Buy-to-let homes in Apeldoorn
Free beta · pilotHomes for sale in Apeldoorn, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (221 of the 746 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
746 of 746 homes for sale read · 221 with a published forecast, of which 103 indicative · 525 withheld (373 too few comparable rents; 82 not yet delivered, unfinished or being rebuilt; 26 ground lease (erfpacht) terms not known, or a ban on letting in them; 23 what the advert says about letting, or an advert with no full text; 18 a possible owner-occupation or target-group duty on new build; 3 a possible restriction our advert reader flags, or an advert not yet read in its current version).
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Browse the homes
Pinksterbloem 13 a
7322 GS Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Vliegenzwam 24
7324 CB Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Vorstenhof 82
7314 GZ Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Heuvellaan 4
7314 BN Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Ridderzwam 98
7324 CH Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
IJsselstraat 61
7333 HJ Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
1e Wormenseweg 487
7333 GW Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Pinksterbloem 67
7322 GS Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Ruysdaellaan 24
7312 MH Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Edisonlaan 212
7316 JR Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
De Waterkamer 5
7325 HV Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Nabuccostraat 26
7323 TE Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Honingzwam 17
7324 CC Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Barbiershoeve 270
7326 DE Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Homerusstraat 60
7323 PZ Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Koningstraat 33 a
7315 HS Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Nijbroekseweg 32 f
7323 RH Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Talingweg 111
7331 GL Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Henri Dunantlaan 143
7312 AZ Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Van Houtenstraat 42
7331 SZ Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Adelaarslaan 265
7331 GD Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Driehuizerweg 214
7312 DW Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Het Sparrenbos 53
7325 AN Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Raadsherenveld 203
7327 EV Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Nieuwstraat 65
7311 BP Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Latonalaan 62
7321 EA Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Buurman Makelaardij
Stadskade 256
7311 XV Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Reinders Makelaars
Tullekensmolenweg 32
7361 EN Beekbergen
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Driessen Woningmakelaars
Molendwarsstraat 76
7311 PV Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by GOOS Makelaardij
Hofstraat 38
7311 KW Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Reinders Makelaars
Linie 627
7325 DX Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Hunink & Holtrigter Woning- en Bedrijfsmakelaars
Woudhuizerallee 14
7325 ZP Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by GOOS Makelaardij
Wolwevershorst 119
7328 NW Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by GOOS Makelaardij
De Hofstede 11
7335 LK Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Reinders Makelaars
Veenhuizerweg 46 b
7321 CX Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Rodenburg Makelaars
Kapelstraat 50
7311 BK Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Hunink & Holtrigter Woning- en Bedrijfsmakelaars
Snijdersplaats 203
7328 VL Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Koningsstede Makelaardij
Linie 509
7325 DW Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Streppel & Bussink Makelaardij
Juniperlaan 57
7313 BW Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by GOOS Makelaardij
Loolaan 41 97
7314 AD Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Hendriks Makelaardij Apeldoorn
Hofdwarsstraat 10
7311 KK Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Rodenburg Makelaars
Linie 597
7325 DX Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by GOOS Makelaardij
Talmastraat 4
7331 PT Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Buurman Makelaardij
Chamavenlaan 264
7312 HK Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Van 't Erve Wonen
Adelaarslaan 136
7331 GJ Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Koningsstede Makelaardij
IJsselstraat 64
7333 HP Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Koningsstede Makelaardij
Rozebottellaan 19
7322 HH Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by Mulderij Makelaardij & Taxateur O.Z.
Kasteellaan 1
7325 RM Apeldoorn
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Listed by De Landerije Achterhoek-IJsselvallei
Apeldoorn at a glance
Counted over the 221 published homes on this page, of which 53 are sold subject to conditions.
Rent segment (WWS points)
- Social rent13
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent10
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector110
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided88
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is207
- Full renovation14
Where the rent comes from
- This home’s own letting in the last year (asking rent)1
- Comparable rents within 1 km5
- Comparable rents within 2.5 km24
- Comparable rents within 8 km81
- Legal maximum (WWS points)110
Data freshness
- Last home read
- 13 Nov 2026
- Last forecast
- 13 Nov 2026
Condition judged from photos for 221 of 221 homes
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: Apeldoorn
province of Gelderland · Veluwe region · water board Vallei en Veluwe · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.0937% of the WOZ valueSource: Verordening onroerendezaakbelastingen Apeldoorn 2026, CVDR754171/1, art. 5 lid 1 b (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 4 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting: a. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen: 0,0937%"; geldend vanaf 01-01-2026, heffing vanaf 1 januari 2026; geen latere versie in het register (2026-11-04)
- Sewerage charge, owner
- €0 a yearSource: Verordening rioolheffing Apeldoorn 2026, CVDR754175/1, art. 3 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 4 Nov 2026"De belasting wordt geheven van de persoon die een perceel al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt … Het percentage bedraagt 0,0399 %"; geldend vanaf 01-01-2026: alleen een gebruikersheffing (0,0399% van de WOZ, voor de huurder), geen eigenarendeel; bij verhuur van een deel van een perceel (kamerverhuur, art. 3 lid 2 b) en bij volgtijdig gebruik (short stay, art. 3 lid 2 c) betaalt de verhuurder
- Water board levy (watersysteemheffing) · Vallei en Veluwe
- 0.0206% of the WOZ valueSource: Verordening watersysteemheffing Waterschap Vallei en Veluwe 2026, CVDR750214/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 1 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0206% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,0231%); de landelijke aanname 0,035% ligt 70% hoger
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
Not in force according to the sources found.
