De Klonjes 23, Nes (Gem. Ameland)

Nothing in this listing states whether the home may be let to holiday guests, or under which regime. Recreational zoning generally makes tourist letting the intended use, but the municipality and — in a park — the park contract decide.

Permanente bewoning niet toegestaan (recreatiebestemming): this is a holiday-zoned home and may not be used as a year-round primary residence.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

Aan De Klonjes 23 in Nes staat deze vrijstaande recreatiewoning op een rustige en gewilde plek op Ameland. Een fijne plek voor wie graag dicht bij het eilandgevoel blijft, met het centrum van Nes, De Vleijen, de duinen en het strand allemaal in de omgeving. In Nes liggen winkels, restaurants en terrassen dicht bij elkaar, terwijl ook recreatiegebied De Vleijen en de route richting duinen en strand goed passen bij het ontspannen leven op Ameland. De woning is gelijkvloers ingedeeld en daardoor prettig overzichtelijk in gebruik. Je komt binnen via de entree, met aansluitend de hal die toegang geeft tot de verschillende vertrekken. De woonkamer vormt samen met de open keuken het hart van de recreatiewoning. Door de tuindeuren is er een directe verbinding met buiten, waardoor het terras en de tuin vanzelf bij het dagelijkse verblijf worden betrokken. De lichte wanden, de tegelvloer en het hoge plafond met zichtbare balken geven de woonruimte een rustige en verzorgde uitstraling. De aanwezige gashaard zorgt voor extra sfeer op koelere dagen. De open keuken sluit logisch aan op de eethoek en is voorzien van diverse inbouwapparatuur, waaronder een kookplaat, afzuigkap, koelkast, combimagnetron, quooker en vaatwasser. De opstelling biedt voldoende werk- en kastruimte en maakt de keuken praktisch voor een vakantieverblijf waar samen koken en eten een belangrijk onderdeel van het verblijf zijn. De woning beschikt over drie slaapkamers. Daarmee is er ruimte voor verblijf met familie, gasten of vrienden. De badkamer is voorzien van een bad, wastafelmeubel, toilet en sauna ! Daarnaast is er een separaat toilet met fontein. De indeling is compleet en functioneel, met alle vertrekken op de begane grond. Verder blijft de volledige en verzorgde inventaris achter, inclusief terrasmeubilair. Ook buiten biedt De Klonjes 23 veel verblijfskwaliteit. De woning heeft een tuin rondom, een zonneterras en eigen parkeergelegenheid. Op de foto’s is goed te zien dat het terras direct aan de woning grenst en dat er rondom groen aanwezig is. Dat maakt buiten zitten, eten of ontspannen hier vanzelfsprekend onderdeel van het recreatieve verblijf. Ook aan de kids is gedacht, in de tuin is een speeltoestel en trampoline aanwezig. De aangebouwde bergingen geven praktische ruimte voor bijvoorbeeld fietsen, tuinspullen of strandbenodigdheden. Deze recreatiewoning is in 2007 totaal ver(nieuw)bouwd en gerenoveerd. Zo beschikt de woning onder meer over vloerverwarming, muur-, dak- en vloerisolatie, volledige dubbele beglazing, energielabel C, een Remeha cv-ketel en zestien zonnepanelen. De Klonjes 23 combineert een rustige ligging met het gemak van Nes dichtbij. Het dorp heeft een levendige dorpskern met winkels, horeca en terrassen, en vanuit Nes zijn ook De Vleijen, de duinen en het strand op een natuurlijke manier onderdeel van het eilandritme. Een complete recreatiewoning voor wie een eigen plek op Ameland zoekt, met ruimte binnen, groen rondom en alles gelijkvloers!