Buy-to-let homes in Berkelland
Free beta · pilotHomes for sale in Berkelland, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (2 of the 179 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 12 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
179 of 179 homes for sale read · 2 with a published forecast, of which 1 indicative · 177 withheld (151 too few comparable rents; 20 not yet delivered, unfinished or being rebuilt; 5 a possible owner-occupation or target-group duty on new build; 1 other reasons).
Medians for Berkelland are shown from 30 homes with solid rent evidence; today there is 1.
Browse the homes
The 2 homes shown
Counted over the 2 published homes on this page, of which 1 is sold subject to conditions.
Rent segment (WWS points)
- Social rent0
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent0
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector0
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided2
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is2
Where the rent comes from
- Legal maximum (WWS points)2
Data freshness
- Last home read
- 2 Nov 2026
- Last forecast
- 12 Nov 2026
Condition judged from photos for 2 of 2 homes
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: Berkelland
province of Gelderland · Achterhoek region · water board Rijn en IJssel · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
One rule is not read yet and so withholds forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting. Homes it may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.0947% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende zaakbelastingen Berkelland 2026, CVDR749926, art. 5 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"b. bij de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0947%"; heffing vanaf 1 januari 2026
- Sewerage charge, owner
- €234.48 a yearSource: Verordening rioolheffing Berkelland 2026, CVDR749931, art. 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"Het eigenarendeel bedraagt per perceel € 234,48"; vast bedrag per perceel; het gebruikersdeel per m³ is voor de huurder
- Water board levy (watersysteemheffing) · Rijn en IJssel
- 0.036% of the WOZ valueSource: Verordening watersysteemheffing Waterschap Rijn en IJssel 2026, CVDR748056, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0360% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026; buitendijks 0,0090%
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
Not in force according to the sources found.
"In gemeente Berkelland is nog geen huisvestingsverordening van kracht." (Volkshuisvestingsprogramma 2026-2035). Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, zelfbewoningsplicht (Volkshuisvestingsprogramma Berkelland 2026-2035, Gemeenteblad 2026, 95562; Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Berkelland 2018, CVDR612707/1, art. 1 lid 2 en 13 lid 11-15): "Bij verkoop van gemeentelijk onroerend goed gelden de algemene voorwaarden waarin we een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht hebben opgenomen voor een periode van 2 jaar." Alleen bij verkoop door de gemeente (gemeentegrond), geen prijsgrens; of een woning van gemeentegrond komt staat niet in de advertentie. De voorwaarden zelf (geldend vanaf 21-09-2018): "Indien het verkochte is bestemd voor de bouw van een woning (geen dienstwoning zijnde), verplicht koper zich om: a. die woning uitsluitend te zullen gebruiken voor zelfbewoning (met zijn eventuele gezinsleden) en het verkochte inclusief opstal(len) niet aan derden te zullen doorverkopen" (art. 13 lid 11) en "Het bepaalde in lid 11 vervalt nadat de koper de desbetreffende woning gedurende twee achtereenvolgende jaren heeft bewoond." (lid 13); is de koper een bouwbedrijf, dan rust de plicht op zijn rechtsopvolger (lid 15), en alleen de artikelen die de overeenkomst van toepassing verklaart, gelden (art. 1 lid 2)
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register (titels met "verhuur" of "verhuurderschap": geen) of het Gemeenteblad (het woord "verhuurverordening" alleen in beleid: het Huisvestingsbeleid arbeidsmigranten 2025 en het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2035); de Legesverordening 2026 noemt geen verhuurvergunning; het college bereidt er een voor, in het beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten: "Het college geeft voorrang aan het opstellen van een verhuurverordening zoals bedoeld in paragraaf 4.1.1, en deze aan de raad voor te leggen." (Huisvestingsbeleid arbeidsmigranten Gemeente Berkelland 2025); welke verhuur zij gaat dekken staat er niet; alleen gezocht door één lezer: de tweede lezer van die dag las alleen de plichten voor nieuwbouw na (zelfbewoning, instandhouding, de vergunning voor de bewoner), niet deze vergunning (wettencheck 2026-11-11)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Berkelland (searched on 11 November 2026 by one reader; not confirmed); the municipal executive is preparing a landlord-permit ordinance, in its policy on housing labour migrants
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
No housing permit for tenants found.
"In gemeente Berkelland is nog geen huisvestingsverordening van kracht." (Volkshuisvestingsprogramma 2026-2035)
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Berkelland say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): of er erfpacht op woningen is en wat de voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gezocht
Overbidding in the region
On average +4.0% on the asking price in the Achterhoek region, Q3 2026.
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source