Oesterdam 169, Tholen

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

Oesterdam 169, Tholen Unieke kans op Waterrijk Oesterdam: Riante 10-persoons rolstoelvriendelijke recreatievilla met eigen ligplaats Bent u op zoek naar een ruime en luxe recreatievilla op een van de mooiste plekken van Zeeland? Dan is Oesterdam 169 een bijzondere kans. Deze vrijstaande recreatiewoning voor 10 personen ligt op een uitzonderlijk ruim perceel van maar liefst 2.188 m² eigen grond en beschikt over 147 m² woonoppervlakte, een eigen ligplaats voor de boot op loopafstand en een energielabel A. Binnen het park is deze woning bovendien uniek in zijn soort: de villa is rolstoelvriendelijk en ligt op een royaal perceel met veel privacy. In deze prijsklasse komt dit type woning op Waterrijk Oesterdam zelden beschikbaar. De woning is nooit verhuurd en altijd met zorg gebruikt als familiehuis. Het geheel verkeert in goede staat en wordt volledig gestoffeerd en gemeubileerd aangeboden. Een bijkomend voordeel: er is géén btw van toepassing, enkel overdrachtsbelasting. Wenst u toch verhuurmogelijkheden? Dan kunt u de woning laten exploiteren via Waterrijk Oesterdam, die het volledige beheer en de verhuur voor u kan verzorgen. Kenmerken - Vrijstaande recreatievilla voor 10 personen - Gelegen op 2.188 m² eigen grond - 147 m² woonoppervlakte - Oppervlakte woonkamer + keuken, 46 m² - Eigen aanlegsteiger op loopafstand - Rolstoelvriendelijke woning (uniek op het park) - Energielabel A - Nooit verhuurd, gebruikt als familiehuis - Volledig gemeubileerd en gestoffeerd - Ruime oprit voor circa 4 auto’s - Zeer royale tuin op het zuidwesten - Gelegen aan het Zoommeer nabij de Oosterschelde - Geen BTW, alleen overdrachtsbelasting Wonen aan het water De ligging aan het Zoommeer en nabij de Oosterschelde maakt deze recreatievilla een waar paradijs voor waterliefhebbers. Vanuit de nabijgelegen aanlegsteiger vaart u zo het open water op. Zeilen, varen, suppen, zwemmen of simpelweg genieten van het uitzicht – het kan hier allemaal. De omgeving staat bekend om haar uitgestrekte natuur, indrukwekkende vergezichten en rijke vogelleven. Ook voor fietsers en wandelaars zijn er talloze routes die u door het karakteristieke Zeeuwse landschap leiden. Voor kinderen is het een heerlijke plek om te spelen, ontdekken en genieten van het buitenleven. Indeling Begane grond Via de entree komt u in een ruime hal met meterkast en toiletruimte. De royale woonkeuken vormt het hart van de woning en staat in open verbinding met de lichte woonkamer. De woonkamer beschikt over openslaande deuren naar het zonnige terras, waardoor binnen en buiten naadloos in elkaar overlopen. Aan de voorzijde bevindt zich een ruime slaapkamer met een eigen badkamer, ideaal voor gelijkvloers gebruik. Daarnaast is er een praktische inpandige berging aanwezig. De woning beschikt aan de voorzijde over een ruime oprit voor circa vier auto’s. Achter de woning ligt een zeer riante tuin op het zuidwesten met een verhoogd zonneterras waar u de hele dag van de zon kunt genieten. Extra bijzonder is het eigen stukje bos, dat op warme dagen voor verkoeling zorgt en een prachtige speelplek vormt voor kinderen. Eerste verdieping De overloop geeft toegang tot vier royale slaapkamers, een tweede toiletruimte en een badkamer voorzien van ligbad, douche, toilet en dubbele wastafel. Tevens bevindt zich hier een wasruimte met aansluitingen voor witgoed en de opstelling van de CV-ketel. Omgeving Het historische stadje Tholen beschikt over een sfeervol centrum met diverse winkels, restaurants en terrassen. De ligging is bovendien zeer gunstig ten opzichte van uitvalswegen. Zo bereikt u Bergen op Zoom binnen circa 20 minuten, Breda binnen ongeveer 40 minuten en zowel Rotterdam als Antwerpen liggen op comfortabele rijafstand. Nieuwsgierig geworden? Wij laten u deze unieke recreatievilla graag persoonlijk ervaren. Neem contact op met Leunis Makelaars voor een bezichtiging en ontdek zelf de rust, ruimte en luxe van Oesterdam 169.