Hulsthof 13, Appelscha
What it earns, what it costs to own, and the net yield
Found on Airbnb
This exact vacation home, photo-verified at 95% confidence — its own track record, not a comp estimate
Its name, link and guest reviews are Pro evidence
Pro evidence
Calendar-tracked performance
We track this exact listing's availability calendar daily. Over the recent 3-month window it was booked 50% of nights, and it advertises $190/night. Based on partial calendar coverage. The occupancy is measured. The nightly rate is what the host asks — Airbnb does not publish what a night actually sold for, so no source anywhere has the earned rate. The projections below deliberately stay on the area's market median rather than this single window, so short-window peaks or gaps don't swing the underwriting — where they differ, treat this card as the listing's own track record and the model as the conservative base case.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured, market-calibrated asking-to-booked factor. Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the kleineondernemersregeling (KOR) applies. Financing is not modelled: a mortgage lowers the Box 3 bill (debt at a 2.70% forfait) and adds interest.
Total return, if prices move
Net yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Where it sits, and who confirms it
Location
Surroundings confirmedAppelscha · Frisian Lakes
Loading Map...
Independently Verified
Cross-checked across 1 platform
Location corroborated
An independent listing places this property in the same immediate area as the agency's pin. This confirms the surroundings, not the exact address.
Also listed on
Each link was confirmed against this property — by photo comparison, or by matching its verified name and position — never by proximity alone. The pages themselves are Pro evidence.
Score, and what could go wrong
Brixfox Score
Consider carefully.
Risk & what-if
The park, the zoning and the tax the numbers rest on
The listing mentions holiday letting
Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.
Does not cover its running costs
On the revenue this property is modelled to earn and the annual charges deducted above, the costs exceed the rental income. The yield is shown as 0% rather than as a negative number — treat it as a cost to carry, not a return.
Permanent residence not permitted
Permanente bewoning niet toegestaan. This is a holiday-zoned home (recreatiebestemming): it may not be used as a year-round primary residence, and you cannot register at the address. That is normal for a Dutch recreatiewoning and says nothing about letting — the park contract and the municipality decide that. It also narrows the resale market to buyers who want exactly this.
Permanente bewoning niet toegestaan (recreatiebestemming): this is a holiday-zoned home and may not be used as a year-round primary residence.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Listing text from the makelaar, in Dutch
Vrijstaande vakantiewoning op 927 m² eigen grond, met een eigen bosje. In de bosrijke omgeving van Appelscha, nabij het Drents Friese Wold, staat deze vrijstaande vakantiewoning op een ruim en besloten perceel. Een fijne plek voor vakanties en weekenden, met een eigen bosje en veel privacy. De tuin is volledig omheind, wat ook prettig is voor wie kleine kinderen of huisdieren meeneemt. De afgelopen jaren zijn verschillende verbeteringen doorgevoerd. Zo is de badkamer in 2021 vernieuwd en is er in 2022 een andere keuken geplaatst, grotendeels voorzien van nieuwe apparatuur. Verder is nieuw isolatieglas aangebracht, is de meterkast vernieuwd en is in 2025 het buitenschilderwerk grotendeels uitgevoerd. De tuin is in 2023 aangepakt en biedt ruimte voor verschillende zitplekken in het groen. Naast de ruime oprit is een gedeelte van het gazon verstevigd met grind en zand, zo is er extra parkeerruimte op eigen terrein. Naast de aangebouwde berging is er een afzonderlijke schuur voor fietsen en tuingereedschap. Deze deels geïsoleerde schuur vraagt nog om schilderwerk en verdere afwerking. De woning ligt aan de openbare weg op het ruim opgezette en bosrijke recreatiepark De Hulsthof. Er zijn geen slagbomen of verplichtingen vanuit een vereniging van eigenaren. De omgeving nodigt uit om eropuit te gaan. Het Drents Friese Wold biedt een afwisselend landschap van bossen, heide en zandverstuivingen, met volop wandelmogelijkheden en fietsroutes. Ook de voorzieningen van Appelscha zijn dichtbij. De woning is geschikt voor eigen recreatief gebruik, eventueel gecombineerd met verhuur. De huidige eigenaar heeft de woning via Natuurhuisje verhuurd. Is dit jouw plek voor vakanties en weekenden buiten? Maak een afspraak voor een bezichtiging en ervaar zelf de ruimte en privacy van Hulsthof 13. Indeling: Entree met meterkast. De lichte, tuingerichte woonkamer heeft een hoog plafond, wat zorgt voor een prettig ruimtelijk gevoel. Er is plaats voor een zitgedeelte en een eethoek bij de open keuken. Via de terrasdeur loop je zo de besloten tuin in. De in 2022 geplaatste keukenopstelling is voorzien van een koelkast, combimagnetron, vaatwasser, vier-pits gaskookplaat en afzuigkap. De apparatuur is bij plaatsing grotendeels vernieuwd. Verder zijn er drie slaapkamers, waarvan er momenteel één als garderobekamer wordt gebruikt. Eén van de slaapkamers beschikt over een vaste wastafel. De in 2021 vernieuwde badkamer is voorzien van een douche en toilet. De aangebouwde berging van circa 5 m² is van buitenaf bereikbaar en beschikt over witgoedaansluitingen. Algemeen: Bouwjaar: 1975; Kaveloppervlakte ca. 927 m²; Woonoppervlakte ca. 56 m², overige inpandige ruimte ca. 12 m², gebouwgebonden buitenruimte ca. 0 m², externe buitenruimte ca. 10 m², inhoud ca. 250 m³; Verwarming en warmwatervoorziening door middel van CV-ketel. Goed om te weten: - In de koopakte zullen de volgende clausules worden opgenomen: Oudersdoms- en asbestclausule - De meterkast is in 2025 vernieuwd en voorzien van een driefasen aansluiting.
Questions about this listing, answered from its data
Ask Brixfox about this property
Answers grounded in this listing's data, its Airbnb comps and the score breakdown.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Take the numbers with you, or talk to the agent
Interested in this property?
Your Brixfox analysis goes with it, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Where the agency takes inquiries through Brixfox it goes straight to the agent; otherwise it comes to the Brixfox team and we reply to you. Brixfox adds no fee.
Modelled from live Airbnb calendar data around this property · operating costs per line, editable in the P&L · estimates, not financial advice.Data sources & methodology ›
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — Airbnb/Booking channel fees whoever manages, then either a full-service management commission or the staff/local operations a self-managing owner buys back, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.