de Legesverordening 2026 reserveert de leges ("Artikel 3.17 Verhuurvergunning opkoopbescherming | Gereserveerd", ook in de versie geldend vanaf 03-11-2026) en er is geen Huisvestingsverordening (register: titels "huisvesting*" en de tekst "huisvestingsverordening"; het Gemeenteblad van Apeldoorn: geen treffer voor "huisvestingsverordening" of "huisvestingsvergunning", "opkoopbescherming" alleen in de Legesverordeningen; door twee lezers gezocht, 2026-11-04). Een nieuwe Huisvestingsverordening is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (Gemeenteblad en register, 2026-11-04). De raad moet er uiterlijk op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip een met een urgentieregeling hebben ("aan deze verplichtingen moet worden voldaan op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Dit tijdstip wordt voor deze verplichtingen naar verwachting bepaald op 1 januari 2028.", Stb. 2026, 157) en mag haar eerder vaststellen. Volgens een zoekfragment van de prestatieafspraken 2026-2027 wordt er in 2026 aan gewerkt (niet gelezen, geen officiële bron); de inhoud is niet bekend, ook niet of zij opkoopbescherming bevat. Aanname: geen opkoopbescherming in werking vóór de laatste inschrijving van een aankoop die nu wordt geprijsd; een inschrijving op of na 1 januari 2028 houdt de prognose achter, want de dan verplichte verordening is niet gelezen. Opnieuw controleren zodra het Gemeenteblad een ontwerp of een verordening publiceert. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Kennisgeving anterieure overeenkomst over grondexploitatie voor Deventerstraat 46, Gemeenteblad 2024, 14434; Subsidieregeling NIKA Apeldoorn, CVDR722306/1, toelichting bij art. 1 lid 2 d): "Bij de levering van individuele woningen voor goedkope en middeldure koop dient de exploitant een verplichting tot zelfbewoning en verbod tot doorverkoop op te leggen;" (anterieure overeenkomst voor maximaal 286 woningen aan de Deventerstraat 46, gesloten 21-12-2023): een zelfbewoningsplicht per project, termijn niet genoemd. Geen gemeentebrede regel gevonden; het Vastgoed- en Gronduitgiftebeleid (19-09-2024) en de jaarlijkse prijsbrief "maximale koop- en huurprijzen bij nieuwbouw" zijn niet gelezen, dus welke projecten er een hebben en hoe lang is niet vastgesteld. De grens is een aanname: "De maximum huur voor sociale huur en maximum v.o.n.-prijs voor middeldure koop worden door de rijksoverheid vastgesteld." (toelichting bij de Subsidieregeling NIKA Apeldoorn), hier de landelijke koopprijsgrens (€ 420.000 in 2026, Staatscourant 2025, 38156; € 435.000 in 2027, Staatscourant 2026, 35093). Door de eerste lezer gevonden en op het Gemeenteblad nagelezen; de tweede lezer vond geen plicht voor gewone nieuwbouw. Los daarvan: standplaatsen die de gemeente verkoopt, hebben een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding van vijf jaar (CVDR665448/1, punt 7)
Assumption: no buy-to-let protection (opkoopbescherming) in force before the last registration
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found.
alleen voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten ("2. Aangewezen zijn alle verblijfsruimten voor huisvesting van arbeidsmigranten binnen de gemeente Apeldoorn.", art. 2; "In deze verordening is voorzien in een vergunningplicht voor verblijfsruimten voor arbeidsmigranten.", toelichting; Verhuurverordening verblijfsruimte arbeidsmigranten Apeldoorn, Gemeenteblad 2025, 575830, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 01-01-2026); geen verhuurvergunning voor het verhuren van een woning aan een huishouden
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
No housing permit for tenants found. not verified
er is geen Huisvestingsverordening in werking, dus geen huisvestingsvergunning voor een huurder, in welk segment ook (register: titels "huisvesting*" alleen tijdelijke huisvesting en onderwijshuisvesting, de tekst "huisvestingsvergunning" alleen een vervallen BRP-verordening; het Gemeenteblad van Apeldoorn: 0 resultaten; de laatste verordening op grond van de Huisvestingswet, voor kamerverhuurpanden, liep tot 30-06-2015; de Legesverordening 2026 noemt in "Paragraaf 3.6 Huisvestingswet 2014" geen huisvestingsvergunning). Een nieuwe Huisvestingsverordening is niet vastgesteld en niet als ontwerp gepubliceerd (Gemeenteblad en register, 2026-11-04). De raad moet er uiterlijk op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip een met een urgentieregeling hebben, "naar verwachting" 1 januari 2028 (Stb. 2026, 157), en mag haar eerder vaststellen; een urgentieregeling werkt met een "huisvestingsvergunning met urgentie" (ibid.). Volgens een zoekfragment van de prestatieafspraken 2026-2027 wordt er in 2026 aan gewerkt (niet gelezen, geen officiële bron); de inhoud is niet bekend. Aanname: geen huisvestingsvergunning voor een huurder in werking vóór de laatste inschrijving. Welke woonruimte zij aanwijst, is niet bekend: opnieuw controleren; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-04)
Assumption: no housing permit for a tenant in force before the last registration
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Apeldoorn say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): geen gemeentelijke erfpacht voor woningen gevonden; of er oudere of particuliere erfpachtrechten op woningen zijn en wat hun voorwaarden over verhuur zeggen, is niet gelezen
Overbidding in the region
On average +2.4% on the asking price in the Veluwe region, Q3 2026.
Assumption: the expected purchase price uses the NVM's regional overbid, a market figure, not an official source