Buy-to-let homes in Almere
Free beta · pilotHomes for sale in Almere, judged as long-term rentals. For each home that passes the checks (22 of the 345 read at the last check): the WWS rent-control points and the legal maximum rent where they cap it, the market rent from comparable homes for rent nearby, three scenarios (let as is, refresh, full renovation) and a ten-year forecast.
Model NL-LTR-2026.19, recomputed nightly, checked 13 Nov 2026. Headline: let as is, box 3 (2026), without a mortgage, 3.3%/yr value growth (assumption). Withheld homes are counted, not shown. Not advice.
- Assumption: the yearly appreciation is the average of two one-year bank forecasts for 2027 (ABN AMRO 2.5%, October 2026; Rabobank 4.1%, March 2026), applied to all ten years: neither bank forecasts beyond 2027. In September 2026 Rabobank expected 3.2% for 2027 not verifiedSource: ABN AMRO, Woningmarktmonitor "Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027", 1-10-2026 (abnamro.com): 2027 +2,5%; RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt "Huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt", 12-3-2026 (rabobank.nl): 2027 +4,1%; het gemiddelde (3,3%) als eigen aanname voor alle tien jaar · checked 5 Nov 2026
345 of 345 homes for sale read · 22 with a published forecast, of which 21 indicative · 323 withheld (238 a possible letting rule of the municipality, or its rules not read yet; 39 too few comparable rents; 21 what the advert says about letting, or an advert with no full text; 15 not yet delivered, unfinished or being rebuilt; 9 a possible owner-occupation or target-group duty on new build; 1 other reasons).
Medians for Almere are shown from 30 homes with solid rent evidence; today there is 1.
Browse the homes
Hebatstraat 24
1363 RD Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Schaakveld 37
1359 HN Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Blikveldweg 19
1359 KA Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Uithof 15
1353 XB Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Aegirstraat 1
1363 WJ Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Nederlandstraat 158
1363 DB Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Vasco da Gamapad 18
1363 LD Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Iyohof 5
1363 RZ Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Fokkeboom 27
1319 BG Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Razeil 8
1319 EA Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Under offerVredelaan 24
1318 AS Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Kwartaalstraat 53
1335 KG Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Stopperknoop 27
1319 GK Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Stopperknoop 22
1319 GK Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Achtknoop 6
1319 GL Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Brancusistraat 102
1328 NL Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Citroenstraat 14
1326 GE Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Rietganslaan 5
1343 AP Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Cissy van Marxveldtstraat 65
1321 LL Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Vasco da Gamapad 17
1363 LD Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Under offerVermiljoenstraat 6
1339 BD Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
Meerveldstraat 29
1359 HJ Almere
Let as is · incl. 3.3% a year appreciation (assumption) · without a mortgage · Box 3 (2026)
Agent not yet linked
The 22 homes shown
Counted over the 22 published homes on this page.
Rent segment (WWS points)
- Social rent0
Under 144 WWS points: the legal maximum rent is low and binding.
- Mid-rent0
144 to 186 points: the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur).
- Free sector22
187 points or more: the market rent applies.
- Undecided0
The points band crosses a boundary; each home’s page names the rubric that decides it.
Best scenario
- Let as is22
Where the rent comes from
- Comparable rents within 2.5 km1
- Comparable rents within 8 km21
Data freshness
- Last home read
- 13 Nov 2026
- Last forecast
- 13 Nov 2026
Condition judged from photos for 22 of 22 homes
How to read these numbers
- Prices are asking prices from the advert, not sale prices. The forecasts buy at the expected purchase price: the asking price plus the average overbid for the type of home (NVM figures for Q3 2026, via a secondary source), moved to the NVM region’s own figure where one was read (the rules below name it), none after a price cut or on a new build.
- The market rent comes from comparable homes for rent: the same type, a similar size and the same or a neighbouring kind of house (a detached house is not priced off terraced homes), first within 1 km, then 2.5 km, then 8 km. With fewer than 5 comparable homes in the widest ring, or when a few of them carry most of the weight, the rent is withheld and the home shows no yield. Each home says which applies.
- Under 187 WWS points the legal maximum rent applies (Wet betaalbare huur): the model uses the lower of the market rent and that maximum.
- Box 3 (2026) taxes an assumed return on the WOZ value above the tax-free allowance, whatever the rent; each home’s forecast shows the amount (the Tax row).
- Cash flow is after the running costs: a yearly maintenance allowance plus major work (exterior paint, the boiler) in the year it falls due, insurance, management, vacancy, the VvE contribution, OZB, sewerage and water-board charges. Each home’s page shows them year by year.
- Forecasts are without a mortgage (all equity), so they compare homes, not financing.
- The 10-year IRR includes 3.3% a year appreciation. That is an assumption: the average of two one-year bank forecasts for 2027, ABN AMRO’s (2.5%) and Rabobank’s (4.1%), applied to all ten years.
