Buy-to-let homes in West Betuwe
Free beta · pilotHomes for sale in West Betuwe, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (6 of the 349 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
349 of 349 homes for sale read · 6 with a published forecast, of which 5 indicative · 343 withheld (293 too few comparable rents; 47 not yet delivered, unfinished or being rebuilt; 2 a possible owner-occupation or target-group duty on new build; 1 possibly outside the municipality).
Medians for West Betuwe are shown from 30 homes with solid rent evidence; today there is 1.
Browse the homes
H.J. Ganzemanstraat 86
4194 RB Meteren
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Under offerBoutlaan 28
4171 DE Herwijnen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Under offerTuilseveldweg 2
4176 BZ Tuil
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Ravelijn 33
4194 CP Meteren
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
The 6 homes shown
Counted over the 6 published homes on this page, of which 2 are sold subject to conditions.
Rent segment (WWS points)
- Social rent0
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent0
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector4
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided2
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is6
Where the rent comes from
- This home’s own letting in the last year (asking rent)1
- Comparable rents within 8 km4
- Legal maximum (WWS points)1
Data freshness
- Last home read
- 12 Nov 2026
- Last forecast
- 13 Nov 2026
Condition judged from photos for 6 of 6 homes
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: West Betuwe
province of Gelderland · Zuidwest-Gelderland region · water board Rivierenland · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
One rule is not read yet and so withholds forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting. Homes it may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.0936% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen West Betuwe 2026, CVDR754275/1, art. 5 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0936%"; vastgesteld 16 december 2025 (nummer 2025-134a), heffing vanaf 1 januari 2026; vervangt de 0,0939% van het concept-raadsvoorstel
- Sewerage charge, owner
- €0 a yearSource: Verordening rioolheffing West Betuwe 2026, CVDR754278/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"De belasting wordt geheven van degene die een perceel … al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt"; alleen een gebruikersheffing (€ 542,00 tot 500 m³, voor de huurder), geen eigenarendeel; bij verhuur van delen van een perceel (kamerverhuur) en bij volgtijdig gebruik betaalt de verhuurder (art. 3 lid 2 b en c)
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rivierenland
- 0.03794% of the WOZ valueSource: Verordening op de watersysteemheffing Waterschap Rivierenland 2026, CVDR749008/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,03794% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,01897% (art. 10 lid 3)
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
Not in force according to the sources found.
de Huisvestingsverordening West Betuwe 2026 (in werking 01-09-2026, zonder eigen einddatum; art. 4 Huisvestingswet 2014 staat regels toe "voor de duur van ten hoogste vier jaar": t/m 31-08-2030) rust op "artikelen 2, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 14, 20 en 35 van de Huisvestingswet 2014", niet op art. 41, en regelt alleen een huisvestingsvergunning voor nieuwbouwkoop in kleine kernen; geen opkoopbescherming in het register of het Gemeenteblad
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
alleen een vergunning voor een kamerverhuurbedrijf ("Het is verboden een kamerverhuurbedrijf te exploiteren zonder vergunning van het college van burgemeester en wethouders.", APV art. 2:40b; drie of meer kamers aan personen die geen huishouden vormen); geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) voor een woning aan één huishouden; alleen gezocht, niet als afzonderlijk punt door de tweede lezer gecontroleerd (wettencheck 2026-11-01)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of West Betuwe (searched on 1 November 2026 by one reader; not confirmed); there are rules for letting rooms or splitting a home, not for letting a whole home to one household
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
Not established: check with the municipality whether tenants need a housing permit.
bestaande woning: geen vergunning voor de huurder, de Huisvestingsverordening 2026 regelt alleen nieuwbouwkoopwoningen in kleine kernen en geen corporatiewoningen; nieuwbouw, huisvestingsvergunning voor de bewoner (Huisvestingsverordening West Betuwe 2026, CVDR760017/1, art. 2–5; nadere regels CVDR764963, art. 2.1): "1. De volgende categorie van woonruimte mag zonder daartoe strekkende huisvestingsvergunning niet voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven: a. nieuwbouw koopwoningen met een koopprijs van ten hoogste de koopprijsgrens, gelegen in één van de in artikel 2 aangewezen kernen." (art. 3 lid 1, geldend vanaf 01-09-2026). Ook een huurder heeft er een nodig, met inkomensgrenzen € 67.366 en € 89.821 (bedragen 2025, geïndexeerd, art. 4–5); of een huurder haar kan krijgen staat er niet. Koopprijsgrens € 420.000 prijspeil 2026, alleen voor projecten met een omgevingsvergunningaanvraag, gronduitgifte of anterieure overeenkomst na 1-9-2026 (nadere regels art. 2.1 lid 1); niet in Geldermalsen, Beesd en Meteren (lid 2). Tijdelijke verhuur (art. 7:274c–f BW) is uitgezonderd (art. 3 lid 2 g)
Assumption: no housing permit for the tenant of an existing home; in the designated small villages the occupant of a new-build home bought up to the purchase-price limit needs one, a tenant included
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of West Betuwe say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbidding in the region
On average +2.5% on the asking price in the Zuidwest-Gelderland region, Q3 2026.
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source