Buy-to-let homes in Wageningen
Free beta · pilotHomes for sale in Wageningen, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (25 of the 193 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
193 of 193 homes for sale read · 25 with a published forecast, of which 21 indicative · 168 withheld (81 too few comparable rents; 28 not yet delivered, unfinished or being rebuilt; 24 a possible letting rule of the municipality, or its rules not read yet; 21 what the advert says about letting, or an advert with no full text; 9 a possible owner-occupation or target-group duty on new build; 3 a possible restriction our advert reader flags, or an advert not yet read in its current version; 2 ground lease (erfpacht) terms not known, or a ban on letting in them).
Medians for Wageningen are shown from 30 homes with solid rent evidence; today there are 4.
Browse the homes
Oudlaan 34
6708 RC Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Laantje van Pieter Bas 1
6708 TM Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Leonard Roggeveenstraat 12
6708 SL Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Stadsbrink 457
6707 AT Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Havenafweg 1
6701 CJ Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Gruttoweide 5
6708 BC Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Torckpark 30
6701 ED Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Under offerGruttoweide 23
6708 BC Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Under offerVan de Weerdstraat 28
6709 TT Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Pad van Witte Veder 5
6708 TS Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Wilslaan 18
6708 RW Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Stadsbrink 503
6707 AT Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Hooilandplein 74
6708 RT Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Laantje van het Schaap Veronica 5
6708 TB Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Under offerMarijkeweg 24 17
6709 PG Wageningen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
The 25 homes shown
Counted over the 25 published homes on this page, of which 10 are sold subject to conditions.
Rent segment (WWS points)
- Social rent0
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent1
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector20
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided4
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is25
Where the rent comes from
- Comparable rents within 2.5 km4
- Comparable rents within 8 km16
- Legal maximum (WWS points)5
Data freshness
- Last home read
- 11 Nov 2026
- Last forecast
- 13 Nov 2026
Condition judged from photos for 25 of 25 homes
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: Wageningen
province of Gelderland · Veluwe region · water board Vallei en Veluwe · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.11068% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende-zaakbelastingen Wageningen 2026, CVDR752324/1, art. 5 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting: 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,11068%"; heffing vanaf 1 januari 2026
- Sewerage charge, owner
- No municipal figure: the forecast uses the national assumption.
- Water board levy (watersysteemheffing) · Vallei en Veluwe
- 0.0206% of the WOZ valueSource: Verordening watersysteemheffing Waterschap Vallei en Veluwe 2026, CVDR750214/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0206% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,0231%); de landelijke aanname 0,035% ligt 70% hoger
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
In forcesince 17 Feb 2022 until 8 Apr 2030, in 4 districts: Centrum/Binnenstad, Nude, Boven- en Benedenbuurt, De Buurt-West
WOZ limit 2026: up to and including €355,000.
A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.
- verhuur aan een bloed- of aanverwant in de 1e of 2e graad
- de eigenaar woonde er ten minste 12 maanden en verhuurt ten hoogste 12 maanden, niet toeristisch
- de woonruimte is onlosmakelijk deel van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte
- aankoop door de gemeente, een marktpartij in haar opdracht, een woningcorporatie voor verhuur of een zorgaanbieder voor cliënten met een zorgindicatie
How the limit is set: WOZ LAGER DAN € 355.000 bij de inschrijving van de leveringsakte (art. 26 lid 1 b; € 355.000 zelf valt erbuiten); ongewijzigd sinds de HV 2022, geen indexatiebesluit in het Gemeenteblad, maar de toelichting zegt "De gemeenteraad indexeert dit bedrag jaarlijks, zodat de waarde actueel blijft": een jaar dat hier ontbreekt is een band, nooit exact, tot de WOZ-stijging van de gemeente (CBS 85036NED, WOZ 2026 +7,7%). De WOZ-waarde die een woning bij de inschrijving heeft, is volgens de Wet WOZ die voor het kalenderjaar van de inschrijving, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor (art. 18 lid 2 en 22 lid 2), een tot twee jaar ouder dan de vraagprijs nu: het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar
"De woonruimte is gelegen in de wijken Binnenstad/Centrum (CBS 28909), Boven- en benedenbuurt (CBS 028907), De Buurt-West (CBS 02890603), Nude (CBS 28908). b. De woonruimte heeft op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde lager dan € 355.000." (HV 2023 hoofdstuk 5, art. 26-28; geldend 09-04-2026 t/m 08-04-2030: de HV 2025-2029, CVDR757696/1 art. 34 lid 5, trok de HV 2023 in "behoudens hoofdstuk 5 Opkoopbescherming"). PDOK wijken en buurten 2025: WK028909, WK028907, BU02890603, WK028908. Nieuwbouw na 14-03-2022 valt er alleen buiten met een zelfbewoningsplicht uit een anterieure overeenkomst (art. 26 lid 2), dus verhuren mag dan evenmin. Leges € 500 per aanvraag (Legesverordening 2026, CVDR752339/2, art. 3.17). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Huisvestingsverordening Wageningen 2023, hoofdstuk 5, CVDR692539/2, art. 26 lid 2): nieuwbouw of transformatie opgeleverd na 14-03-2022 valt alleen buiten de opkoopbescherming met een zelfbewoningsplicht uit een anterieure overeenkomst: welke projecten die hebben, en hoe lang, is niet gelezen
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found.
de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("3.18 | Verhuurvergunning woon- of verblijfsruimte | Gereserveerd"); de beleidsregels kamergewijze verhuur en woningsplitsing gelden alleen voor kamerverhuur en splitsen
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
Not established: check with the municipality whether tenants need a housing permit.
bestaande woning: alleen voor huurwoningen van woningcorporaties (HV 2025-2029, art. 2 lid 1 a en c), niet voor de huurder van een particuliere verhuurder; nieuwbouw, huisvestingsvergunning voor de bewoner (Huisvestingsverordening gemeente Wageningen 2025-2029, CVDR757696/1, art. 2 lid 1 b en art. 3 lid 3): "b. nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs van ten hoogste € 405.000" (art. 2 lid 1 b; geldend 09-04-2026 t/m 08-04-2030); art. 3 lid 3 laat de inkomens- en inschrijvingseisen vallen: de vergunning is voor de bewoner, ook een huurder kan haar krijgen (een voorwaarde, geen verbod). Geen indexatie en geen wettelijke koopprijsgrens in deze tekst
Assumption: no housing permit for the tenant of an existing home let by a private landlord (only for housing-association rentals); the occupant of a new build under the purchase-price limit needs one
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Wageningen say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbidding in the region
On average +2.4% on the asking price in the Veluwe region, Q3 2026.
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source