- Renovation costs are estimated ranges until there are quotes.
Municipal rules: Almere
province of Flevoland · water board Zuiderzeeland · tax year 2026
Notes on the register and quotes from it are shown as written, in Dutch.
Two rules are not read yet and so withhold forecasts: the ground lease (erfpacht) conditions on letting and the occupation duty on new build sold by project. Homes they may apply to are not shown here.
Owner’s charges
- Property tax (OZB), owner
- 0.0988% of the WOZ valueSource: Verordening onroerende zaakbelastingen Almere 2026, CVDR753168/1, art. 5 lid 1 b 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 3 Nov 2026"b. de eigenarenbelasting 1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0988 %"; Gemeenteblad 2025, 565654, vastgesteld 18-12-2025, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 10 lid 3); geen belasting onder een heffingsmaatstaf van € 11.344,51 (art. 5 lid 3); de gebruikersbelasting geldt alleen voor niet-woningen (0,1955%); 2025: 0,1037% (CVDR732593/1)
- Sewerage charge, owner
- €270.81 a yearSource: Verordening rioolheffing Almere 2026, CVDR753169/1, art. 3, 5 en 6 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 3 Nov 2026"Het tarief als bedoeld in artikel 3 bedraagt per perceel per belastingjaar € 270,81."; Gemeenteblad 2025, 565655, geldend vanaf 24-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 14 lid 2); alleen een eigenarenheffing ("degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht", art. 3), "naar een vast bedrag per perceel" (art. 5): geen deel op de WOZ of het waterverbruik en geen gebruikersdeel; elk zelfstandig gedeelte is een perceel (art. 4); vrijgesteld bij een WOZ van € 40.000,00 of minder (art. 9); 2025: € 249,18 (CVDR732594/1)
- Water board levy (watersysteemheffing) · Zuiderzeeland
- 0.0432% of the WOZ valueSource: Verordening watersysteemheffing Waterschap Zuiderzeeland 2026, CVDR748327/1, art. 10 lid 1 (lokaleregelgeving.overheid.nl)checked 3 Nov 2026"bedraagt het tarief van de heffing voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0432% van de heffingsmaatstaf"; woningen 2026 (niet-woningen 0,0476%, art. 10 lid 2; geen apart buitendijks tarief), Waterschapsblad 2025, 29321, vastgesteld 27-11-2025, geldend vanaf 09-12-2025, heffing vanaf 1 januari 2026 (art. 16 lid 3); de eigenaar betaalt (art. 2 lid 2 d), bij erfpacht de erfpachter (art. 2 lid 4 a), op de WOZ-waarde (art. 3 d); de ingezetenenheffing (€ 106,40 per woonruimte, art. 4) en de zuiveringsheffing zijn voor de bewoner; de landelijke aanname 0,035% ligt 19% lager
Buy-to-let protection (opkoopbescherming)
In forcesince 24 May 2022 until 30 Jun 2029, in the whole municipalitynot verified
WOZ limit 2026: up to and including €498,200.
A home with a WOZ value up to and including the limit may not be let for 4 years after purchase without a permit from the municipality.
- buiten de regeling: een woning met een WOZ-waarde op of boven de NHG-grens bij de inschrijving (art. 23 a)
- buiten de regeling: een woning in eigendom van een woningcorporatie (art. 23 b)
- buiten de regeling: een woning die op de datum van inschrijving zes maanden of langer verhuurd was, niet als die verhuur zelf op een opkoopvergunning rustte (art. 23 c)
- vergunning: verhuur aan een woningzoekende met een bloed- of aanverwantschap in de 1e of 2e graad met de eigenaar (art. 25 lid 1 a; Huisvestingswet art. 41 lid 3 a)
- vergunning: de eigenaar had er na de inschrijving ten minste 12 maanden zijn woonadres en verhuurt daarna ten hoogste 12 maanden, niet toeristisch (art. 25 lid 1 a; Huisvestingswet art. 41 lid 3 b)
- vergunning: de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte (art. 25 lid 1 a; Huisvestingswet art. 41 lid 3 c)
- vergunning: aankoop door een gecertificeerde of gecontracteerde zorgaanbieder, tijdelijk verhuurd aan cliënten met een zorgindicatie tegen een niet-commercieel tarief (art. 25 lid 1 b)
- vergunning: een bijzonder geval waarin naar het oordeel van burgemeester en wethouders een zwaarwegend belang is gediend (art. 25 lid 1 c); in andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (lid 2)
- een woning die met een vergunning wordt verhuurd en wordt doorverkocht, blijft onder de regeling (toelichting art. 23)
