Zwanenbalg 32, Makkum

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

Vrijstaande rietgedekte duinvilla met unieke privé tuin op loopafstand van privéstrand aan het IJsselmeer Op een rustige locatie op Beach Resort Makkum staat deze vrijstaande rietgedekte duinvilla (bouwjaar 2004) op 507 m² eigen grond, op slechts circa 100 meter van het privéstrand aan het IJsselmeer. Wat deze woning echt bijzonder maakt, is de volledig beschutte achtertuin met uitzonderlijk veel privacy. Waar veel woningen op het park vrij open liggen, biedt deze tuin juist een zeldzame mate van rust en beschutting. Hierdoor kunt u hier in alle privacy genieten van zon, buitenleven en lange zomeravonden. De woning heeft een woonoppervlak van circa 115 m² en wordt gemeubileerd en gestoffeerd aangeboden, waardoor deze direct klaar is voor eigen gebruik of recreatieve verhuur. Ook op het gebied van onderhoud is de woning goed verzorgd. Het rietdak is in december 2024 onderhouden (riet bijgestoken en ontmost) en verkeert in goede staat. Daarnaast is de gevel circa twee jaar geleden grondig gereinigd en geïmpregneerd, wat bijdraagt aan de verzorgde uitstraling en bescherming van de woning. Indeling Begane grond Via de entree komt u in de hal met toilet en trapopgang naar de verdieping. De lichte woonkamer (ca. 5.35 x 4.85 m) is voorzien van een sfeervolle gashaard en openslaande deuren naar het vergrote zonneterras met ligging op het zuid-westen. Hierdoor is er een mooie verbinding tussen binnen en buiten en geniet u optimaal van de middag- en avondzon. De open keuken (ca. 2.90 x 2.55 m) is praktisch ingericht en voorzien van onder andere een combi-magnetron, koelkast, vaatwasser, gaskookplaat en afzuigkap. Aansluitend bevindt zich de bijkeuken (ca. 2.55 x 2.05 m) met buitendeur naar het terras en de tuin. Hier bevinden zich tevens de sauna, cv-combiketel en aanwezige was-/droogcombinatie. Aan de rechterzijde van de woning bevindt zich de aangebouwde garage (ca. 5.20 x 2.45 m) met stalen kanteldeur, bereikbaar van buitenaf. De gehele begane grond is voorzien van een plavuizenvloer met vloerverwarming. Eerste verdieping Overloop met toegang tot drie slaapkamers: • Slaapkamer 1 (ca. 4.25 / 3.20 x 3.10 m) – achterzijde met ingebouwde kast • Slaapkamer 2 (ca. 4.25 / 3.20 x 3.10 m) – achterzijde • Slaapkamer 3 (ca. 3.40 / 2.35 x 2.55 m) – voorzijde De badkamer (ca. 4.45 x 2.55 m) is ruim opgezet en voorzien van een dubbele wastafel, ligbad, separate douche en vloerverwarming. Daarnaast is er een separaat toilet op de verdieping. De verdiepingsvloer is grotendeels voorzien van laminaat en de slaapkamers en badkamer beschikken over raamhorren. Buitenruimte De woning staat op een ruim perceel van 507 m² eigen grond met meerdere terrassen op een gunstige zuidwest ligging. De beschutte achtertuin met volledige privacy maakt deze woning uniek binnen het park. Via de linkerzijde van de woning is de achtertuin eenvoudig bereikbaar. In de tuin bevindt zich tevens een buitendouche, ideaal na een dag strand of watersport. Beach Resort Makkum Beach Resort Makkum ligt direct aan het IJsselmeer en staat bekend om zijn brede zandstrand en uitstekende watersportmogelijkheden. Het park en boulevard beschikt over diverse voorzieningen zoals horeca, winkels en recreatieve faciliteiten. Het sfeervolle Friese dorp Makkum ligt op korte afstand.