecht, dat voor de meeste woningen de helft van dit tarief rekent (wettencheck 2026-11-01) | Verordening watersysteemheffing Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier 2026, CVDR751926/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl) | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: weeks without rent | 14 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Hybrid heat pump | €7,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Roof insulation | €6,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Cavity wall insulation | €4,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built 2005 or later | 1 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar 2005 of later × 1,023 ± 0,023 (t 1,0) | 1 Nov 2026 |
| Pessimistic: appreciation a year | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value after the works: no gain from label | B | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Maintenance a year per m² (apartment) | €12.00/m² | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Floor insulation | €3,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Value gain from a refresh | 0% | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent after the works: highest rise | 15% | assumption | eigen meting op netherlands_homes Apeldoorn (comps-basis, n = 583), 2026-11-01: per_m2_p75 / per_m2_p50 mediaan 1,058, p25 1,031, p75 1,083, p90 1,146 (sd 0,095); dunne sets van 5 comps op gemeenteniveau halen 1,55–1,62 | 1 Nov 2026 |
| Owners’ association (VvE) a month per m², when unknown | €1.60/m² | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Age check: building periods with a measured generation correction (against 1945–2004) | houses: 1945–2004 · apartments: 1945–2004, before 1945 | assumption | eigen meting op netherlands_rent_listings (huizen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², woningklasse, labelklasse en bouwperiode, plaats als vaste factor; n = 175 in 41 plaatsen met ≥ 2 huizen; eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen | 5 Nov 2026 |
| A thorough modernisation renews | kitchen · bathroom · toilet · floors · interior paint | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| HR++ glass (apartment) | €5,000 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: fixtures at least | showers 1 · toilets 1 · washbasins 1 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Refresh: weeks without rent | 6 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Rent factor, apartment built before 1945 | 1.065 | published source | eigen meting op netherlands_rent_listings (appartementen, één advertentie per woning, 2026-11-01): log kale huur op log m², labelklasse en bouwperiode, postcode-4 als vaste factor; n = 883 in 172 postcodegebieden met ≥ 2 appartementen: bouwjaar vóór 1945 × 1,065 ± 0,027 (t 2,4) t.o.v. 1945–2004 (met plaats in plaats van postcode-4 × 1,167 ± 0,02: dat is grotendeels ligging, de binnenstad) | 1 Nov 2026 |
| Best scenario: least IRR gain (percentage points) | 0.25 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Backlog points per label step | 5 | assumption | – | 1 Nov 2026 |
| Full renovation: target label (built before 1945) | B | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| New bathroom: WWS points for extras | 4 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
| Maintenance after a renovation (factor) | 0.7 | assumption | – | 31 Oct 2026 |
Defaults set for this home
- Expected purchase price€980,500verwachte koopsom: vraagprijs € 925.000 +6% — tussenwoning: gemiddeld +4,3% t.o.v. de vraagprijs (NVM 3e kwartaal 2026); +1,7 pp voor de regio Groot-Amsterdam 2026Q3: gemiddeld 5% boven de vraagprijs tegen 3,3% landelijk (NVM, Marktoverzicht regio Groot-Amsterdam 3e kwartaal 2026 (https://www.nvm.nl/media/0n0n1d0d/marktoverzicht-regio-groot-amsterdam-3e-kwartaal-2026.pdf), tabel "Vraag-verkoopprijsverschil", totaal alle woningtypen, gelezen 2026-11-01), niet geverifieerd (model setting ‘Overbid on the asking price, terraced house’)
- Property tax (OZB), municipal0.0527%Property tax (OZB), owner, Amsterdam: 0.0527% of the WOZ
- Sewerage charge, municipal€192Sewerage charge, owner, Amsterdam: €192 a year
- Water board levy, municipal0.0353%Water board levy, owner, Amsterdam: 0.0353% of the WOZ (not verified against the official source)
- Buy-to-let protectionboven de laatst vastgestelde WOZ-grens van de opkoopbescherming in Amsterdam (€ 637.000, vastgesteld voor 2026; die van 2027 is niet vastgesteld, en de WOZ-schatting ligt ook boven € 707.095, die grens met een marge erboven) (de WOZ-schatting teruggerekend naar de peildatum 01-01-2025, 5% per jaar): mogelijk vrij te verhuren voor de opkoopbescherming
Model input
- Expected purchase price
- €980,500
- Rent segment
- Free sector
- Municipal charges
- Sewerage charge €192 · Property tax (OZB), share of WOZ 0.0527% · Water board levy, share of WOZ 0.0353%
- WOZ value (estimate)
- €855,625
- Build year
- 2019
- Owners’ association (VvE) a month
- €0
- Asking price
- €925,000
- Overbid on the asking price
- 6%
- Market rent a month
- €2,775
- Type of home
- house
- Living area (m²)
- 151
- Price terms
- buyer pays the costs (k.k.)
- Boiler age
- 7 years
- WWS maximum rent a month
- –
- Exterior last painted (years ago)
- 7
Model versions
- Forecast model
- NL-LTR-2026.19
- Points model
- WWS-2026.1
- Rent model
- –
Dates
- Advert read
- 4 Nov 2026
- Rents refreshed
- 13 Nov 2026
- Forecast computed
- 13 Nov 2026
Agent
Agent not yet linked: the advert names one, Brixfox does not read it yet.