How the limit is set: de WOZ-waarde "op het moment van inschrijving in de openbare registers", LAGER dan "de op dat moment geldende NHG-grens" (HV 2024 art. 23 a): de grens zelf valt erbuiten. Volgens de toelichting "wordt gekeken naar de laatst bekende WOZ-waarde van de woning en niet nar de marktwaarde": een waarde met een peildatum een tot twee jaar terug, meestal lager dan de waarde nu; het model vergelijkt daarom de WOZ-schatting met de lage kant teruggerekend naar 1 januari van vorig jaar (tot 1 maart naar 1 januari van het jaar daarvoor), met de prijsstijging van bestaande koopwoningen die het CBS in het COROP-gebied mat (prijsindex 85819NED, na het laatst gepubliceerde kwartaal doorgetrokken), ten minste 5% per jaar. De verordening noemt geen bedrag (art. 22: "NHG: Nationale Hypotheek Garantie, zijnde een garantie op hypotheken voor koopwoningen met een koopprijs tot de gemiddelde huizenprijs"); alleen de derde wijziging van de HV 2019 noemde er een: "In 2022 is deze € 355.000, de jaarlijkse ontwikkelingen van de NHG-grens worden gevolgd. Hiermee hoeft de gemeenteraad niet jaarlijks te indexeren." (Gemeenteblad 2022, 230017). Voor 2026 noemen alleen officiële teksten van andere gemeenten de NHG-grens: € 470.000 (Ridderkerk, Gemeenteblad 2026, 496904; Wijchen, Gemeenteblad 2025, 556522) en "met energiebesparende voorzieningen € 498.200" (Meppel, Gemeenteblad 2026, 157272; Oldebroek, Gemeenteblad 2026, 18569); welke Almere bedoelt zegt de tekst niet en nhg.nl was niet bereikbaar. Bij twijfel de hogere: 2026 € 498.200, niet geverifieerd aan de verordening, zodat een WOZ van € 470.000 tot € 498.200 mogelijk onder de regeling valt. De NHG stelt de grens elk jaar opnieuw vast (hij kan ook dalen); voor 2027: "Toepassing van de methodiek leidt tot een verhoging van de NHG-grens van €470.000 in 2026 naar €500.000 in 2027. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk €530.000." (brief van de minister van VRO, 12-10-2026, Kamerstuk 32847 nr. 1508, gelezen 2026-11-04). Bij twijfel ook hier de hogere: 2027 € 530.000. Zonder WOZ-waarde bij de inschrijving geeft de verordening geen terugval
"Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Wet worden aangewezen de woonruimten gelegen in de gemeente Almere: a. die op het moment van inschrijving in de openbare registers een WOZ-waarde hebben die lager is dan de op dat moment geldende NHG-grens, en b. die niet in eigendom zijn van een woningcorporatie, en c. die op de datum van inschrijving: i. vrij was van huur en gebruik; of ii. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden; of iii. werd verhuurd met een vergunning als bedoeld in artikel 24. … Het is verboden woonruimte als bedoeld in artikel 23 binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving ervan zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verhuren dan wel anderszins in gebruik te geven." (Huisvestingsverordening Almere 2024, art. 23 en 24, geldend 01-07-2025 t/m 30-06-2029: "Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2025 en vervalt op 1 juli 2029.", art. 34). De regel zelf is door beide lezers en de reviewer woordelijk gelezen; niet geverifieerd is alleen het bedrag van de grens (zie de WOZ-basis). In de hele gemeente ("Er is voor gekozen om in de gehele gemeente het instrument opkoopbescherming in te voeren.", toelichting 2022), sinds 24-05-2022 (derde wijziging van de HV 2019, Gemeenteblad 2022, 230017: "treedt in werking met ingang van de dag na bekendmaking, maar niet eerder dan 15 april 2022", bekendgemaakt 23-05-2022), zonder onderbreking voortgezet in de HV 2019 versie 5 (01-07-2023 t/m 30-06-2025) en de HV 2024. De verordening sluit nieuwbouw niet uit; de wet spreekt van "een bestaande woonruimte" (Huisvestingswet art. 41 lid 1), en of nieuwbouw bij de eerste inschrijving dat is, zegt geen van beide teksten. Leges € 341,00 (Legesverordening Almere 2026, 1.11.1); bestuurlijke boete bij verhuur zonder vergunning € 25.750, bij een tweede overtreding € 103.000 (HV bijlage IV). Een wijziging van de huisvestingsverordening lag van 28-01 tot 11-03-2026 ter inzage (Gemeenteblad 2026, 37798, zonder tekst) en was op 3-11-2026 niet vastgesteld: opnieuw lezen zodra zij is vastgesteld, en vóór 1-7-2029. Los van de opkoopbescherming: nieuwbouw, mogelijk zelfbewoningsplicht, niet geverifieerd (Algemeen Mandaatbesluit Almere, CVDR729599/2, bijlage B, onderdeel B lid 6; Gemeenteblad 2026, 37798): geen zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding of instandhoudingstermijn gevonden in de regelgeving van Almere (register en Gemeenteblad, door twee lezers gezocht op 3 en 4-11-2026), maar niet uitgesloten: de gemeente verkoopt en geeft grond uit onder "de geldende Algemene Verkoopvoorwaarden, met inbegrip van eventuele errata, en de geldende Algemene Erfpachtvoorwaarden van de gemeente Almere" (Algemeen Mandaatbesluit, bijlage B, onderdeel B lid 6), die niet in het register of het Gemeenteblad staan en niet gelezen zijn; en een wijziging van de huisvestingsverordening ("De nieuwe regels in de huisvestingsverordening zijn geel gemarkeerd", Gemeenteblad 2026, 37798, reacties tot 11-03-2026) was op 3-11-2026 niet vastgesteld en haar tekst niet gepubliceerd, terwijl de Huisvestingswet sinds 1-7-2026 (art. 7 lid 2) een raad nieuw te bouwen betaalbare koopwoningen laat aanwijzen. Termijn en prijsgrens onbekend. Aangewezen middeldure huurwoningen (Verordening doelgroep middeldure huurwoningen Almere 2023, art. 5: "gedurende een termijn van tenminste 25 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep als zodanig beschikbaar") zijn huurwoningen in een plan, geen koopwoning
Assumption: the limit of the buy-to-let protection (opkoopbescherming) is the higher NHG limit, the one including energy-saving measures: the ordinance names no amount and not which NHG limit it means; the rule itself was read word for word. An amendment to the housing ordinance was out for consultation from January to March 2026 and has not been adopted yet
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
Landlord permit (verhuurvergunning)
No landlord permit found. not verified
geen verhuurverordening (Wet goed verhuurderschap art. 5) in het register op 3-11-2026: «verhuurvergunning» in de tekst is alleen de vergunning van de opkoopbescherming (HV 2024 art. 24; de Beleidsregel Wet Bibob gemeente Almere 2026 noemt alleen de "Verhuurvergunning opkoopbescherming"), en de Beleidsregel handhaving Wet goed verhuurderschap Almere 2025 beboet alleen de landelijke algemene regels ("Deze beleidsregel is van toepassing op overtreding van artikel 2 en artikel 2a van de Wet.", art. 2); «verhuurverordening», «verhuurdersvergunning» en «verhuurverbod» gaven geen resultaten, en hoofdstuk 11 van de Legesverordening 2026 kent alleen de vergunning opkoopbescherming (€ 341,00) en de urgentieverklaring; gezocht en door de tweede lezer herhaald, maar alleen afwezigheid: geen officiële tekst zegt dat er geen is (wettencheck 2026-11-03)
Assumption: no landlord-permit ordinance (verhuurverordening, Good Landlordship Act) found in the rules of Almere (searched on 3 November 2026 by two readers; not confirmed); the only landlord permit the rules establish is the buy-to-let protection's
Housing permit for the tenant (huisvestingsvergunning)
New tenants of a social-rent home need a housing permit from the municipality since 1 Jul 2025, with income limits. It limits who can rent the home, not whether it can be let.
"1. Voor verhuur bestemde zelfstandige woonruimten met een huurprijs beneden de maximale huurgrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, mogen enkel voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van de Wet is verleend. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op: … c. woonruimten waarvan de eigenaar maximaal 15 woningen verhuurt;" (Huisvestingsverordening Almere 2024, art. 2, geldend 01-07-2025 t/m 30-06-2029). In de hele gemeente en alleen sociale huur: de maximale huurgrens is in 2026 € 932,93 per maand (Wet op de huurtoeslag art. 13 lid 1 a, versie vanaf 01-01-2026), en "Woonruimten met een huur boven de maximale huurgrens kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd." (toelichting). Een eigenaar die ten hoogste 15 woningen verhuurt, heeft er geen nodig (de toelichting zegt "in Almere", het artikel niet). Boete bij verhuur zonder vergunning, eerste overtreding: € 3.000 niet-bedrijfsmatig, € 7.500 bedrijfsmatig (bijlage IV)
Ground lease (erfpacht)
Letting in the ground lease terms
Not established: what the ground lease terms of Almere say about letting has not been read. They may make letting subject to the municipality’s consent or restrict it. A home whose advert does not show it in full ownership therefore gets no rental forecast.
Not read (Dutch): de Algemene Erfpachtvoorwaarden van de gemeente zijn niet gepubliceerd en niet gelezen
Sources
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- zoek.officielebekendmakingen.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl
- repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- lokaleregelgeving.overheid.nl